Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-224881/21-176-1668

5 декабря 2022 года

г.Москва

 

Полный текст решения изготовлен 5 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2022 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.  

при ведении протокола секретарем судебного заседания Трубайич Д.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «КРОК»  

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

с участием: от истца – Пыжикова Д.В. по дов. от 28.03.2022;

от ответчика – Овчинникова А.Д. по дов. от 05.09.2022;

УСТАНОВИЛ:

ООО «КРОК»  (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением с учетом уточнений заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ, об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик) при заключении договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Долгоруковская, д. 29, с кадастровым номером 77:01:0004010:3549, общей площадью 120,9 кв.м., изложив п.3.1 договора в следующей редакции:

п. 3.1. Цена Объекта составляет 8 209 660 (восемь миллионов двести девять тысяч шестьсот шестьдесят) руб. 64 коп., за вычетом стоимости неотделимых улучшений (в сумме 3 175 689 руб. 36 коп.) в соответствии с Заключением эксперта № А40-224881/21-176-1668 от 16 сентября 2022 года, подготовленным экспертами ООО «Центр независимой экспертизы собственности», является окончательной, согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 97 734 (девяносто семь тысяч семьсот тридцать четыре) руб. 06 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

Истец поддержал уточненные исковые требования, со ссылкой на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» (далее по тексту также – Закон № 159-ФЗ) он имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений, при этом предложенная ответчиком редакция договора купли-продажи не соответствует действующему законодательству.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме со ссылкой на то, что ответчиком истцу для подписания был передан проект договора купли-продажи, отвечающий требованиям законодательства, и включающий в себя обязательные условия о предмете договора и его стоимости с учетом отчета об оценке рыночной стоимости от 02.09.2021 № М929-21, выполненным ООО «Оценка и Консалтинг» и экспертным заключением от 10.09.2021 № 460/291-21, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», произведенными на основании запроса ответчика в соответствии с ч.5 ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту также – Закон № 135-ФЗ) исследования. Ответчик полагает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, при этом доказательств того, что отчет ООО «Оценка и Консалтинг» от 10.09.2021 № 460/291-21 не соответствует Закону № 135-ФЗ или Федеральным стандартам оценки истцом суду не представлено.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению с учетом заключения эксперта ООО «Центр независимой экспертизы собственности» А.В. Капкова, полученного в результате проведения судебной оценочной экспертизы, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы от 08.08.2019 года № 00-01109/19, арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Долгоруковская, д. 29, общей площадью 120,9 кв.м.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Закона № 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 09.08.2021 обратился к ответчику с заявлением вх. № 33-5-758651/21-(0)-0 о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 42.178.000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 02.09.2021 № М929-21, выполненным ООО «Оценка и Консалтинг», и экспертным заключением от 10.09.2021 № 460/291-21, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. 

Согласно отчету от 15.09.2021 № 0021Н-27, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена объекта недвижимости по состоянию на дату обращения с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», составляет 11.785.503 рубля.

28.09.2021 истец направил ответчику подписанные проекты договора купли-продажи недвижимости в редакции протокола разногласий, изложив п.п. 3.1, 3.4 в следующей редакции:

п. 3.1. Цена Объекта составляет 8 131 997 (восемь миллионов сто тридцать одна тысяча девятьсот девяносто семь) руб. 00 коп., за вычетом стоимости неотделимых улучшений (в сумме 3 653 506 руб.) в соответствии с отчетом об оценке № 0021Н-27 от 15.09.2021 г., выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-ПРАВО», является окончательной, согласованной сторонами Договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 135 533 (сто тридцать пять тысяч рублей пятьсот тридцать три) руб. 30 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

30.09.2021 ответчик отклонил протокол разногласий к проекту договора купли-продажи на основании п. 2 ст. 445 ГК РФ.

В силу п. 6 ст. 5 Федерального закона №159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

10.02.2020 истец обратился к ответчику за согласованием внутренней перепланировки арендуемого объекта с приложением, в том числе эскиза с разъяснениями части переустройства, проекта переустройства.

Письмом от 02.03.2020 № ДГИ-1-12953/20-1 ответчик сообщил, что не возражает против проведения мероприятий по внутренней перепланировке и (или) переустройству нежилого помещения в габаритах договора аренды.

Таким образом, ответчик письмом от 02.03.2022 № ДГИ-1-12953/20-1 выразил согласие на проведение работ по переустройству и перепланировке нежилого помещения, а также дал инструкции и пояснения порядка проведения указанных работ в соответствии с действующим законодательством.

Буквальное толкование содержание данного письма свидетельствует о согласовании ответчиком работ по переустройству и перепланировке нежилого помещения.

Кроме того, п. 1.3. договора определено целевое назначение арендуемого помещения - бытовые услуги, торговое, образовательное, офис, медицинское, салон красоты, хостел.

Несогласование ответчиком выполнения работ по переустройству и перепланировке фактически означало бы невозможность истца в использовании нежилого помещения в соответствии с установленным целевым назначением.

Уклонение ответчика от подписания договора с учетом протокола разногласий к  нему явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. 

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу ч.5 ст.10 Закона № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона № 135-ФЗ и Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, в связи с чем, представленный истцом отчет от 15.09.2021 № 0021Н-27, выполненному Обществом с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-ПРАВО», является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы собственности» А.В. Капкову.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр независимой экспертизы собственности» А.В. Капкова № А40-224881/21-176-1668:

- рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 09.08.2021 составляет 11.385.350 рублей;

- стоимость затрат (неотделимых улучшений), фактически произведенных истцом в нежилом помещении общей площадью 120,9 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0004010:3549, расположенном в здании по адресу: г. Москва, ул. Долгоруковская, д. 29, составляет 3.175.689 рублей 36 копеек с учетом износа и НДС (20 %).

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

С учетом результатов судебной экспертизы суд пришел к выводу, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, подлежит удовлетворению с учетом заключения эксперта ООО «Центр независимой экспертизы собственности» А.В. Капкова № А40-224881/21-176-1668.

В силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п. 3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, то разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке и п. 3.4 договора также подлежит изложению в редакции истца (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.12.2015 № Ф05-14015/2015 по делу № А40-136047/14) исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в заключении эксперта ООО «Центр независимой экспертизы собственности» А.В. Капкова № А40-224881/21-176-1668.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «КРОК» (ОГРН 5177746030853) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения площадью 120,9 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004010:3549, расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Долгоруковская, д.29, изложив п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 10.227.940 рублей 60 за вычетом стоимости неотделимых улучшений в сумме 2.646.407 рублей 80 копеек в соответствии с заключением экспертов ООО «Центр независимой экспертизы собственности» Марченковой С.В. и Капкова А.В. от 16.09.2022 № А40-224881/21-176-1668, является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в заключении экспертов, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен объект, а рыночная стоимость объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объекта, в том числе в части уменьшения, или произведенных покупателем неотделимых улучшений объекта, в том числе до даты заключения договора, цена объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с п. 12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.»; изложив п.3.2 договора в следующей редакции: «Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения. Срок рассрочки изменению не подлежит.»; изложив п.3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора (п.1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 121.761 рубля 20 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со ст.319 Гражданского кодекса РФ при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) в пользу ООО «КРОК» (ОГРН 5177746030853) судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 50.000 рублей 00 копеек и по уплате государственной пошлины в размере 6.000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Д.С. Рыбин