Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-62395/2020

23 апреля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  14 апреля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  23 апреля 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Гранит»;

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Литера»;

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Империал Арт Отель»;

о взыскании убытков, неосновательного обогащения и упущенной̆ выгоды и по встречному иску о взыскании задолженности по аренднйо плате, пеней за просрочку, расходов на оплату коммунальных услуг

при участии

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 25.08.2020, представитель ФИО3 доверенность от 25.01.2020;

- от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 22.07.2020;

- от третьего лица: не явился, извещен;

установил:

Общество с ограниченной̆ ответственностью «Гранит» (далее – истец, Общество, ООО «Гранит») обратилось в Арбитражный̆ суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской̆ области с исковым заявлением к обществу с ограниченной̆ ответственностью «Литера» (далее – ответчик, Компания, ООО «Литера») с требованием о взыскании убытков в размере 110 285 888,27 рублей̆, израсходованных на ремонт и приспособление помещений под гостиницу, неосновательного обогащения в размере излишне уплаченной̆ арендной  платы за июль-декабрь 2017 года и январь-июль 2018 года (63 175 054,29 руб.), неосновательного обогащения в размере излишне уплаченной арендной  платы за январь 2020 года, (4 372 881,00 руб.), упущенной̆ прибыли в размере 294 000 000,00 руб. 

Определением суда от 10.09.2020 исковое заявление принято рассмотрению, возбуждено производство по настоящему делу. 

Определением суда от 23.11.2020 арбитражным судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Литера» о взыскании с общества с ограниченной̆ ответственностью «Гранит» задолженности по арендной плате в размере 45 465 343,29 рубля по договору субаренды от 03.07.2017 № L-S-04-2017;  задолженности по возмещению расходов на оплату коммунальных услуг в размере 540 754,64 рубля; пеней в размере 19 301 807,31 рублей̆, а также пеней, начисляемых на сумму 45 465 343,29 рублей̆ с 11.11.2020 по дату фактического погашения задолженности по арендной̆ плате из расчета 0,15% от суммы задолженности за каждый̆ день просрочки; штрафа в размере 900 000,00 рублей̆; убытков в размере 17 488 200,00 рублей̆. 

Этим же определением общество с ограниченной̆ ответственностью «Ипмпериал Арт Отель» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. 

В настоящее судебное заседание явились стороны. 

Извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства третье лицо в настоящее судебное заседание не явилось, что в силу положений части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению. 

Истцом по первоначальному иску по делу заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения размера стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом на спорном объекте и затрат, осуществленных ООО «Гранит» по состоянию на 27.12.2019 в отношении объекта по адрес: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д.57, лит А, пом. 2Н для использования под гостиницу, проведение экспертизы просил поручить одной из следующих учреждений: ООО «Центр независимой экспертизы «Аспект», ООО «Научно-исследовательский институт судебных экспертиз», ООО «Экспертное бюро «Элок». 

Протокольным определением от 31.03.2021 в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы отказано в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал первоначальные исковые требования, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве, заявив о пропуске ООО «Литера» срока исковой давности. Кроме того, истец повторно заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, с постановкой перед экспертами следующих вопросов: 1) Определить стоимость отделочных работ, произведенных ООО «Гранит» по состоянию на 27.12.2019 на объекте, расположенном по адресу 191023, 

<

...>, лит. А, пом. 2Н; 2) Определить был ли объект, расположенный по адресу 191023, 

<

...>, лит. А, пом. 2Н, передан ООО «Гранит» в техническом состоянии, позволяющем осуществлять чистовую отделку помещений? Если нет, определить момент приведения объекта в техническое состояние, позволяющее выполнить чистовую отделку помещений? 3) Определить стоимость работ по демонтажу отделочных работ, выполненных на объекте, расположенном по адресу 191023, 

