Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-285246/19-1-1604

г. Москва

10 июня 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2020 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В., 

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "ВБ-СЕРВИС" (123112, МОСКВА ГОРОД, НАБЕРЕЖНАЯ ПРЕСНЕНСКАЯ, ДОМ 12, КОМНАТА А8, ОГРН: 

<

***>) к ООО "КАЛИПСО" (123112 МОСКВА ГОРОД НАБЕРЕЖНАЯ ПРЕСНЕНСКАЯ ДОМ 12 ЭТ/ПОМ/КОМ 11/II/1-3, ОГРН: 

<

***>) о взыскании 3278979 руб. 53 коп. долга, 120337 руб. 32 коп. процентов за период с 11.10.2018 по 15.10.2019 и по встречному иску о снижении платы за содержание за период с сентября 2018 по сентябрь 2019 на сумму 3399316 руб. 85 коп.,

третье лицо: ООО УК «Федерейшн Груп»

при участии представителей: от истца – ФИО2 по дов. от 21.11.19, от ответчика – ФИО3 по дов. от 04.12.19, от третьего лица – ФИО4 по дов. от 31.07.19

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании 3278979 руб. 53 коп. долга, 120337 руб. 32 коп. процентов за период с 11.10.2018 по 15.10.2019 с начислением по дату оплаты долга. Требования основаны на том, что ответчик, являясь собственником нежилого помещения,  не оплачивал истцу (управляющей компании) стоимость услуг и работ  по управлению и эксплуатации общего имущества, оказанные истцом в период с сентября 2018 по сентябрь 2019 включительно.

Ответчиком заявлен встречный иск о снижении платы за содержание за период с сентября 2018 по сентябрь 2019 на сумму 3399316 руб. 85 коп., который принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском протокольным определением от 11.02.2020. Требования по встречному иску основаны на том, что услуги оказаны ненадлежащим образом, поскольку не устранены протечки в помещениях ответчика, возникшие в связи с ненадлежащим, по мнению ответчика, содержанием конструкций здания. Ответчик также просит взыскать с истца 150000 руб. расходов на обследование помещений, которые, как пояснил ответчик, относятся к судебным издержкам на получение доказательств.

Истец и третье лицо против встречного иска возражали, указывая на то, что ответчиком не соблюден порядок обращения в управляющую компанию с требованием о снижении платы, а также неправильно произведен расчет возможного снижения. Истец указывает, что такой расчет должен быть произведен исходя из периода (длительности) некачественного оказания услуги и стоимости такой услуги, которая в данном случае, по мнению истца, может  производиться с учетом определенной годовой сметой стоимости работ. Истец указывает, что смета расходов на содержание общего имущества Комплекса утверждена общим собранием собственников помещений Комплекса №19 от 16.08.2018.  В этой смете указаны все работы и услуги, входящие в состав ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества Комплекса и стоимость каждой работы/услуги в составе платы. Согласно смете, годовая стоимость ремонтно-строительных, восстановительных и прочих работ в составе платы за содержание и ремонт общего имущества всего Комплекса, составляет 7 100 000 руб. Общая площадь помещений собственников составляет 115519,15 кв.м. Соответственно, по мнению истца,  стоимость этих работ в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества составляет: 7100000 руб./115519,15 кв.м./12 мес.= 5,12 руб. за 1 кв.м. площади помещения собственника в месяц. Для ответчика, с учетом площади его помещений (781 кв.м.) стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения для расчета снижения составляет 781 кв.м. х 5,12 руб. = 3998,72 руб. в месяц.

Истец также ссылался на то, что устранение выявленных недостатков относится к работам капитального характера, решение о проведении капитального ремонта в силу закона относится к компетенции общего собрания, собственниками такое решение не принималось, поэтому на управляющую компанию не возложена обязанность капитального ремонта здания.

В судебном заседании стороны поддержали встречные требования. Третье лицо поддержало доводы истца, против встречного иска возражало.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон и третьего лица, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении встречных требований, с учетом которого подлежит снижению взыскиваемая в пользу истца сумма.

Как следует из материалов дела, ООО "КАЛИПСО" является собственником помещений общей площадью 781 кв.м, с кадастровыми номерами: 77:01:0004042:8992, 77:01:0004042:8975, 77:01:0004042:8970, расположенных по адресу: 

<

...>.

ООО "ВБ-СЕРВИС" с 01.07.2013 осуществляет функции по управлению и эксплуатации многофункционального офисно-рекреационного комплекса «Федерация» по адресу: 

<

...>, на основании протокола общего собрания собственников от 10.04.2013 №5.

