Арбитражный суд Сахалинской области Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, www.sakhalin.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-2988/2022

г. Южно-Сахалинск

02 мая 2023 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 24 апреля 2023 года,  решение суда в полном объеме изготовлено 02 мая 2023 года.  

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Горбачевой Т.С.  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Че  С.А.,  

по исковому заявлению, уточненному в порядке статьи 49 АПК РФ  общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Центр» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к индивидуальному предпринимателю ФИО1  (ОГРНИП 316650100068435, ИНН 

<

***>)  

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения по  постоянной части арендной платы в размере 332 538 рублей, по переменной части  арендной платы в размере 21 520,26 рублей, неустойки в размере 186 121,86  рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 14 000 рублей.  

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 316650100068435, ИНН 

<

***>)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес Центр» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о признании договора аренды нежилого помещения № 01/21БЦ от  20.08.2021 г. расторгнутым с 08.02.2022г, об обязании произвести перерасчет  арендной платы за январь 2022 года путем исключения из месячного периода  аренды 4х календарных дней в связи с невозможностью использования объекта  аренды по назначению по вине арендодателя,  

при участии: 

от ООО «Бизнес Центр» – представитель ФИО2 по доверенности от  01.06.2022 года (сроком до 31.12.2023 года);  

от ИП ФИО1 – ИП ФИО1  (лично) личность удостоверена на основании паспорта,  

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Центр» (далее –  истец, Общество, ООО «Бизнес Центр») обратилось в арбитражный суд к  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее –  ответчик, Предприниматель, ИП ФИО1) с исковым заявлением,  уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании задолженности по договору  аренды нежилого помещения по постоянной части арендной платы в размере 332  538 рублей, по переменной части арендной платы в размере 21 520,26 рублей,  неустойки в размере 186 121,86 рублей, расходов по уплате государственной  пошлины.  

В обоснование исковых требований истец указал на неисполнение  ответчиком обязательств по оплате по договору аренды нежилого помещения от  20.08.2021 года № 01/21/БЦ в части внесения арендной платы, коммунальных  платежей. Также просит взыскать с ответчика пени за просрочку внесения  арендной платы и коммунальных платежей, одновременно указывая, что снизил  самостоятельной размер пеней на основании статьи 333 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее - ГК РФ).  

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, подал  встречное исковое заявление, представил возражения на иск.  

Согласно встречному исковому заявлению договор аренды расторгнут  арендатором в одностороннем порядке с 08.02.2022 года, следовательно, взыскание  арендной платы за пределами этой даты необоснованно.  

Как указывает Предприниматель, 08.11.2021 года Обществом было  получено от него уведомление об одностороннем расторжении договора в связи с  отсутствием возможности оплачивать арендную плату в установленном договором  размере; цель и смысл данного уведомления были очевидны для обеих сторон  договора. После 08.02.2021 года Предприниматель освободила помещение, однако,  Общество уклонялось от подписания акта приема-передачи помещения, указав, что  примет его не ранее 15 мая 2021 года. Не считая договор аренды расторгнутым,  Общество продолжало начислять арендную плату.  

Также, согласно встречному иску, 14, 15, 16, 17 января 2022 года  Предприниматель не имела возможности использовать объект аренды в связи с  тем, что после метели в данный период расчистка территории не производилась,  следовательно, по мнению истца по встречному иску, арендная плата за указанные  дни начислению и взысканию не подлежит.  

На основании вышеуказанных доводов Предприниматель просит во  встречном иске признать договор аренды нежилого помещения № 01/21/БЦ от  20.08.2021 год расторгнутым, а также обязать Общество произвести перерасчет  арендной платы за январь 2022 года путем исключения из месячного периода  аренды 4-х календарных дней в связи с невозможностью использования объекта  аренды на назначению по вине арендодателя.  

Также Предприниматель представила в материалы дела контррасчет,  согласно которому задолженность по арендной плате у нее отсутствует, а также  возражения на иск, в котором привела контррасчет неустойки, указывая на то, что  обеспечительный платеж ею не вносился, оплачивалась арендная плата, в связи с  чем при расчете пеней платежи разнесены по периодам Обществом неверно, а  также просила снизить размер пеней на основании положений статьи 333 ГК РФ,  ссылаясь на его чрезмерность.  

Общество представило пояснения по делу, в том числе, по представленной  Предпринимателем электронное переписке. Согласно данным пояснениям, адресом  электронном почты, указанным в договоре аренды, является buh.sl@ksl.ru, в ООО  «Бизнес Центр» числятся только два сотрудника: генеральный директор и главный  бухгалтер, также выдана доверенность на представление интересов Общества  ФИО2, соответственно, в качестве допустимых доказательств могут быть  приняты только те письма, которые направлялись либо вручались указанным  лицам.  

Согласно данным пояснениям заявление об одностороннем расторжении  договора поступило Обществу лично от ИП ФИО1 15.02.2022 года (вх.   № 2) и по электронном почте 16.02.2022 года. Против довода Предпринимателя о  том, что указанное заявление получил ФИО4, Общество возражает, указывая,  что данное обращение не является надлежащим уведомлением ООО «Бизнес  центр», поскольку указанное лицо никогда не являлось работником истца, ему  никогда не выдавалась доверенность на представление интересов истца.  