<

...>, лит. А, пом. 2Н,   в   том   числе   стоимость   вывоза   и   утилизации   образовавшегося   мусора (демонтированных материалов) и являлись ли выполненные для ООО «Литера» работы обоснованными с технической точки зрения? Проведение экспертизы истец просил поручить одному из следующих экспертных учреждений: обществу с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский институт судебных экспертиз» (ОГРН 

<

***>, ИНН7813615814, 191124, Санкт-Петербург, Суворовский проспект, д.65); обществу с ограниченной ответственностью«Центр независимой экспертизы «Аспект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 191036, Санкт-Петербург, 7-я Советская, д.16, БЦ «Максимум», оф.43), обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро «Элок» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 196158, Санкт-Петербург, ул. Пулковская, д. 10, корп. 2, пом.9-Н).

Ответчик по первоначальному иску в удовлетворении заявленного ходатайства возражал.

Заслушав представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного ходатайства, поскольку как подтверждено представленным в материалы дела, составленным нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург ФИО5 протоколом осмотра вещественных доказательств от 29.03.2021, выполненным на бланке 78 АБ 9063061, в настоящее время результаты работ, о возмещении стоимости которых просит истец по первоначальному иску, демонтированы. 

          Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон арбитражного процесса  о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований, встречные исковые требования поддержал.

В судебном заседании 14.04.2021 ООО «Литера» заявило ходатайство об уточнении своих требований по встречному иску, согласно которому ООО «Литера» просило взыскать с ООО «Гранит» задолженность по арендной плате в размере 20 162 584,29 рублей по договору субаренды помещений  от 03.07.2017, задолженность по возмещению расходов на оплату коммунальных услуг в размере 540 754,64 рублей, пени в размере 12  943 920,45 рублей, а также пени, начисляемые на сумму 20 162 584,29 рублей с 11.11.2020 по дату фактического погашения задолженности по арендной плате из расчета 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки, штраф в размере 700 000,00 рублей, убытки в размере 17 069 580,00  рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

На основании указанной нормы процессуального закона суд принимает уточненные встречные исковые требования, дальнейшее рассмотрение дела осуществляется с учетом уточнений.

Истец поддержал требования первоначального иска в полном объеме. Ответчик возражал против удовлетворения первоначального иска по основаниям, изложенным в отзыве, дополнениях к отзыву и письменных объяснениях.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее:

Между Истцом и Ответчиком был заключен договор субаренды от 03.07.2017 № L-S-04-2017 (далее – Договор), в соответствии с которым Ответчик (Арендатор) предоставил Истцу (Субарендатор) во временное владение и пользование на срок до 02.07.2027 нежилые помещения 6-Н – 11-Н по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 57, литер А площадью 5 738,90 кв. м. (далее – Помещения). Помещения были переданы Истцу по акту приема-передачи 03.07.2017. Впоследствии сторонами было также подписано дополнительное соглашение от 01.10.2018 № 01/2018 к Договору. 

Истец в обоснование заявленных требований указал, что на момент заключения Договора Помещения требовали ремонта и не соответствовали назначению под оказание гостиничных услуг; вплоть до мая 2018 года включительно Помещения не были обеспечены сетями и необходимыми мощностями, что препятствовало их использованию, в связи с чем отсутствовали правовые основания для начисления арендной платы вплоть до мая 2018 года включительно; Истец произвел инвестиции в арендуемые Помещения в размере 110 285 888, 27 рублей, из них – 83 115 709,45 рублей в чистовую отделку и 27 170 178, 82 в оснащение гостиницы, которые подлежат взысканию с Ответчика, так как им был неправомерно заявлен односторонний отказ от Договора; упущенная прибыль Истца за семь оставшихся лет субаренды составила 294 000 000 руб.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Ответчик указал, что основания для удовлетворения требований о взыскании неосновательного обогащения отсутствуют, так как Истцом не представлено доказательств того, что Общество было лишено возможности использовать Помещения в период с июля 2017 года по май 2018 года; арендная плата за июль и август 2017 года не начислялась Компанией и не уплачивалась Ответчиком и, соответственно, не может быть истребована в качестве неосновательного обогащения; требования о взыскании убытков в размере 110 285 888, 27 и упущенной прибыли в размере 294 000 000 руб. не обоснованы ни по праву, ни по размеру.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит возмещению при условии согласования таких улучшений с арендодателем, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 4.2.17 Общих условий Договора все произведенные Субарендатором неотделимые и отделимые улучшения Помещений, включая, но не ограничиваясь: напольное покрытие, результат отделочных работ потолка и стен, двери, окна, сантехника, кондиционеры, бойлеры, система освещения и видеонаблюдения, встроенные элементы, являются собственностью Арендатора. Арендатор не выплачивает компенсаций за неотделимые улучшения Помещений. 

