ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А70-16700/2017

05 июня 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2018 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП-4186/2018) общества с ограниченной ответственностью «Холлифуд» на решение Арбитражного суда Тюменской области от 27.02.2018 по делу № А70-16700/2017 (судья Голощапов М.В), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Сибавтоимпэкс» к обществу с ограниченной ответственностью «Холлифуд», при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2, о взыскании денежных средств,

 

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Холлифуд» - ФИО3 (личность удостоверена паспортом, по доверенности от 02.02.2018 сроком действия 1 год);

от индивидуального предпринимателя ФИО2 - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью «Сибавтоимпэкс» - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сибавтоимпэкс» (далее – истец, ООО «Сибавтоимпэкс») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Холлифуд» (далее – ответчик, ООО «Холлифуд») о взыскании задолженности по арендной плате.

Определением от 15.01.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – третье лицо, ИП ФИО2), являвшийся сособственником сданного в аренду помещения и его арендодателем по договору с ответчиком до перехода права собственности на помещение к истцу.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 27.02.2018 по делу № А70-16700/2017 исковые требования удовлетворены, с ООО «Холлифуд» в пользу ООО «Сибавтоимпэкс» взыскано 1 309 521,06 руб. задолженности, а также 26 095,21 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Холлифуд» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить полностью, производство по делу прекратить.

Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель ссылается на заключенное между третьим лицом и ответчиком до перехода права собственности на арендуемое помещение дополнительное соглашение от 01.10.2016 № 5 к основному договору аренды, которым установлен пониженный размер арендной платы. При этом, по мнению подателя жалобы, истец обладал правом прекратить условия Дополнительного соглашения в одностороннем порядке при условии уведомления о таком отказе ответчика за 90 календарных дней до предполагаемой даты отказа.

ООО «Сибавтоимпэкс» и ИП ФИО2, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ООО «Холлифуд» поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав явившегося в судебное заседание представителя ответчика, установил следующие обстоятельства.

Между третьим лицом – арендодателем и ответчиком – арендатором был заключен основной договор аренды нежилого помещения от 24.07.2015 без номера (т. 1 л.д. 18-54), согласно которому третье лицо передало, а ответчик принял в аренду нежилое помещение общей площадью 2 076,8 кв.м. на первом этаже в здании торгово-развлекательного комплекса по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, Зона ВУЗов, № 4.

Пунктом  5.3 договора срок аренды установлен в 5 лет.

Договор прошел процедуру государственной регистрации (т. 1 л.д. 54).

Согласно пунктам 4.2, 4.3 договора аренды, арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

По утверждению истца, не оспоренному ответчиком, переменная часть арендной платы была последним уплачена в полном объеме, задолженность по переменной части арендной платы отсутствует. Таким образом, спор между сторонами имеется только относительно постоянной части арендной платы. 

В соответствии с пунктом 4.2.1. договора, размер постоянной части арендной платы составляет 726 880,00 руб. в месяц.

Согласно пункту 4.2.8 договора, на который ссылается ответчик, в качестве компенсации затрат арендатора на перепланировку (ремонт) помещения за счет собственных средств, в период, равный 18 месяцам со дня подписания акта приема-передачи в рамках предварительного договора от 23.03.2015, арендная плата устанавливается в размере 623 040,00 руб. Акт приема-передачи нежилого помещения в рамках предварительного договора был подписан 25.03.2015 (т. 1 л.д. 43), в связи с чем льготный период согласно пункту 4.2.8 договора истек 25.09.2016.

В материалы дела представлены подписанные третьим лицом и ответчиком дополнительные соглашения к договору аренды №№ 1-5 (т. 1 л.д. 55-59), последним из которых пункт 4.2.8 договора аренды изложен в редакции, устанавливающей размер постоянной части арендной платы в 330 000,00 руб. на период с 01.10.2016 по 30.09.2017. 

Доказательства государственной регистрации дополнительных соглашений отсутствуют; ответчик не утверждает об их государственной регистрации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.01.2017 без номера (т. 1 л.д. 60-64) нежилое здание, в котором расположено арендуемое помещение, было продано третьим лицом с участием второго сособственника истцу. Государственная регистрация перехода права собственности была совершена 17.02.2017 (т. 1 л.д. 64). 

