АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, 

<

...> стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-9300/2024

16 июля 2025 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 16 июля 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.С. Воротилкина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Э.Ю. Пайлеваняном,  рассмотрел в  предварительном судебном заседании дело №А60-9300/2024 по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГСЕРВИС 66" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Старатель» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

о расторжении договора аренды, обязании передать арендованное имущество по акту приема-передачи,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 11.12.2023 г.

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 01.01.2025 г. № 7;

от эксперта ФИО4: лично, представлен паспорт.

от третьего лица: не явились, извещены.

Заявление было принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 10.04.2024 г.

Судом приобщены к делу исковые материалы на бумажном носителе, а также подлинное платежное поручение об уплате государственной пошлины, поступившие от истца во исполнение определения суда.

Также суд осмотрел оригиналы документов, согласно реестру, представленные истцом.

От ответчика 10.04.2024 г. поступил отзыв на исковое заявление; дополнительные документы с сопроводительным ходатайством от 10.04.2024 г., а также возражения о переходе из предварительного в основное судебное заседание. Данные документы суд приобщил к делу.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение  всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству. 

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также сформированный график судебных заседаний и период нахождения судьи в очередном отпуске (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд назначает дело к судебному разбирательству на 04.06.2024 г.

Судом приобщены к делу возражения истца на отзыв, поступившие 22.05.2024 г.

Также суд принял к рассмотрению ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, поступившее 30.05.2024 г.

Ответчик заявил ходатайство о приобщении дополнительных доказательств. На данной стадии ходатайство отклонено, поскольку оно в необходимой степени не мотивировано ответчиком (ч. 1 ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с принятием к рассмотрению ходатайства ответчика о назначении экспертизы, по которому необходимо получить письменное мнение истца, а также в целях проведения сторонами совместного осмотра спорных помещений, суд откладывает судебное разбирательство.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также сформированный график судебных заседаний (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд откладывает судебное заседание на 08.07.2024 г.

От ответчика 01.07.2024 г. поступила сводная правовая позиция по делу, которую суд приобщил к делу.

Также суд приобщил к делу итоговую позицию истца по делу, поступившую 02.07.2024 г.

Ответчик представил ходатайство о привлечении к участию в деле третьего лица, в обоснование которого приведены следующие доводы.

Истец заявляет исковые требования о расторжении Договора аренды  и освобождении нежилого помещения на основании ст. 619 ГК РФ, пп.2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 452 Г РФ, п. 4.4., п. 4.4.2 Договора.  – а именно расторжение Договора по инициативе Арендодателя в связи с тем, что Арендатором  и (или) привлеченным им  третьими лицами ухудшено состояние нежилого помещения и недостатки не устранены.

В материалах дела имеются доказательства, того, что ряд недостатков, выявленных Истцом являются следствием нарушения технологии производства ремонтно-отделочных работ, а также следствием усадочных процессов. В материалах дела имеется Письмо Истца за № 36 от 09.11.2023 г., в котором указано .что ремонтные работы перед открытием проводились его силами.

В соответствии с письмом № 36 от 09.1.1.2023 г. часть ремонтно-отделочных работ в помещении производилось ИП ФИО1,   часть – привлеченным Ответчиком  третьим лицом: ООО «Старатель» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 620085, 

<

...> соор 29, офис 3

Так в соответствии с условиями заключенного между ООО «Торгсервис 66» ( Заказчик) и ООО «Старатель» (Подрядчик) договора подряда № 14 от 31.07.2019 г. и дополнительным соглашениям к нему, подрядчик принял на себя обязательство выполнить работы по монтажу, отделке и оборудованию внутренних помещений объекта заказчика, расположенного по адресу:  Свердл.обл., 

<

...> (монтаж холодильной камеры, зоны приемки, прикассовой зоны, кассовой комнаты). В соответствии со ст. 309 ГК РФ, принятые на себя обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Таким образом, если в ходе рассмотрения дела будет установлено, что выявленные недостатки помещений являются следствием нарушения технологии ремонтно-отделочных работ,  у Ответчика в порядке регресса возникнет право требования возмещения убытков с ООО «Старатель». Иными словами, Итоговый судебный акт по делу № А60-3900/2024  может повлиять на обязанности ООО «Старатель» по отношению к ООО «Торгсервис 66»

С учетом изложенного, Ответчик полагает необходимым заявить ходатайство о привлечении к участию в деле  в качестве третьего лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора   ООО «Старатель» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 620085, 

<

...> соор 29, офис 3.

Данное ходатайство истец оставил на усмотрение суда. Суд ходатайство удовлетворил.

Также суд приобщил к делу дополнения к сводной правовой позиции ответчика, поступившие 05.07.2024 г.

От истца поступило мнение относительно заявленного ходатайства ответчика о назначении судебно-строительной экспертизы, которое суд приобщил.

При этом суд отмечает, что в связи с поздним перечислением в настоящее время отсутствует информация о зачислении денежных средств, перечисленных истцом от 05.07.2024 г., на депозит Арбитражного суда Свердловской области.

Как следует из ч. 4 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, вступило в дело после начала судебного разбирательства, рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда производится с самого начала.

При этом ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы суд считает необходимым рассмотреть с учетом мнения третьего лица.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом времени, необходимого на извещение третьего лица, период недоступности данного состава суда для рассмотрения дел в связи с нахождением в очередном отпуске, а также сформированный график судебных заседаний (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд откладывает судебное разбирательство на 15.08.2024 г.

Судом приобщен к делу отзыв третьего лица, поступивший в суд 07.08.2024 г.

От ответчика 07.08.2024 г. с сопроводительным ходатайством поступили почтовые документы, которые суд приобщил к делу.

С согласия истца суд удовлетворил ходатайство ответчика, поступившее в электронном виде 14.08.2024 г. и на бумажном носителе в судебном заседании, о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

От ответчика 15.08.2024 г. поступили возражения против кандидатур эксперта, которые суд приобщил к делу.

От истца в материалы дела поступил акт от 29.07.2024 г. в подтверждение передачи третьему лицу процессуальных документов по делу. Указанный акт суд приобщил к делу.

В судебном заседании истец заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства или об объявлении перерыва для ознакомления с дополнительными документами и возражениями ответчика. Суд ходатайство удовлетворил путем отложения судебного разбирательства.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также сформированный график судебных заседаний (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд откладывает судебное разбирательство на 16.09.2024 г.

От истца поступило определение суда от 20.12.2016 г. по делу № А60-8158/2016, о назначении дополнительной экспертизы, на которое ссылался ответчик в возражениях на кандидатуры экспертов, предложенные истцом. Указанное определение суд приобщил к делу.

