ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-61083/2020

11 мая 2021 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     29 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 мая 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баженовой Ю.С.

судей  Галенкиной К.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1

при участии:  

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 15.07.2020;

от ответчиков: 1 – представитель ФИО3 по доверенности от 28.12.2020;

2 – представитель ФИО4 по доверенности от 04.03.2021; 3 – не явился, извещен; от третьего лица: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-8333/2021) Федерального государственного бюджетного учреждения науки институт аналитического приборостроения Российской академии наук на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.01.2021 по делу № А56-61083/2020, принятое 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Сканди» (190020, Санкт-Петербург, улица Циолковского, 9, 2, лит.А, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к 

1) межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (191186, Санкт-Петербург, улица Гороховая, 2/6, лит. А, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

2) Федеральному государственному бюджетному учреждению науки институт аналитического приборостроения Российской академии наук (190103, Санкт-Петербург, Рижский проспект, 26, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

3) Министерство науки и высшего образования Российской Федерации (125009, Москва, улица Тверская, дом 11, строение 1, 4, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 

о регистрации договора аренды

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Скандии» (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – Ответчик 1,У правление), Федеральному государственному бюджетному учреждению науки институт аналитического приборостроения Российской академии наук (далее – Ответчик 2, Институт), Министерству науки и высшего образования Российской Федерации (далее – Ответчик 3, Министерство) о регистрации договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 05/ЗД-0319 от 10.11.2015.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Росреестр).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.01.2021 в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы отказано; вынесено решение о регистрации договора аренды  земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 05/ЗД-0319 от 10.11.2015; взыскано с Федерального государственного бюджетного учреждения науки институт аналитического приборостроения Российской академии наук в пользу общества с ограниченной ответственностью «Скандии» 6 000 руб. расходов по госпошлине.

Не согласившись с решением суда, Институт обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение о регистрации Договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 05/ЗД-0319 от 10.11.2015 в части, относящейся к Институту. По мнению подателя жалобы, Институт не мог уклоняться от совершения действий, так как в соответствии с постановлением Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 №12955/11 по делу №А74-2987/2010 от Института не требовалось совершать каких-либо действий, в связи с этим, оснований для удовлетворения иска к Институту не имелось. 

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. 

В судебном заседании представитель Института поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Управления поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, в котором просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований Общества к Управлению в полном объеме.

Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Министерство и Росреестр, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили,  отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей Общества, Института и МТУ Росимущества, апелляционный суд установил следующее.

09.09.2005 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Российской Федерации по управлению имуществом Российской академии наук (далее – Агентство), Институтом и Обществом (инвестор) был заключен инвестиционный договор № 1-и, предметом которого является совместная реализация Агентством, Институтом и Обществом инвестиционного проекта путем проектирования и строительства (реконструкции) существующего объекта, с получением в собственность Российской Федерации с закреплением на праве оперативного управления за Институтом площадей в Новом объекте в размере, предусмотренном п.3.5.5.1 Договора и в собственность Общества площадей в Новом объекте в размере, предусмотренном п.3.5.5.2 Договора.

В соответствии с положениями п.п. 3.5.5.1, 3.5.5.2 инвестиционного договора в собственность Российской Федерации передается 30,2 % от общей площади инвестируемого объекта, а в собственность Общества - 69,8 %.

Кроме того, в соответствии с условиями п.п. 3.6.2.2, 3.6.3 инвестиционного договора земельный участок, ориентировочной площадью 7 400 кв.м., необходимой для нормальной эксплуатации объекта, передаваемого Обществу, передается Обществу в аренду сроком на 49 лет.

В соответствии с актом о завершении строительства (реконструкции) от 14.09.2011 строительство инвестируемого объекта окончено, создан новый объект, представляющий собой три отдельно стоящих здания:

- здание института аналитического приборостроения, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый № 78:8070:3:17, площадью 2 668,3 кв.м. (Новый объект 1);

- здание Бизнес-центра, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. Б, кад. № 78:8070:3:18, площадью 4 923,4 кв.м. (Новый объект 2);

- здание Бизнес-центра, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. В, кад. № 78:8070:3:19, площадью 1 347,8 кв.м. (Новый объект 3);

Как следует из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации, 20.01.2012 зарегистрировано право собственности Общества на здание Бизнес-центра, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. Б, кад. № 78:8070:3:18; право Общества на долю в размере 13165/13478 в праве общей долевой собственности и право оперативного управления Института на долю 313/13478 в отношении здания Бизнес-центра, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. В, кад. № 78:8070:3:19.