Кроме того, согласно пояснениям, выражения, использованные в  обращении от 08.11.2021 года о расторжении договора, такие, как «я буду  вынуждена освободить помещение» звучат неоднозначно, не содержат конкретики  в отношении момента расторжения договора, не определяют дату его расторжения,  а говорят лишь о намерениях арендатора «освободить помещение».  

Свои доводы и возражения представитель Общества, Предприниматель  поддержали в судебных заседаниях.  

Из материалов дела судом установлено следующее. 

Между ООО «Бизнес центр» (Арендодатель) в лице генерального  директора ФИО3 и ИП ФИО1 (Арендатор) был заключен  договор аренды нежилого помещения от 20.08.2021 года № 01/21/БЦ (далее -  Договор), согласно пункту 1.1 которого Арендодатель обязуется предоставить  Арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое  имущество, указанное в п. 1.2 Договора (далее "Объект''), а Арендатор обязуется  принять данное имущество в аренду и выплачивать за него арендную плату в  соответствии с условиями настоящего Договора.  

Характеристики и описание недвижимого имущества, сдаваемого в аренду:  

нежилое помещение № 11, общей площадью 58,1 кв. м, расположенное на  первом этаже Бизнес центра, находящегося по адресу: 

<

...> (пункт 1.2).  

Фактическая передача и возврат имущества осуществляются по Акту  приема-передачи (по форме Арендодателя - Приложение № 2) являющемуся с  момента его подписания неотъемлемой частью Договора (пункт 1.3).  

Согласно пункту 2.1 Договора Арендодатель обязан, в том числе: 

- передать Объект, указанный в п. 1.2 настоящего Договора, по Акту  приема-передачи,  

- не препятствовать Арендатору в пользовании арендуемым Объектом в  соответствии с условиями, определяемыми настоящим Договором,  

- принять от Арендатора арендуемый Объект по Акту приема-передачи в  последний день срока действия настоящего Договора аренды.  

Согласно пункту 2.3 Договора Арендатор обязан, в том числе:  

- своевременно производить арендные платежи, в соответствии с условиями  настоящего Договора,  

- продолжать оплату аренды по условиям настоящего Договора при  использовании арендуемого Объекта после истечения срока действия настоящего  Договора, решая вопрос о продлении (возобновлении, прекращении, изменении)  Договора (пункт 2.3.11),  

- оплачивать арендную плату по настоящему Договору в процессе  урегулирования спорных вопросов в порядке, установленном разделом 3, до  принятия решения по предмету спора (пункт 2.3.12),  

- подготовить и сдать помещение Арендодателю по акту приема-передачи в день истечения срока действия настоящего договора в исходном  состоянии, позволяющем его дальнейшую эксплуатацию, в таком же состоянии,  как в момент передачи его Арендатору (не требующем косметического, текущего  ремонта, комплексной уборки) (пункт 2.3.15); в случае освобождения  Арендатором помещения в нарушение условий договора (без оплаты всех  задолженностей и подписания акта приема-передачи), договор не считается  расторгнутым и подлежит оплате в полном объеме,  

- совместно с Арендодателем производить снятие показаний с прибора  учета электроэнергии, вести самостоятельный учет потребленной энергии для  сверки с Арендодателем и последующей оплаты (пункт 2.3.16).  

В соответствии с пунктом 2.3.1 Договора арендная плата состоит из  постоянной и переменной частей.  

Постоянная часть включает в себя стоимость аренды Объекта,  техническое обслуживание и эксплуатация общего имущества здания, охрана,  уборка общего имущества здания и прилегающей территории.  

Переменная часть включает в себя стоимость коммунальных услуг  (водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, вывоз твердых  бытовых отходов общим объемом 15,0 м3). Переменная часть определяется по  утвержденным для данных услуг тарифам, по показаниям установленных  приборов учета, в случае их отсутствия, либо неисправности, по расчету  Арендодателя, согласно мощности оборудования (арендуемой площади).  

В соответствии с пунктом 3.2 Договора постоянная часть арендной платы  за арендуемый Объект составляет: с 01.09.2021 и далее - 87 150 рублей в месяц,  из расчета 1500 рублей за 1 кв. м, НДС не предусмотрен.  

Арендная плата начинает начисляться Арендатору, начиная с 01 сентября  2021, до этой даты предоставляются арендные каникулы.  

В соответствии с пунктом 3.3 Договора в обеспечение обязательств по  настоящему Договору Арендатор перечисляет обеспечительный платеж в  размере 87 150 рублей:  

- до "05" сентября 2021 года в размере 40 000 рублей, - до "05" октября 2021 года, в размере 47 150 рублей. 

Обеспечительный платеж при надлежащем исполнении всех условий  Договора засчитывается за последний месяц аренды.  

В случае, если Арендатор до подписания акта приема-передачи Объекта не  исполняет или исполняет не надлежащим образом свои обязательства, либо  заявляет о расторжении договора, Арендатор вправе удержать (взыскать) в  бесспорном порядке сумму обеспечительного платежа в качестве штрафа.  

