АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А68-9169/2023

12 декабря 2024 года

город Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2024 года.

Председательствующего судьи

Крыжскoй Л.А.,

судей

Гнездовского С.Э.,

ФИО1,

при участии в заседании: 

от  заявителя жалобы: 

от иных участвующих  в деле лиц:  

после перерыва: ФИО2 -  представитель общества с ограниченной ответственностью «Фотон», доверенность от 03.12.2024, удостоверение адвоката, паспорт;

не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фотон» на решение Арбитражного суда Тульской области от 13.05.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2024 по делу  № А68-9169/2023,

                                                    УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фотон» (далее - ООО «Фотон», общество) обратилось в арбитражный суд с требованиями к администрации муниципального образования город Тула (далее - администрация), комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее - комитет) о признании незаконным отказа, выраженного в ответе от 01.06.2023                     № 10682-И, и обязании предоставить в собственность земельный участок с кадастровым номером 71:30:010229:18 площадью 7 344 кв.м, расположенный по адресу:  

<

...>, с видом разрешенного использования: склады.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Тульской области, ФИО3.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 13.05.2024 в удовлетворении заявления отказано. 

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2024 решение суда области оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, ООО «Фотон» (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение  в суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и  апелляционной инстанций при разрешении спора необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы в целях установления необходимой площади земельного участка для обслуживания и эксплуатации принадлежащих обществу на праве собственности нежилых помещений; выводы судов о несоответствии площади испрашиваемого земельного участка являются переоценкой фактов, уже установленных судом по делу                                        № А68-9770/2022, и являются неверными; общество вносит арендную плату за участок именно испрашиваемой площади; принимая арендные платежи, публичный собственник выражает согласие с  используемой обществом и необходимой  для эксплуатации объекта недвижимости площадью земли; участок сформирован  самим собственником исключительно в целях эксплуатации  принадлежащей обществу недвижимости и передачи в аренду последнему;  администрацией и комитетом  не представлено доказательств несоразмерности площади земельного участка и его нецелевого использования; заявитель на праве собственности владеет иными объектами, расположенными на земельном участке, площадь которых не принята судом во внимание. 

В судебном заседании суда округа объявлялся перерыв с 28 ноября по                         05 декабря  2024 года.

После окончания  перерыва явившийся в заседание представитель общества поддержала доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить, судебные акты по делу отменить.

Иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с  частью 3 статьи  284 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что 23.07.2019 между комитетом имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (арендодатель) и ООО «Фотон» (арендатор) сроком на 4 года  заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:010229:18 площадью 7 344 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: г. Тула, Зареченский р-н,                                ул. Галкина, д.7), с видом разрешенного использования: для эксплуатации 43/152 доли строения и производственной базы (далее - земельный участок, спорный земельный участок). Договор аренды  зарегистрирован в установленном законом порядке.

Соглашением от  07.11.2019 о внесении изменений в договор аренды вид разрешенного использования участка изменен на «склады».

На указанном земельном участке расположено принадлежащее с 2019 года обществу нежилое помещение с кадастровым номером 71:30:010229:2573 площадью 300,2 кв.м (далее - нежилое помещение, спорное нежилое помещение).

ООО «Фотон» 25.04.2023 обратилось в администрацию г. Тулы с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка для эксплуатации вышеназванного нежилого объекта.

Письмом от 01.06.2023 № 10682-И администрация на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации отказала в предоставлении в собственность земельного участка по тому основанию, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) площадь расположенного на указанном земельном участке объекта недвижимости составляет 4,1% площади испрашиваемого земельного участка.

Кроме того, администрация указала, что земельный участок предоставлялся для использования в соответствии с видом разрешенного использования: склады; по результатам обследования при проведении осмотра 11.05.2023 на местности земельного участка установлено, что участок разделен бетонным забором на две части, на одной части участка расположено нежилое здание, используемое как «траурный зал», на второй части размещена автостоянка на 102 парковочных места, в связи с чем сделан вывод, что испрашиваемый земельный участок не используется в соответствии с установленным видом разрешенного использования: склады.

Не согласившись с отказом администрации, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

По мнению суда кассационной инстанции, разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 39.3, 39.16,  39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11), обоснованно исходили из следующего.

Подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ допускает продажу публичного земельного участка  без проведения торгов собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на данном участке, что соотносится с предусмотренным пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, согласно которому уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа. 

Исходя из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 Постановления  № 11, испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. 

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ) (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12,  пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414). 

Другими словами, собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. 

В рассматриваемом случае  судами двух инстанций  установлено, что  ООО «Фотон» является собственником нежилого помещения площадью 300,2 кв.м, расположенного на спорном земельном участке площадью 7 344 кв.м, следовательно, испрашиваемая площадь земельного участка в 24 раза превышает площадь принадлежащей обществу недвижимости; указанное нежилое помещение  входит  в состав  нежилого здания  с кадастровым номером 71:30:010229:252 (занимает первый этаж), помещения  в котором  также принадлежат третьему лицу по делу; иные объекты недвижимости  на спорном земельном участке отсутствуют; названные обществом некапитальными и открытыми складами объекты не могут учитываться в рассматриваемом  случае при определении необходимой  для эксплуатации объектов недвижимости площади земли; необходимость приобретения заявителем в собственность земельного участка испрашиваемой площадью как необходимого для использования принадлежащего ему объекта недвижимости, последний не подтвердил.

Учитывая  данные обстоятельства,  суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что объективных доказательств необходимости испрашиваемой площади для использования объекта недвижимости заявителя площадью 300,2 кв.м в уполномоченный орган не представлено, наличие у заявителя как собственника названного объекта недвижимости права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, установленном статьей 39.20 ЗК РФ, не означает наличия права на приобретение земельного участка всей обозначенной площади.

При этом, судом оценены и отклонены доводы  общества о том, что спорный земельный участок в данной площади сформирован комитетом, исходя из назначения, площадных характеристик нежилого объекта недвижимости общества и его вида деятельности, в целях передачи в аренду, что свидетельствует о том, что конфигурация и площадь участка необходимы и достаточны (соразмерны) для эксплуатации нежилого помещения общества.

По справедливому суждению суда, формирование, постановка на кадастровый учет земельного участка и предоставление его ранее в аренду не исключали возможность завышения площади такого земельного участка, необоснованного определения, в связи с чем данные обстоятельства сами по себе не могут рассматриваться в качестве оснований для вывода о соразмерности объектов заявителя площади испрашиваемого земельного участка и, соответственно, для предоставления обществу как владельцу данных объектов земельного участка с указанной площадью в собственность. 

Соглашаясь с данным правовым подходом, суд округа также отклоняет доводы кассационной жалобы общества о том, что общество вносит арендную плату за участок именно испрашиваемой площади; принимая арендные платежи, публичный собственник выражает согласие с  используемой обществом и необходимой  для эксплуатации объекта недвижимости площадью земли, поскольку любое фактическое землепользование  в силу закона (статьи 1, 65 ЗК РФ) является  платным.

Ссылка кассатора на судебные акты  по делу № А68-9770/2022 не входит в противоречие  с принципом платности за пользование землей.

Довод кассационной жалобы  о необоснованном отказе судом в удовлетворении ходатайства общества о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы в целях установления необходимой площади земельного участка для обслуживания и эксплуатации принадлежащих обществу на праве собственности нежилых помещений не может быть принята  судом округа во внимание, исходя из совокупности установленных по делу фактических обстоятельств.

Так, как обоснованно указано в обжалуемых судебных актах, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить. Следовательно, заявителю необходимо обосновать площадь испрашиваемого земельного участка при обращении с соответствующим заявлением, а не в ходе судебного разбирательства путем назначения экспертизы при оспаривании ненормативного правового акта, принятого, исходя из представленного обществом пакета документов, на дату рассмотрения заявки. 

Доводы кассационной жалобы полностью повторяют позицию общества в судах первой и апелляционной инстанций и по сути сводятся к несогласию с данной судом оценкой фактическим обстоятельствам дела.

Иных доводов, заслуживающих внимания  в целях проверки законности и обоснованности  состоявшихся по делу судебных актов, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 13.05.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2024 по делу                                       № А68-9169/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                Л.А. Крыжскaя 

Судьи                                                                                                 С.Э. Гнездовский

                                                                                                             ФИО1