ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-23784/2017

город Ростов-на-Дону

27 мая 2019 года

15АП-6425/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Ванина В.В.

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от Управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район: представитель ФИО2 по доверенности от 10.01.2019;

от администрации муниципального образования Красноармейский район: представитель ФИО2 представитель по доверенности от 09.01.2019;

от ответчика: ФИО3 лично;

от общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс Рис»: представитель ФИО4 по доверенности от 14.01.2019 № 5;

от администрации Староджерелиевского сельского поселения Красноармейского района: представитель не явился, извещен;

от федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещен;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещен;

от Прокуратуры Краснодарского края: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 15.02.2019 по делу № А32-23784/2017 

по иску Управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район, администрации муниципального образования Красноармейский район

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО3

при участии третьих лиц: администрации Староджерелиевского сельского поселения Красноармейского района; федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; Прокуратуры Краснодарского края; общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Полтавская»

о признании недействительным договора аренды, об обязании возвратить земельный участок, 

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – глава КФХ ФИО3) о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного на территории муниципального образования Староджерелиевское сельское поселение, от 14.04.2016 № 1300005587, а также об обязании главы КФХ ИП ФИО3 возвратить арендодателю земельный участок с кадастровым номером 23:13:030200:394 площадью 20 648 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевская, погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 14.04.2016 № 1300005587.

Определением от 05.03.2018 к участию в деле в качестве соистца привлечена администрация муниципального образования Красноармейский район (далее – администрация).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Староджерелиевского сельского поселения Красноармейского района (далее – администрация поселения), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, прокуратура Краснодарского края, АО «Агрофирма «Полтавская».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.11.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2019 исковые требования удовлетворены: договор аренды от 14.04.2016 №1300005587 земельного участка с кадастровым номером 23:13:0302000:394 площадью 20 648 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской, признан недействительным. Ответчика присудили возвратить администрации муниципального образования Красноармейский район земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:394 площадью 20 648 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской. В порядке применения последствий недействительности договора от 14.04.2016 № 1300005587 аренды земельного участка аннулирована в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:13:0302000:394 арендой, зарегистрированной в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 на основании договора аренды земельного участка от 14.04.2016 № 1300005587 (дата государственной регистрации аренды: 16.05.2016; номер государственной регистрации: 23-23/024-23/024/801/2016-5878/2). С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 6 000 руб.

Ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Суд первой инстанции не разъяснил ответчику последствия незаявления ходатайства о назначении экспертизы. Ответчик ссылается на то, что собственник объекта (несмотря на 100% износ здания) на протяжении длительного времени каких-либо действий, направленных на исключение из ГКН и ЕГРН сведений о фактически отсутствующем объекте «административное здание» не совершает. Изложенное нарушает право ответчика на регистрацию права собственности на недвижимое имущество, необходимое для осуществления деятельности КФХ.  Ссылается на целевое использование земельного участка. 

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель администрации муниципального образования Красноармейский район возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу –  без удовлетворения.

Представитель Управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу –  без удовлетворения.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс Рис» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу –  без удовлетворения.

В судебное заседание администрация Староджерелиевского сельского поселения Красноармейского района, федеральное государственное бюджетное учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Прокуратура Краснодарского края, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей ответчика, администрации муниципального образования Красноармейский район, Управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район и общества с ограниченной ответственностью «Агрокомплекс Рис», арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения предоставлен предпринимателю в аренду на 49 лет без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

На спорном земельном участке сельскохозяйственного назначения предприниматель возвел объект «Контора КФХ» общей площадью 85,2 кв. м.

Сведения о государственной регистрации права собственности на данный объект в материалах дела отсутствуют. Из акта осмотра от 15.03.2016 следует, что на земельном участке размещено здание базы КФХ с наземной автостоянкой для хранения техники.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1, 2 статьи 77 ЗК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется данным Кодексом и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В то же время названный Федеральный закон не распространяет свое действие на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями; оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ (пункт 7 статьи 27 Земельного кодекса, абзац второй пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Таким образом, образование участков из земель сельскохозяйственного назначения, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам ЗК РФ. Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 ЗК РФ.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В данном случае предпринимателю предоставлен по правилам статьи 39.20 ЗК РФ земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 20 648 кв. м.

Вместе с тем, доказательства того, что весь названный участок необходим для эксплуатации возведенного ответчиком объекта (или иных объектов), отсутствуют.

Такие доказательства не представлены ни ответчиком, ни администрацией.

В представленном в суд первой инстанции отзыве ответчик указал, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2016 по делу № А32-22465/2013 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0301000:394 имеется объект недвижимости - контора базы крестьянского (фермерского) хозяйства, принадлежащее ответчику. В основу указанного вывода суда положены следующие документы: разрешение на строительство № RU 23514310-3 от 18.09.2013, акт приемки законченного строительством объекта от 28.02.2013, разрешение на ввод в эксплуатацию № RU23514310-2 от 15.03.2013, а также проведенная по делу судебная экспертиза (заключение эксперта от 15.09.2016 № 00781/Э).

Вместе с тем, решением ФКП Росреестра по Краснодарскому краю от 15.08.2013 № 2343/5/13-342849 ФИО3 отказано в постановке объекта недвижимости - база конторы крестьянского (фермерского) хозяйства на кадастровый учет. Основанием отказа является частичное наложение на техническом плане контуров объекта недвижимости на контуры объекта, существовавшего ранее и принадлежавшего на праве собственности АО «Агрофирма Полтавская», не снятого с кадастрового учета по настоящее время.

