Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-78684/2021

18 августа 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  10 августа 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  18 августа 2022 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: акционерное общество «Недвижимость ИЦ ЕЭС» (197350, город Санкт-Петербург, В Каменку Дорога, дом 74, литер А, помещение 1-Н комната 206, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «НИКСИ» (196158, 

<

...>, литер А, помещение 4Н кабинет №22, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

третьи лица: 

1. общество с ограниченной ответственностью «Номера (192071, 

<

...>, литер А, квартира 156, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

2. индивидуальный предприниматель ФИО2 (192238, 

<

...>, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

о расторжении договора №А3-02  аренды помещений от 15.05.2002

при участии

- от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 03.12.2021;

- от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 21.01.2021; 

- от третьего лица-1: не явился, извещен;

- от третьего лица-2: не явился, извещен; 

 

установил:

Акционерное общество «Недвижимость ИЦ ЕЭС» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «НИКСИ» (далее – ответчик) с требованием о расторжении договора №А3-02  аренды помещений от 15.05.2002 в связи с существенным нарушением ответчиком его условий.

            Определением суда от 03.09.2021 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по настоящему делу.

Определением от 12.01.2022 суд привлек к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Номера» и индивидуального предпринимателя ФИО2.

В настоящее судебное заседание стороны явились. 

Извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства третьи лица в настоящее судебное заседание не явились, что в силу положений части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению.

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме. Ответчик возражал против удовлетворения иска по мотивам, изложенным в отзыве.

Из материалов дела видно, что между АО «НИЦ ЕЭС» (арендодатель) и ООО «НИКСИ» (арендатор) заключен Договор аренды помещений от 15.05.2002№ А3-02 (далее – Договор), расположенных по адресу: 

<

...>, литер А.

В обоснование своих требований истец указал на то, что согласно пунктам 3.2., 3.3. Договора арендатор обязуется без согласия арендодателя не производить перепланировки Помещений, не переносить систему электропроводки, канализации, тепло и водоснабжения, соблюдать меры пожарной безопасности, соблюдать требования санэпиднадзора.

Однако ответчиком указанные условия Договора были нарушены. 

В результате произведенных истцом обследований, арендуемых ответчиком Помещений от 23 октября 2020 года, от 28 января 2021 года, от 08 апреля 2021 года, от 02 июня 2021 года были выявлены существенные нарушения исполнения Договора ответчиком.

В адрес ответчика были направлены письма (требования) от 11.11.2020 № НИЦЕЭС1463, от 10.02.2021 № НИЦЕЭС/1/38, от 16.04.2021 № НИЦЕЭС/1/100 об устранении выявленных нарушений при использовании арендованного помещения (далее – Предписания) со сроками для устранения.

Нарушения, выявленные в Актах и указанные в Предписаниях, ответчиком в предусмотренные разумные сроки не устранены, документация, запрашиваемая у ответчика, связанная с безопасностью эксплуатации помещений по Договору истцу, не предоставлена.

Как указывает истец, по смыслу Договора несогласованные с арендодателем перепланировки Помещений, перенос системы электропроводки, канализации, тепло и водоснабжения, несоблюдение мер пожарной безопасности, несоблюдение требований санэпиднадзора являются существенным нарушением Договора.

Ссылаясь на существенные нарушения условий договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием. 

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу пункта  1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

   Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

            Дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий, либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

            Таким образом, представленный договор в силу статьи 432, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.   

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. 

Согласно пунктам 3.2., 3.3. спорного Договора арендатор обязуется без согласия арендодателя не производить перепланировки Помещений, не переносить систему электропроводки, канализации, тепло и водоснабжения, соблюдать меры пожарной безопасности, соблюдать требования санэпиднадзора.

В адрес Ответчика были направлены уведомления о проведении проверки арендуемого имущества от 06.10.2020 года № НИЦЕЭС/15/259, от 25.12.2020 № НИЦЕЭС/15/362, от 16.03.2021 № НИЦЕЭС/15/89, от 13.05.2021 № НИЦЕЭС/15/155 (далее – Уведомления).