Решением общего собрания от 27.04.2016 был утвержден размер платы за работы и услуги по управлению эксплуатацией Комплекса «Башня «Федерация» в размере 3 100 руб. за 1 квадратный метр площади помещения собственника в год без НДС.

Во исполнение решений общего собрания собственников нежилых помещений Комплекса «Федерация» ООО «ВБ-Сервис» своими силами и с привлечением специализированных организаций, выполняло работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества Комплекса «Федерация», а также заключило договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение и отопление.

Решением общего собрания собственников помещений, оформленного Протоколом № 21 от 18.06.2019 г. был утвержден Отчет ООО «ВБ-Сервис» о состоянии общего имущества и расходовании денежных средств.

Расчет платы за содержание общего имущества произведен истцом путем умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев со включением НДС 18%, а с 01.01.19 – 20%.

Из материалов дела также следует, что истцом ответчику своевременно направлялись акты, счета и счета-фактуры для оплаты услуг по содержанию, а также счета на коммунальные услуги по теплоснабжению.

Согласно исковому заявлению, ответчиком не оплачены услуги по эксплуатации за период с сентября 18 по сентябрь 2019 включительно  на сумму 3 141 248, 96 руб., а также коммунальные услуги стоимостью 147 730, 57 руб.

За просрочку оплаты истец просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 120337 руб. 32 коп. за период с 11.10.2018 по 15.10.2019. Расчет произведен правильно.

Расчет первоначальных требований произведен верно, требование истца основано на надлежащих доказательствах и нормах права.

Ответчик по встречному иску требует  уменьшения платы за содержание и ремонт общего имущества.

Согласно п. 10 ст. 156 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Такой порядок установлен Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Доводы ответчика о несоставлении Акта, подтверждающего ненадлежащее оказание услуг, отклоняются судом, поскольку неоднократные претензии ответчика подтверждаются материалами дела, а истец не был лишен возможности составить такой Акт. Доказательства уклонения ответчика от подписания Акта суду не представлены. Суд также принимает во внимание, что спор о качестве услуг между сторонами существует длительное время и ранее рассматривался в рамках дела А40-123704/19.

Рассмотрев по существу заявленные ответчиком претензии относительно качества услуг, суд приходит к выводу о наличии оснований частичного снижения суммы.

Правомерен довод истца о том, что заявленные ответчиком претензии по качеству услуг содержания не могут повлечь снижения стоимости всех услуг.

Представленными ответчиком Актом осмотра от 05.08.19, составленным с участием компетентных представителей истца, приложенными к Акту фотодокументами, аналогичным Актом и фотодокументами от 14.11.19, строительно-техническим заключением  НедвигаПро от 23.08.19, техническим заключением № 03-01/19 от 28.02.19 подтверждается, что в принадлежащих ответчику помещениях имеются многочисленные следы протечек, нарушения целостности шпатлевки, образование желтых пятен, разрушение стыка стены и колонны, расслоение шпатлевки в местах протечек, биозагрязнение и споры черной плесени (микроорганизмы грибкового происхождения, негативно влияющие на здоровье людей, находящихся в помещении). Специалистами также установлено, что уровень замачивания на момент первого освидетельствования  был настолько велик, что вода, стекая по конструкциям стен, скапливалась на полу, замачивая стяжку. При повторном обследовании специалистами была выявлена положительная динамика, отмечено, что проделана работа по отведению влаги в карман гидроизоляционного материала внутри границ помещения. Вместе с тем специалистами сделан вывод, что подтопление происходит по причине проникновения влаги атмосферных осадков через ограждающие конструкции в подземной части здания вследствие повреждения его гидроизоляции (гидроизоляция деформационного шва и железобетоннных конструкций здания).

В техническом заключении № 03-01/19 от 28.02.19 сделан вывод о том, что дефекты   характеризуются как критические и подлежащие безусловному устранению, вследствие чего  техническое состояние ограждающих конструкций подвала классифицируется как ограниченно работоспособное, в помещениях подвала необходимо выполнить капитальный ремонт стен и потолка.

Суд отклоняет довод истца о том, что капитальный ремонт сметой не предусмотрен, решение о таком ремонте собственникам не принималось.

Согласно п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п.1 ст. 5 1 Федерального  закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ  "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", безопасность зданий и сооружений обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта (далее также - строительство) и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса.

В соответствии с пп. «а» п.10  Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома.

Согласно п. 7 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ, о чем указано в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Из данных положений закона следует, что управляющая организация несет ответственность за безопасную эксплуатацию здания, которым управляет, за что собственники и платят ей деньги.

