ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-109248/2020

05 февраля 2024 года

г. Санкт-Петербург

/тр.229

Резолютивная часть постановления объявлена     22 января 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 февраля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Серебровой А.Ю.

судей  Кротова С.М., Морозовой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1 

при участии:  

ФИО2(по паспорту) и ее представителя ФИО3 (по доверенности от 30.09.2022),

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-15546/2023)  ФИО2 

на определение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2023 по делу № А56-109248/2020/тр.229 (судья Калайджян А.А.), принятое по заявлению ФИО2 о включении требования в реестр участников строительства по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «КомфортСтрой»

 

о частичном удовлетворении заявления,

установил:

публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд, суд первой инстанции) с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «КомфортСтрой» (далее – ООО «КомфортСтрой», должник,) несостоятельным (банкротом).

Определением арбитражного суда от 10.12.2020 заявление Фонда принято к производству, возбуждено по дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «КомфортСтрой».

Решением арбитражного суда от 10.08.2021, резолютивная часть которого объявлена 03.08.2021, заявление Фонда признано обоснованным, ООО «КомфортСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

В арбитражный суд от ФИО2 28.10.2022 почтовым отправлением направлено заявление, уточненное в порядке статьи 49 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в котором она просит включить в реестр требований участников строительства должника требование о передаче ей в собственность жилого помещения, расторгнуть договор долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов от 17.04.2018 № Д-2/1/406, включить в реестр требований кредиторов ООО «КомфортСтрой» денежное требование ФИО2 в размере 1 453 950,00 руб. основного долга, 504 351,50 руб. неустойки, а также 1 852 050,00 руб. разницы между рыночной стоимостью квартиры на день подачи заявления и стоимостью квартиры по договору в размере  1 852 050,00 руб.

Определением арбитражного суда от 28.02.2023 к участию обособленном споре в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены общество с ограниченной ответственностью «ПетербургСтрой» и ФИО5.

Определением арбитражного суда от 13.04.2023 признано обоснованным и включено в реестр требований участников строительства ООО «КомфортСтрой» требование ФИО2 о передаче жилого помещения – однокомнатной квартиры со следующими характеристиками: общей приведенной площадью – 36,27 кв.м., строительные оси 4-6, Г-К, условный номер - 614, этаж - 6, расположенной по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, дер. Агалатово, жилой дом №1 (I этап строительства) на земельном участке с кадастровым номером 47:07:0402016:202, размер исполненных обязательств 1 704 690,00 руб., в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой на вышеуказанный судебный акт, в которой просит отменить определение суда первой инстанции от 13.04.2023 в части отказа в расторжении договора участия в долевом строительстве от 17.04.2018 №Д-2/1/406 и включении денежных требований в реестр требований кредиторов ООО «КомфортСтрой», принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее податель выражает несогласие с выводом суда первой инстанции об отсутствии в материалах дела доказательств произведения расчетов по первоначальному договору долевого участия, в частности документов, подтверждающие наличие встречных требований, прекращенных представленными актом зачета, указав, что договор уступки прав требования от 29.05.2018 между ООО «ПетербургСтрой», ООО «КомфортСтрой» и ФИО5, а также договор уступки прав требования от 17.07.2020 между ФИО5 и ФИО2 представлены в материалы дела в целях подтверждения права требования заявителя к ООО «КомфортСтрой», а не в целях доказательства произведения расчетов по договору долевого участия в строительстве.

Также податель жалобы выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что в качестве доказательства произведения расчетов по договору представлены только договоры уступки, в которых указывается на выполнение обязательств со ссылкой на акт о прекращении обязательств зачетом взаимных требований.

В этой связи апеллянт также ссылается на пункт 4.1 договора участия в долевом строительстве, согласно которому оплата цены договора может производиться дольщиком путем внесения денежных средств в кассу застройщика, перечислением безналичных денежных средств на расчетный счет застройщика, зачетом требований, а также иными не запрещенными действующим законодательством способами, в соответствии с пунктом 3.1 договора.

Податель жалобы полагает,  что вопреки позиции суда первой инстанции именно акт о прекращении обязательств зачетом взаимных требований от 29.05.2018 № Д-2/1/406, составленный ООО «ПетербургСтрой» и ООО «КомфортСтрой», равно как акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2018 по 29.05.2018 по договору № Д-2/1/406, являются первичными учетными документами по отношению к обязательству, возникшему из договора участия в долевом строительстве.