Согласно выписке из ЕГРН от 19.10.2018 на находящийся в федеральной собственности земельный участок площадью 7 343 +/- 30 кв.м. с кадастровым номером 78:15:0008070:3062, расположенном по адресу: 

<

...> д.31-33, лит. Б, 18.02.2015 зарегистрировано право постоянного бессрочного пользования Института.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2017 по делу № А56-46971/2016 по иску Общества к Управлению были урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды: подпункт 1 пункта 3.4 договора от 10.11.2015 №05/ЗД-0319 изложен в редакции:

«1. Для Арендатора 1: 

Sпом.=6 239,9 кв.м., 

Sз/у=7 343 кв.м., 

Sзд=6 271,2 кв.м., 

Сап=701,35 за 1 кв.м. в год, 

Ап=((6239,9*73430/6271.2)*701.35=5 124 308,98 

Размер арендной платы в год составляет 5 124 308,97 руб. в год, 1 281 077,24 руб. в квартал». 

Управление обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора аренды указанного земельного участка.

Уведомлением от 19.11.2018 Росреестр сообщил о приостановлении государственной регистрации договора аренды в связи с тем, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, форма и (или) содержание документа, представленного для государственной регистрации, не соответствуют требованиям законодательства РФ; не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.

В дальнейшем уведомлением от 19.02.2019 в государственной регистрации договора аренды было отказано в связи с истечением 19.02.2019 срока приостановления, указанного в уведомлении от 19.11.2018 №78/129/002/2018-77 о приостановлении государственной регистрации договора аренды на объект недвижимости: кадастровый номер 78:15:0008070:3062 земельный участок 

<

...> д.31-33, лит. Б, и неустранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению регистрации, в том числе:

- по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее -ЕГРН) в отношении указанного объекта зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования Федеральное государственное бюджетное учреждение науки Институт аналитического приборостроения Российской академии наук (далее НАЛ РАН). Между тем, для осуществления государственной регистрации представлен Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.11.2015 №05/ЗД-0319 (далее - договор аренды), согласно которому указанный земельный участок передается в аренду ООО «Сканди» (Арендатор-1) и ИАП РАН (Арендатор-2). Таким образом, передача объекта в аренду лицу, в отношении которого зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования, возможна после прекращения зарегистрированного права. Между тем заявление на государственную регистрацию прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и необходимые документы в порядке положений ст. 14,15 Закона в Управление Росреестра не представлены. Вышеизложенные обстоятельства свидетельствует о наличии противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, что не позволяет осуществить государственную регистрацию в порядке ст.51 Закона.

- для осуществления государственной регистрации представлено четыре подлинных экземпляра договора аренды. Между тем в двух экземплярах договора в п. 1.2 имеются не заполненные строки, в то время как в двух других экземплярах эти строки заполнены. Наличие двух разных по содержанию редакций договора не позволяет однозначно определить, какой их них будет являться правоустанавливающим документом.

Ссылаясь на уклонение Ответчиков от регистрации договора аренды, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, признав доказанным факт уклонения Института от регистрации договора аренды и взыскав с Института  в пользу Общества расходы по оплате государственной пошлины.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Согласно части 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с частью 9 статьи 39.20 ЗК РФ договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Договор аренды недвижимого имущества в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решение суда о регистрации договора заменяет волеизъявление одной из сторон, однако не может исключать обязанности уклоняющейся стороны предоставить все необходимые для регистрации документы. Отсутствие таких документов является основанием для отказа в регистрации с учетом требований Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Истцом доказан факт уклонения Института  от государственной регистрации договора.

Вместе с тем, условиями договора аренды (п.4.1.4) обязанность по регистрации договора возложена на арендодателя.

Институт в данном случае не является арендодателем, т.е. стороной по Договору, обязанной совершать какие-либо действия по отношению к Обществу (арендатору), в т.ч. по регистрации договора. 

Кроме того, при наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.04.2012 № 12955/11).

В связи с чем, Институт, а также Министерство, не являются надлежащими ответчиками по настоящему спору.

В свою очередь, Управление, выступая арендодателем по рассматриваемому договору аренды, не представило доказательств совершения им всех необходимых действий для исполнения возложенной на него договором обязанности по регистрации договора, в том числе, по представлению в регистрирующий орган надлежащих экземпляров договоров аренды.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно вынесено решение о регистрации договора аренды, однако, основания для возложения на Институт обязанности по возмещению судебных расходов Общества по уплате государственной пошлины отсутствовали.

В связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, обжалуемое решение подлежит изменению.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы Общества по уплате государственной пошлины по иску подлежат возмещению Управлением как надлежащим ответчиком, а расходы Института по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат взысканию с Общества в связи с отказом ему в иске к Институту.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 29.01.2021 по делу №  А56-61083/2020 изменить, изложив абзац 3 резолютивной части решения в следующей редакции:

«В удовлетворении иска к Федеральному государственному бюджетному учреждению науки института аналитического приборостроения Российской академии наук отказать. Взыскать с межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сканди» 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сканди» в пользу  Федерального государственного бюджетного учреждения науки института аналитического приборостроения Российской академии наук 3 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

К.В. Галенкина

 И.А. Тимухина