АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, д. 28, г. Южно-Сахалинск, 693000

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-5135/2021

г. Южно-Сахалинск

01 августа 2022 года

Резолютивная часть решения суда вынесена 11 июля 2022 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 01 августа 2022 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Зуева М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстройсервис» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании задолженности и договорной неустойки по договорам аренды земельного участка от 29.07.2019 № 4012 и от 29.07.2019 № 4013,

при участии,

от администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации: ФИО2 по доверенности от 11.01.2021;

от общества с ограниченной ответственностью «Инвестстройсервис»: Агабекяна Н.М. - генерального директора,

установил:

администрация муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстройсервис» (далее - ответчик) с указанным иском.

В обоснование исковых требований указано о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договорам аренды земельного участка, что повлекло образование задолженности. Кроме того, в связи с просрочкой оплаты, истец также рассчитал договорную неустойку. Поскольку требования претензии об оплате задолженности и пени ответчик оставил без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с иском. Исковыми требованиями заявлено о взыскании: 164 939 рублей 73 копеек основного долга и 50 269 рублей 33 копеек пени по договору аренды земельного участка от 29.07.2019 № 4012; 592 339 рублей 79 копеек основного долга и 180 529 рублей 73 копеек пени по договору аренды земельного участка от 29.07.2019 № 4013.

Определением суда от 17.09.2021 иск принят к рассмотрению.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований. Согласно возражениям, задолженность в неоспариваемой части была частично погашена. Требования истца по договору аренды земельного участка от 29.07.2019 № 4013 являются необоснованными, поскольку в связи с кадастровой ошибкой, под строительство возможно было использовать только часть земельного участка площадью 8 052 кв.м. Таким образом, размер основного долга по указанному договору подлежит перерасчету, а неустойка - не подлежит уплате. В отношении неустойки по договору аренды земельного участка от 29.07.2019 № 4012, ответчик просил о снижении ее размера.

В связи с увеличением периода взыскания задолженности и периода расчета неустойки, в связи с частичным погашением ответчиком суммы основного долга, истец исковые требования неоднократно уточнял. С учетом окончательного уточнения, истец просил взыскать с ответчика 113 240 рублей 61 копейку пени по договору аренды земельного участка от 29.07.2019 № 4012, рассчитанные за период с 25.11.2019 по 07.04.2022. Несмотря на признание обоснованности возражений ответчика о невозможности использования части площади земельного участка по договору аренды земельного участка от 29.07.2019 № 4013, истец требования в указанной части поддержал, настаивал на взыскании 847 032 рублей 09 копеек основного долга, рассчитанного за период аренды с 17.07.2019 по 17.07.2022. По требованию о взыскании 453 241 рубля 21 копейки пени, рассчитанной в связи с просрочкой оплаты задолженности по договору аренды земельного участка от 29.07.2019 № 4013 истец указал, что в случае установления судом невозможности использования части земельного участка площадью свыше 8 052 кв.м, требования о взыскании неустойки в указанной части не поддерживаются.   

Суд, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) принял уточненные исковые требования истца.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) по результатам проведенных торгов в форме аукциона заключены договоры аренды земельных участков, в том числе:

1) договор от 29.07.2019 № 4012 (далее - договор № 4012), по условиям которого истцом в аренду ответчику предоставлен земельный участок с кадастровым номером 65:10:0000053:1043, площадью 4 000 кв.м, разрешенное использование: строительство малоэтажных жилых домов, из земель населенных пунктов, местоположение: РФ, Сахалинская область, 

<

...> (пункт 1.1 договора № 4012), сроком аренды с 17.07.2019 до 17.07.2022 (3 года) (пункт 2.1 договора № 4012).

На основании пункта 3.1 договора аренды № 4012, арендная плата была установлена согласно протоколу от 17.07.2019 № 6.2 о результатах аукциона по извещению № 050619/3110030/01, лот № 2, и составляла 109 460 рублей в год. В счет оплаты аренды земельного участка, был засчитан задаток в размере 21 892 рубля;

2) договор от 29.07.2019 № 4013 (далее - договор № 4013), по условиям которого истцом в аренду ответчику предоставлен земельный участок с кадастровым номером 65:10:0000053:1045, площадью 14 365 кв. м., разрешенное использование: строительство малоэтажных жилых домов, из земель населенных пунктов, местоположение: РФ, Сахалинская область, 

<

...> (пункт 1.1 договора № 4013), сроком аренды с 17.07.2019 до 17.07.2022 (3 года) (пункт 2.1 договора № 4013).

На основании пункта 3.1 договора аренды № 4013 арендная плата была установлена согласно протоколу от 17.07.2019 № 7.2 о результатах аукциона по извещению № 050619/3110030/01, лот № 3 и составляла 393 098 рублей 22 копейки в год. В счет оплаты аренды земельного участка, был засчитан задаток в размере 78 619 рублей 64 копейки.

В соответствии с пунктами 3.2 вышеуказанных договоров арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату за право пользования участком, ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Пунктом 4.2.3 каждого из указанных договоров предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

Согласно пунктам 4.4.13 каждого из договоров арендатор обязан получить решение о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта соответствии с административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Предоставление решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта», утвержденным постановлением администрации МО ГО «Долинский» от 03.07.2017 № 844-па, до направления заявления о выдачи разрешения на строительство.

Пунктом 4.4.14 каждого из договоров предусмотрено, что арендатор обязан оформить разрешение на строительство в установленном законом порядке, в течение шести месяцев после регистрации договора.

Согласно передаточным актам от 29.07.2019, являющимся приложениями № 2 к договорам, земельные участки были переданы арендодателем и приняты арендатором.