По мнение апеллянта, представленный акт зачета является достаточным, допустимым и относимым доказательством произведения расчетов по договору участия в долевом строительстве при том, что отсутствие у заявителя ФИО2 документов, подтверждающих наличие встречных требований между ООО «ПетербургСтрой» и ООО «КомфортСтрой», прекращенных актом зачета, не может являться основанием для отказа во включении требований в реестр требований кредиторов ООО «КомфортСтрой».

Во исполнение определения Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 ФИО2 представлен расчет неустойки по состоянию на дату, предшествующую оглашению резолютивной части о введении в отношении должника процедуры наблюдения.

В Тринадцатый арбитражный апелляционный суд от ФИО5 поступил отзыв на апелляционную жалобу ФИО2, в которой он поддерживает ее доводы. В своем отзыве ФИО5 указывает, что зачет взаимных требований между ООО «ПетербургСтрой» и ООО «КомфортСтрой» от 29.05.2018 произведен законно, в обоснование чего представляет справки по формам КС-2 и КС-3, подтверждающие, что ООО «ПетербургСтрой» имело требования к должнику.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2024 ввиду болезни судьи Будариной Е.В., судья Бударина Е.В. заменена на судью Кротова С.М. в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по рассмотрению апелляционной жалобы ФИО2 податель жалобы и ее представители поддержали доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле о несостоятельности (банкротстве), надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем на основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Принимая во внимание, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу части 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность определения суда первой инстанции только в обжалуемой части при отсутствии возражений.

Проверив в порядке статей 266 – 272 АПК РФ законность и обоснованность определения суда первой инстанции в обжалуемой части, исследовав и оценив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, регламентирующей особенности участниками строительства требований при банкротстве застройщика и их рассмотрения арбитражным судом, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых  в деле о банкротстве застройщика, требования  о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства признается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В силу пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.

Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Согласно положениям пунктов 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

По смыслу приведенных норм права условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются:

- установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;

- установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 № 305-ЭС15-3229, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора по правилам Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон № 214-ФЗ), но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику.

Понятие «участник строительства» закреплено в подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, Федеральным законом от 27.06.2019 № 151- ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №151-ФЗ), которым были внесены существенные изменения в положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, регламентирующие банкротство застройщиков.

Требование о передаче жилого помещения – требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве:

-  участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машиноместа и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;

- участник долевого строительства – гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан–участников долевого строительства», являющаяся участником строительства на основании договора участия в долевом строительстве при осуществлении мероприятий по финансированию завершения строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства либо в результате перехода права требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам; вместе с тем на основании закона новый кредитор в силу его особого правового положения может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора.

К такого рода случаям относится подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве, согласно которому в деле о банкротстве застройщика в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан-участников строительства, в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

При этом необходимо учитывать положения абзаца второго пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве, согласно которым состав и размер денежных обязательств, возникших до принятия судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия судом такого заявления, определяются на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве.

Соответственно, в случае приобретения до введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве, гражданином права у юридического лица такое требование в соответствии с положениями подпункта 3 пункта 1 статьи  201.9 названного Закона подлежит включению в третью очередь реестра требований кредиторов (пункт 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17.04.2018 между ООО «ПетербургСтрой» (участник строительства) и ООО «КомфортСтрой» (застройщик) был заключен договор № Д-2/1/406 участия в долевом строительстве участия многоквартирных домов со встроенными помещениями 2 этап: жилой Дом № 2 по строительному адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Агалатово от 17.04.2018 (далее – Договор № Д-2/1/406).

Договор № Д-2/1/406 зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, номер регистрации 47:07:0402016:202-47/012/2018-172, дата регистрации 15.05.2018.

Согласно условиям Договора № Д-2/1/406 застройщик обязался построить (создать) многоквартирный дом и передать участнику строительства жилое помещение: однокомнатную квартиру с проектным № 406, расположенная на 4 этаже, в строительных осях Д/1-Г., 1-3, приведенная площадь 32,31 кв.м., в том числе площадь лоджии 3,79 кв.м., жилая площадь – 11,85 кв.м.

Участник строительства обязан уплатить за данное жилое помещение сумму в размере 1 453 950,00 руб.

Согласно пункту 4.1 Договора № Д-2/1/406 оплата цены договора может производиться дольщиком путем внесения денежных средств в кассу Застройщика, перечислением безналичных денежных средств на расчетный счет Застройщика, зачетом требований, а также иными не запрещенными действующим законодательством способами, в соответствии с пунктом 3.1 настоящего Договора.