Устно стороны пояснили, что полагают целесообразным назначение по делу именно комиссионной экспертизы.

Для подготовки окончательной позиции сторон по вопросу о назначении судебной экспертизы в письменном виде, в судебном заседании объявлен перерыв до 16.09.2024 г. 17:40.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Судом приобщены к делу дополнения к ходатайству о назначении экспертизы, поступившие от ответчика 16.09.2024 г. после перерыва, в которых содержатся, в частности, следующие доводы.

По состоянию на дату заседания 16.09.2024 г между Сторонами отсутствуют разногласия по поводу назначения комиссионной судебной экспертизы по делу  в случае удовлетворения Судом  соответствующего ходатайства Ответчика, а также по кандидатурам экспертов ( эксперт ФИО7   - предложен Стороной Ответчика, эксперт Песцов ВЮ – предложен Стороной Истца).

С учетом возражений Истца, Ответчик полагает необходимым скорректировать перечень вопросов, сформулированный для постановки экспертам на разрешение, изложив их следующим образом:

1.         Имеет ли нежилое помещение, площадью 971, 5 кв. м., арендуемое ООО «Торгсервис 66» у   ИП ФИО1, расположенное по адресу: РФ, 

<

...> внутренние повреждения, указанные в Акте осмотра от 20.12.2023 года ИП ФИО6?

2.         Относятся ли указанные повреждения к эксплуатационным дефектам?

3.         Относятся ли указанные повреждения  к  повреждениям, образовавшимся в ходе усадочных процессов?

4.         относятся ли указанные повреждения к естественному износу помещения, с учетом специфики деятельности арендатора и условий договора аренды недвижимого имущества №1 от 13.05.2019 года?

Ответчик исключает из перечня поставленных на разрешение вопросов вопрос,  изначально заявленный под № 5 «препятствуют ли выявленные повреждения дальнейшей эксплуатации нежилого помещения, каким образом указанные повреждения влияют на эксплуатационную пригодность нежилого помещения». Однако настаивает на постановке перед экспертом вопроса № 4 «относятся ли указанные повреждения к естественному износу помещения, с учетом специфики деятельности арендатора и условий договора аренды недвижимого имущества №1 от 13.05.2019 года?», руководствуясь следующим:

Истец предъявляет исковые требования к Ответчику о досрочном расторжении Договора аренды и  освобождении последним арендуемого помещения в течение 5 рабочих дней с момента вступления решения Суда в законную силу на основании ст. 619 ГК РФ, пп.2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 452 Г РФ, п. 4.4., п. 4.4.2 Договора. Таким образом – определяющим обстоятельством для справедливого разрешения дела по существу является установление следующих фактов:

- наличие недостатков арендованного имущества;

- их причинно-следственная связь между действиями Ответчика и возникновением;

- отсутствие факта устранения выявленных недостатков.

Нормальный износ - это естественные изменения свойств имущества. На практике, под нормальным износом понимается износ, который возникает при правильных эксплуатации или хранении объекта. Установленный  износ имущества позволяет эксплуатировать арендованное имущество по прямому назначению.

В соответствии с положениями ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Поскольку условиями Договора аренды, заключенного между Истцом и Ответчиком  не предусмотрено иное, постольку при оценке наличия оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе Арендодателя (п. 4.4.2) Договора необходимо установить являются ли недостатки, указанные в Акте осмотра от 20.12.2023 следствием нормального износа помещения либо следствием виновных действий Арендатора. Установление указанного юридического факта будет иметь прямое значение для разрешения спора по существу.

С учетом изложенных выше обстоятельств, руководствуясь ст.ст.41, 82 Арбитражного  процессуального кодекса РФ,  ответчик заявляет ходатайство о назначении  комиссионной судебной строительно-технической  экспертизы по делу, а также просит:

1. Назначить проведение комиссионной судебной строительной-технической экспертизы и предложить экспертам для разрешения следующие вопросы:

1.Имеет ли нежилое помещение, площадью 971, 5 кв. м., арендуемое ООО «Торгсервис 66» у   ИП ФИО1, расположенное по адресу: РФ, 

<

...>  внутренние повреждения указанные в Акте осмотра от 20.12.2023 года ИП ФИО6?

2.относятся ли указанные повреждения к естественному износу помещения, с учетом специфики деятельности арендатора и условий договора аренды недвижимого имущества №1 от 13.05.2019 года?

3.Относятся ли указанные повреждения к эксплуатационным дефектам?

4.Относятся ли указанные повреждения  к  повреждениям, образовавшимся в ходе усадочных процессов?

2. Поручить проведение комиссионной судебной строительно-технической экспертизы экспертам:

- Эксперту  Марчуку АН срок экспертизы - 25 рабочих  дней, строительно-техническая экспертиза с возможностью ответа на 5 (вопросов), стоимость услуг экспертного учреждения  оценена в 85 000,00 рублей, ( Негосударственная экспертная организация ООО «Уральское бюро строительной экспертизы» (ИНН 

<

***>), .юр. адрес: 620144, Свердловская область, город Екатеринбург, ул. Фрунзе, д. 93, кв. 81 ; Почтовый адрес: 620144, 

<

...>, тел +7 (343) 382-26-52, e-mail: experturfo@bk.ru).

- Эксперту-строителю ФИО5 (ООО «Независимая экспертиза»). Стоимость экспертизы 72 000, 00 руб, срок проведения -  14 календарных дней.

Также суд приобщил к делу ходатайство истца о назначении комиссионной судебной строительно-технической экспертизы. В указанном ходатайстве указано следующее.

В объявленном судом перерыве судебного заседания, назначенного на 12 ч. 20 мин. 16.09.2024 г., стороны согласовали для производства комиссионной судебной строительно-технической экспертизы кандидатуры экспертов ФИО5 и ФИО7, а также формулировки вопросов:

1.         Имеет ли нежилое помещение, площадью 971,5 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> дефекты, указанные в Акте осмотра от 20.12.2023 года экспертом ИП ФИО6?

2.         Если имеются, то относятся ли указанные повреждения к эксплуатационным дефектам или к дефектам, возникшим вследствие усадочного процесса?

При этом ответчик также согласился с мнением истца о том, что предложенные ответчиком на разрешение экспертизы вопросы: «3. Относятся ли указанные повреждения к эксплуатационным дефектам?» и «4. Относятся ли указанные повреждения к повреждениям, образовавшимся в ходе усадочных процессов?» полностью совпадают с вышеуказанной согласованной сторонами формулировки вопроса «2. Если имеются, то относятся ли указанные повреждения к эксплуатационным дефектам или к дефектам, возникшим вследствие усадочного процесса?».

