/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-4912/2017

05 сентября 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     29 августа 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 сентября 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Изотовой С.В., Пряхиной Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Смирновой Н.В.

при участии:  

от истца: Кусакин Б.В. (доверенность от 10.04.2017)

от ответчиков: не явились, извещены.

от 3-го лица: не явился, извещено

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-18279/2018)  Администрации Олонецкого национального муниципального района на решение Арбитражного суда  Республики Карелия от 21.05.2018 по делу № А26-4912/2017 (судья Погосян А.А.), принятое

по иску ИП Петрофанова Эдуарда Евгеньевича

к 1) Администрации Олонецкого национального муниципального района, 2. ООО "Формат" 

3-е лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия

о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,

установил:

индивидуальный предприниматель Петрофанов Эдуард Евгеньевич (ОГРНИП: 306100719200023, ИНН: 101400982003; далее – истец, ИП Петрофанов Э.Е., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Олонецкого национального муниципального района (ОГРН: 1021001027629, ИНН: 1014002151; место нахождения: 186000 Республика Карелия, Олонецкий район, г. Олонец, ул. Свирских Дивизий, 1; далее – ответчик, Администрация) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 10:14:0070502:54, площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: Олонецкий район, д.Путилица, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства открытого склада в размере 630000 рублей, определенной отчетом № 29/14 от 27.07.2014, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Формат», признании достоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 10:14:0070502:54, площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: Олонецкий район, д. Путилица, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства открытого склада, в размере 277000 рублей.

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 14.07.2017 по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Формат» (далее – соответчик).             

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 08.09.2017 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, к рассмотрению принято требование об обязании Администрации Олонецкого национального муниципального района произвести перерасчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 10:14:0070502:54, площадью 5000 кв.м., расположенный по адресу: Олонецкий район, д. Путилица, для строительства открытого склада, с января 2015 по сентябрь 2017 года, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 277 000 рублей, требование к обществу с ограниченной ответственностью «Формат» о признании недостоверной величины рыночной стоимости в размере 630 000 рублей. 

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 02.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (в настоящее время – Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия). 

Определением от 18.10.2017 удовлетворено ходатайство истца об уточнении заявленного требования, к рассмотрению принято требование о признании недействительным договора аренды от 31.10.2011 № 131 в части расчета арендной платы с 01.01.2015 и обязании Администрации Олонецкого национального муниципального района произвести начисление годовой арендной платы по договору аренды от 31.10.2011 № 131 земельного участка с кадастровым номером 10:14:0070502:54 исходя из рыночной цены земельного участка, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости № 2017/03-16 индивидуального предпринимателя Хомиченко Аллы Геннадиевны (277 000 рублей).

В судебном заседании 07.05.2018 представитель истца поддержал ранее направленное ходатайство об уточнении предмета исковых требований, просил признать недействительным приложения № 2 к договору аренды от 31.10.2011 № 131 с 01.01.2015 в части расчета арендной платы исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 10:14:0070502:54 равной 630 000 рублей и обязать Администрацию Олонецкого национального муниципального района произвести перерасчет годовой арендной платы по договору аренды от 31.10.2011 № 131, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 10:14:0070502:54 равной 354 000 рублей, определенной по результатам судебной экспертизы.

Решением от 21.05.2018  исковые требования удовлетворены частично. Приложения № 2 к договору аренды от 31.10.2011 № 131 с 01.01.2015 в части расчета арендной платы исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 10:14:0070502:54 равной 630 000 рублей признаны недействительными. Суд обязал Администрацию Олонецкого национального муниципального района произвести перерасчет годовой арендной платы по договору аренды от 31.10.2011 № 131, исходя из величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 10:14:0070502:54 равной 354 000 рублей, с 01.01.2015 в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу.

В иске к обществу с ограниченной ответственностью «Формат» отказано.

Не согласившись  с решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой об его отмене. Администрация полагает, что сделка в виде уведомления арендодателем арендатора об изменении размера арендной платы является оспоримой, к оспоримым сделкам применяется годичный срок давности с того момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушенном праве. Учитывая, что письмо ответчика об изменении размера арендной платы истец получил в июне 2015 г., именно с этой даты истец узнал об односторонней сделке и нарушенном праве. Вместе с тем в суд обратился только в 2017 г., то есть с пропуском срока исковой давности. Поскольку истец пропустил указанный срок для оспаривания сделки, то отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Остальные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, в том числе вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора решением Арбитражного суда Республики Карелия от 16.11.2016 по делу № А26- 5282/2016, 24.03.2009 Петрофанов Э.Е. обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка площадью 5 000 кв.м., расположенного по адресу: Олонецкий район, дер. Путилица, территория бывшей свинофермы, для лесопереработки (для строительства открытого склада). 

Распоряжением Администрации от 01.09.2011 №1471-р утверждена схема расположения земельного участка для строительства открытого склада на кадастровом плане (кадастровой карте) из земель населенных пунктов площадью 5 000 кв.м. согласно приложению и утвержден акт о выборе земельного участка от 06.05.2011. 

Согласно утвержденной схеме земельный участок принадлежит к категории земель населенных пунктов. Государственная собственность на земельный участок не разграничена. 

Распоряжением Администрации от 25.10.2011 №1849-р Петрофанову Э.Е. на основании его заявления предоставлен земельный участок площадью 5 000 кв.м., расположенный по адресу: Олонецкий район, д. Путилица, кадастровый номер 10:14:0070502:54, для строительства открытого склада на праве аренды сроком на 3 года. В распоряжении 01.09.2011 №1471-р и в распоряжении от 25.10.2011 №1849-р указано на то, что земельный участок предоставляется в соответствии с пунктом 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. 

