﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

11 сентября 2019 года

Дело №

А56-46468/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Захаровой М.В.,                 Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Геральда» Некрестьянова Д.С. (доверенность от 22.07.2019), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 25.12.2018),                  от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Мороз Н.Г. (доверенность от 09.01.2019), Чудаковой Н.Н. (доверенность от 09.01.2019),

рассмотрев 04.09.2019 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и                           Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.12.2018 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2019 (судьи Желтянников В.И., Полубехина Н.С., Тимухина И.А.) по делу № А56-46468/2018,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Геральда», место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, Думская ул., д. 2, лит. А,                             ОГРН 1037832024702, ИНН 7814138032 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, литер А, пом. 2-Н,                          ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Думская ул., д. 2,            лит. А, в части цены продажи и графика платежей, а также об обязании Комитета подписать названный договор с учетом утвержденных судом условий в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5,                                   ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд имущества), и                   Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4Н,                         ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУП «ГУИОН»).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.12.2018 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, цена объекта определена в сумме                                            92 868 881 руб. 30 коп., в том числе цена здания - 84 508 000 руб., цена участка - 8 360 881 руб. 30 коп., утвержден график платежей в соответствии с установленной ценой продажи; на Комитет возложена обязанность подписать договор купли-продажи на определенных судом условиях в течение 15 дней после вступления решения в законную силу; с Комитета в пользу Общества взыскано 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины,                   38 000 руб. расходов по оплате экспертизы. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2019 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 13.12.2018 и постановление от 11.04.2019, в удовлетворении исковых требований отказать.

Комитет считает, что заключение эксперта, на основании которого суды определили условие договора о цене продажи имущества, содержит противоречивые сведения, выполнено с нарушением требований действующего законодательства; суды необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства о вызове эксперта для дачи пояснений по подготовленному им заключению. Комитет полагает, что возложение на него обязанности подписать договор купли-продажи после вступления в силу решения суда об урегулировании разногласий, возникших при его заключении, не соответствует положениям статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

В письменных объяснениях Комитет указывает, что сделка по отчуждению Обществу спорного имущества не соответствует статье 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ), а договор купли-продажи, урегулирование разногласий по условиям которого является предметом спора по настоящему делу, имеет признаки ничтожной сделки.

ГУП «ГУИОН» в своей кассационной жалобе просит отменить решение от 13.12.2018 и постановление от 11.04.2019, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы полагает, что заключение эксперта, положенное судами в основу принятых по делу судебных актов, выполнено с нарушением норм действующего оценочного законодательства, экспертом использованы недостоверные сведения, необоснованно применены корректировки и использованы неподтвержденные данные для расчета стоимости земельного участка.

 В отзывах на кассационные жалобы Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Комитета и ГУП «ГУИОН» поддержали доводы своих кассационных жалоб, а представитель Общества возражал против их удовлетворения.

Фонд имущества извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, однако своих представителей в судебное заседание не направил, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не препятствует рассмотрению жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 24.11.2005 № 10-А159804 нежилого здания площадью 306,2 кв. м с кадастровым номером  78:31:0001228:3003 по адресу: Санкт-Петербург, Думская ул., д. 2,   лит. А (далее - Здание). 

Здание расположено на земельном участке площадью 215 кв.м с кадастровым номером 78:31:0001228:2 (далее - Участок), имеющем вид разрешенного использования – для размещения объектов торговли. 

Как установлено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу № А56-4391/2017, Общество обратилось в Комитет с заявлением от 17.11.2016 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им Здания совместно с земельным участком, на котором оно расположено,  на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 02.12.2016 № 130348-32 Комитет отказал в удовлетворении названного заявления на основании пункта 2 статьи 1 и пункта 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ со ссылкой на закрепление Здания на праве оперативного управления за Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское туристско-информационное бюро» (далее - Учреждение) и наличие у Общества задолженности по неустойке по договора аренды от 24.11.2005                 № 10-А159804.

Общество обжаловало отказ Комитета в судебном порядке.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу № А56-4391/2017 признано недействительным распоряжение Комитета от 16.11.2016 № 141-р «Об использовании объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, Думская ул., д. 2, лит. А», признано отсутствующим право оперативного управления Учреждения на Здание, признан незаконным выраженный в письме от 02.12.2016 № 130348-32 отказ Комитета в продаже Обществу Здания, на Комитет возложена обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в установленные законом сроки.

На основании заданий Комитета ГУП «ГУИОН» подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объектов от 21.12.2017 № 31-8-0354(081)-2017 по состоянию на 17.11.2016. Согласно названному отчету рыночная стоимость Здания и Участка определена в размере 138 000 000 руб., в том числе стоимость Здания - 129 639 118 руб. 70 коп., стоимость Участка -                       8 360 881 руб. 30 коп.

Как указали суды и не оспаривают лица, участвующие в деле, распоряжениями от 29.12.2017 № 2718-рз, от 09.02.2018 № 237-рз Комитет принял решение о приватизации спорных объектов.

Фонд имущества, действуя по поручению Комитета, в соответствии с указанными распоряжениями направил в адрес Общества проект договора купли-продажи с указанием цены Здания в сумме 129 639 118 руб. 70 коп., цены Участка - 8 360 881 руб. 30 коп. 

В пункте 2.2 проекта предусмотрено, что оплата цены продажи объектов осуществляется с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с момента заключения договора в соответствии с приложением 1 к нему (график платежей).