Также ответчик согласился с доводами истца о том, что предложенный ответчиком вопрос «5. Препятствуют ли выявленные повреждения дальнейшей эксплуатации нежилого помещения, каким образом указанные повреждения влияют на эксплуатационную пригодность нежилого помещения?» не имеет правового значения по настоящему делу, в связи с чем ответчик согласился снять данный вопрос.

Вместе с тем, ответчик настаивает, чтобы перед экспертами также был поставлен предложенный и отредактированный (сокращенный) ответчиком вопрос «2. Относятся ли указанные повреждения к естественному износу помещения?».

Однако истец не согласен с данным вопросом, хоть его включение, как удалось выяснить истцу, не повлияет на стоимость экспертизы. Исковые требования основаны на повреждениях, установленных экспертом ФИО6 в ходе осмотра помещения 20.12.2023 г., и указанных в Акте осмотра от 20.12.2023 г. При этом все эти повреждения эксперт ФИО6 квалифицировал либо как эксплуатационные, либо как возникшие вследствие усадочных процессов. Таким образом, в Акте осмотра помещения от 20.12.2023 г. не указано ни одного повреждения, которое бы по своему характеру возникновения было квалифицировано как возникшее вследствие естественного износа.

Кроме того, понятие естественного износа в сфере строительства вообще не существует. Вместо этого существует понятие физического износа нежилых зданий, который однако оценивается по Правилам оценки физического износа жилых зданий, утвержденных Приказом Госгражданстроя от 24.12.1986 № 446. Физический износ здания определяется для решения вопроса о возможности эксплуатации здания и необходимости производства его капитального ремонта, что не имеет никакого отношения к заявленным истцом требованиям и основаниям, на которых истец основывает свои требования.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 41, 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, прошу:

1)В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы - отказать.

2) В случае, если судом будет назначена комиссионная судебная строительно-техническая экспертиза, прошу поставить на экспертизу следующие вопросы:

1.         Имеет ли нежилое помещение, площадью 971,5 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> дефекты, указанные в Акте осмотра от 20.12.2023 года экспертом ИП ФИО6?

2.         Если имеются, то относятся ли указанные повреждения к эксплуатационным дефектам или к дефектам, возникшим вследствие усадочного процесса?

Производство комиссионной экспертизы по указанным вопросам поручить:

1)         Негосударственной экспертной организации ООО «Независимая экспертиза» -эксперту-строителю ФИО5, имеющему высшее образование по специальности ТГС и В с квалификацией «Инженер-строитель», стаж практической работы в строительстве 46 лет, стаж экспертной работы свыше 10 лет.

2)         Негосударственной экспертной организации ООО «Уральское бюро строительной экспертизы», эксперту ФИО7

Суд рассмотрел и удовлетворил ходатайство ответчика в части назначения комиссионной судебной строительно-технической экспертизы.

Согласно ч. 1 ст. 82  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Как следует из положений ч. 1 ст. 84 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности. Комиссионный характер экспертизы определяется арбитражным судом.

Также, как следует из положений ст. 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд вправе приостановить производство по делу в случае назначения арбитражным судом экспертизы.

Определением от 25.09.2024 г. производство по делу было приостановлено в связи с назначением комиссионной строительно-технической судебной экспертизы, проведение которой поручено комиссии экспертов в составе эксперта ООО «Независимая экспертиза» (ИНН 

<

***>) ФИО5 и эксперта ООО «Уральское бюро строительной экспертизы» (ИНН 

<

***>) ФИО7.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1)         Имеет ли нежилое помещение, площадью 971,5 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> дефекты, указанные в Акте осмотра от 20.12.2023 года экспертом ИП ФИО6?

2)         Если имеются, то относятся ли указанные повреждения к эксплуатационным дефектам или к дефектам, возникшим вследствие усадочного процесса?

3) относятся ли указанные повреждения к естественному износу помещения с учетом специфики деятельности арендатора и условий договора аренды недвижимого имущества №1 от 13.05.2019 года?

При этом суд предписал сторонам незамедлительно по первому требованию экспертов обеспечить им доступ к исследуемому объекту.

Определением от 28.01.2025 г.  суд произвел замену эксперта ФИО5 на эксперта индивидуального предпринимателя ФИО4.

Срок проведения экспертизы впоследствии был продлен до 14.03.2025 г.

Судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по делу было назначено судом на 28.05.2025 г.

Судом приобщено к делу заключение эксперта ИП ФИО4 № 229/24, поступившее в электронном виде 04.04.2025 г. и на бумажном носителе 07.04.2025 г.

Согласно положениям ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

С учетом изложенного, суд определил возобновить производства по делу.

От эксперта ИП ФИО4 22.05.2025 г. поступило заявление об оплате судебной экспертизы.

При этом суд разъясняет, что оплата экспертизы производится после проведения судебного заседания, в котором было исследовано заключение эксперта.

От ответчика 27.05.2025 г. поступило ходатайство о вызове экспертов, мотивированное следующим.

Ознакомившись с Заключениями экспертов, ООО «Торгсервис 66» считает необходимым вызвать в судебное заседание экспертов ФИО7, ФИО4 в связи с необходимостью пояснения выводов эксперта, изложенных в заключении, а именно.

На стр стр 90 -101 Экспертного заключения № 229/25 от 03/04/25 ФИО4 указано, что ряд недостатков – дефектов устранены частично, являются результатом хозяйственной деятельности Арендатора, а именно П.п. 6,7,9,11,13,15,17,18,19,22,24,26,51,65,66,70.

В свою очередь в Заключении эксперта ФИО7 от 10.12.2024 гг. за № 45/э-24 на стр. стр. 50-52 Заключения указано что часть тех же самых дефектов №№ 6,7,11,13,17,19,22,70 не относятся к хозяйственной деятельности Арендатора и являются следствием дефектов отделочных работ.

Таким образом, по мнению Ответчика, в целях полного и всестороннего выяснения всех обстоятельств, имеющих значение по делу, необходимо произвести опрос экспертов в целях уточнения содержащихся в экспертном заключении выводов с учетом сложившихся между Сторонами спора арендных отношений, особенности которых могли быть неизвестны экспертам и могли повлиять на обоснованность выводов экспертов.

Суд рассмотрел и удовлетворил ходатайство ответчика, в отношении которого возражает истец.

В связи с вызовом экспертов в судебное заседание суд откладывает судебное разбирательство.

При определении даты следующего судебного заседания суд учитывает положения ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, время, необходимое для вызова экспертов в судебное заседание, количество нерабочих дней в июне 2025 года, а также сформированный график судебных заседаний (абз. 7 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 "О процессуальных сроках").

Суд откладывает судебное разбирательство на 02.07.2025 г.

Судом приобщены к делу ответы эксперта ФИО7, поступившие 23.06.2025 г.