В силу пункта 4.2 Договора № Д-2/1/406 оплата цены договора производится дольщиком не позднее 20 дней с момента получения договора с государственной регистрации.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве произведена 15.05.2018.

Исполнение ООО «ПетербургСтрой» своих обязательства по оплате жилого помещения на сумму 1 453 950,00 руб., подтверждается актом № Д-2/1/406 от 29.05.2018 по прекращению обязательств зачетом взаимных требований.

Между ООО «ПетербургСтрой» (цедент) и ФИО5 (цессионарий) 29.05.2018 заключен договор об уступке права требования по Договору № Д-2/1/406, по условиям которого цессионарий в полном объеме приобрел права и обязанности по договору долевого участия у цедента, в котором содержится указание на гарантирование цедентом (ООО «ПетербургСтрой») выполнение финансирования строительства квартиры посредством акта зачета встречных требований.

На дату заключения договора цессии ООО «ПетербургСтрой» являлся участником долевого строительства и имел к должнику как застройщику действительное право требования по передаче жилого помещения (квартиры).

Следовательно, его право как первоначального кредитора перешло к ФИО5 в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Впоследствии, 17.07.2020, между ФИО5 и ФИО2 заключен договор уступки прав требования по Договору № Д-2/1/406 (далее – договор цессии от 17.07.2020), который зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, номер регистрации 47:07:0402016:202-47/012/2020-656, дата регистрации 21.07.2020.

Пунктом 3 Договора цессии от 17.07.2020 предусмотрено, что передаваемое по настоящему договору право требование оценивается сторонами в 1 226 000,00 руб.

Указанная денежная сумма была уплачена ФИО2, что подтверждается распиской ФИО5 от 19.09.2020 о получении денежной суммы в размере 1 226 000,00 руб.

До настоящего времени жилой дом, в котором расположена спорная квартира, не достроен, не сдан в эксплуатацию, квартира заявителю не передана, в настоящее время строительство прекращено.

Указывая на наличие прав требования в отношении названного жилого помещения, ФИО2 обратилась в арбитражный суд с требованиями о расторжении Договора № Д-2/1/406, включении в реестр требований кредиторов ООО «КомфортСтрой» денежного требования в размере 1 453 950,00 руб. основного долга, 504 351,50 руб. неустойки, а также 1 852 050,00 руб. разницы между рыночной стоимостью квартиры на день подачи заявления и стоимостью квартиры по договору в размере 1 852 050,00 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие факт оплаты ООО «ПетербургСтрой» цены по договору участия в долевом строительстве, в том числе путем прекращения обязательств зачетом, поскольку факт государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не подтверждает факт оплаты ООО «ПетербургСтрой» стоимости спорной квартиры, в связи с чем по договору уступки прав требования ФИО2 перешло отсутствующее право либо право с обременением в виде необходимости внесения оплаты по договору участия в долевом строительстве. 

По мнению суда первой инстанции, при изложенных обстоятельствах удовлетворение требований ФИО2 позволит ей неосновательно, без доказательств получения застройщиком соответствующей платы по договору участия в долевом строительстве, получить из конкурсной массы должника имущество, что с неизбежностью нарушит интересы, как самого должника, так и его добросовестных кредиторов.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с вышеуказанными выводами суда первой инстанции. 

По мнению апелляционной коллегии, в данном случае необходимо исходить из того, что Договор № Д-2/1/406, договоры цессии, акт зачета в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными.

Согласно статье 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу приведенной нормы, применительно к сложившейся ситуации, для признания обоснованным включения в реестр денежного требования достаточно самого факта регистрации права и его последующей уступки.

Возражения относительно оснований возникновения такого права не могут служить основанием для отказа во включении в реестр.

Обоснованность возникновения права по зарегистрированному договору долевого участия и последующим договорам его уступки не могут являются предметом исследования в рамках рассмотрения вопроса о включении в реестр денежного требования, поскольку подлежат оспариванию в отдельном порядке, путем подачи иска об оспаривании зарегистрированного права.

Таким образом, для включения в реестр указанных требований, основанных на зарегистрированных в установленном порядке сделках, достаточно самого факта регистрации и не требуется исследовать исполнение встречных обязательств участника долевого строительства перед застройщиком (фактическая оплата, реальность поставки материалов и выполнения работ, на основании которых впоследствии заявлен зачет и т.п.).