В соответствии с пунктом 3.4 Договора стопроцентная предоплата  постоянной части арендной платы вносится ежемесячно до 5 (пятого) числа  текущего месяца. Оплата переменной части арендной платы осуществляется в  

течение 2 (двух) рабочих дней со дня выставления счета.  

Согласно пункту 4.1 Договора за просрочку платежей, Арендатор  уплачивает Арендодателю пеню в размере 1 % (один процент) от суммы долга за  каждый день просрочки. Пеня должна быть оплачена в течение 2 (двух) рабочих  дней с момента выставления счета Арендодателем. В случае неуплаты пени (после  направления требования), последующие платежи, независимо от указанного в  платежном поручении назначения платежа, в первую очередь засчитываются в  погашение пени, а в оставшейся части принимаются, как обычные платежи.  

Согласно пункту 5.1 Договора срок аренды Объекта устанавливается на 5  (пять) лет с момента передачи арендуемого Объекта. Передача происходит путем  подписания акта приема-передачи (по форме Арендодателя).  

Арендатор за 1 (один) месяц до окончания срока аренды обязан письменно  уведомить Арендодателя о своем желании продлить настоящий Договор на новый  срок, либо о прекращении договорных отношений (пункт 5.2).  

В соответствии с пунктом 6.1 Договора настоящий Договор может быть  изменен, дополнен по письменному соглашению сторон. Предложения  рассматриваются в течение 10 (десяти) дней и вступают в силу с момента  подписания соглашения обеими сторонами.  

Согласно пунктам 6.2, 6.3, 6.4 Договора он может быть досрочно  расторгнут в соответствии с законодательством и условиями настоящею Договора.  

Каждая Сторона вправе в любое время отказаться от Договора,  предупредив об этом письменно другую сторону за 3 (три) месяца.  

При намерении досрочно расторгнуть настоящий Договор Арендатор,  предупреждая в соответствии с п. 6.3, в течение 2 (двух) рабочих дней оплачивает  Арендодателю авансом арендную плату за последующий, после предупреждения,  2 (два) месяца аренды, в счет третьего, после предупреждения, месяца  засчитывается обеспечительный платеж по п. 3.3 Договора. При несоблюдении  срока платежа применяются санкции, указанные в пунктах 4.1, 4.5 настоящего  Договора.  

По окончании установленного п. 6.3 Договора срока. Арендатор обязан  сдать арендуемый Объект Арендодателю по акту приема-передачи в таком же  состоянии, как в момент передачи его Арендатору (не требующем косметического,  текущего ремонта, комплексной уборки).  

Арендодатель подписывает акт приема-передачи только при полном  покрытии Арендатором всех его задолженностей и вправе требовать исполнения  обязательств Арендатора путем ограничения вывоза из арендуемого помещения  имущества Арендатора.  

В пункте 8.2 Договора стороны согласовали, что требования, претензии,  извещения и иные юридически значимые сообщения направляются Сторонами по  реквизитам, указанным в договоре, либо любым иным способом, при условии, что  он позволяет достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно  адресовано.  

В реквизитах ООО «Бизнес центр» Договора указан, в том числе, адрес  электронной почты buh.sl@ksl.ru.  

31.08.2021 года между Обществом и ИП ФИО1 был подписан  акт приема-передачи нежилого помещения. Со стороны Общества данный акт был  подписан генеральным директором ФИО3, при этом данный документ  был согласован пятью лицами, в том числе, лицом, указанным в данном акте в  

качестве директора, - ФИО4. 

Обществом представлены в материалы дела следующие счета на оплату  

постоянной и переменной частей арендной платы по Договору без доказательств  

их направления в адрес Предпринимателя: - № 183 от 24.08.2021 на 87 150 рублей, - № 197 от 02.09.2021 на 87 150 рублей, - № 211 от 01.10.2021 года на 87 150 рублей, - № 216 от 08.11.2021 года на 3 810,70 рублей, - № 225 от 08.11.2021 на 87 150 рублей, - № 227 от 18.11.2021 на 1 987,57 рублей, - № 233 от 02.12.2021 на 790,90 рублей, - № 242 от 02.12.2021 на 87 150 рублей, - № 245 от 17.12.2021 на 6 479,56 рублей, - № 4 от 05.01.2022 на 445,78 рублей, - № 13 от 05.01.2022 на 90 461,25 рублей, - № 15 от 19.01.2022 на 5 431,31 рубль, - № 22 от 01.02.2022 на 560,82 рубля, - № 27 от 01.02.2022 на 88 253,75 рублей, - № 29 от 16.02.2022 на 6 736 рублей, - № 33 от 17.02.2022 на 126 508,06 рублей, - № 41 от 03.03.2022 на 682,62 рубля, 

ИП ФИО1 производила оплату по договору следующими  

платежными поручениями: - № 460234 от 30.09.2021 – на сумму 47 000 рублей, - № 438156 от 05.10.2021 – на сумму 30 000 рублей, - № 543369 от 12.10.2021 – на сумму 10 150 рублей, - № 886674 от 01.11.2021 – на сумму 50 000 рублей, - № 774395 от 08.11.2021 – на сумму 37 150 рублей, - № 441267 от 02.12.2021 – на сумму 69 720 рублей, - № 630939 от 31.01.2022 – на сумму 35 000 рублей, - № 640749 от 31.01.2022 – на сумму 35 000 рублей, - № 438458 от 01.02.2022 – на сумму 45 000 рублей, - № 472665 от 15.02.2022 – на сумму 45 000 рублей, - № 7683 от 25.12.2022 – на сумму 9 820 рублей. 