По соглашению сторон от 19.12.2021, договор аренды земельного участка от 29.07.2019 № 4012 расторгнут с 18.11.2021.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, при проведении кадастровых работ, кадастровым инженером была допущена ошибка при определении координат границ поворотных точек земельного участка с кадастровым номером 65:10:0000053:1045. В результате такой ошибки фактическое местоположение земельного участка оказалось размещено с включенной в его границы части автомобильной дороги местного значения. При этом, на момент проведения аукционных процедур наличие такой ошибки выявлено не было. Допущенная кадастровая ошибка была выявлена ответчиком в ходе проведения подготовительных работ при проектировании, путем выноса точек в натуру. Согласно представленной схеме земельного участка, площадь земельного участка, пригодного для использования, составляет 8 052 кв.м.    

Ответчик производил оплату задолженности по договорам несвоевременно с просрочкой, а также частично.

Так, по договору аренды земельного участка от 29.07.2019 № 4012, задолженность погашена в полном объеме в общей сумме 256 406 рублей 30 копеек, в том числе: 198 024 рубля 80 копеек по платежному поручению от 17.03.2022 № 62; 36 489 рублей 50 копеек по платежному поручению от 07.04.2022 № 74. Сумма в размере 21 892 рубля погашена зачетом из средств, внесенных ответчиком в качестве задатка. Вместе с тем, поскольку задолженность была погашена ответчиком с просрочкой, истец просил взыскать с ответчика 113 240 рублей 61 копейку пени.  

По договору аренды земельного участка от 29.07.2019 № 4013 ответчик уплатил 333 339 рублей 55 копеек, в том числе: 203 310 рублей 11 копеек по платежному поручению от 17.03.2022 № 63; 51 409 рублей 80 копеек по платежному поручению от 07.04.2022 № 73. Также, в счет оплаты аренды земельного участка, был засчитан задаток в размере 78 619 рублей 64 копейки. В связи с частичной оплатой задолженности по договору № 4013 , истец просил взыскать с ответчика основной долг за период с 17.07.2019 по 17.07.2022 в размере 847 032 рубля 09 копеек из расчета 14 365 кв.м площади земельного участка.  

В связи с тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по вышеуказанным договорам, истец направил ответчику претензию от 19.05.2021 № 263.

Поскольку требования претензии ответчик оставил без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценивая характер спорных взаимоотношений, исходя из условий договоров, возникшие между сторонами правоотношения подлежат регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующими аренду земельных участков, нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общими нормами ГК РФ об обязательствах.

В соответствии со статьей 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22, статьи 42, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 606, пункта 1 статьи 607, статьи 608, пунктов 1 и 2 статьи 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Как установлено судом, ответчик ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по договору № 4012 по внесению арендных платежей, что явилось основанием для применения к нему мер договорной ответственности в виде пени.

В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ). Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5.2 договора № 4014, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Проверив расчет неустойки, произведенный истцом, суд находит наличие в нем ошибок. Кроме того, в рассматриваемом случае окончанием периода начисления неустойки должно являться календарное число - 31.03.2022, что согласуется с введенным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 (вступившим в силу с 01.04.2022) мораторием на банкротство, одним из последствий введения которого согласно положениям подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1 и абзаца 10 пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» является неначисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Пересчитав размер неустойки, суд находит обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению требования о взыскании пени по договору № 4012 в общей сумме 113 240 рублей 61 копейку, в связи с чем исковые требования в указанной части подлежат частичному удовлетворению.

Требование истца о взыскании с ответчика основного долга и неустойки по договору № 4013 также подлежит частичному удовлетворению в силу следующего.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Как следует из условий договора № 4013, земельный участок с кадастровым номером 65:10:0000053:1045, площадью 14 365 кв.м, был предоставлен в аренду ответчику по спорному договору в целях использование для строительства малоэтажных жилых домов.

При этом, сторонами не оспаривается, что при установлении границ земельного участка была допущена кадастровая ошибка, которая повлекла уменьшение площади земельного участка с 14 365 кв.м до 8 052 кв.м.

В рассматриваемом случае на момент передачи спорного земельного участка в аренду ответчику по договору № 4013, размер данного участка, что имеет существенное значение для его целевого использования под строительство, соответствовал площади 14 365 кв.м, и только в последующем при проектировании была арендатором была выявлена кадастровая ошибка, о которой он неоднократно уведомлял арендодателя.

Пункт 1 статьи 612 ГК РФ предусматривает, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления объекта аренды, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что размер основного долга подлежит перерасчету исходя из площади земельного участка в размере 8 052 кв.м за весь период с 17.07.2019 по 17.07.2022, и с зачетом частичной уплаты подлежит взысканию с ответчика в сумме 328 293 рубля 06 копеек. Требования о взыскании неустойки в связи с просрочкой оплаты задолженности истец в случае перерасчета не поддерживал.

Таким образом, с учетом выводов суда исковые требования подлежат частичному удовлетворению. В удовлетворении исковых требований в остальной части суд отказывает.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ и статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден в силу закона.

В соответствии с положениями части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Абзац 2 части 1 статьи 110 АПК РФ предусматривает, что в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом частичного удовлетворения исковых требований, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 10 604 рубля 06 копеек государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 171 и 176 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестстройсервис» в пользу администрации муниципального образования городской округ «Долинский» Сахалинской области Российской Федерации 328 293 рубля 06 копеек основного долга, 113 240 рублей 61 копейку пени, всего 441 533 рубля 67 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестстройсервис» в доход федерального бюджета 10 604 рубля 06 копеек государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, в кассационном порядке – в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

 

Судья

М.В. Зуев