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 

В силу абзаца 3 пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. 

Согласно пункту 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

Таким образом, по смыслу гражданского законодательства добросовестность участника гражданского оборота, полагающегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН, предполагается (абзац третий пункта 6 статьи 8.1 и пункт 5 статьи 10 ГК Российской Федерации). 

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 37, 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление №10/22), в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). 

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. 

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. 

При этом в силу пункта 39 Постановления №10/22 недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу. 

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации в Постановлении от 22.06.2017 №16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом. 

Абзацем первым пункта 39 Постановления №10/22 разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. 

Вместе с тем, в настоящем споре доказательств отсутствия воли застройщика – должника ООО «КомфортСтрой» на отчуждение права требования на квартиру ФИО6 не установлено и материалами дела не подтверждается.

В данном случае, требования о признании указанных выше Договоров недействительными не предъявлялись, с заявлением о выбытии помимо воли застройщика его имущества – права требования на спорную квартиру ООО «КомфортСтрой» не обращался, при этом, недобросовестность третьего лица при заключении договора и его исполнении конкурсным управляющим не доказана, а соответствующие обстоятельства из материалов обособленного спора не усматриваются.

Само по себе отсутствие в распоряжении конкурсного управляющего документов, подтверждающих расчеты по Договору долевого участия, не свидетельствует и не доказывает недействительность представленных в материалы дела первичных документов.

Согласно позиции, высказанной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.04.2013 №14452/12, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан приоритета в удовлетворении их требований по отношению к другим кредиторам.

Именно по указанной причине,  применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей, следовательно, неразумные действия руководства должника при заключении договоров не могут вменяться в качестве неосмотрительности участнику строительства, при том, что кредиторами представлены все необходимые документы, подтверждающие последовательное исполнение обязательств участником долевого строительства.

Контроль за поступлением денежных средств от участников строительства в качестве исполнения обязательств по договорам долевого участия входит в сферу ответственности руководителя общества, так как исполнительные органы компании ведут бухгалтерию и следят за денежными потоками при заключении соответствующих сделок. Данному обстоятельству также корреспондирует и тот факт, что договор участия в долевом строительстве заключался и подписывался от имени должника генеральным директором.

Таким образом, обоснованность требований лица, приобретшего права требования к застройщику не могут напрямую ставиться в зависимость от того, имеются ли доказательства уплаты первоначальным дольщиком прав требований по договору участия в долевом строительстве, поскольку он прошел государственную регистрацию.

В рассматриваемом случае указанные обстоятельства могут повлечь иные правовые последствия, в том числе в виде привлечения контролирующих должника лиц к субсидиарной ответственности. Возложение в рассматриваемой ситуации неблагоприятных последствий взаимоотношений между обществом и первоначальным дольщиком (при условии их наличия) на добросовестных кредиторов не соответствует принципам законности и справедливости.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.01.2023 по обособленному спору №А56-109248/2020/тр.158.

Следует также отметить, что конкурсный управляющий не лишен возможности обратиться в суд с заявлением об оспаривании сделки (цепочки сделок) при наличии к тому правовых оснований.

Возложение в данной ситуации неблагоприятных последствий взаимоотношений между ООО «ПетербургСтрой» и ООО «КомфортСтрой» на гражданина не соответствует принципам законности и справедливости, так как кредитор ФИО2 не является профессиональным участником строительного рынка и на момент заключения договора цессии у нее не было оснований сомневаться в действительности приобретаемого права требования к должнику.

Перечень оснований для признания арбитражным судом наличия у участника строительства требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежного требования, приведен в пункте 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

К числу таких оснований отнесено заключение договора участия в долевом строительстве (подпункт 1 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 13239/12, по смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета.

В связи с этим право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить их требования в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.

По общему правилу после расторжения договора обязательства сторон прекращаются (статья 407, пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – ГК РФ). В частности, у застройщика прекращается обязанность совершить в будущем действия, которые являются предметом договора, то есть обязанность по передаче объекта долевого строительства участнику строительства. Сохраняют свое действие те условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после его расторжения (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае расторжения договора застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.03.2023 № 305-ЭС19-22493 (38) по делу № А40-245757/2015,  ситуация не меняется и в том случае, если застройщик несостоятелен, поскольку процедура конкурсного производства по существу является лишь особым случаем принудительного исполнения требований к должнику при недостаточности его имущества для удовлетворения всех кредиторов.