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия об оплате  

задолженности № 1 от 28.01.2022 с указанием на наличие задолженности и  

требованием о ее погашении. В связи с неисполнением требований, изложенных в  

претензии, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Изучив материалы дела, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК  

РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав в судебном заседании  

представителя истца, ответчика, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного  

найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору  

(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во  

временное пользование. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом  

(арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы  

определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ). 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а  односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его  условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ).  

В силу пункта 1 статьи 328 ГК РФ исполнение обязательств арендатором по  внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих  обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.  

Объект аренды – нежилое помещение был передан ответчику по акту  приема-передачи от 31.08.2021 года.  

Как следует из расчета задолженности истца, а также указанных выше  счетов, истцом начислены ответчику следующие основные платежи:  обеспечительный платеж в сумме 87 150 рублей (по счету № 183 от 24.08.2021),  платежи по арендной плате за период с сентября 2021 по февраль 2022 года по  87 150 рублей за каждый месяц, а также арендная плата за март 2022 года и период  с 01 по 14 апреля 2022 года в общей сумме 126 508,06 рублей (по счету № 33 от  17.02.2022).  

Как следует из расчета задолженности за коммунальные платежи и  представленных счетов, Общество начислило Предпринимателю 31 340,26 рублей  за электроэнергию, услуги по тепло- и водоснабжению, утилизацию ТБО за  периоды с октября 2021 по февраль 2022 года.  

Спор между сторонами возник относительно даты расторжения договора  аренды и задолженности по постоянной части арендной платы за февраль, март,  апрель 2022 года, а также по переменной части арендной платы за период по  февраль 2022 года. По мнению Предпринимателя, договор аренды расторгнут с  08.02.2022 года, так как уведомление о расторжении договора было вручено  уполномоченному представителю Общества 08.11.2021 года, при этом помещение  освобождено 15.02.2022 года, однако, представитель Общества отказался его  принять. По мнению Общества, договор аренды расторгнут с 15.04.2022 года, так  как уведомление о расторжении договора поступило от ИП ФИО1  15.02.2022 года.  

Статьей 620 ГК РФ предусмотрены основания, при наличии которых  договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора. Согласно  данной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с  пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.  

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим  Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на  односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть  осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об  отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента  получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим  Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.  

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора)  полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается  расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).  

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными  правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора  (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать  

добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом,  другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1  ГК РФ).  

Пунктом 6.3 Договора предусмотрено, что каждая из его сторон вправе в  любое время отказаться от Договора, предупредив об этом письменно другую  сторону за 3 (три) месяца.  

Как установлено судом из материалов дела, ИП ФИО1 обратилась  к Обществу с заявлением от 08.11.2021 года, в котором просила снизить арендную  плату (в размере 1100 рублей за 1 кв.м.) и сумму обеспечительного платежа,  указала, что если такое снижение невозможно, то Предприниматель будет  вынуждена освободить помещение. Также в данном обращении Предприниматель  просила ответить ей в течение 3-х рабочих дней.  

Как следует из надписи на данном обращении, его получил 08.11.2021 года  ФИО4  

По правилам пункта 1 статьи 182 Кодекса сделка, совершенная одним  лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу  полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте  уполномоченного на то государственного органа или органа местного  самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские  права и обязанности представляемого.  

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует  представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).  

Согласно статье 402 ГК РФ действия работников должника по исполнению  его обязательства считаются действиями должника. Должник отвечает за эти  действия, если они повлекли неисполнение или ненадлежащее исполнение  обязательства.  

Как следует из акта приема-передачи нежилого помещения от 31.08.2021  года, ФИО4 являлся одним из сотрудников истца, согласовавшего от имени  истца передачу данного помещения и подписавшего данный акт. С этим же лицом  Предприниматель обсуждал все вопросы, касающиеся переданного помещения,  что подтверждается представленной ИП ФИО1 перепиской, которая  осуществлялась посредством электронного мессенджера. Как следует из данной  переписки, лицо (Борис), с которым осуществлялась переписка, является  коммерческим директором ООО «Бизнес центр».  

Кроме того, указание на необходимость решения вопросов, связанных с  переносом дат арендных платежей с ФИО4 содержится также в письме  Общества от 28.09.2021 № 0102-21.  

Таким образом, материалами дела подтверждается, что уведомление  Предпринимателя о том, что договор будет расторгнут в случае, если не будет  снижена арендная плата, был получен от имени Общества лицом, которое, хотя и  не было указано в договоре, но полномочия которого для ИП ФИО1  действовать от имени Общества в этих правоотношениях явствовали из  обстановки.  

