АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-22454/2023

г. Владивосток

30 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  16 октября 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен  30 октября 2024 года.

   Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосеевой Е.И., после перерыва – помощником ФИО1, рассмотрев в судебном заседании по исковому заявлению Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения «Всероссийский детский центр «Океан» к обществу с ограниченной ответственностью «Бис» о взыскании задолженности,

при участии: 

от истца: ФИО2, доверенность от 10.07.2024, паспорт, диплом 

от ответчика: ФИО3, доверенность от 01.02.2024, паспорт, диплом,

установил:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение «Всероссийский детский центр «Океан» обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бис» о взыскании суммы в размере 134 524 рубля 80 копеек по договору от 01.03.2011 №26/11.

Определением суда от 27.12.2023 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьи 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Определением от 19.02.2024 в соответствии с пунктом 2 части  5 статьи 227 АПК РФ суд перешел к рассмотрению дела по правилам искового судопроизводства.

В судебном заседании 10.10.2024 объявлен перерыв до 16.10.2024 в порядке статьи 163 АПК РФ.

До объявления перерыва истцом заявлено ходатайство о вызове специалиста. На вопрос суда о том, какие именно разъяснения по существу разрешаемого спора, может представить указанный истцом специалист, а также какими документами подтверждаются теоретические и практические познания указанного лица, представитель истца ответить затруднился.

            В судебном заседании 16.10.2024 истец указанное ходатайство не поддержал.

            Представитель ФГБОУ «ВДЦ «Океан» на исковых требованиях настаивал, указывая на нарушение ответчиком условий договора аренды, выразившихся в отсутствие произведенной оплаты арендных платежей. Доводы ответчика о невозможности использования помещения в спорный период считает несостоятельными, указывая, что арендатор был осведомлен о состоянии помещения, с требованиями о расторжении договора к арендодателю не обращался

Ответчик по иску возражал, указав на невозможность прямого самостоятельного заключения договора энергоснабжения спорного помещения, что препятствовало использованию помещения по назначению.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

26.12.2022 между ФГБОУ «ВДЦ «Океан» и ООО «Бис» заключен Договор №2022.16734 аренды нежилых помещений, согласно условий которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения №№ 32-40 на поэтажном плане (Приложение № 1), расположенные на первом этаже в здании по адресу 

<

...>, общей площадью 58,3 кв. метра (далее – Имущество). Указанные помещения находятся в нежилом здании с реестровым номером федерального имущества П12270009359.

Помещения используются Арендатором с целью размещения аптечного пункта (пункт 1.2 договора).

В силу пункта 2.1 договора срок его действия – 5 лет с даты заключения. 

Размер ежемесячной арендной платы составляет 22154 рублей 00 копеек в месяц, без учета НДС, определенной по результатам торгов, проведенных в установленном законом порядке (пункт 6.1 договора)

На основании пункта 6.2 договора Арендная плата, указанная в пункте 6.1 настоящего Договора, устанавливается в рублях Российской Федерации и перечисляется отдельным платежным поручением на счет Арендодателя. Первое внесение арендной платы, указанной в пункте 6.1 настоящего Договора, Арендатор производит в течение пяти рабочих дней после подписания Арендодателем и Арендатором акта приема-передачи Имущества (Приложение № 3), а впоследствии арендная плата вносится не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, если иной порядок не установлен соглашением сторон.

Пунктом 4.2.2 договора на арендатора возложена обязанность в пятидневный срок с даты подписания настоящего Договора заключить договор(ы) на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендным платежам, истец претензией от 18.08.2023 №1902-с потребовал устранения указанных нарушений.

Поскольку требования, изложенные в претензии, в досудебном порядке удовлетворены не были, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды недвижимого имущества, в связи, с чем подлежат применению нормы гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт получения им в пользование спорного имущества, в связи с чем, у ответчика в силу вышеприведенных положений закона и условий договора возникла обязанность по внесению арендной платы.

Возражая по заявленным требованиям, ответчик указывает на отсутствие возможности использования помещения в период с октября 2022 по февраль 2023 года в связи отсутствием электроснабжения спорного помещения. Оплата аренды за март 2023 произведена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями №403 от 15.05.2023, №61 от 24.01.2024.

Рассмотрев указанные доводы арендатора, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, арендные отношения предполагают, что обязанности арендатора по внесению арендной платы корреспондирует его право на извлечение полезных свойств имущества, переданного во временное владение и пользование.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств. 

Невозможность пользоваться арендованным имуществом по целевому назначению по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо представления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

В данном случае сторонами при заключении договора аренды согласовано, что целью использования имущества является размещение аптечного пункта. В акте приема-передачи имущества указано, что Помещения передаются вместе с подведенными инженерными сетями, необходимыми для их надлежащей эксплуатации. Инженерные сети находятся в удовлетворительном состоянии

По смыслу положений пунктов 1.2, 4.2.2. договора возможность электроснабжения являлась существенным условием для использования помещения по целевому назначению и общество было вправе рассчитывать на возможность получения таких услуг. 