По смыслу пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены арбитражным судом только при наличии договорных отношений между участником долевого строительства и застройщиком. 

Исходя из положений Закона о долевом строительстве и Закона о банкротстве, участник долевого строительства в случае неисполнения договора со стороны застройщика-банкрота и при наличии у последнего объекта незавершенного строительства имеет возможность защитить свои права двумя способами - путем заявления требования о передаче обусловленного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве). 

В рассматриваемом случае заявителем ФИО2 в соответствии с положениями, содержащимися в пункте 1 части 1 статьи 9, части 2 статьи 9, статье 10 Закона № 214-ФЗ, реализовано право требования на расторжение Договора    № Д-2/1/406, возврата уплаченных по нему денежных средств и взыскание убытков, составляющих разницу между рыночной стоимостью квартиры на день подачи заявления и стоимостью квартиры по Договору № Д-2/1/406, а также неустойки по Договору № Д-2/1/406.

В соответствии с расчетом неустойки, представленным в суд первой инстанции, ФИО2 просит взыскать неустойку за период с 01.02.2021 по 05.10.2022. 

Между тем, состав и размер денежных обязательств, возникших до принятия судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия судом такого заявления, определяются на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве (абзац второй пункта 1 статьи 4 Закона о банкротстве).

Процедура конкурсного производства в отношении ООО «КомфортСтрой» введена решением арбитражного суда от 10.08.2021, резолютивная часть которого объявлена 03.08.2021.

В соответствии с представленным в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд расчетом неустойки за период с 01.02.2021 по 02.08.2021, который проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным, размер неустойки за указанный период составляет 86 582,73 руб.

Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика установлена пунктом 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве.

При этом преимущественный режим удовлетворения в составе третьей очереди предусмотрен только для тех денежных требований граждан – участников строительства, исчерпывающий перечень которых приведен в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, в связи с чем требования граждан по финансовым санкциям подлежат включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве, устанавливающему очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства.

Внутри третьей очереди установлены еще подочереди, в частности, в третью очередь реестра включаются только требования по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве.

Иные требования кредитора, не поименованные в подпункте 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, по общему смыслу Закона о банкротстве могут быть отнесены только к четвертой очереди реестра требований кредиторов.

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм, если требование относится к категории, в отношении которой не сделана специальная оговорка о приоритетном порядке удовлетворения, такое требование учитывается и погашается в составе последней очереди реестра (третьей - применительно к банкротству должников по общим правилам Закона о банкротстве, четвертой - применительно к банкротству застройщиков по специальным правилам параграфа 7 главы IX закона).

Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.11.2018 N 305-ЭС18-11840 по делу N А40-70992/2017, пункте 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019.

Следовательно, перечень категорий требований, приведенный в подпунктах 1 - 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве, является закрытым и не подлежит расширительному толкованию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

Таким образом, в качестве денежного требования участника строительства Закон о банкротстве рассматривает не любые убытки (к каковым относится и упущенная выгода), а только реальный ущерб в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

В силу пункта 2 части 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. 

Учитывая вышеизложенное, определение суда первой инстанции от 13.04.2023 подлежит отмене в обжалуемой части с вынесением нового судебного акта о расторжении Договора № Д-2/1/406, признании обоснованным и включении в реестр требований кредиторов ООО «КомфортСтрой» денежного требования ФИО2 в размере 1 453 950,00 руб. основного долга и 1 852 050,00 руб. разницы между рыночной стоимостью квартиры на день подачи заявления и стоимостью квартиры по договору в третью очередь реестра требований кредиторов, 86 582,73 руб. неустойки – в четвертую очередь реестра требований кредиторов; в удовлетворении оставшейся части заявленных требований о взыскании неустойки за период с 03.08.2021 по 05.10.2022 надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2023 по делу № А56-109248/2020/тр.229 в обжалуемой части отменить.

Принять по делу в указанной части новый судебный акт.

Расторгнуть договор от 17.04.2018 № Д-2/1/406 долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.

Признать обоснованным и включить в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «КомфортСтрой» денежное требование ФИО2 в размере 1 453 950,00 руб. основного долга и 1 852 050,00 руб. разницы между рыночной стоимостью квартиры на день подачи заявления и стоимостью квартиры по договору в третью очередь реестра требований кредиторов, 86 582,73 руб. неустойки – в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

В удовлетворении оставшейся части заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

А.Ю. Сереброва

 

Судьи

 

С.М. Кротов

 

 Н.А. Морозова