От истца 30.06.2025 г. поступили дополнения по делу, которые суд приобщил.

Также суд приобщил к делу перечень вопросов для опроса экспертов, поступившие от ответчика 01.07.2025 г.

Ответчик заявил об отводе эксперта ФИО4. Данное заявление суд принял к рассмотрению.

Стороны и эксперт в судебном заседании пояснили, что не возражают относительно проведения судебного заседания после 18:00.

Ответчик пояснил суду, что заявляет отвод эксперту на основании п. 5 ч. 1 ст. 21 и ст. 23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении заявления ответчика об отводе эксперт пояснил, что с представителем истца он познакомился при осмотре исследуемого объекта по настоящему делу. Относительно удовлетворения заявления об отводе эксперта он возражает, с представителем истца ни в каких отношениях не состоит, ход судебного разбирательства по делу с ним не обсуждал.

Также свои пояснения по данному заявлению дал истец, который подтвердил факт знакомства с экспертом только в ходе проведения осмотра исследуемого объекта, а также до этого представитель истца уточнял у данного эксперта по контактному телефону, который представителю дали коллеги адвокаты, а именно адвокат Солоницын Александр Викторович, рекомендовавший данного эксперта как профессионального специалиста, о возможности  проведении им экспертизы по настоящему делу.

Рассмотрев заявление об отводе в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 25 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не усматривает оснований для его удовлетворения по следующим мотивам.

Из пояснений эксперта и представителя истца, а также заявителя отвода, не усматривается наличие обстоятельств, существовавших в период проведения экспертизы и подготовки заключения эксперта ФИО4, равно как и в настоящее время, которые бы вызывали обоснованные сомнения в беспристрастности эксперта.

Открытое общение в здании суда в ожидании приглашения в зал судебного заседания по вопросам, не связанным с рассмотрением дела, при объяснении причин знакомства эксперта и представителя истца при проведении осмотра исследуемого объекта само по себе не может служить подтверждением отсутствия у эксперта беспристрастности.

Поэтому заявление ответчика суд признал необоснованным и отклонил.

После рассмотрения заявления об отводе эксперта в судебном заседании был проведен опрос эксперта, который ответил на вопросы ответчика.

При этом ответчик счел необходимым задать данному эксперту вопросы по п. 5,7,9 перечня вопросов экспертам от 01.07.2025 г.

После опроса эксперта, поскольку у сторон и суда вопросов к эксперту не имелось, суд разрешил эксперту покинуть судебное заседание.

Ответчик пояснил, что принимает заключение эксперта № 45/Э-24, подготовленное экспертом ФИО7.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО1 (Арендодатель) и ООО «Торгсервис 66» (Арендатор) заключен договор аренды № 1 недвижимого имущества от 13 мая 2019 года, по условиям которого Арендатор пользуется нежилыми помещениями общей площадью 971,5 кв.м. по адресу: 

<

...> (далее -Договор).

На основании п. 5.1. Договора срок аренды устанавливается в 15 (пятнадцать) лет с момента государственной регистрации Договора в органе,

В обоснование заявленных требований по настоящему делу, истец ссылался на следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктами 2.1.13 и 2.2.5 Договора 20.12.2023 г. Арендодатель с участием представителя по доверенности ФИО8 и технического специалиста ФИО6 со своей стороны, и с участием представителя Арендатора ФИО9 произвели осмотр нежилых помещений общей площадью 971,5 кв.м. по адресу: 

<

...>, используемых Арендатором по Договору под магазин «Светофор».

По результатам указанного осмотра установлено наличие в помещении многочисленных эксплуатационных дефектов, допущенных со стороны Арендатора, что подтверждается Актом осмотра помещения 20.12.2023 г.

В этой связи 21.12.2023 г. Арендодателем в адрес Арендатора на основании ст. 619 ГК РФ направлялось требование об их устранении Арендатором за свой счёт в течение 30 календарных дней с момента получения требования. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ED351756401RU указанное требование получено Арендатором 25.12.2023 г.

Указанный в требовании срок устранения Арендатором указанных в Акте осмотра помещения от 20.12.2023 г. эксплуатационных дефектов истёк 24.01.2024 г.

В соответствии с пунктами 2.1.13 и 2.2.5 Договора Арендодатель с участием представителя по доверенности ФИО8 и с участием представителя Арендатора ФИО9 09.02.2024 г. произвели повторный (контрольный) осмотр нежилых помещений общей площадью 971,5 кв.м. по адресу: 

<

...>. 2, используемых Арендатором по Договору под магазин «Светофор».

По результатам проведения 09.02.2024 г. повторного осмотра помещения установлено наличие эксплуатационных дефектов идентичных установленным при первичном осмотре помещения 20.12.2023 г. эксплуатационным дефектам, что подтверждается Актом осмотра помещения от 09.02.2024 г.

Таким образом, Арендатор не выполнил требование Арендодателя устранить в установленный в нём срок и за свой счёт эксплуатационные дефекты, выявленные в помещении по результатам первичного осмотра 20.12.2023 г.

На основании п. 4.4. и п. 4.4.2. Договора, если Арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) Арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом Арендатор не произвёл ремонт нежилого помещения за свой счёт в согласованные сторонами сроки, Договор подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, заявленному Арендатору в течение 45 календарных дней с момента обнаружения соответствующей причины в указанном в п. 4.4. Договора случае.

На основании изложенного, а также на основании ст. 619 Гражданского кодекса РФ, п. 4.4.. п. 4.4.2. Договора Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление о досрочном расторжении Договора аренды № 1 недвижимого имущества от 13 мая 2019 года, в отношении нежилых помещений общей площадью 971,5 кв.м. по адресу: 

<

...>, с требованием в течение 5 (пяти) календарных дней с момента получения указанного уведомления подписать и направить Арендодателю 2 (два) надлежаще оформленных экземпляра приложенных к уведомлению Соглашения от 14.02.2024 г. о расторжении Договора аренды № 1 недвижимого имущества от 13 мая 2019 года (Всего к уведомлению о расторжении Договора было приложено 3 экземпляра Соглашения).

Арендатор отказался расторгать Договор, о чём указал в своем ответном письме, мотивируя свой отказ злоупотреблением Арендодателем своими правами со ссылкой на ст. 10 ГК РФ и указанием на устранение Арендатором недостатков в срок до 25.03.2024 г.