15.03.2017 ответчик был уведомлен о смене собственника торгового комплекса (т. 1 л.д. 65).

27.05.2017 договор аренды был расторгнут соглашением истца и ответчика, помещение возвращено истцу по акту (т. 1 л.д. 67-69).

С момента регистрации права собственности - 17.02.2017 по 27.05.2017 истцом ответчику была начислена арендная плата в размере 2 861 997, 53 руб., в том числе 2 398 368, 98 руб. – в счет оплаты постоянной части арендной платы, согласно пункту 4.2.1 основного договора и 463 628, 55 руб. в счет переменной части арендной платы, согласно пункту 4.3.1 основного договора.

На момент подачи настоящего искового заявления в суд оплата стоимости переменной части арендной платы произведена ответчиком полностью, а оплата постоянной части арендной платы произведена в размере 1 088 847, 92 руб., задолженность ответчика составила 1 309 521, 06 руб.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемы исковым заявлением.

27.02.2018 Арбитражный суд Тюменской области принял обжалуемое решение.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Договор аренды от 24.07.2015 заключен сторонами на срок более одного года, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и пункта 3 статьи 433 ГК РФ подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 04.09.2015.

Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Определяя размер арендной платы, истец руководствовался условиями договора без учета дополнительного соглашения от 01.10.2016 № 5 (т.1 л.д.59), заключенного между ИП ФИО2 и ООО «Холлифуд», по условиям которого «постоянная часть арендной платы устанавливается в сумме 330 000 руб. за период с 01.10.2016 по 30.09.2017».

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

По смыслу указанных правовых норм, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Президиума от 05.02.2013 № 11241/12, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Как следует из материалов дела основной договор аренды нежилого помещения от 24.07.2015, заключенный между предыдущим собственником спорного нежилого помещения - ИП ФИО2 и арендатором - ООО «Холлифуд» на срок более года, прошел государственную регистрацию в установленном законодательством порядке.  

Дополнительным соглашением от 01.10.2016 № 5, также заключенным между предыдущим собственником спорного нежилого помещения - ИП ФИО2 и арендатором - ООО «Холлифуд», стороны внесли изменения в договор аренды от 24.07.2015, установив ежемесячную арендную плату в размере 330 000 руб.

Доказательств государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.10.2016 № 5 материалы дела не содержат. Следовательно, с позиции статей 433, 609, 651 ГК РФ оно является не заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность только в случаях, установленных законом.

По смыслу положений пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» отсутствие государственной регистрации договора аренды не отменяет необходимости исполнения обязательств, принятых на себя сторонами такого соглашения.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Вместе с тем, в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть переданы им третьим лицам.

В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указано на то, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника; по общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ); если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации; требование о государственной регистрации договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

Таким образом, незарегистрированное в установленном законом порядке дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, распространяет свое действие только на стороны, заключившие такое соглашение, каких-либо прав и обязанностей для третьих лиц, такое соглашение не порождает. 

Поскольку дополнительное соглашение от 01.10.2016 № 5 к договору аренды от 24.07.2015 не зарегистрировано в установленном законодательством порядке и, следовательно, является незаключенным, а по отношению к сторонам договора истец является третьим лицом, приобретшим недвижимость после подписания дополнительного соглашения, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что для третьих лиц не зарегистрированное в установленном законом порядке дополнительное соглашение к договору аренды не создает прав и обязанностей, хотя сам договор в силу статьи 617 ГК РФ сохраняет действие при перемене собственника имущества.

Соответственно, в связи с изменением обладателя вещных прав на помещения, в отношении договора аренды которых было заключено дополнительное соглашение, не прошедшее процедуру государственной регистрации, обязательства арендодателя по данному соглашению к истцу в силу закона не перешли, на что обоснованно указал суд в решении.

Вопреки доводам апелляционной жалобы подписанное между предыдущим арендодателем и ответчиком дополнительное соглашение не свидетельствует о согласовании условия об изменении размера арендной платы именно между истцом и ответчиком.

С учетом изложенного, отклонение судом первой инстанции возражений ответчика, основанных на таком дополнительном соглашении, является правильным.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Холлифуд» оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 27.02.2018 по делу № А70-16700/2017 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

О.А. Сидоренко

Судьи

 

Л.А. Золотова

А.Н. Лотов