Следовательно, обязанность контроля технического состояния общего имущества, к каковому относятся ограждающие конструкции здания, также лежит на управляющей компании.

Имея в штате специалистов, обладающих специальными знаниями, разрабатывая смету расходов и перечень оказываемых услуг, имея полномочия по созыву общих собраний, управляющая компания обязана непосредственно при обнаружении протечек проверить их причину, определить состав и стоимость работ, включить их в смету и принять меры, направленные на их устранение, в том числе в виде предложения собранию собственников принять решение о капитальном ремонте или о включении в годовую смету расходов на отдельные капитальные ремонтные работы.

Из указанного также следует, что как специализированная организация, управляющая компания обязана оценивать состояние здания, при формировании перечня услуг определять объективно мероприятия, необходимые для поддержания его эксплуатационных характеристик, при составлении сметы и утверждении ее собственниками на общем собрании обязана представлять  собственникам достоверную информацию о необходимых затратах.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при  исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что обладая достоверной информацией о состоянии здания, собственники отказались принять решение о проведении капитального ремонта или о включении в смету расходов  на ремонтные работы по устранению нарушений гидроизоляции в рассматриваемых ограждающих конструкциях здания.

При изложенных обстоятельствах  суд приходит к выводу о том, что отсутствие в смете расходов на капитальный ремонт, равно как и отсутствие решения собрания не освобождает истца от ответственности за надлежащую эксплуатацию здания. Текущий контроль за состоянием конструкций – законная обязанность управляющей компании, поэтому отсутствие в годовой смете расходов на неотложные работы по устранению критических дефектов само по себе свидетельствует о ненадлежащем оказании услуг по эксплуатации и содержанию.

На основании изложенного суд приходит к выводу о правомерности требования ответчика о снижении стоимости услуг за спорный период.

Рассмотрев вопрос о размере снижения, суд установил, что составленная управляющей компанией смета годовых расходов не имеет конкретного распределения затрат по видам работ. Так, в смете стоимость годовой технической эксплуатации и обслуживания фасада установлена в размере 7702000 руб., а стоимость ремонтно-строительных, аварийных, восстановительных и разовых работ, включая монтаж, демонтаж и наладку оборудования установлена в размере 7100000 руб. на год.

При этом отдельной строкой выделены расходы по заработной плате штатного состава в размере 183 560 000 руб., накладные расходы в размере 20 069 728 руб., общепроизводственные расходы в сумме 2 700 000 руб., хозяйственное обслуживание в размере 19 810 000 руб., приобретение материальных запасов 20 000 000, отдельной строкой также выделена прибыль в размере 3 545 637 руб., что не позволяет установить, на какие именно мероприятия по эксплуатации тратятся эти средства. В связи с чем при расчете снижения не все указанные расходы могут быть исключены из расчета стоимости услуг.

Суд считает необходимых включить в подлежащую снижению стоимость услуг годовые затраты в суммах:   183 560 000 + 20 069728 + 20 000 000 + 3 545 637 + 7100000 = 234275365 руб. Остальные сметные затраты суд не включает, поскольку в отношении них с очевидностью можно предположить, что они не могут относиться к ремонтным работам.

Пропорционально площади помещения ответчика снижение стоимости услуг за заявленный истцом период составляет 1715875 руб.

Заявленные ко взысканию ответчиком судебные издержки по госпошлине и на получение заключения специалиста присуждаются ответчику пропорционально удовлетворенному требованию.

Суд производит зачет присужденных сторонам сумм, включая проценты и судебные расходы, в связи с чем требуемая истцом сумма долга, процентов и госпошлины уменьшается по основному долгу на установленную сумму снижения, а по процентам и госпошлине – на сумму присужденных ответчику судебных расходов.

Поскольку зачет встречных требований не погашает полностью требуемый правомерно истцом долг, суд также удовлетворяет требование истца о взыскании процентов по дату уплаты долга.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить полностью, встречный иск удовлетворить частично.

Уменьшить стоимость платы за услуги по содержанию за период с сентября 2018 по сентябрь 2019 включительно на сумму 1715875 руб., присудить в пользу ООО "КАЛИПСО" 95904 руб. судебных расходов. В остальной части встречного иска отказать.

Произвести зачет встречных требований, по результатам которого:

Взыскать с ООО "КАЛИПСО" в пользу ООО "ВБ-СЕРВИС"  1563104 руб. долга, 64429 руб. процентов и проценты в порядке ст. 395 ГК РФ, начисленные на сумму долга 1563104 руб. за период с 16.10.19 по лень фактической оплаты.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.

 

Судья:

 

Е.В. Коновалова