31.10.2011 между Администрацией (арендодатель) и Петрофановым Э.Е. (арендатор) на основании распоряжения Администрации от 25.10.2011 №1849-р заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, сроком на 3 года. 

Расчет арендной платы при заключении договора был указан в Приложении №2 исходя из площади арендуемого участка, кадастровой стоимости земельного участка (14700 руб.) и повышающего коэффициента 1,5% со ссылкой на постановление Правительства Республики Карелия от 30.06.2008 №125-П "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (утратило силу в соответствии с постановлением Правительства Республики Карелия от 04.07.2013 № 208-П, которое распространяется на правоотношения, возникшие со дня вступления в силу Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия"). 

Ежемесячный размер арендной платы составил 18,38 руб. 

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в случаях изменения размера базовой составляющей арендной платы или порядка исчисления арендной платы за землю. 

Арендатор ежегодно уточняет размер платежей с арендодателем до 20 марта текущего года согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы. 

24.06.2013 вступил в силу Закон Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712- ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" (далее – Закон №1712-ЗРК). 

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона № 1712-ЗРК размер арендной платы за использование земельных участков определяется уполномоченными  органами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (аукционов); на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

В части 2 статьи 3 Закона № 1712-ЗРК перечислены случаи, когда арендная плата определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка, в том числе: 

- в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, право на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (аукционах) (пункт 3); 

- в отношении земельных участков, не указанных в пунктах 1-13 настоящей части, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (подпункт «а» пункта 14). 

В иных случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по установленной формуле (часть 5 статьи 3 Закона № 1712-ЗРК). 

Рыночная стоимость земельного участка определена Администрацией на основании отчета об оценке №29/14 от 27.07.2014, подготовленного ООО «Формат». 

Согласно этому расчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20.07.2014 составила 630000 руб. 

Письмом от 02.06.2015 Администрация уведомила предпринимателя об увеличении размера арендной платы в 2015 году, приложив новый расчет, выполненный исходя из рыночной стоимости земельного участка на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка №29/14 от 27.07.2014. 

Согласно данному расчету с 01.01.2015 ежемесячная стоимость аренды, определенная в соответствии с Законом № 1712-ЗРК, составила 4 331, 25 руб. 

Не согласившись с результатами рыночной оценки стоимости земельного участка, произведенной по заказу Администрации, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды от 31.10.2011 № 131 в части расчета арендной платы с 01.01.2015 и обязании Администрации Олонецкого национального муниципального района произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 31.10.2011 № 131 земельного участка с кадастровым номером 10:14:0070502:54 на основании заключения судебной экспертизы (с учетом уточнения предмета исковых требований).

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 16.11.2016 по делу № А26-5282/2016 установлено отсутствие оснований для исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости и определено, что арендная плата в рассматриваемых отношениях подлежит исчислению на основании рыночной стоимости земельного участка, что соответствует пункту 3 части 1 статьи 3 Закона № 1712-ЗРК. 

В ходе производства по настоящему делу достоверность величины арендной платы с применением рыночной стоимости земельного участка, установленной по результатам оценки, произведенной ООО «Формат» по заданию администрации (630 000 рублей по состоянию на 20.07.2014), оспорена истцом; определением от 21.11.2017 судом в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта по состоянию на 24.06.2013 (дата вступления в силу Закона №1712-ЗРК).

В составленном экспертом Ким Еленой Эдуардовной экспертном заключении содержится необходимая, достаточная и существенная с точки зрения стоимости объекта оценки информация. По мнению суда, заключение выполнено с соблюдением федеральных стандартов оценки, а определённая экспертом рыночная стоимость (354 000 рублей) является достоверной. Заключение эксперта соответствует части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу. Участвующие в деле лица возражений относительно выводов эксперта не заявили.

В качестве достоверной величины рыночной стоимости арендуемого земельного участка суд правомерно принял рыночную стоимость, определенную судебным экспертом Ким Е.Э. – 354 000 рублей по состоянию на 24.06.2013.

Таким образом, суд признал правомерность требований ИП Петрофанова Э.Е. о признании недействительным приложения № 2 к договору аренды от 31.10.2011 № 131 с 01.01.2015, а также обязании Администрации Олонецкого национального муниципального района произвести перерасчет годовой арендной платы исходя из величины рыночной стоимости, равной 354 000 рублей. Требования истца к Администрации правомерно удовлетворены судом. В иске к ООО «Формат» суд отказал за отсутствием у истца сформулированных требований к данному ответчику.

Довод апелляционной жалобы о специальном сроке исковой давности отклонен апелляционным судом. Указанный довод исследован судом первой инстанции, в решении суд дал правовую оценку с которой апелляционный суд согласен.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Изменение величины арендной платы было обусловлено односторонними действиями ответчика по проведению рыночной оценки стоимости земельного участка и извещения об изменении арендной платы истца. В ходе судебного разбирательства установлен факт определения данной рыночной величины на дату, не соответствующую закону, что не может отвечать принципу разумности и добросовестности при одностороннем изменении обязательства. Применительно к разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" Верховного Суда Российской Федерации к данной сделке подлежит применению пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, относящий ее к ничтожным, Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Таким образом, срок исковой давности по оспариванию такой сделки составляет 3 года (пункт 1 статьи 181 ГК РФ) и с учетом обращения истца в суд 01.06.2017 не пропущен.

Приведенные в жалобе доводы основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, были предметом исследования и оценки суда и по существу направлены на иную оценку доказательств и переоценку установленных судом фактических обстоятельств дела.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и  всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.  Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Республики Карелия  от 21.05.2018 по делу №  А26-4912/2017  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.С. Полубехина

Судьи

 

С.В. Изотова

 

 Ю.В. Пряхина