В соответствии с Приказом АО «НИЦ ЕЭС» от 02.10.2020 года № 168-ЕЭС комиссией были произведены обследования Помещений:

- помещения № 42Н площадью 959,5 кв.м., находящегося на 3 этаже согласно плану ПИБ;

- помещений № 20Н, № 22Н площадью 507,2 кв. м, находящихся на 4 этаже согласно плану ПИБ.

В результате произведенных обследований Помещений от 23 октября 2020 года, от 28 января 2021 года, от 08 апреля 2021 года, от 02 июня 2021 года были выявлены существенные нарушения исполнения Договора Ответчиком.

Произведение перепланировки Помещений подтверждается, в том числе, письмом субарендатора ИП Санжаревского В.В. (субарендатор ответчика) от 05.03.2021 № 01-03/03.20.

Материалами дела подтверждается, что истец не согласовывал ответчику действия по перепланировке арендуемых помещений. Ответчиком не были представлены на согласование проектная документация на строительные конструкции, инженерное оборудование и строительные материалы.

Ссылка ответчика на получение разрешения на проведение реконструкции письмом от 13.11.2014 является несостоятельной.

Письмо от 13.11.2014 №0620 содержит согласие на внутреннюю перепланировку без указания на конкретные помещения и производимые работы. 

Как установлено судом, указанное письмо подписано сотрудником правопредшественника истца – ФИО5, не имеющего достаточных полномочий для принятия подобных решений, что подтверждается доверенностью от 18.12.2013 № 064 и не содержит ни номеров помещений подлежащих перепланировке, ни сути предлагаемых изменений. 

Надлежащих доказательств согласования истцом произведенных перепланировок ответчиком не представлено.

Таким образом, с истцом были не согласованы перепланировки помещений, осуществленные ответчиком: изменение внутренней конфигурации помещений, а именно объемно-планировочных решений, влияющих на пожарную безопасность, перенос системы электропроводки, канализации, тепло и водоснабжения, что существенно ухудшает состояние переданного в аренду имущества, влечет за собой расходы истца на устранение нарушений и является существенным нарушением условий Договора, что находит свое подтверждение результатами проведенных истцом экспертиз:

- заключение специалистов №АС21/582-СТЭ от 30.12.2021;

- заключение специалистов №АС21/583-СТЭ от 30.12.2021;

- заключение кадастрового инженера от 29.12.2021.

Согласно Заключению кадастрового инженера от 29.12.2021, разница между суммарной площадью указанных помещений по договору аренды помещения №АЗ-02 от 15.05.2002 (1023,6 кв.м.) и суммарной площадью помещений, определенных в результате измерений с учетом перепланировки и переустройства помещений (891,4 кв.м.) составляет 132,2 кв.м.

Документы, подтверждающие правомерность выполненной перепланировки и переустройства помещений 20-Н, 22-Н, 42-Н ответчиком не представлены.

Довод ответчика о том, что именно истец осуществил реконструкцию с выделением новых помещений в здании суд находит необоснованным.

В соответствии с п. 1 дополнительного соглашения № 1 от 16.05.2002 к Договору аренды помещений № А3-02 от 15.05.2002 истец обязуется осуществить реконструкцию части переданного ответчику объекта – часть помещения 42-Н.

Также в обязанности истца включено заключение с ответчиком дополнительного соглашения к Договору в течение 30 дней с момента завершения реконструкции объекта и изготовления технической документации, которым необходимо внести изменения в п. 1.1. договора аренды в соответствии с новыми данными технической документации относительно Объекта, с учетом его части, прошедшей реконструкцию.

Согласно п. 3 Дополнительного соглашения № 1 от 16.05.2002 истец обязуется в течение 4-х месяцев с момента завершения реконструкции части арендуемого Объекта (помещения 42-Н) изготовить техническую документацию в органе, осуществляющем техническую инвентаризацию, зарегистрировать соответствующие изменения, касающиеся Объекта и прав на него, в Государственном учреждении юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость».

16.09.2003 истец получил план вторичного объекта недвижимости на помещения ВОН 20-Н, 21-Н, 22-Н, 42-Н, 56-Н, 48-Н общей площадью 1457,2, из которых ответчику было передано 1 023,6 кв.м.

