Арбитражный суд Калининградской области

ул. Рокоссовского, д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@ arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №

А21-13515/2023

г. Калининград

05

июля

2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 03.07.2024.

Полный текст решения изготовлен 05.07.2024.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Оксенчук А.А.,

рассмотрев в  открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации Конаковского района (ОГРН 

<

***>; 171252,

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; г. Калининград)

о взыскании 78 600 руб. задолженности по оплате арендных платежей за период с 01.01.2021 по 30.09.2021, 23 910 руб. пени за период с 16.09.2021 по 20.06.2023,

третье лицо: ФИО2,

 

при участии:

от истца:               не явился, извещен;

от ответчика:        ФИО3, доверенность, паспорт, диплом;

от третьего лица: не явился, извещен; 

 

установил:

04.12.2018 между истцом (арендодатель) и ФИО2 заключен договор № 723 аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с КН 69:15:0230115:55 площадью 5 017 кв.м, расположенного по адресу: Тверская область, Конаковский район, городское поселение поселок Козлово, пгт. Козлово, ул. Стадиона, для использования «под детский сад № 1» на срок по 03.12.2067.

12.03.2020 ФИО2 продал детский сад ФИО1, право собственности которого зарегистрировано 02.04.2020. 

22.09.2020 ФИО2 подал в комитет заявление о намерении расторгнуть указанный выше договор аренды, на основании которого 22.10.2022 Администрацией Конаковского района принято постановление № 623 о прекращении у ФИО2 права аренды земельного участка.

Подписанное ФИО2 соглашение о расторжении договора аренды поступило в администрацию 10.09.2021.

Заявление на регистрацию указанного соглашения подано 08.09.2021.

В 2022 году комитет обратился с исковым заявлением о взыскании с ФИО2 задолженности по договору аренды за период с 01.01.2021 по 30.09.2021 и пени за период с 16.09.2021 по 01.08.2022.

Решением Калининского районного суда г. Челябинска от 19.10.2022 в удовлетворении искового заявления отказано  в связи с отчуждением ФИО2 здания детского сада 12.03.2020.

Согласно договору в 2021 году арендная плата составила 78 800 руб. и должна вноситься: не позднее 15.09 – ? годовой суммы, не позднее 15.11 – ? годовой суммы.

Однако указанная арендная плата внесена не была.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена пеня за нарушение срока внесения арендной плата в сумме 0,05 % от размера невнесенной платы за каждый день просрочки платежа.

В связи с нарушением срока внесения арендной платы за период с 16.09.2021 по 31.12.2021 и с 01.01.2022 по 20.06.2023 истцом начислена пеня в размере 23 910,40 руб.

Поскольку направленная ФИО1 претензия исполнена не была, 12.08.2023 комитет направил рассматриваемое исковое заявление в Ленинградский районный суд г. Калининграда, определением которого от 26.09.2023 дело передано на рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области, поскольку ответчик является индивидуальным предпринимателем.

09.04.2024 в материалы дела поступило заявление комитета об уточнении исковых требований.

В окончательном виде истец просил взыскать с ответчика 76 800 задолженности по оплате арендных платежей за период с 01.01.2021 по 30.09.2021, а также 34 931,20 руб. пени (по ставке 0,05 %) за период с 16.09.2021 по 02.04.2024.

Ответчик возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

В судебном заседании 03.07.2024 представитель ответчика поддержала свои возражения.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Суд признает необходимым требования истца удовлетворить частично по следующим основаниям.

Согласно ч. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ земельное законодательство основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абз. 2 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного.

В п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.   

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В силу п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В силу п. 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земель осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными зонами и законами субъектов РФ (платность использования земли).

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 42 ЗК РФ установлены обязанности лиц, использующих земельные участки, в том числе, своевременно производить платежи за землю.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 39.7 КЗ РФ арендная плата за земельный участок относится к категории регулируемых цен.

В соответствии с постановлением Правительства Тверской области от 30.05.2020 № 250-пп «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Тверской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные без торгов» ежегодно производится расчет арендной платы, а также арендная плата оплачивается частями и по срокам:

- не позднее 15.09 – ? годовой суммы,

- не позднее 15.11 – ? годовой суммы.

Согласно указанному Порядку арендная плата за период с 01.01.2021 по 30.09.2021 составила 76 800 руб.  

С учетом изложенного ответчик как собственник расположенного на земельном участке здания обязан был своевременно внести плату за земельный участок, что им сделано не было, доказательств иного в материалы дела не представлено.

Возражения ответчика об обратном противоречат указанным выше положениям законодательства, разъяснениям ВАС РФ и обстоятельствам дела.

Ссылки ответчика на внесение арендной платы за период с 01.10.2021 и по другому договору (№ 0436300920/19 от 04.12.2018) не свидетельствуют об отсутствии оснований для взыскания с него как собственника здания платы за пользование земельным участком под указанным зданием в период с 01.01.2021 по 30.09.2021.

При этом доводы ответчика о неиспользовании здания не имеют правового значения.

В материалы дела не представлено доказательств невозможности использования земельного участка по вине арендодателя.

Таким образом, требование комитета о взыскании с ответчика задолженности является обоснованным.

Контррасчет задолженности ответчиком суду не представлен.

Комитет также просит взыскать с ответчика пеню за период с 16.09.2021 по 02.04.2024 в сумме 34 931,20 руб. исходя из установленной п. 5.2 договора аренды № 723 ставки в размере 0,05 %.

Однако, как указано выше, 22.09.2020 прежним арендатором земельного участка (ФИО2) было подано заявление о расторжении договора аренды, в связи с чем 22.10.2020 администрацией принято постановление о прекращении у ФИО2 права аренды земельного участка, 10.09.2021 в администрацию поступило подписанное ФИО2 соглашение о расторжении договора аренды, заявление на регистрацию сделки подано 08.09.2021.

Таким образом, в период начисления истцом пени по договору (с 16.09.2021 по 20.06.2023) договор аренды № 723, предусматривающий в п. 5.2 установление пени в размере 0,05 % на случай несвоевременного внесения арендной платы, был расторгнут сторонами договора.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Кроме того, из материалов дела следует, что 28.03.2022 между Администрацией Конаковского района и ФИО1 заключено соглашение по оплате за пользование земельным участком за период с 01.10.2021 по 31.12.2022, которое не относится к спорному периоду образования задолженности и не предусматривает пени на случай неисполнения обязательства по оплате пользования земельным участком. 

В связи с расторжением договора аренды арбитражный суд предлагал истцу уточнить требования по правилам о взыскании процентов за пользование чужими денежными требованиями с учетом моратория, установленного постановлением Правительства РФ № 497 от 28.03.2022.

Уточнения исковых требований в данной части в суд не поступили.

При изложенных обстоятельствах основания для удовлетворения требования администрации о взыскании с ответчика пени не имеется.

Комитет от оплаты государственной пошлины освобожден в силу пп. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ.

В связи с этим с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать 2991 руб. государственной пошлины.  

Руководствуясь ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации Конаковского района удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1  в пользу Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации Конаковского района           76 800 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2021 по 30.09.2021.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета Российской Федерации 2 991 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                        С.А. Зинченко