АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Калуга

Дело № А64-9396/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 14.08.2025.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.08.2025.

Арбитражный суд Центрального округа в составе 

председательствующего

ФИО1,

судей

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола помощником судьи

ФИО4,

при участии в заседании

от истца:

ФИО5

(доверенность от 09.01.2024),

от ответчика:

ФИО6

(доверенность от 28.04.2025),

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тамбовской области, кассационную жалобу Администрации города Тамбова Тамбовской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Администрация, ответчик) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.02.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2025 по настоящему делу, 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Первая строительная компания» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Компания, истец) обратилось в суд с иском об обязании Администрации внести изменения в договор о развитии части застроенной территории от 10.11.2016 № 01-15-103/16 (продлить срок действия договора до 31.12.2028).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Техком» и Департамент по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 05.05.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2023, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 29.03.2024 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 17.02.2025, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2025, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой указала на отсутствие ее вины в невозможности исполнения договора, на то, что судами не дана оценка длительному бездействию Компании, которая начала совершать действия, необходимые для исполнения договора, только в 2020 году, а также на то, что фактически задержка в исполнении договора связана с наличием у истца финансовых затруднений. Полагала, что выявление в период действия договора объектов культурного наследия не является препятствием для исполнения Компанией обязанности по разработке проекта планировки территории. Также по мнению Администрации судами при определении периода, на который продлен срок действия договора, не учтен конкретный период нарушения срока исполнения обязательств со стороны истца.

Подробно доводы ответчика изложены в кассационной жалобе.

Представители сторон дали пояснения по существу рассматриваемой жалобы.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 10.11.2016 Администрация и Компания (застройщик) по результатам проведенного аукциона заключили договор о развитии части застроенной территории № 01-15-103/16, по условиям которого Компания обязалась выполнить обязательства по развитию части застроенной территории в границах улиц Комсомольской, Карла Маркса, Ленинградской, Базарной в г. Тамбове, а Администрация обязалась создать для этого необходимые условия.

В соответствии с п. 3.2.4 Администрация обязана в соответствии с областной адресной программой по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, утвержденной постановлением Администрации Тамбовской области от 29.04.2013 № 443, произвести расселение и снос жилых домов по ул. Ленинградской, 51, 53, 57, 63, по ул. Комсомольской, 58, расселение жилого дома по ул. Ленинградской, 49 в срок до 30.06.2018.

В свою очередь, застройщик обязан в том числе:

- в соответствии с требованиями, определенными в статьях 40, 44, 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», получить задание на сохранение объектов культурного наследия: «Дом жилой» по ул. Ленинградской, 49, лит. Б (п. 3.4.2 договора);

- подготовить и представить на утверждение в уполномоченный орган проект планировки застроенной части территории, включая проект межевания застроенной территории (п. 3.4.3 договора);

- создать либо приобрести за свой счет и далее передать  муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения в границах городского округа – город Тамбов для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории в многоквартирных домах по ул. Комсомольской, 74, по ул. Ленинградской 55 в срок до 30.12.2018 (данные о жилых помещениях приведены в таблице) (п. 3.4.5 договора);

- приобрести права на жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности в жилых домах, расположенных в границах части застроенной территории по ул. Комсомольской, 74, по ул. Ленинградской 55 в срок до 30.12.2018 в соответствии с гражданским законодательством (п. 3.4.7 договора).

Согласно п. 3.2.5 договора ответчик после выполнения истцом обязательств, предусмотренных пунктами 3.4.2, 3.4.3, 3.4.4, 3.4.5, 3.4.7, 3.4.8 договора, обязан предоставить ему земельный участок без проведения торгов.

В соответствии с п. 5.1 договора срок его действия установлен до 31.12.2020.

Судами установлено, что в границах развиваемой территории находятся два объекта культурного наследия: «жилой дом» по ул. Ленинградской, 49, лит Б (включен в перечень выявленных объектов культурного наследия 08.10.2019) и «дом С.Я. Красильникова» по ул. Базарная/Комсомольская, д. 77/80 (включен в реестр о постановке на государственную охрану объекта культурного наследия 21.09.2017; зоны охраны объекта культурного наследия утверждены 23.01.2020).

За границами развиваемой территории находятся четыре объекта культурного наследия, защитные зоны которых распространяются на часть развиваемой территории (проект зон охраны и требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон утверждены 21.12.2020).

При заключении договора и его исполнении Администрация о наличии указанные объектов (за исключением объекта, указанного в п. 3.4.2 договора) и о соответствующих ограничениях в использовании развиваемого земельного участка Компании не сообщала. 

В связи с истечением срока действия договора и для завершения всех предусмотренных договором обязательств Компания 24.11.2020 обратилась к Администрации с заявлением о продлении срока его действия.