31.10.2003 стороны заключили дополнительное соглашение № 2, которым подтвердили исполнение в полном объеме принятых на себя истцом обязательств, предусмотренных дополнительным соглашением № 1 от 16.05.2002, касающихся реконструкции арендуемых помещений.

Соответственно, с 2003 года истцом не производилось каких-либо работ, связанных с реконструкцией или перепланировкой, переданных в аренду ответчику помещений.

В адрес ответчика были направлены письма (требования) от 11.11.2020 № НИЦЕЭС1463, от 10.02.2021 № НИЦЕЭС/1/38, от 16.04.2021 № НИЦЕЭС/1/100 об устранении выявленных нарушений при использовании арендованного помещения со сроками для устранения.

Нарушения, выявленные в Актах и указанные в Предписаниях, ответчиком в предусмотренные разумные сроки не устранены, документация, запрашиваемая у ответчика, связанная с безопасностью эксплуатации помещений по договору истцу, не предоставлена.

Таким образом, по смыслу Договора несогласованные с арендодателем перепланировки помещений, перенос системы электропроводки, канализации, тепло и водоснабжения, несоблюдение мер пожарной безопасности, несоблюдение требований санэпиднадзора являются существенным нарушением Договора.

Ответчиком в материалы дела надлежащих доказательств, подтверждающих обратное, не представлено.

Ответчик также не приводит никаких доказательств в подтверждение действий, направленных на устранение выявленных недостатков эксплуатации арендованных помещений.

Согласно пункту 6.1. Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон, или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, под претензией в общеупотребительном смысле понимается:

1) заявление кредитора, покупателя, заказчика, клиента об уплате долга, возмещении убытков, устранении обнаруженных недостатков, неисправности в приобретенном товаре или выполненной работе;

2) притязание, заявление права на обладание чем-либо;

3) требование кредитора к должнику о добровольном урегулировании спора, связанного с нарушением имущественных прав и интересов кредитора.

Таким образом, процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), предложения расторгнуть договор (статья 452 ГК РФ), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 ГК РФ).

Соответственно, при обращении с иском о расторжении договора аренды арендодатель в силу статьи 65 АПК РФ обязан доказать соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора.

Требование (претензию) Истца от 21.06.2021 года № НИЦЕЭС/1/154 с предложением о расторжении договора аренды Ответчик добровольно не удовлетворил и оставил без ответа.

Факт направления указанной претензии подтверждается материалами дела.

Доказательств устранения допущенных нарушений, ответчиком в материалы дела не представлено. 

Более того, истцом было предоставлено ответчику достаточное количество времени на устранение нарушений эксплуатации арендованных помещений.

В течение 2016-2018 гг. истец неоднократно пытался провести осмотры переданных в аренду помещений, для чего направлял ответчику уведомления о проведении проверок помещений от 16.11.2016 № 0459, от 13.12.2017 № 0930-ТД, были составлены Акты осмотра помещений от 25.11.2016 (осмотр части помещений не состоялся, т.к. представители истца не были допущены в помещения), а также направлял ответчику письма (требования) об устранении выявленных нарушений при использовании арендованного помещения, в т. ч. от 15.11.2018 № 0904-ТД.

В силу статьи 9 АПК РФ риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле. 

Наличие обстоятельств, препятствующих в реализации Акционерному обществу "НЕДВИЖИМОСТЬ ИЦ ЕЭС" права на расторжение договора, ответчиком не доказано. 

Учитывая, что двусторонние соглашения о досрочном расторжении договоров аренды в материалах дела отсутствуют, суд приходит к выводу, что истцом представлено достаточно доказательств, подтверждающих принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договоров. Суд считает предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора – соблюденным.

Таким образом, суд считает обоснованными требования истца о расторжении договора аренды помещений от 15.05.2002 № А3-02, заключенный между АО «НИЦ ЕЭС» и ООО «НИКСИ».

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В соответствии со ст.ст. 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьей 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

решил:

1) Расторгнуть договор аренды помещений от 15.05.2002 № А3-02, заключенный между АО «НИЦ ЕЭС» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) и ООО «НИКСИ» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>).

2) Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «НИКСИ» в пользу Акционерного общества «НЕДВИЖИМОСТЬ ИЦ ЕЭС» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

 

Судья                                                                            Балакир М.В.