Письмом от 14.03.2018 Общество уведомило Фонд имущества о подписании договора с протоколом разногласий, в котором предложило определить цену продажи Здания в размере 83 600 000 руб., а также изменить исходя из этого график платежей (т.д. 1, л. 46). К указанному письму Общество приложило копию информационного письма общества с ограниченной ответственностью «Экспертный центр Северо-Запада» (далее - Центр)                            № 9/02/2018 (т.д. 1, л. 52), подписанного специалистом по оценке Ловковым А.Б. и генеральным директором Центра.

Ссылаясь на возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи относительно цены выкупаемого имущества и считая, что предложенная Комитетом цена продажи Здания превышает его рыночную стоимость, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу. 

В обоснование доводов о недостоверности предложенной Комитетом выкупной цены Здание Общество представило также отчет от 27.02.2018 № 17 об определении рыночной стоимости по состоянию на 15.02.2018, подготовленный Центром.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции удовлетворено ходатайство Общества и назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости Здания по состоянию на 17.11.2016, проведение которой поручено эксперту общества ограниченной ответственностью «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» Ловкову Александру Борисовичу.

Согласно заключению эксперта от 25.10.2018 № 156 рыночная стоимость Здания по состоянию на 17.11.2016 составляет 84 508 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о соответствии заключения эксперта от 25.10.2018 № 156 требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены Здания, урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, определив цену продажи Здания на основании этого заключения.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационных жалоб, пришла к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В пункте 4.2.1.3 проекта договора купли-продажи, требования об урегулировании разногласий по условиям которого с последующим возложением на Комитет обязанности его подписать, заявлены истцом по настоящему делу, указано, что Здание относится к числу объектов культурного наследия регионального значения «Портик Перинной линии».

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ. 

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом в части 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ определено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом № 178-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ в редакции, действовавшей до 22.01.2015, было предусмотрено, что объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В указанной редакции пункта 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ  устанавливались особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем Федеральным законом от 22 октября 2014 № 315-ФЗ                       «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -                          Закон № 315-ФЗ) в Закон № 178-ФЗ внесены изменения, которые вступили в силу 22.01.2015.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона № 178-ФЗ в редакции                             Закона № 315-ФЗ объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона № 178-ФЗ о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации»; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29                       Закона № 178-ФЗ в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона № 178-ФЗ урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 № 584.

Согласно правовой позиции, сформированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 по делу № 301-КГ18-753, и приведенной в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, установленные статьями 20 и 29 Закона № 178-ФЗ особенности приватизации объектов культурного наследия являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона № 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

В соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В рамках настоящего дела Обществом заявлены требования об урегулировании разногласий по договору купли-продажи и об обязании Комитета подписать договор купли-продажи Здания и Участка на определенных судом условиях.

Удовлетворяя исковые требования об урегулировании разногласий и возлагая на Комитет обязанность подписать договор купли-продажи Здания и Участка, суды не исследовали вопрос о том, относится ли Здание к числу объектов культурного наследия, и не проверили - соответствует ли этот договор требованиям законодательства о приватизации с учетом указанного в пункте 4.2.1.3 проекта договора статуса объекта продажи. 

Названные обстоятельства, исходя из предмета заявленных Обществом требований, имеют значение для разрешения спора.

При этом из содержания постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу № А56-4391/2017 также не следует, что эти обстоятельства были исследованы и оценены судом при рассмотрении указанного спора.

Суды определили условие договора о цене продажи Здания на основании заключения эксперта Ловкова А.Б. от 25.10.2018 № 156. 

Из названного заключения следует, что экспертом была определена рыночная стоимость Здания с учетом Участка в сумме 115 765 000 руб. (т.д. 3,              л. 93). В заключении эксперт пришел к выводу о наличии оснований для принятия доли стоимости Участка в стоимости единого объекта равной 27%, указал в таблице 20 (т.д. 3, л. 95) рыночную стоимость участка в сумме 31 257 000 руб. и путем вычитания из стоимости совокупности объектов стоимости Участка определил рыночную стоимость Здания по состоянию на 17.11.2016 в размере 84 508 000 руб.

 Цена продажи Участка, указанная в проекте договора, не оспариваемая сторонами и определенная судами в результате рассмотрения преддоговорного спора (8 360 881 руб. 30 коп.), отличается от указанной в заключении эксперта  от 25.10.2018 № 156 стоимости Участка (31 257 000 руб.) и учтенной им при определении рыночной стоимости совокупности объектов.

Суды при разрешении спора урегулировали разногласия сторон со ссылкой на положения статьи 3 Закона № 159-ФЗ о праве Общества на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определили в том числе совокупную цену продажи Здания и Участка (пункт 2.1) в сумме 92 868 881 руб. 30 коп. (в том числе цену Здания - 84 508 000 руб., цена Участка - 8 360 881 руб. 30 коп.), не исследовав и не оценив при этом разночтения в значениях стоимости Участка, приведенных в заключении эксперта и в проекте договора.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не исследованы в полной мере обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 13.12.2018 и постановление от 11.04.2019 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в материалах дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи                       71 АПК РФ, дать им правовую оценку, после чего с соблюдением норм материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение, распределив при этом судебные расходы по делу, в том числе за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.12.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2019  по делу № А56-46468/2018 отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

М. В. Захарова

Т.И. Сапоткина