На основании вышеизложенного суд отклоняет довод ООО «Бизнес центр»  о том, что данное обращение не является надлежащим уведомлением Общества,  так как указанное лицо никогда не являлось работником истца, ему никогда не  выдавалась доверенность на представление интересов истца.  

Довод Общества о том, что выражения, использованные в обращении от  08.11.2021 года о расторжении договора, такие, как «я буду вынуждена освободить  помещение» звучат неоднозначно, не содержат конкретики в отношении момента  расторжения договора, не определяют дату его расторжения, а говорят лишь о  намерениях арендатора «освободить помещение», суд также отклоняет. В данном  сообщении Предприниматель определенно указывает на то, что помещение будет  освобождено, если не будет снижена арендная плата.  

Как следует из материалов дела, Общество арендную плату по договору не  снизило.  

Соответственно, трехмесячный срок, предусмотренный пунктом 6.3  Договора, по истечении которого он считается расторгнутым, начинает течь с  08.11.2021 года.  

Согласно пункту 3 статьи 192 ГК РФ срок, исчисляемый месяцами,  истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Таким образом,  08.02.2022 года является последним днем действия Договора, с 09.02.2022 года  Договор является расторгнутым.  

Учитывая, что ИП ФИО1 во встречном исковом заявлении просит  признать договор аренды расторгнутым арендатором в одностороннем порядке с  08.02.2022 года, данное требование удовлетворению не подлежит.  

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор  обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его  получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.  

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его  несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все  время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных  арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.  

Как следует из материалов дела, помещение не возвращено Обществу  09.02.2022 года - после прекращения действия Договора.  

Как следует из представленной Предпринимателем электронной переписки  с уполномоченным представителем Общества ФИО4 посредством  мессенджера, 15.02.2022 года ИП ФИО1 сообщила ему о том, что  освобождает помещение («вывозит имущество»), в ответе на данное сообщение  ФИО4 подтвердил данное обстоятельство, однако, отказался принять  помещение, ссылаясь на то, что договор аренды является действующим.  

В сообщении от 16.05.2022 года в этой же переписке ИП ФИО1  указывает, что помещение по адресу Дзержинского, 17 было фактически сдано  арендодателю по одностороннему акту 15 февраля, однако, от подписи  уполномоченный представитель Общества отказался.  

Каких-либо доказательств, подтверждающих, что после 15.02.2022 года  помещение фактически использовалось Предпринимателем, Общество в материалы  дела не представило.  

На то, что помещение не принято Обществом, Предприниматель также  ссылается в своем письме в адрес ООО «Бизнес центр» от 25.02.2022 года,  направленном по электронной почте.  

При этом то обстоятельство, что 01.03.2022 года ИП ФИО1  направила Обществу по электронной почте акт возврата помещения, который  датирован 01.03.2022 года, не опровергает того, что фактическое пользование  осуществлялось до 15.02.2022 года включительно, что подтверждается  

вышеуказанной перепиской. Как следует из пояснений ИП ФИО1,  данный акт от 01.03.2022 года был направлен Обществу повторно по электронной  почте в связи с тем, что Общество в лице своего представителя отказалось принять  помещение.  

ИП ФИО1 во встречном иске указывает, что 14, 15, 16, 17 января  2022 года Предприниматель не имела возможности использовать объект аренды в  связи с тем, что после метели в данный период расчистка территории не  производилась, следовательно, по мнению истца по встречному иску, арендная  плата за указанные дни начислению и взысканию не подлежит. В связи с этим  просит обязать Общество произвести перерасчет арендной платы за январь 2022  года путем исключения из месячного периода аренды 4-х календарных дней в  связи с невозможностью использования объекта аренды по назначению по вине  арендодателя.  

Вместе с тем, доказательств невозможности использования помещения в  указанные даты истец по встречному иску не представил. Неосуществление  Обществом расчистки территории не свидетельствует само по себе о  невозможности использования объекта аренды – нежилого помещения по  назначению. В представленной переписке посредством мессенджера имеется одна  фотография от 15.01.2022 года, на которой изображен участок территории,  покрытый снегом. При этом в ответе на данное письмо представителем Общества  указано на возможность заходить в помещение с ул.Дзержинского.  

На основании вышеизложенного суд отказывает ИП ФИО1 в  удовлетворении встречного иске.  

Таким образом, общий период начисления постоянной части арендной  платы составляет с сентября 2021 года по 15 февраля 2022 года. За февраль размер  задолженности составляет 46 687,50 рублей (87 150 / 28 дней = 3 112,50 рублей в  день; 3 112,50 х 15 дней = 46 687,50 рублей).  

С учетом произведенных ИП ФИО1 оплат размер  задолженности составляет 68 597,50 рублей.  

Истцом также заявлено требование о взыскании пеней, рассчитанных по  состоянию на 18.04.2022 года за просрочку внесения ответчиком постоянной части  арендной платы.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств  может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника,  поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами,  предусмотренными законом или договором.  