Ссылки Истца на пункт 6.3.3 Дополнительных условий Договора, согласно которому в случае одностороннего расторжения Арендатором Договора в порядке, предусмотренном п. 7.3 Общих условий Договора, за исключением случаев расторжения Договора по вине Субарендатора, установленных п. 7.2 Общих условий Договора, Арендатор обязан возместить Субарендатору стоимость комплекса работ по чистовой отделке помещений, выполненного в соответствии с п. 6.3.2 Дополнительных условий Договора, признаны судом несостоятельными, так как Обществом не представлено доказательств согласования с Арендатором объема и стоимости выполняемых ремонтных работ.

В судебном заседании 27.01.2021 Истец заявил ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы для определения стоимости произведенных им неотделимых улучшений и размера затрат на оснащение объекта под гостиницу. Ответчик возражал против удовлетворения указанного ходатайства, указал, что предмет экспертного исследования в настоящее время отсутствует (результаты работ демонтированы, предметы обстановки вывезены из Помещений), что подтверждается протоколом осмотра вещественных доказательств от 29.03.2021, составленным нотариусом ФИО5, представленным Ответчиком в материалы дела.

Поскольку в соответствии с условиями Договора, заключенного между Истцом и Ответчиком, отсутствуют основания для возмещения стоимости неотделимых улучшений, для определения размера которых Истец просил назначить экспертизу; предложенные Истцом вопросы не направлены на установление обстоятельств, имеющих значение для дела, и для их разъяснения не требуются специальные знания; предмет экспертного исследования на момент рассмотрения дела отсутствует, так как результаты выполненных в Помещениях работ демонтированы, суд посчитал ходатайство Истца о назначении экспертизы не подлежащим удовлетворению.

Согласно требованиям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

ООО «Гранит» указывает на то, что у него отсутствовала обязанность по внесению арендной платы в период с 03.09.2017 по 31.07.2018, поскольку у Субарендатора отсутствовала возможность использовать Помещения по причине их необеспеченности коммунальными ресурсами.

В соответствии с п. 3.2 Общих условий Договора субаренды (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2018 № 01/2018) «неиспользование Помещений Субарендатором не может служить основанием для отказа от исполнения обязанности последнего по внесении  ю арендной платы, кроме случаев, когда Субарендатор по вине Арендатора либо по причинам, не зависящим от воли и действий Сторон, не может использовать Помещение по назначению более 5 календарных дней подряд. В этом случае не подлежит уплате арендная плата за весь период, в течение которого Помещения объективно не могли использоваться по назначению, при этом длительность периода должна быть подтверждена Субарендатором документально, в противном случае арендная плата уплачивается Субарендатором в полном объеме за весь период, в течение которого Субарендатор не мог пользоваться Помещениями».

Учитывая изложенное, для того, чтобы опровергнуть встречные исковые требования ООО «Литера» о взыскании арендной платы в спорный период, ООО «Гранит» должно представить в суд документальное подтверждения невозможности использовать все Помещения более 5 календарных дней. 