Считаем отказ Арендатора расторгнуть Договор незаконным и необоснованным, поскольку с 25.12.2023 г. (момент получения Арендатором требования Арендодателя об устранении недостатков в течение 30 календарных дней с момента получения этого требования) по 09.02.2024 г., когда Арендодателем был проведен контрольный осмотр помещения, прошло 47 календарных дней, в течении которых Арендатор даже не вступал с Арендодателем в переписку о согласовании иных, нежели предложенных Арендодателем, сроков устранения выявленных по результатам осмотра помещения от 20.12.2023 г. эксплуатационных недостатков. Поэтому указание Арендатором на наличие у него 45 дней для устранения указанных недостатков, начиная с 09.02.2024 г., является необоснованным и незаконным.

Таким образом, обнаружив 09.02.2024 г. полное отсутствие со стороны Арендатора признаков с его стороны каких-либо действий по устранению недостатков, Арендодатель на основании п. 4.4. и в установленный в этом пункте Договора 45-дневный срок заявил Арендатору о своем намерении реализовать своё право расторгнуть Договор по своей инициативе в соответствии с п. 4.4.2. Договора в связи с ухудшением состояния нежилого помещения и отсутствием произведенного Арендатором ремонта помещения.

Поскольку Арендатор отказался расторгнуть Договор по Соглашению сторон на основании п. 4.4.2. Договора Арендодатель вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

На основании изложенного, истец просил:

1.         Расторгнуть Договор аренды № 1 недвижимого имущества от 13 мая 2019 года, заключенный между ИП ФИО1 и ООО «Торгсервис 66».

2.         Обязать ООО «Торгсервис 66» освободить и передать ИП ФИО1 по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 971,5 кв.м.. расположенные на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> в течение пяти календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда.

При рассмотрении заявленных требований по существу, суд руководствовался следующими положениями.

В п. 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)         при существенном нарушении договора другой стороной;

2)         в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими

законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)         пользуется имуществом с существенным нарушением условий

договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2)         существенно ухудшает имущество;

3)         более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)         не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 619 и п. 3 ст. 615 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

На основании ст. 619 Гражданского кодекса РФ, п. 4.4., п. 4.4.2. Договора Арендодатель, таким образом, направил в адрес Арендатора обоснованное вопреки доводам ответчика уведомление о досрочном расторжении Договора аренды № 1 недвижимого имущества от 13 мая 2019 года, с требованием в течение 5 (пяти) календарных дней с момента получения указанного уведомления подписать и направить Арендодателю 2 (два) надлежаще оформленных экземпляра приложенных к уведомлению Соглашения от 14.02.2024 г. о расторжении Договора аренды № 1 недвижимого имущества от 13 мая 2019 года (Всего к уведомлению о расторжении Договора было приложено 3 экземпляра Соглашения).

Арендатор отказался расторгать Договор, о чём указал в своем ответном письме, мотивируя свой отказ злоупотреблением Арендодателем своими правами со ссылкой на ст. 10 ГК РФ и указанием на устранение Арендатором недостатков в срок до 25.03.2024 г.

Ответчик заявленные требования не признал, указав в обоснование возражений следующие доводы.

После получения отказа на повышение арендной платы, со стороны Арендодателя последовало ухудшение исполнение его обязательств по договору, как то: временные прекращения снабжения освещением фасада арендуемого помещения и прилегающей территории, нерегулярная уборка снега с парковочного пространства, нерегулярная уборка наледей прилегающей территории и снежного покрова кровли. Арендатором направлялись претензии в адрес Арендодателя (№ 27 от 31.10.2023, № 28 от 10.11.2023), претензии остались без ответа, тем не менее, Арендатор продолжал выполнять свои обязательства по оплате арендной платы в полном объеме.

09.11.2023 г. от Истца в адрес Ответчика поступило уведомление № 36 , в котором Истец указывал на то, что в ходе осмотра помешения 07.11.2023 г. в помещении обнаружены многочисленные повреждения стен и потолка, особенно по словам Истца его волнуют «повреждения несушей балки». В связи с чем Истцом принято решение о привлечении эксперта для осмотра помещения и фиксации недостатков оного, образовавшихся вследствие ненадлежащей эксплуатации. 12.12.2023 от Истца в адрес Ответчика поступило уведомление о проведении проверки состояния нежилого помешения 20.12.2023 г. По результатам осмотра был составлен Акт, представитель Ответчика, присутствовавшая при проверке возражала по ряду замечаний. 21.12.2023 в адрес Ответчика поступило требование о приведении нежилого помещения в исправное состояние в срок до 21.12.2024 г

Пункт 4.4., п. 4.4.2. Договора предусматривает досрочное расторжение Договора по инициативе Арендодателя при совокупности двух наступивших условий:

- Арендатор ухудшил состояние нежилого помещения,

- Арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные Сторонами сроки.

После невыполнения обоих условий, Арендодатель имеет право заявить требование о расторжении Договора по указанному основанию.

Осмотр помещения на предмет произведения ремонта после фиксации ухудшения его состояния Арендодатель произвел 09.02.2024 г. Таким образом, 45 календарных дней в любом случае надлежало рассчитывать с этого момента. Кроме того, Арендатор с января 2024 гг. активно проводил ремонт арендуемого помещения, о чем Сторона Истца неоднократно извещалась, к моменту повторного осмотра (09.02.2024 г.) ряд недостатков уже были устранены. Оставшиеся недостатки были устранены до 24.03.2023 г. (45 календарных дней с момента последнего осмотра).

Анализ недостатков арендуемого помещения, зафиксированных Актами осмотра от 20.12.2023 и 09.02.2024 г. позволяют установить, что они появились не вследствие действий Арендатора или третьих лиц, а вызваны усадочными процессами и (или) нарушением технологии произведенного ремонта. При этом, согласно Письму Истца от 09.11.2023 капитальный ремонт спорного помещения производился его силами.

В отношении остальных установленных дефектов, Ответчик полагает, что повреждения арендуемого помещения, которые были зафиксированы актами осмотра, являются нормальным износом, а не вызваны неправильной, со стороны Арендатора, эксплуатацией помещения. Нормальный износ - это естественные изменения свойств имущества. На практике, под нормальным износом понимается износ, который возникает при правильных эксплуатации или хранении объекта. Установленный износ имущества позволяет эксплуатировать арендованное имущество по прямому назначению. Кроме того ,на настоящий момент все дефекты арендуемого помещения, вызванные действиями Арендатора и (или) сотрудников арендатора, поставщиков, контрагентов, заказчиков, покупателей Арендатора устранены.

В связи с полной ликвидацией выявленных дефектов, возникших по вине Ответчиком и третьих лиц со стороны Ответчика, а также в связи с злоупотреблением Истцом своими правами в силу положений ст. 10 ГК РФ, ответчик полагает не подлежащим удовлетворению требование Истца о досрочном расторжении Договора аренды недвижимого имущества № 1 от 13.05.2019 г. по основаниям предусмотренным пп. 4.4., 4.4.2 Договора.

