АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-21144/22

26 декабря 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   19 декабря 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            26 декабря 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Племенная птицефабрика «Дон» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды, 

при участии:

от истца: ФИО2 - представитель  по доверенности от 21.07.2022;

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности от 21.06.2022;

установил:

Комитет имущественных отношений Азовского района Ростовской области (далее – истец, Комитет) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Племенная птицефабрика «Дон» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 14.10.2010 № 1/13, обязании передать земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600006:1821  по акту приема-передачи, исключении из ЕГРН регистрационной записи о праве на земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600006:1821, расположенный по адресу: Ростовская область, Азовский район, восточная окраина ДНТ «Ромашка», в границах Обильненского сельского поселения.

В судебное заседание предстатель истца настаивает на требованиях.

Представитель ответчика против иска возражает по изложенным в отзыве доводам. Просит оставить иск без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом имущественных отношений Азовского района (арендодатель) и ООО «Племенная птицефабрика «Дон» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.01.2010 № 1/13 с кадастровым номером 61:01:0600006:1821, площадью 30 000 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, восточная окраина ДНТ «Ромашка», в границах Обильиенского сельского поселения для   использования в целях сенокошения. 

Договор заключен на срок до 29.12.2058.

Подпунктом 3.4 пункта 3 договора предусмотрено изменение размера годовой арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции. Данным пунктом также предусмотрено, что размер годовой арендной платы за использование не разграниченных земельных участков, определенный по рыночной стоимости, подлежит изменению в пределах срока договора аренды исходя из рыночной стоимости нрава аренды не чаще, чем один раз в год и не реже одного раза в три года.

Руководствуясь данными положениями, Комитетом 31.12.2020 составлено дополнительное соглашение № 1 об изменении стоимости арендной платы в соответствии с рыночной стоимостью права аренды. Арендная плата рассчитана независимым оценщиком в сумме 4 400 000 рублей за год. 

Указанное соглашение до настоящего времени не подписано арендатором. Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного

расторжения договора в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору.

По мнению Комитета уклонение общества от подписания данного дополнительного соглашения существенным образом нарушает права арендодателя и привело к неполучению консолидированным бюджетом Ростовской области сумм арендной платы.

Комитет также указывает, что специалистами были осуществлены выезды по адресу: Ростовская область, Азовский район, восточная окраина ДНТ «Ромашка», в границах Обильненского сельского поселения, с целью осмотра земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:1821, по результатам которых выявлено, что участок по целевому назначению фактически не используется.

Комитетом 15.03.2022 в адрес общества направлено извещение о необходимости явиться в срок до 07.04.2022 для подписания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, акта приема-передачи земельного участка на основании п. 4.1.1 договора аренды - не использование земельного участка с кадастровым номером 61:01:0600006:1821 по целевому назначению в нарушение статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации. 

До настоящего времени вышеуказанные документы Обществом не подписаны, что явилось основанием обращения в суд с заявленными требованиями.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения счет его подлежащим отклонению по следующим основаниям.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено Федеральным законом или договором.

В иске заявлено два основания расторжения договора – уклонение арендатора от подписания дополнительного соглашения к договору аренды (увеличение арендной плата) и неиспользование земельного участка по целевому назначению.

Так, в обоснование ходатайства об оставлении иска без рассмотрения обществом указано на неполучение дополнительного соглашения от 31.12.2020 № 1, а также о необходимости принятия мер к пользованию земельным участком в соответствии с целевым назначением. 

Из материалов следует и судом установлено, что истцом в адрес ответчика направлена претензия от 14.03.2021 № 62.10-1379 с предложением заключить соглашения о расторжении договора аренды, ввиду нарушения ответчиком целевого использования предоставленного земельного участка. Приложен в качестве почтового реестра список с печатью от 15.03.2022 (нечитаемая). Указание в реестре о направлении адресату )ответчику) письма от 14.03.2022 № 62.10/1379 вместо  от 14.03.2021 № 62.10-1379 суд расценивает как описка.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.

Тем самым, в данной части (основание  - неиспользование земельного участка по целевом назначению) суд счел доказанным досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, в части расторжения договора по основанию уклонения от подписания дополнительного соглашения к договору аренды, суд соглашается с указанием ответчика о несоблюдении требований пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В подтверждение направления соглашения от 30.12.2020 № 1 истец представил почтовый реестр с отметкой сдачи корреспонденции на почту 05.02.2021. в списке указано одна почтовая корреспонденция, направленная в адрес ООО «Племенная птицефабрика «ДОН» (п. 21). Данный реестр содержится в материалах дела №А53-16782/21 в подтверждение направления соглашения к иному договору аренды. Поскольку истец не подтвердил направление одним конвертом соглашений к различным договорам аренды, суд счет недоказанным относимость данного реестра к направлению Соглашения от 31.12.2020 № 1 к договору аренды от 14.01.2010 № 1/13.

Вместе с тем, данное обстоятельство не изменяет выводы суда об отсутствии оснований оставления иска без рассмотрения.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015, разъяснено, что претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Согласно правовой позиции, неоднократно выраженной Конституционным Судом Российской Федерации (постановления от 06.06.1995 N 7-П и от 13.06.1996 N 14-П, определение от 18.01.2011 N 8-О-П), суды при рассмотрении дела обязаны исследовать по существу его фактические обстоятельства и не должны ограничиваться только установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное частью 1 статьи 46 Конституции РФ.