          Письма ООО «Гранит» от 16.10.2018 и 23.10.2018 не являются надлежащими доказательствами недостатков Помещений и невозможности их использования. Для того, чтобы зафиксировать факт отсутствия коммунальных ресурсов, ООО «Гранит» должно было обратиться в ООО «Литера» непосредственно в период нарушения, вызвать его для осмотра инженерных систем. Однако никаких обращений в спорный период от ООО «Гранит» не поступало, двухсторонние акты, свидетельствующие о недостатках инженерных систем Помещений, не составлялись. Письма от 25.10.2018, 20.11.2018 и от 29.03.2019 составлены как ответ на направленные ООО «Литера» уведомления об ограничении доступа в Помещения и ограничении подачи электроэнергии с 26.10.2018 и содержат лишь возражения против введения указанных ограничений, а также доводы о незаключенности Договора субаренды. 

          Напротив, обеспечение Помещений коммунальными ресурсами подтверждается многочисленными доказательствами, в том числе; документами, которые были предоставлены ООО «Гранит» в обоснование создания «неотделимых улучшений» (например, документы о выполнении отделочных работ - приложения 22 и 28 к ходатайству ООО «Гранит» о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, о выполнении электротехнических работ- приложения № 37, 125 к ходатайству ООО «Гранит» о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, о выполнении работ по монтажу и пуско-наладке охранного и коллективного телевидения и беспроводной сети WIFI - приложение № 25 к ходатайству ООО «Гранит» о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств), из которых следует, что в спорный период ООО «Гранит» выполняло отделочные, электротехнические и иные работы в Помещениях, подписанием ООО «Гранит» без замечаний акта приема-передачи Помещений (л.д. 31 тома 1), актов о приемке услуг по субаренде за период с сентября 2017 (первый расчетный период по субаренде) по май 2018 г. с указанием на отсутствие претензий к таким услугам, актом о перевыставлении стоимости потребленных ресурсов, актами сверки расчетов.

         Поскольку ООО «Гранит» без замечаний подписан акт приема-передачи Помещений, в котором указано на осмотр помещений и на отсутствие претензий по их состоянию, ООО «Гранит» в силу п. 2. ст. 612 ГК РФ не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества.

         Бремя доказывания невозможности использования Помещений с существующими параметрами обеспеченности коммунальными ресурсами возложено на ООО «Гранит», которое приняло Помещения без замечаний. Однако надлежащих доказательств того, что Помещения невозможно было использовать с существующими параметрами обеспеченности ресурсами, ООО «Гранит» не представило.

          Кроме того, действия самого ООО «Гранит» свидетельствуют о том, что по истечении спорного периода оно подтверждало правомерность начисления арендной платы с 03.09.2017 и не предъявляло требований об освобождении от ее уплаты. 

               Как следует из п. 3.1.1 Общих условий Договора субаренды в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2018 № 01/2018 (приложение № 3 к отзыву ООО «Литера» на исковое заявление ООО «Гранит»), «арендная плата начисляется с 03.09.2017». При этом необходимо учитывать, что указанное дополнительное соглашение было фактически подписано Сторонами не 01.10.2018, а в апреле 2019 года, что подтверждается перепиской сторон: так, в письме от 23.03.2019 ООО «Гранит» прямо указывает на то, что «дополнительное соглашение до настоящего времени сторонами не подписано», а Актом приема-передачи технической документации от 19.04.2019 подтверждается передача подписанного дополнительного соглашения от ООО «Литера» в ООО «Гранит». Указанное подтверждает, что в апреле 2019 года у ООО «Гранит» отсутствовали какие-либо претензии по начислению арендной платы за период с 03.09.2017 по 31.07.2018 и всех спорные вопросы по исполнению Договора субаренды были урегулированы дополнительным соглашением.

         Более того, ООО «Гранит» неоднократно ссылалось на то, что в дополнительном соглашении вопросы расчетов по Договору субаренды урегулированы (письмо ООО «Гранит» от 05,03.2020, л.д. 56-59).