С указанной позицией ответчика истец не согласился, представив доводы о том, что вопреки утверждению ответчика по результатам проведения 09.02.2024 повторного (контрольного) осмотра помещения, им не установлено ни одного факта устранения со стороны ответчика выявленных 20.12.2023 в арендуемом помещении недостатков, что подтверждается актом осмотра от 09.02.2024.

Также истец пояснил, что отказ ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды помещения, предусматривающего повышение размера арендной платы, вопреки утверждению ответчика никакой связи с заявленными исковыми требованиями не имеет, а соответствующие выводы со стороны ответчика являются его ничем необоснованными домыслами.

Кроме того, истец дополнил свою позицию в части того, что по его мнению, дефекты помещения, установленные в результате первичного осмотра помещения 20.12.2023 г., в подавляющем большинстве вызваны не усадочным процессом и не вследствие нормального износа, а именно имеют эксплуатационный характер, что подтверждается Актом от 20.12.2023 г., подписанным сторонами. Такой характер повреждений указывает на их возникновение в результате использования Арендатором помещения, находящегося у него в пользовании на основании указанного Договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу в связи с принципиальными расхождениями сторон в оценке фактических обстоятельств дела была назначена комиссионная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено комиссии экспертов в составе эксперта ООО «Независимая экспертиза» (ИНН 

<

***>) ФИО5 и эксперта ООО «Уральское бюро строительной экспертизы» (ИНН 

<

***>) ФИО7.

Кроме того, определением от 28.01.2025 г. суд определил произвести замену эксперта ФИО5 на иного эксперта, а именно - Индивидуального предпринимателя ФИО4, судебного эксперта, имеющего Сертификат соответствия судебного эксперта № PS 002848 действительный до 02.08.2025 г., а также высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство» (диплом ФВ № 438284, Уральский политехнический институт им. СМ. ФИО6), 35-летний стаж работы на строительных объектах промышленного и гражданского назначения.

На разрешение экспертов были поставлены  следующие вопросы:

1) Имеет ли нежилое помещение, площадью 971,5 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> дефекты, указанные в Акте осмотра от 20.12.2023 года экспертом ИП ФИО6?

2) Если имеются, то относятся ли указанные повреждения к эксплуатационным дефектам или к дефектам, возникшим вследствие усадочного процесса?

3) Относятся ли указанные повреждения к естественному износу помещения с учетом специфики деятельности арендатора и условий договора аренды недвижимого имущества №1 от 13.05.2019 года?

На основании проведённого обследования экспертом ФИО7 сделан, в частности, вывод о том, что недостатки, указанные в Акте осмотра от 20.12.2023 года имелись. На момент осмотра часть выявленных ФИО6 повреждений была устранена.

При ответе на второй поставленный судом вопрос установлено, что имеются дефекты отделочных покрытий арендуемого помещения площадью 971,5 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: Свердловская область, г. Дегтярск, ул. Почтовая, №2.

В соответствии договора аренды недвижимого имущества №1 от 13.05.2029 г. и Приложения № 4 «Техническое задание», Приложения №6 «График производства работ» отделочные работы в арендуемом помещении площадью 971,5 кв.м., расположенного на 1 этаже здания производил Арендодатель. При осмотре выявлены дефекты отделочных работ, выполненных Арендодателем.  Полный перечень дефектов отделочных работ приведен в выводах данного эксперта.

Кроме того, отвечая на третий вопрос об относимости указанных повреждений к естественному износу помещения с учетом специфики деятельности арендатора и условий договора аренды недвижимого имущества, данный эксперт пояснил суду следующее.

При ответе на первый и второй поставленные судом вопросы установлено, что имеются недостатки отделочных работ, выполненных Арендодателем и повреждения вызванные эксплуатацией помещения Арендатором.

Повреждения внутренней отделки стен помещения произошли в следствие несоблюдения требований СП 464.1325800.2019 «Здания торговоразвлекательных комплексов. Правила проектирования" п.8.4 по защите на путях проезда автомобилей и других транспортных средств от механических повреждений колонн, стен, перегородок и откосов проемов на высоту не менее 1,6 м.

Повреждения (незначительные вмятины на штукатурке, загрязнения) внутренней отделки и обшивки стен и колонн, повреждение перегородок из ГКЛ, незначительные повреждения облицовок подъёмно-сдвижных ворот не относятся к дефектам непредвиденного текущего ремонта отдельных элементов здания, требующего срочного устранения.

Все выявленные недостатки, указанные в Акте осмотра от 20.12.2023г, относятся к работам профилактического и текущего ремонта помещения, который должен проводится с периодичностью раз в два года.

Недостатки, такие как: повреждение поверхностей гипсокартонных перегородок,  повреждение окраски поверхностей стен и колонн, повреждение окраски трубопроводов отопления, повреждения декоративных уголков облицовок стен и колонн, и т.п.

Согласно выводам экспертизы, выполненной ФИО4, при ответе на первый вопрос, данный эксперт указал следующее.

При проведении осмотра нежилого помещения площадью 971,5 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> установлено наличие недостатков, указанных в Акте осмотра от 20.12.2023 г., выполненного специалистом ФИО6

Данные по результатам фотофиксации дефектов при проведении осмотров, выполненных 20.12.2023 г. и 25.02.2025 г. приведены на стр. Заключения. Итоговые результаты сведены в сравнительную таблицу 1 на стр. Заключения, где указаны вид дефектов, выполнение ремонтных работ и состояние поверхностей на момент осмотра, выполненного 25.02.2025 г.

По второму вопросу, имеются ли, и относятся ли указанные повреждения к эксплуатационным дефектам или к дефектам, возникшим вследствие усадочного процесса, эксперт ФИО4 пояснил следующее.

При сопоставлении результатов осмотров, выполненных 20.12.2023 г. и 25.02.2025 г. можно обобщить выявленные дефекты в нежилом помещении, расположенном на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> и распределить их по следующим группам:

1.         Явные эксплуатационные дефекты по множеству позиций, за исключением повреждения облицовки фасада, который не является дефектом в зоне ответственности Арендатора.

2.         Явные дефекты двойственного характера (эксплуатационные + нарушение технологии выполнения производства работ при подготовке помещения, согласно Приложения № 4 «Техническое задание» к договору аренды недвижимого имущества № 1 от 13 мая 2019 г., приложенному к экспертному заключению).

3.         Дефекты в результате деформационно-усадочных процессов (по причине нарушения технологии выполнения производства работ при подготовке помещения к аренде).

4.         Кроме того, имеются скрытые эксплуатационные дефекты.