Анализ представленных в материалы дела доказательств позволяет сделать вывод, что земельный участок с кадастровым номером 23:13:0302000:394 площадью 20 648 кв. м был представлен ФИО3 в нарушение публичного порядка, поскольку право собственности ответчика на объект недвижимости - база конторы крестьянского (фермерского) хозяйства - не зарегистрировано, на государственный кадастровый учет данный объект поставлен не был, при этом определение площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося во владении ФИО3, не производилось.

Как указал суд кассационной инстанции в постановлении по настоящему делу, собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах. Судебные акты по делу № А32-22465/2013 не содержат выводов о площади земельного участка, необходимого для использования и эксплуатации расположенного на нем объекта ответчика.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Несмотря на то обстоятельство, что ответчик не считает необходимым проведение по делу судебной землеустроительной экспертизы и не представляет ни заключение кадастрового инженера, ни заключение землеустроительной организации относительно соответствия площади земельного участка нормативно необходимой для эксплуатации расположенного на участке объекта, арбитражный суд самостоятельно может сделать вывод об очевидном завышении площади земельного участка и о чрезмерности площади в размере 20 648 кв.м для целей размещения и эксплуатации (обслуживания) недвижимого объекта «Контора КФХ» общей площадью 85,2 кв. м.

Право собственности ответчика на данный объект не зарегистрировано в ЕГРН, а потому по общему правилу не может считаться возникшим для целей реализации прав, связанных с правом собственности на недвижимое имущество в отношениях с третьими лицами, в том числе в публично-правовых отношениях по поводу предоставления земли в аренду для эксплуатации такого объекта.

Поскольку расположенный на участке объект «Контора КФХ» является вновь построенным, возводился ответчиком на основании разрешения на строительство от 18.09.2012 № RU 23514310-3, то право собственности на такой объект могло возникнуть у ответчика только после его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости как на вновь созданную недвижимую вещь (статья 219 ГК РФ).

Однако ответчиком не только не зарегистрировано право собственности на контору КФХ, но данный объект даже не поставлен на кадастровый учет, поскольку в кадастровом учете отказано решением ФГБУ «ФКП Росреестра» от 15.08.2013 № 2343/13-342849, которое, как пояснил ответчик, им не обжаловалось.

При таких обстоятельствах, ответчик, не являясь собственником вновь построенного объекта недвижимости, не обладал правом на предоставление ему в аренду спорного земельного участка для эксплуатации такого объекта.

Ответчиком в суде первой инстанции был заявлен довод о том, что участок является неделимым и из него невозможно сформировать участок меньшей площадью, однако это не означает, что по одному лишь признаку неделимости земельного участка он может быть предоставлен в аренду произвольной (любой) площадью.

Экспертное заключение по другому делу, на которое ссылается ответчик, не было принято судом во внимание, поскольку оно не свидетельствует о неделимости спорного земельного участка площадью 20 648 кв. м и о невозможности формирования участка, необходимого для эксплуатации объекта «Контора КФХ» площадью 85,2 кв.м.

Против проведения экспертизы по настоящему делу ответчик в суде первой инстанции возражал, о чём свидетельствуют, в частности, содержание заявления ответчика от 26.02.2018 об отводе судьи, в котором ответчик в качестве основания для отвода судьи привел предложение суда рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы, а также отзыв ответчика от 05.03.2018. При повторном рассмотрении дела ответчик также не счел необходимым назначение экспертизы и ограничился предоставлением отзыва от 28.01.2019, в котором заявил и вовсе о невозможности формирования иного земельного участка кроме как площадью 20 648 кв. м, поскольку спорный земельный участок является, по мнению ответчика, неделимым.

Довод заявителя жалобы о том, что судом первой инстанции не разъяснены последствия незаявления ходатайства о назначении судебной экспертизы, подлежит отклонению в силу следующего.

В силу статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Кроме того, ответчиком о назначении экспертизы не было заявлено и в суде апелляционной инстанции. 

Судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено нарушений норм процессуального права, а также процессуальных прав сторон спора.

Поскольку часть земельного участка, необходимая для эксплуатации объекта ответчика, не определена, в том числе в связи с уклонением ответчика от проведения судебной землеустроительной экспертизы, площадь земельного участка многократно превышает площадь расположенного на участке объекта недвижимости, необходимость всей этой площади ответчиком не доказана и при заключении договора аренды земельного участка не проверялась, право собственности ответчика на вновь построенный объект вследствие отсутствия государственной регистрации этого права не возникло, суд считает необходимым признать договор аренды земельного участка недействительным полностью. 

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Оснований для сохранения ответчиком владения спорным земельным участком всей его площадью в размере 20 648 кв. м не имеется, в связи с чем, земельный участок подлежит возврату администрации в порядке применения последствий недействительности сделки. Оформление передачи земельного участка ответчиком истцу необходимо для констатации аннулирования последствий исполнения недействительного договора аренды земельного участка и погашения в ЕГРН регистрационной записи о праве аренды. 

Поскольку запись о праве аренды ответчика на земельный участок внесена в реестр на основании недействительной (ничтожной) сделки, заключенной в нарушение земельного законодательства и противоречащей публичным интересам, такая регистрационная запись носит недостоверный характер, и в целях устранения её из реестра в порядке применения последствий недействительности сделки указанную регистрационную запись об аренде земельного участка надлежит погасить (статья 167 ГК РФ).

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены. 

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2019 по делу            № А32-23784/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой                   35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий В.В. Ванин

СудьиН.В. Ковалева

 Б.Т. Чотчаев