АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9939/2022

г. Владивосток

05 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2022 года. 

Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А.,при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «КИЛЬВАТЕР» (ИНН2543095961; ОГРН1162536067418) к обществу с ограниченной ответственностью «ЕАСгрупп» (ИНН2543034119, ОГРН1132543018926) о признании незаконными действия ООО «ЕАСгрупп», выраженные в одностороннем расторжении договора субаренды от 01.03.2018г. заключенного между ООО «ЕАСгрупп» и ООО «Кильватер» в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:43, путем направления ООО «Кильватер» уведомления о прекращении действия договора субаренды земельного участка,

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН253700531433), Управление муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН2536097608), общество с ограниченной ответственностью «Роза ДВ» (ИНН2540185529),

при участии в заседании:

от истца: ФИО3, удостоверение адвоката, доверенность от 25.11.2021;

от ответчика: ФИО4, удостоверение адвоката, доверенность от 04.03.2022;

от третьих лиц: не явились, извещены,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «КИЛЬВАТЕР» (далее – истец, ООО «Кильватер», субарендатор) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЕАСгрупп» (далее – ответчик, ООО «ЕАСгрупп») о признании незаконными действия ООО «ЕАСгрупп», выраженные в одностороннем расторжении договора субаренды от 01.03.2018г. заключенного между ООО «ЕАСгрупп» и ООО «Кильватер» в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:43, путем направления ООО «Кильватер» уведомления о прекращении действия договора субаренды земельного участка.

Лица, участвующие в деле, не явившиеся в заседание суда, надлежащим образом уведомлены о времени и месте проведения судебного заседания. В соответствии со статьей 156 АПК РФ заседание суда проводится в их отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований, ответил на вопросы суда.

Представитель ответчика возражал по заявленным требованиям.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю пояснило, что у Управления в соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ отсутствовали основания для приостановления или отказа по заявлению арендодателя о прекращении ограничений (обременений) в виде субаренды на земельный участок, переданный по спорному договору. Также общество в подтверждение совей позиции указало, что в рамках дела № А51-20898/2021 ООО «Кильватер» было отказано в удовлетворении требований о признании незаконными действий Управления Росреестра по погашению записи.

УМС г. Владивостока по тексту письменного отзыва сослалось на п.3.3.3 спорного договора, согласно которому арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду в пределах срока действия договора и с соблюдением всех его условий.

ИП ФИО2, ООО «Роза ДВ» письменный отзыв на иск не представили.

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендодатель) и ООО «ЕАСгрупп» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 01-Ю-19675 от 09.12.2014, согласно условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым №25: 28:010021:43 площадью 28 кв.м., из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом, участок находится примерно в 46 м от ориентира по направлению на северо-запад, вид разрешенного использования: для размещения торгового павильона «Цветы», цель предоставления: для размещения торгового павильона. 

В соответствии с п.1.3 указанного договора срок аренды участка устанавливается 10 лет с момента (даты) подписания настоящего договора.

Договор аренды заключен в установленном законом порядке.

Между ООО «ЕАСгрупп» (Арендодатель) и ООО «Кильватер» (Арендатор) заключен Договор субаренды от 01.03.2018 (далее – договор субаренды).

Согласно предмету договора субаренды Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в субаренду земельный участок  с кадастровым №25:28:010021:43 площадью 28 кв.м. из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 46 м от ориентира по направлению на северо-запад.

Срок субаренды земельного участка с кадастровым №25:28:010021:43 установлен до 09.12.2024 (пункт 1.3 договора субаренды).

Согласно п.5.5 договора настоящий договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе любой из сторон при условии уведомления о предстоящем прекращении договора за 60 дней. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением по адресам, указанным в настоящем договоре. Договор прекращается по истечении 30 дней с даты направления соответствующего уведомления, дата уведомления определяется почтовым штемпелем отправления. Уведомление также может быть вручено лично.

Договор субаренды зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в установленном законом порядке 14.05.2021, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о регистрации договора и права субаренды №25:28:010021:43-25/056/2021-5, №25:28:010021:43-25/056/2021-6.

Уведомлением от 04.06.2021  ООО «ЕАСгрупп» уведомило ООО «Кильватер»  о том, что действия договора субаренды земельного участка  от 01.03.2018, срок которого истекает 31.0.2019 в связи с невыполнением установленного п.7.3 условия о государственной регистрации, прекращается на основании п.5.5 договора и ст.610 ГК РФ, положениями которых предусмотрена обязанность стороны предупредить другую сторону о прекращении договора за 2 месяца до предстоящего прекращения, в связи с ем  арендатору необходимо освободить земельный участок не позднее 11.08.2021 и передать земельный участок по акту приема-передачи.

06.09.2021 на основании заявления Генерального директора ООО «ЕАСгрупп» ФИО5 от 01.09.2021 запись о субаренде указанного земельного участка была прекращена на основании п.3.1 и п.5.5 договора субаренды.

Истец, полагая, что действия ООО «ЕАСгрупп», выраженные в одностороннем расторжении договора субаренды от 01.03.2018г. заключенного между ООО «ЕАСгрупп» и ООО «Кильватер» в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:43, путем направления ООО «Кильватер» уведомления о прекращении действия договора субаренды земельного участка, незаконны и нарушают порядок прекращения договора, предусмотренный положениями п. 9 ст. 22, ст. 46 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ, обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Отношения сторон по названному выше договору субаренды регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) «Аренда».

На основании пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

В силу абзаца третьего пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативно-правовыми актами.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Названные положения согласуются с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ, в силу которого аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как установлено пунктом 1 статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).