При ответе на третий вопрос о том, являются ли имеющиеся недостатки следствием естественного износа, эксперт пояснил, что ремонтно-восстановительные работы в нежилом помещении, расположенном на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> были выполнены Арендодателем, согласно Приложения № 4 «Техническое задание» к договору аренды недвижимого имущества № 1 от 13 мая 2019 г. и договора подряда № 14 от 31июля 2019 г. Арендатора с ООО «Старатель» (изготовление кассовой комнаты, монтаж холодильной камеры, монтаж перегородок в зоне приемки, изготовление ограждений в прикассовой зоне).

Срок эксплуатации нежилого помещения на 1 этаже здания в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества №1 (Приложение №3 «Акт о начале коммерческой деятельности») начался с 01 ноября 2019 г.

Дефекты, указанные в Акте осмотра от 20.12.2023 г. не относятся к естественному износу помещения с учетом специфики деятельности арендатора.

При этом защитные покрытия внутренней отделки колонн, стен, перегородок от механических повреждений на высоту не менее 1,6 м Арендатором не были запланированы и Арендодателем и подрядной организацией не устанавливались.

Таким образом, эксперт ФИО4 пояснил в своем заключении, что ряд дефектов устранены частично, а также являются результатом хозяйственной деятельности Арендатора.

Между тем, в своем заключении эксперт ФИО7 указал, что часть тех же самых дефектов не относятся к хозяйственной деятельности Арендатора и являются следствием дефектов отделочных работ.

В связи с наличием расхождений в выводах заключений экспертов, по ходатайству ответчика в судебное заседание были вызваны эксперты ФИО7 и ФИО4 в судебное заседание, назначенное на 02 июля 2025 14:00.

В свою очередь, в судебное заседание обеспечил явку лишь один эксперт, ФИО4, который ответил на вопросы ответчика и суда. Кроме того, данный эксперт представил в материалы дела ответы на поставленные ответчиком вопросы в письменной форме.

Представленные данным экспертом ответы на вопросы, в совокупности с дополнительными пояснениями к указанным вопросам непосредственно в судебном заседании 02.07.2025 г., суд признает наиболее полными и содержательными.

В свою очередь, суд также признает представленное экспертом ФИО4 экспертное заключение обоснованным и основанным в полной мере на реальном состоянии арендуемого помещения.

Кроме того, суд признает обоснованными следующие замечания истца, имеющиеся к заключению эксперта ФИО7.

Так, на стр. 12, поз. 8 эксперт указывает, что «поверхность штукатурки балки отремонтирована и окрашена». Однако, как указывает судебный эксперт ФИО4, бетонные поверхности не штукатурятся, а затираются. Косметический ремонт, выполненный арендатором, дает кратковременный эффект на 2-3 месяца. Повреждения поверхностей и трещина по монтажному стыку между балками перекрытия произошли из-за механического воздействия (удара выдвижной мачты подъемника-штабелера).

Те же замечания относятся к стр. 13, поз. 10 «поверхность штукатурки балки отремонтирована и окрашена» и к стр. 14, поз. 11 «поверхность штукатурки балки отремонтирована и окрашена».

На стр. 16, поз. 15, 16 (выполнен ремонт облицовки перегородки из ГКЛ) эксперт указывает «Листы ГКЛ заменены и окрашены».

Однако как установлено экспертом ФИО4 листы ГКЛ никто не менял. В спешном порядке выполнен очень низкокачественный ремонт стыков между листами ГКЛ и заделка поврежденных участков. При этом разница в стоимости замены ГКЛ и выполненных ремонтных воздействий очевидна не в пользу арендатора.

На стр. 17, поз. 18 эксперт указал «Стена холодильника возведена ООО «ТОРГСЕРВИС 66» и является его собственностью».

Однако согласно Приложению № 1 к договору аренды № 1 недвижимого имущества от 13.05.2019 г. на «Плане нежилого здания (План 1 этажа)» простенки при входе в зону холодильной камеры и внутри холодильной камеры уже существовали. Работы по обустройству холодильной камеры выполнялись согласно Договора подряда № 14 от 31.07.2019 г. между ООО «Торгсервис 66» (заказчик) и ООО «Старатель» (подрядчик). Перечень работ указан в Техническом задании к Договору подряда , где также приложена схема помещений 1-го этажа с указанием облицовки поверхностей.

На стр. 19, поз. 22, 23 эксперт указал «Окрашено. Стена холодильника возведена ООО «ТОРГСЕРВИС 66» и является его собственностью», на стр. 20, поз. 25 эксперт указал «Отремонтировано и окрашено. Стена холодильника возведена ООО «ТОРГСЕРВИС 66» и является его собственностью».

Однако в данном случае по поз. 22, 25 не устранены причины (недостаточная теплоизоляция), выполнен дешевый быстрый косметический ремонт. По поз. 23 -следствие некачественной установки рольставен.

На стр. 29, поз. 46-47 эксперт указал соответственно «Повреждения устранены. Высота проема увеличена», «Устранено».

Однако по факту высота проема увеличена, а следы повреждений вследствие механических воздействий не устранены. Просто выполнена окраска поверхности.

На стр. 33, поз. 54 эксперт указал «Имеется. Частично отремонтировано».

Однако, называя вещи своими именами: делали, но не доделали. Или последующее механическое воздействие вследствие удара привело к зафиксированному 25.02.2025 г. экспертом ФИО4 результату - выявлено механическое повреждение листов ГКЛ над входом - трещина.

На стр. 33, поз. 55 эксперт указал «Поврежденные планки ворот заменены».

Однако, как установлено экспертом ФИО4 замена не производилась.

На стр. 37, поз. 65 эксперт указал «Отремонтировано»,

Однако эксперт ФИО4 укатал, что арендатор произвел только окрашивание, ремонт не производился.

На стр. 38. поз. 67 эксперт указал «Демонтировано».

Однако при осмотре экспертом ИП ФИО10 20.12.2023 г. зафиксировано, что нижнее обрамление секционных ворот пришло в негодность (100% коррозия поверхности). Видимо этот фактор повлиял на замену обрамлении из стольного профиля на алюминиевый. Однако экспертом ФИО4 установлено, что в дальнейшем произошло механическое воздействие (наезд автотранспорта) па конструкцию порог, вследствие чего образовалась вмятина на поверхности нижней панели и погнуто нижнее обрамление из алюминиевого профиля. При чем тут Арендодатель?

Таким образом, в подготовке ответа на первый вопрос экспертизы эксперт ФИО7 сделал акцент на доказательства, что все дефекты, зафиксированные ФИО6, есть ни что иное, как результат некачественно выполненного ремонта Арендодателем. При этом вместо объективных оценок присутствуют предвзятые комментарии.