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней)  признается определенная законом или договором денежная сумма, которую  должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.  

Согласно пункту 4.1 Договора за просрочку платежей, Арендатор  уплачивает Арендодателю пеню в размере 1 % (один процент) от суммы долга за  каждый день просрочки.  

Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях  расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего  передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо,  получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его  

стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства  определяется положениями общей части обязательственного права, включая  правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров  (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор  регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком  случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.  

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также  подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня  фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в  пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день  фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).  

В соответствии с пунктом 3.4 Договора стопроцентная предоплата  постоянной части арендной платы вносится ежемесячно до 5 (пятого) числа  текущего месяца. Оплата переменной части арендной платы осуществляется в  течение 2 (двух) рабочих дней со дня выставления счета.  

ИП ФИО1 производила оплату по договору следующими  платежными поручениями:  

- № 460234 от 30.09.2021 – на сумму 47 000 рублей,  - № 438156 от 05.10.2021 – на сумму 30 000 рублей,  - № 543369 от 12.10.2021 – на сумму 10 150 рублей,  - № 886674 от 01.11.2021 – на сумму 50 000 рублей,  - № 774395 от 08.11.2021 – на сумму 37 150 рублей,  - № 441267 от 02.12.2021 – на сумму 69 720 рублей,  - № 630939 от 31.01.2022 – на сумму 35 000 рублей,  - № 640749 от 31.01.2022 – на сумму 35 000 рублей,  - № 438458 от 01.02.2022 – на сумму 45 000 рублей,  - № 472665 от 15.02.2022 – на сумму 45 000 рублей,  - № 7683 от 25.12.2022 – на сумму 9 820 рублей.  

Данные платежные поручения подтверждают, что оплата по Договору  производилась ответчиком несвоевременно. Таким образом, Предприниматель  обязан выплатить неустойку, начисленную за просрочку внесения арендных  платежей.  

При этом, как следует из данных платежных поручений, в них не был  указан в графе «Назначение платежа» период, за который вносится оплата.  

Также не указано на то, что первые три платежа являются суммой  обеспечения по договору. На данном основании суд признает неверным расчет  пеней, произведенный истцом, в части того, что первые три платежа в данном  расчете не учтены, поскольку расценены, как внесенное обеспечение, а в качестве  первых платежей указаны платежи, произведенные Предпринимателем в ноябре  2021 года.  

Кроме того, истцом не учтены положения статьи 193 ГК РФ, согласно  которым если последний день срока приходится на нерабочий день, днем  окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.  

Также истцом не учтено, что согласно Постановлению Правительства РФ  от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по  заявлениям, подаваемым кредиторами» (действует с 01.04.2022. по 01.10.2022) в  соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона "О несостоятельности  (банкротстве)" введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям,  

подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе  индивидуальных предпринимателей.  

Согласно ст. 9.1 закона о банкротстве для обеспечения стабильности  экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и  техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных  обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий  на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее  для целей настоящей статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый  Правительством Российской Федерации.  

В акте Правительства Российской Федерации о введении моратория могут  быть указаны отдельные виды экономической деятельности, предусмотренные  Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, а также  отдельные категории лиц и (или) перечень лиц, пострадавших в результате  обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, на которых  распространяется действие моратория.  

На срок действия моратория в отношении должников, на которых он  распространяется не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые  санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и  обязательных платежей, за исключением текущих платежей.  

Таким образом, из расчета пеней, произведенного истцом, подлежит  исключению период начисления пеней с 01.04.2022.  

Расчет, произведенный судом, выглядит следующим образом:  

За сентябрь 2021 года 

 

Задолженность  

 

Период просрочки 

 

с 

 

по 

 

дней  

 

Формула 

 

Неустойка 

 

87 150,00 

 

07.09.2021  

 

30.09.2021  

 

24 

 

87 150,00 × 24 × 1%  

 

20 916,00 р. 

 

-47 000,00

 

30.09.2021 

 

Оплата задолженности 

 

40 150,00 

 

01.10.2021  

 

05.10.2021  

 

5 

 

40 150,00 × 5 × 1% 

 

2 007,50 р. 

 

-30 000,00

 

05.10.2021 

 

Оплата задолженности 

 

10 150,00 

 

06.10.2021  

 

12.10.2021  

 

7 

 

10 150,00 × 7 × 1% 

 

710,50 р. 

 

-10 150,00

 

12.10.2021 

 

Оплата задолженности 

 

Итого: 

 

23 634,00 руб.  

 

За октябрь 2021 года 

 

Задолженность  

 

Период просрочки 

 

с 

 

по 

 

дней  

 

Формула 

 

Неустойка 

 

87 150,00 

 

06.10.2021  

 

01.11.2021  

 

27 

 

87 150,00 × 27 × 1%  

 

23 530,50 р. 

 

-50 000,00

 

01.11.2021 

 

Оплата задолженности 

 

37 150,00 

 

02.11.2021  

 

08.11.2021  

 

7 

 

37 150,00 × 7 × 1% 

 

2 600,50 р. 