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых мер без обращения за защитой в суд. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимость в судебном разрешении данного спора.

Оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности досудебного урегулирования спора, иск подлежит рассмотрению в суде.

Формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление искового заявления без рассмотрения по пункту 2 части 1 статьи 148 Кодекса, а суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке.

Кроме того, в случаях нахождения дела в суде в течение длительного периода времени досудебный порядок урегулирования спора (его соблюдение или несоблюдение) уже не может эффективно обеспечить те цели и задачи, для которых данный институт применяется, тем более что стороны всегда имеют возможность урегулировать спор путем заключения мирового соглашения. Следовательно, оставление иска без рассмотрения при его принятии судом и рассмотрении в течение длительного времени приводит к необоснованному ущемлению прав одной из сторон, противоречит принципам правовой определенности и процессуальной экономии.

Таким образом, при установлении отсутствия реальной возможности (волеизъявления сторон) для урегулирования спора в претензионном порядке истцом и привлеченным к участию в деле соответчиком или надлежащим ответчиком в целях недопущения необоснованного ущемления прав одной из сторон и соблюдения принципов правовой определенности и процессуальной экономии ненаправление истцом указанным лицам досудебной претензии не может служить основанием для оставления искового заявления без рассмотрения применительно к пункту 2 части 1 статьи 148 Кодекса.

Дело находится на рассмотрении с июня 2022 г. Оснований полагать, что предоставление истцу времени для надлежащего соблюдения досудебного порядка регулирования спора мирным путем и предложения ответчику устранить нарушения условий договора (неиспользование земельного участка по целевому назначению) будет способствовать исчерпанию спора, у суда не имеется. Ответчик отрицает неиспользование земельного участка, что исключает  реальную возможность урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке. Кроме того, с учетом положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации вопрос о расторжении спорного договора возможет только в судебном порядке. Тем самым, в целях процессуальной экономии, права на судебную защиту, суд считает необходимым рассмотреть требования по существу.

При рассмотрении требований по существу суд руководствуется следующим.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 ЗК РФ).

При этом, как указано в пункте 1 статьи 6 Федерального закона N 101 от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием. Такое использование должно осуществляться способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Статьей 42 ЗК РФ на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков также возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество (статья 619 ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ), а также по иным основаниям и в порядке, установленным пунктом 2 статьи 45, пунктами 2, 3 статьи 46 данного кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом норм пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Договор аренды заключен на 49 лет, его расторжение по требованию арендодателя возможно при наличии существенных нарушений со стороны арендатора, не устраненных в разумный срок.

Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В обоснование исковых требований Комитетом указано на фактическое неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначения.

В то же время истцом в материалы дела представлены акты осмотра земельного участка с кадастровым 61:01:0600006:1821 от 06.08.2020, от 06.04.2021, от 10.06.2022, составленные работниками Комитетом, из которого усматривается, что на земельном участке имеется травянистая растительность, местами кустарники.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие наличие предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 N 1482, признаков неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 N 1482 "О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации" утверждены признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

Вопреки утверждению истца о неиспользовании ответчиком земельного участка, Комитетом не представлено доказательств конкретных, документально подтвержденных признаков неиспользования спорного земельного участка, которые бы соответствовали критериям, установленным Постановлениями Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 N 1482.

Доказательств привлечения ответчика в течение действия договорных отношений к административной ответственности как аргумент нарушения земельно законодательства истцом также не представлено.

Следовательно, истец не представил надлежащих доказательств, подтверждающих наличие признаков неиспользования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

При этом в части уклонения ответчика от подписания дополнительного соглашения к договору от 31.12.2020 № 1 суд не усматривает как существенное нарушение условий договора, влекущее расторжение договора аренды. 

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Уклонение от подписания, неподписание дополнительного соглашения к договору аренды об увеличении стоимости арендной платы с 6 400 руб. до 4 400 000 руб. не может быть признано судом как существенное нарушение договора арендатором.

В обоснование увеличения стоимости аренды истцом представлен отчет об оценке определения рыночной стоимости права аренды объектов недвижимости: Земельный участок с кадастровым номером 61:01:0600006:1821, составленный ИП ФИО4

В случае наличии спора о стоимости права аренды земельного участка стороны не лишены возможности судебной защиты применительно к данному обстоятельству.

Квалификация действия (бездействия) стороны сделки уклонения от подписания дополнений к договору приведет к безоговорочному утверждению о законности и обоснованности условий такого соглашения. Тем самым будет игнорирован принцип свободы договора. При этом, в случае изменения условий договора в силу закона, истец также имеет правовой механизм реагирования. Однако сам факт неподписания дополнительного соглашения к договору не приравнивается к существенности нарушения условий самого договора.

На основании изложенного в данном случае отсутствуют основания полагать, что ответчиком допущены нарушения, влекущие расторжение договора аренды.

Поскольку суд не находит оснований для расторжения договора аренды земельного участка, оснований аннулирования в Едином государственном реестра недвижимости записи об аренде не имеется.

Ввиду казанного, в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственно пошлины подлежат отнесению на истца, который на основании п. 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты освобожден.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяО.П. Захарченко