По правилам пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

Статьей 619 ГК РФ, регламентирующей досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя, помимо перечисленных в данной статье.

Суд, принимая во внимание нормы гражданского законодательства, считает, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем без необходимости обращения в суд, если такое условие предусмотрено договором.

В свою очередь, в соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ №35), если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Как подтверждается материалами дела, условиями пункта 5.5 договора субаренды земельного участка предусмотрено право любой стороны по договору на его прекращение в одностороннем порядке при условии уведомления о предстоящем прекращении за 60 дней.

Таким образом, ООО «ЕАСгрупп», действуя в пределах указанных правомочий,  реализовало своё право на односторонний отказ от договора путем направления в адрес ООО «Кильватер» соответствующего уведомления от 04.06.2021 (направлено 18.06.2021, получено 23.06.2021 и 13.07.2021), обеспечив тем самым соблюдение предусмотренной нормами статей 450.1, 619 ГК РФ и условиями сделки процедуру отказа от договора.

Соответственно, с момента получения данного уведомления и по истечении установленного договором срока спорный договор следует считать прекращенным (расторгнутым).

При таких обстоятельствах, учитывая нормы гражданского законодательства и условия договора, а также факт представления государственному регистратору уведомления от 04.06.2021 о прекращении договора субаренды и доказательства его получения ООО «Кильватер», суд приходит к выводу о наличии у регистрирующего органа правовых оснований для погашения в ЕГРН записей от 14.05.2021 №25:28:010021:43-25/056/2021-5, №25:28:010021:43-25/056/2021-6 о государственной регистрации обременения в виде субаренды и договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:43.

Суд полагает ошибочным мнение истца об отсутствии оснований для расторжения договора субаренды во внесудебном порядке со ссылками на пункт 9 статьи 22 ЗК РФ и, как следствие, о том, что представленное на государственную регистрацию уведомление о прекращении договора не могло послужить основанием для совершения оспариваемых действий, судом не принимается.

Действительно, по правилам пункта 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, приведенные положения статьи 22 ЗК РФ свидетельствуют о регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении и расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Вместе с тем предусмотренные пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ гарантии для арендатора публичного земельного участка обусловлены особенностями правового регулирования аренды публичных земельных участков, которая проявляется, в частности, в предоставлении по общему правилу участков путем конкурентных процедур (без торгов только в случаях специально предусмотренных земельным законодательством), в особом порядке установления размера арендной платы (устанавливаемая на аукционе или регулируемая), и не распространяются на договоры субаренды, заключение и содержание которых осуществляется вне данных предписаний.

Между тем в спорной ситуации договор субаренды земельного участка с кадастровым №25:28:010021:43 от 01.03.2018 заключен равноправными субъектами гражданского права, осуществляющими предпринимательскую деятельность, основываясь на принципах равенства, автономии воли и свободы договора.

Соответственно, считать земельный участок, сданный арендатором субарендатору в субаренду, публичным земельным участком, оснований не имеется. 

После получения земельного участка в аренду от публичного органа власти, он находится в частном пользовании у лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, которое реализовало свои полномочия по его использованию путем сдачи в субаренду, руководствуясь принципами свободы договора, предусмотренными ст. 421 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, вывод истца о необходимости применения к спорным отношениям требований пункта 9 статьи 22 ЗК РФ относительно возможности расторжения договора субаренды земельного участка по требованию арендодателя только в судебном порядке является нормативно необоснованным.

То обстоятельство, что договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010021:43 в силу п. 1.3. договора субаренды был заключен между сторонами на срок более чем пять лет, также не свидетельствует о том, что такой договор в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ мог быть расторгнут только в судебном порядке, поскольку из буквального прочтения названной нормы права следует, что она применима к арендным правоотношениям, возникающим между собственником земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и арендатором такого земельного участка, к которым стороны договора субаренды земельного участка не относятся.

Анализ имеющегося в материалах дела уведомления от 04.06.2021 о прекращении действия договора субаренды земельного участка показывает, что оно мотивировано ссылкой на пункт 5.5 договора, предусматривающий право на односторонний отказ от договора, и статью 610 ГК РФ, устанавливающую обязанность стороны предупредить другую сторону о прекращении договора за 2 месяца до предстоящего прекращения.

Уведомление о прекращении договора субаренды не содержит ссылок на существенное нарушение ООО «Кильватер» условий договора субаренды, в том числе предусмотренных статьей 619 ГК РФ и пунктом 5.4 договора субаренды.

Как указано в п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

С учетом изложенного следует признать, что реализация ООО «ЕАСгрупп» своего права на односторонний отказ от договора субаренды не была обусловлена противоправным поведением ООО «Кильватер», а, следовательно, действия ответчика, выраженные в одностороннем расторжении договора субаренды от 01.03.2018г. путем направления ООО «Кильватер» уведомления о прекращении действия договора субаренды земельного участка, являются мотивированными и законными.

Заключая договор субаренды, субарендатор знал о праве каждой из сторон на односторонний отказ от договора, осознанно принял его путем заключения договора, не выставил каких-либо возражений. Все условия договора субаренды (ставки арендной платы и др.) были согласованы сторонами с учетом наличия в договоре пункта 5.5. 

Суд полагает, что истец фактом подачи настоящего иска допускает недобросовестное поведение, отказываясь от согласованного им же условия договора. Включение в договор субаренды пункта 5.5., предусматривающего возможность одностороннего внесудебного расторжения договора субаренды, не противоречит нормам действующего законодательства, в связи с чем п.5.5. не может считаться недействующим.

Учитывая изложенное, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Жестилевская О.А.