 

-37 150,00

 

08.11.2021 

 

Оплата задолженности 

 

Итого: 

 

26 131,00 руб.  

 

За ноябрь 2021 года 

 

Задолженность  

 

Период просрочки 

 

с 

 

по 

 

дней  

 

Формула 

 

Неустойка 

 

87 150,00 

 

09.11.2021  

 

02.12.2021  

 

24 

 

87 150,00 × 24 × 1%  

 

20 916,00 р. 

 

-69 720,00

 

02.12.2021 

 

Оплата задолженности 

 

17 430,00 

 

03.12.2021  

 

31.01.2022  

 

60 

 

17 430,00 × 60 × 1%  

 

10 458,00 р. 

 

-17 430,00

 

31.01.2022 

 

Оплата задолженности 

 

Итого: 

 

31 374,00 руб.  

 

За декабрь 2021 года 

 

Задолженность  

 

Период просрочки 

 

с 

 

по 

 

дней  

 

Формула 

 

Неустойка 

 

87 150,00 

 

07.12.2021  

 

31.01.2022  

 

56 

 

87 150,00 × 56 × 1%  

 

48 804,00 р. 

 

-17 570,00

 

31.01.2022 

 

Оплата задолженности 

 

69 580,00 

 

01.02.2022  

 

31.01.2022  

 

0 

 

69 580,00 × 0 × 1% 

 

0,00 р. 

 

-35 000,00

 

31.01.2022 

 

Оплата задолженности 

 

34 580,00 

 

01.02.2022  

 

01.02.2022  

 

1 

 

34 580,00 × 1 × 1% 

 

345,80 р. 

 

-34 580,00

 

01.02.2022 

 

Оплата задолженности 

 

Итого: 

 

49 149,80 руб.  

 

За январь 2021 года 

 

Задолженность  

 

Период просрочки 

 

с 

 

по 

 

дней  

 

Формула 

 

Неустойка 

 

87 150,00 

 

11.01.2022  

 

01.02.2022  

 

22 

 

87 150,00 × 22 × 1%  

 

19 173,00 р. 

 

-10 420,00

 

01.02.2022 

 

Оплата задолженности 

 

76 730,00 

 

02.02.2022  

 

15.02.2022  

 

14 

 

76 730,00 × 14 × 1%  

 

10 742,20 р. 

 

-45 000,00

 

15.02.2022 

 

Оплата задолженности 

 

31 730,00 

 

16.02.2022  

 

25.02.2022  

 

10 

 

31 730,00 × 10 × 1%  

 

3 173,00 р. 

 

-9 820,00

 

25.02.2022 

 

Оплата задолженности 

 

21 910,00 

 

26.02.2022  

 

31.03.2022  

 

34 

 

21 910,00 × 34 × 1%  

 

7 449,40 р. 

 

Итого: 

 

40 537,60 руб.  

 

За февраль 2021 года 

 

Задолженность  

 

Период просрочки 

 

с 

 

по 

 

дней  

 

Формула 

 

Неустойка 

 

46 687,50 

 

08.02.2022  

 

31.03.2022  

 

52 

 

46 687,50 × 52 × 1%  

 

24 277,50 р. 

 

Итого: 

 

24 277,50 руб.  

 

Сумма основного долга: 68 597,50 руб. 

 

Сумма процентов по всем задолженностям: 195 103,90 руб. 

 

Таким образом, размер пеней составляет 195 103,90 рублей. Ответчиком  заявлено ходатайство о снижении пеней на основании статьи 333 ГК в связи с их  чрезмерностью.  

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка  явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить  неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим  предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии  заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной  договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую  деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что  взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к  получению кредитором необоснованной выгоды.  

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от  14.10.2004 № 293-О, право снижения размера неустойки предоставлено суду в  целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения  обязательств. Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее  явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суды,  законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по  самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает  

требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и  политических правах 1966 года).  

Из вышеуказанного следует, что необоснованное уменьшение неустойки с  экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к  финансированию за счет другого лица на не рыночных условиях, что в целом  может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение  должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими  денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего  незаконного поведения.  

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном  случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное  превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных  нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое. При  этом признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения  обязательства является правом суда, принимающего решение. В каждом  конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом  конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.  

Рассмотрев материалы дела, учитывая доводы и возражения сторон,  учитывая, что сумма пеней в несколько раз превышает размер задолженности  ответчика, суд признает ходатайство ответчика подлежащим удовлетворению, в  связи с чем снижает размер пеней до суммы 50 000 рублей.  

Истцом также заявлено требования о взыскании с ответчика переменной  части арендной платы в сумме 21 520,26 рублей (с учетом уточнения иска),  представляющей собой задолженность за оказанные услуги по теплоснабжению,  электроснабжению, а также вывозу ТБО. Данная задолженность заявлена за период  с октября 2021 по февраль 2022 года.  

Рассмотрев представленные истцом счета на оплату коммунальных услуг,  суд установил, что счета на оплату теплоснабжения и электроэнергии выставлены  ответчику на объемы ресурсов, указанных в журналах снятия показаний истца (за  электроэнергию), а также рассчитанных, исходя из площади переданного истцу  помещения – 58,1 кв.м.  