Поскольку ответчик письмом от 15.12.2020 сообщил об отсутствии оснований для продления срока действия договора, Компания обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Первоначально отказывая в иске, суды исходили из того, что обстоятельства, на которые ссылается истец, нельзя отнести к существенно изменившимся обстоятельствам, при наличии которых застройщик не заключил бы договор и которые являются основанием изменения порядка и сроков исполнения договора. В частности, при должной осмотрительности при заключении договора и при его исполнении Компания имела возможность установить зоны охраны объектов культурного наследия с 2017 года. Кроме того, в нарушение п. 3.4.3 договора проект планировки части застроенной территории представлен застройщиком за пределами срока действия договора.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд округа обратил внимание в т.ч. на то, что условия договора и положения действующего законодательства не возлагают на Компанию обязанность по выявлению объектов культурного наследия, постановке их на соответствующий учет, а также по установлению зон охраны, а также на то, что судами не дана оценка возможности подготовки истцом проекта планировки территории и возможности использования спорного земельного участка до установления зон охраны объектов культурного наследия.

При новом рассмотрении дела, суды, руководствуясь статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 46.1, 46.2 и 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), исследовав и оценив имеющуюся в деле совокупность доказательств, удовлетворили требования Компании, обязали Администрацию внести изменения в договор о развитии части застроенной территории и продлить срок действия договора до 31.12.2028.

Арбитражный суд кассационной инстанции находит выводы судов, положенные в основание принятых судебных актов, законными и обоснованными.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свои счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3 - 6 ч. 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7 - 9 ч. 3 этой же статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. 

По смыслу ч. 26 ст. 46.3 ГрК РФ в редакции, действовавшей в спорный период, договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Указанная норма устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения статей 450, 451 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора (определения Верховного Суда РФ от 11.01.2019 № 305-КГ18-22746, от 11.03.2019 № 305-ЭС19-1406).

Приходя к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, суды, руководствуясь положениями ст. 450 и 451 ГК РФ, обоснованно исходили из следующего.

При заключении договора истец был извещен о наличии в границах развиваемой территории только одного объекта культурного наследия. О нахождении в границах указанной территории еще одного объекта культурного наследия, а также о расположении вблизи развиваемой территории еще четырех объектов культурного наследия, защитные зоны которых распространяются на часть развиваемой территории, Компания не уведомлялась.

До выполнения необходимых в отношении объектов культурного наследия действуют защитные зоны, которые в соответствии с п. 3 и 4 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, а в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника.

С учетом плотности расположения выявленных объектов культурного наследия их защитные зоны перекрывают практически всю развиваемую часть участка, что делало бы невозможным исполнение условий договора. 

В этой связи для уменьшения защитных зон застройщиком за свой счет разрабатывались проекты зон охраны объектов культурного наследия, после утверждения которых уполномоченным государственным органом защитные зоны прекращают свое действие (п. 6 ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

При этом статья 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ, регулирующая вопросы защитных зон объектов культурного наследия, начала действовать с 01.01.2017 (т.е. уже в период действия заключенного сторонами договора).

Судами учтено, что Администрация со своей стороны не исполнила условия договора в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда (п. 3.2.4 договора). 

Кроме того, истцом оплачено право на заключение договора, приобретены и переданы в муниципальную собственность жилые помещения для исполнения п. 3.4.5 и 3.4.7 договора, проведены кадастровые работы, разработана документация по зонам охраны объектов культурного наследия, выполняются проектные работы. Общая сумма затрат застройщика, связанных с исполнением договора, превышает 37 млн. руб., в связи с чем расторжение договора приведет к нарушению баланс интересов сторон, поскольку истец фактически будет лишен возможности реализовать предоставленные ему договором права.

Доводы ответчика о возможности исполнения договора, а также о том, что длительное бездействие застройщика обусловлено наличием у него финансовых затруднений, судами отклонены, поскольку до утверждения зон охраны объектов культурного наследия параметры возможной застройки территории не могли быть определены или могли быть определены в минимальном объеме, не сопоставимом с требуемыми затратами. Только после определения объема возможного строительства застройщик понес затраты на выкуп жилых помещений в целях освобождения земельного участка для будущего строительства. В настоящее время все препятствия к застройке территории устранены.

При изложенных обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что предусмотренные законом условия продления срока действия договора о развитии части застроенной территории истцом подтверждены.

О несогласии с периодом, на который Компания просила продлить срок действия договора, Администрация в ходе судебного разбирательства не заявляла. Кроме того, в рассматриваемом случае внесение изменений в договор связано не только с неисполнением обязательств со стороны ответчика, но и с объективно изменившимися в период исполнения договора обстоятельствами.

Выводы судов, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушения либо неправильного применения норм материального или процессуального права судом кассационной инстанции не установлено.

Несогласие подателя жалобы с произведенной судами оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм права и не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке (п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.02.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2025 по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные ст. 291.1 и 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3