По второму вопросу экспертизы эксперт ФИО7 указал, что «за техническое состояние здания отвечает собственник. Если имеются деформации основания и фундаментов здания должно производиться обследование и мониторинг конструкций. Соответственно замечания 3, 4, 6, 7, 11, 13, 17, 19, 20, 21, 22, 24, 25, 27, 30, 32, 33, 34, 36, 39. 42г 44, 49, 52, 54, 70 указанные в Акте осмотра от 20.12.2023 г., являются дефектами отделочных работ, выполненных Арендодателем и не относятся к деятельности Арендатора».

Однако как следует из заключения эксперта ФИО4, в данном случае утверждение эксперта ФИО7, что вышеуказанные 26 замечаний, зафиксированных экспертом ИП ФИО6 являются результатом некачественно выполненных Арендодателем ремонтных работ, не соответствует действительности. На деле выявлено следующее: из 26 мест зафиксированных дефектов 11 относятся к эксплуатационным воздействиям, 14 не относятся к периоду эксплуатации и 1 дефект есть результат совместных воздействий Арендодателя и Арендатора. То есть ошибочными являются 42% из заявленных экспертом ФИО7 утверждений.

При ответе на третий вопрос экспертизы эксперт ФИО7 указал, что «Все выявленные недостатки, указанные в Акте осмотра от 20.122023 г., относятся к работам профилактического и текущего ремонта помещения, который должен проводиться с периодичноммо раз в два года. В договоре аренды недвижимого имущества № 1 от 13.05.2019 г. не указано, кто должен производить текущий ремонт арендуемого помещения, а в п. 2.2.8 Договора указано, что Арендатору запрещено производить неотделимые улучшения и ремонтно-строительные работы в арендуемом помещении».

Однако фактически арендуемое помещение используется Арендатором и его поддержание в надлежащем состоянии, а значит выполнение им в этих целях профилактического и текущего ремонта относится к зоне ответственности именно Арендатора, а п. 2.2.8 Договора не устанавливает запрет на ремонт в помещении при наличии согласия на это Арендодателя. При этом Арендатор за всё время использования помещения к Арендодателю по вопросу предоставления согласия на проведение ремонта в арендуемом помещении не обращался, доказательства обратного отсутствуют.

При этом на данное помещение распространяются требования «СП 464.1325800.2019 «Здания торгово-развлекательных комплексов. Правила проектирования», где указан п. 8.4 «На путях проезда автомобилей и других транспортных средств колонны, стены, перегородки и откосы проемов должны быть защищены от механических повреждений на высоту не менее 1,6 м.

А неотделимые улучшения - это все, что нельзя при съезде забрать с собой, не нанеся вреда помещению. Это могут быть работы по замене электрики или водопровода, перепланировке, обновлению отделочных покрытий. Например, если арендатор решил перекрасить стены - это неотделимое улучшение.

И вместо того, чтобы внести работы по устройству защитных покрытий в Техническое задание  при заключении Договора аренды или выполнить устройство защитных покрытий ограждающих конструкций своими силами, Арендатор продолжает варварски относиться к эксплуатации помещений на 1 этаже здания по ул. Почтовая, 2, ссылаясь при этом на то, что Арендодатель не разрешает вносить неотделимые улучшения, не выполняет капитальный ремонт давно построенного здания, но при этом подписывает Акты приема-передачи нежилого помещения и начала коммерческой деятельности.

При этом в зоне разгрузки Арендатор выполнил работы по устройству защитных покрытий стен (видимо частота и объемы повреждений достигли критической отметки). В торговом зале критических величин не достигли, проще и дешевле оказалось замазывать и закрашивать повреждения, нанесенные стенам, колоннам и балкам перекрытия.

А холодильная камера - это собственность ООО «Торгсервис 66».

Вышеприведённые доводы истца в полной мере согласуются с имеющимися в деле доказательствами, в том числе заключением строительно-технической экспертизы, представленной экспертом ФИО4, а также установленными судом обстоятельствами.

Также суд учитывает, что, в свою очередь, заключение ФИО7 также содержит ссылку на то обстоятельство, что на основании проведённого обследования экспертом сделан вывод, что недостатки, указанные в Акте осмотра от 20.12.2023 года имелись. На момент осмотра часть выявленных ФИО6 повреждений была устранена. Из данного вывода следует, что только часть недостатков была в действительности устранена ответчиком.

Таким образом, по результатам рассмотрения материалов дела суд приходит к выводу о том, что ими подтверждается наличие обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя (истца), предусмотренные пунктами 4.4. и п. 4.4.2. Договора.

Кроме того, оценивая довод ответчика о том, что ряд имеющихся повреждений арендуемого помещения, зафиксированных актами осмотра, являются нормальным износом, а не вызваны неправильной, со стороны Арендатора, эксплуатацией помещения суд также учитывал, что заключенным сторонами договором аренды помещения не был предусмотрен его «естественный износ с учетом специфики деятельности арендатора», как об этом говорит ответчик.

В связи с изложенным, суд признал иск обоснованным и удовлетворил.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом по делу понесены судебные расходы в общем размере 82 000 руб. 00 коп., в том числе 12 000 руб. по уплате государственной пошлины и 70 000 руб. в возмещение расходов по оплате экспертного заключения, выполненного экспертом ФИО4.

Поскольку исковые требования удовлетворены, указанные судебные расходы истца подлежат отнесению на ответчика.

В свою очередь, расходы ответчика в сумме 85000 руб. по оплате экспертизы, проведённой экспертом ФИО7, относятся на данное лицо, как на проигравшую сторону.

При этом суд отмечает, что истцом на депозит вносились денежные средства в размере 75 000 руб., а стороной ответчика вносились денежные средства в размере 90 000 руб.

Таким образом, остаток неиспользованных денежных средств, внесенных на депозит суда сторонами, составляет по 5 000 руб. у каждой. Для возврата указанных денежных средств сторонам необходимо представить соответствующее заявление, с указанием полных банковских реквизитов для их перечисления.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГСЕРВИС 66" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об отводе эксперта ФИО4 оставить без удовлетворения.

2. Иск удовлетворить полностью.

Расторгнуть Договор аренды № 1 недвижимого имущества от 13 мая 2019 года, заключенный между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГСЕРВИС 66" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГСЕРВИС 66" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) освободить и передать Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 971,5 кв.м.. расположенные на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> в течение пяти календарных дней с даты вступления в законную силу настоящего решения.

3. Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТОРГСЕРВИС 66" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 82 000 руб. 00 коп. в счет возмещения судебных расходов, в том числе 12000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 70 000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по судебной экспертизе.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» https://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда https://17aas.arbitr.ru.

5. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья                                                                                     А.С. Воротилкин