Судом установлено, что в целях осуществления технологического присоединения, 06.11.2022 ответчик обратился к истцу с заявлением №134, по тексту которого указал на необходимость выполнения работ по устройству второго ввода, путем получения технических условий для технологического присоединения. Просил арендодателя сообщить обращался ли он в сетевую организацию на переоформление акта технологического присоединения, обращался ли в сетевую организацию на перераспределение мощности по объектам, переданным во временное пользование, согласно договора аренды №2022.16734.

Ответным письмом от 29.11.2022 №619-г арендодатель указал, что ООО «Бис» является иным законным владельцем ранее присоединённых к части нежилых помещений, расположенных в здании  магазина, энергопринимающих устройств, оно вправе обратиться в сетевую организацию лично или через представителя, с заявлением о переоформлении документов на технологическое присоединение, после чего заключить соответствующий договор энергоснабжения. 

Письмом от 12.01.2023 №16 ответчик указал на невозможность заключения договора энергоснабжения в связи с отсутствием технологического присоединения к электрическим сетям, указав не невозможность использования переданного в аренду помещения по целевому назначению.

Из материалов дела также усматривается, что арендатор во исполнение обязанности, предусмотренной пунктом 4.2.2 договора, направил в адрес МУПВ «ВПЭС» заявки №3204-22-ТПР от 17.11.2022, №3377-22-ТПР от 15.12.2022, №3377-22-ТПР от 06.12.2022, №3321-22-ТПР от 30.11.2022, №3290-22-ТПР от 28.11.2022, №3230-22-ТПР от 21.11.2022

МУПВ «ВПЭС» рассмотрена заявка №3459-22-ТПР от 15.12.2022. Дан ответ №1/2-423 от 06.02.2023, по тексту которого указано,  что в ходе согласования заявки выявлено, что помещение имеет технологическое присоединение в составе здания с кадастровым номером 25:28:0086:171, принадлежащего ФГБОУ «ВДЦ «Океан». Согласно статье 26 ФЗ «Об электроэнергетике №35-ФЗ от 26.03.2023 технологическое присоединение носит однократный характер. Для определения объема потребляемой энергии необходимо обратиться к владельцу данного здания.

Иные заявки не были приняты в работу, поскольку не содержали полного пакета документов.

С учетом данных МУПВ «ВПЭС» разъяснений о наличии технологического присоединения в составе здания, принадлежащего ФГБОУ «ВДЦ «Океан», 22.02.2023 стороны спора заключили соглашение №10/23 о возмещения расходов по оплате электроэнергии.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению. 

Аналогичный подход содержится в пункте 8 указанного информационного письма, из которого также следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано. 

При рассмотрении настоящего дела суд из того, что договор аренды носит взаимный характер, если недостатки объекта аренды полностью препятствуют его использованию и арендатор фактически лишен возможности его использования, арендатор может отказаться оплачивать арендную плату, что вытекает из положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ, так как арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими использованию, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора, в связи с чем у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату, поскольку ответчик не имел возможности использовать спорные объекты в соответствии с его целевым назначением.

Договором аренды установлена обязанность арендатора заключить договоры на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг. 

В рассматриваемой ситуации для исполнения обязательств по пункту 4.2.2 договора необходимо было наличие  технологического присоединения предмета аренды к сетям, при этом обязанность арендатора по осуществлению самого технологического присоединения изначально не предусмотрена договором. 

Кроме того, как усматривается из материалов дела, у арендатора вовсе отсутствовала возможность осуществления технологического присоединения, ввиду наличия такого присоединения в составе здания с кадастровым номером 25:28:0086:171, принадлежащего ФГБОУ «ВДЦ «Океан». При этом арендодатель, как профессиональный участник экономических отношений, владелец объектов недвижимости должен был располагать указанными сведениями.

 Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что имеющаяся в деле переписка свидетельствует о том, что арендатор предпринял адекватные и разумные меры для исполнения условий договора, поскольку в интересах последнего было как можно быстрее приступить к использованию арендованного помещения с целью получения прибыли, осуществления деятельности, предусмотренной договором. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что арендодатель предоставил обществу в аренду объект недвижимости с недостатками, исключающими эксплуатацию имущества и не являющиеся очевидными. 

При таких обстоятельствах, следует признать, что обязанность по встречному предоставлению арендодателем имущества должным образом не исполнена. 

С учетом изложенного, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

 В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении заявленных требований отказано,  расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

отказать в удовлетворении исковых требований.            

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                      Понкратенко М.В.