Вместе с тем, счета на вывоз ТБО выставлены, исходя из объема 1,25 кв.м.  ежемесячно.  

Условиями Договора предусмотрен вывоз твердых бытовых отходов общим  объемом 15,0 м3 без указания периода вывоза. Учитывая, что Договор заключен на  5 лет, ежемесячный вывозимый объем составляет 0,25 куб.м. (15 куб.м / 60 мес.),  стоимость вывоза ТБО в месяц составляет 220,75 рублей (0,25 х 883 рубля).  

Таким образом, задолженность ответчика составляет: - по счету № 216 – 3 810,70 рублей, - по счету № 227 – 883,82 рубля за тепло, 220,75 рублей – за ТБО, - по счету № 233 - 790,90 рублей, - по счету № 245 – 6 479,56 рублей, - по счету № 4 – 445,78 рублей, - по счету № 13 – 662,25 рублей за ТБО (220,75 х 3), 

- по счету № 15 – 5 431,19 рублей (в расчете истца ошибочно указано  5 431,31),  

- по счету № 22 – 560,82 рубля, 

 - по счету № 27 за февраль 2022 года – 118,26 рублей (220,75 / 28 дней х 15  дней),  

- по счету № 29 – 6 736 рублей, 

- по счету № 41 – 625,68 / 28 х 15 = 335,19 рублей (вывоз ТБО) + 56,94  рубля.  

Общий размер задолженности составляет 26 532,16 рублей. 

Истец отнес в счет оплаты за данную задолженность последнюю оплату  ответчика в размере 9 820 рублей. Однако, в платежном поручении в графе  «назначение платежа» не указано, что это оплата в счет переменной части  арендной платы, в связи с чем судом данная оплата учтена, как и ответчиком - в  расчете задолженности по постоянной части арендной платы.  

Поскольку суд не вправе выйти за пределы исковых требований, с  ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по переменной  части арендной платы в сумме 21 520,26 рублей.  

Истцом также заявлены пени, начисленные на задолженность по  переменной части арендной платы, в сумме 32 203 рубля за период с 10.11.2021 по  18.04.2022 года.  

Рассмотрев данный расчет, суд признает его подлежащим корректировке. 

Пунктом 3.4 Договора предусмотрено, что оплата переменной части  арендной платы осуществляется в течение 2 (двух) рабочих дней со дня  выставления счета.  

Поскольку доказательств выставления счетов истец не представил, срок  оплаты подлежит исчислению с даты выставления ответчику претензии.  

Поскольку претензия истца № 1 от 28.01.2022 года могла быть получена  ответчиком 09.03.2022 года (предпринята неудачная попытка вручения), пени  подлежат начислению с 12.03.2022 года и с учетом действия моратория  начисляются до 31.03.2022 года.  

Расчет выглядит следующим образом: 

 

Задолженность 

 

Период просрочки 

 

с 

 

по 

 

дней 

 

Формула 

 

Неустойка 

 

26 532,16 

12.03.2022  

31.03.2022 

 

20 

 

26 532,16 × 20 × 1%  

 

5 306,43 р. 

 

Итого: 

 

5 306,43 руб.  

 

5 306,43 руб. 

 

Ходатайство ответчика о снижении пеней на основании статьи 333 ГК РФ  не подлежит удовлетворению в связи с незначительностью суммы пеней.  

Таким образом, общий размер пеней, подлежащий взысканию с ответчика в  пользу истца, составляет по иску 55 306,43 рубля.  

В остальной части требования Общества к Предпринимателю о взыскании  пеней, основной задолженности не подлежат удовлетворению.  

С учетом результатов рассмотрения спора с ИП ФИО1 в пользу  Общества подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной  пошлины в сумме 7 047,80 рублей (290 528,12 х 13 104 / 540 180), расчет  произведен без учета снижения пеней на основании статьи 333 ГК РФ.  

С Предпринимателя в доход бюджета подлежит взысканию  государственная пошлина в сумме 12 000 рублей за рассмотрение двух требований  неимущественного характера.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Бизнес  Центр» удовлетворить частично.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Центр»  задолженность по постоянной части арендной платы в сумме 68 597 рублей 50  копеек, задолженность по переменной части арендной платы в сумме 21 520  рублей 26 копеек, пени в общей сумме 55 306 рублей 43 копейки, а также  судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7 047 рублей 80  копеек, всего -152 471 рубль 99 копеек.  

В остальной части в удовлетворении исковых требований общества с  ограниченной ответственностью «Бизнес Центр» отказать.  

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального  предпринимателя ФИО1 отказать полностью.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину за  рассмотрение встречного искового заявления в сумме 12 000 рублей.  

Выдать исполнительный лист после вступления решения суда в законную  силу.  

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый  арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его вынесения  через Арбитражный суд Сахалинской области.  

Судья Т.С. Горбачева 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 09.03.2023 1:36:00

Кому выдана Горбачева Татьяна Сергеевна