           При этом из положений пп. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой (например: Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.06.2020 № Ф09-3138/20 по делу № А07-16641/2018, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства в соответствии с определением Верховного Суда РФ от 12.10.2020 № 309-ЭС20-14120 было отказано, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2017 № 17АП-7729/2016-ГК по делу № А60-46687/2014, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.10.2020 № Ф04-2818/2020 по делу № А70-18629/2019) не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности ("правило эстоппелъ"). Таким, в частности, является поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

        С учетом изложенного, подписание ООО «Гранит» акта о приемке Помещений, актов о приемке услуг по аренде, о потреблении коммунальных ресурсов, подписание в апреле 2019 года дополнительного соглашения от 01.10.2018 № 01/2018 подтверждает отсутствие спора применительно к состоянию предоставленных в субаренду Помещений и размеру подлежащей уплате арендной платы.

         Принимая во внимание, что в течение длительного периода времени Субарендатором не заявлялись претензии, свидетельствовавшие о невозможности использования всех Помещений, при этом доказательства обратного в материалы дела не представлены, имеют место очевидные противоречия и неразумное поведение в действиях ООО «Гранит», влекущее негативные последствия для субъекта хозяйственной деятельности. 

Доводы Истца о том, что Ответчиком было согласовано выполнение ремонтных работ в Помещениях, не нашли своего документального подтверждения при рассмотрении настоящего дела. 

ООО «Гранит» не предоставило доказательств предварительного письменногосогласования с ООО «Литера» видов, объемов работ по чистовой отделке Помещений,а также их стоимости.

          В соответствии с положениями пп. 6.3.2, 6.3.3 Дополнительных условий Договора субаренды, условием возмещения Субарендатору расходов на чистовую отделку Помещений в случае одностороннего отказа ООО «Литера.» от исполнения Договора субаренды на основании пункта 7.3 Договора является согласование с последним объема и стоимости указанных работ.

        В силу положений п. 4.2.17 Общих условий Договора субаренды Арендатор (ООО «Литера») не выплачивает Субарендатору компенсаций за неотделимые улучшения. При этом, даже если бы такая возможность не была исключена указанными положениями Договора субаренды и стороны руководствовались бы общими положениями ст. 623 Гражданского кодекса РФ, обязанность возместить стоимость произведенных неотделимых улучшений возникла бы у ООО «Литера» только при условии предварительного письменного согласования стоимости и объемов выполненных работ. 

         ООО «Литера» не было заинтересовано в использовании Помещений под гостиницу и никогда не использовало их подобным образом, утверждения ООО «Гранит» об обратном не подтверждены доказательствами.

        Напротив, после прекращения Договора субаренды ООО «Литера» было вынуждено за свой счет вывезти из Помещений имущество, оставленное ООО «Гранит», и демонтировать результаты отделочных работ для приспособления Помещений под гостиницу, что подтверждается Протоколом осмотра вещественных доказательств от 29.03.2021.

           Довод ООО «Гранит» о том, что согласование объема работ подтверждается тем, что ООО «Литера» знало о выполнении в Помещениях ремонтных работ и не возражало против факта их осуществления, а также против стоимости указанных работ, основан на неверном толковании положений ст. 623 ГК РФ и положений Договора субаренды.

              Как следует из пунктов 6.3.1 - 6.3.3 Договора субаренды, обязательным условием возникновения у ООО «Гранит» права требовать возмещения расходов на чистовую отделку являлось предварительное согласование с ООО «Литера» объема выполняемых работ и их стоимости. Данное условие было бы выполнено, если бы ООО «Гранит» до начала выполнения работ предоставило ООО «Литера» информацию о составе и объеме работ, а также их стоимости. Однако ни одно из писем, на которые ООО «Гранит» ссылается в качестве подтверждения согласования, объема работ, не содержит указанной информации, а именно:  в письме от 11.12.2017 ООО «Гранит» предлагает ООО «Литера» принять участие в соинвестировании проекта «Гостиница на 150 номеров» (данный проект реализован не был) сведения о видах работ, объемах и стоимости работ не приводятся;  в письме от 12.12.2017 (направлено в продолжение предложения о соинвестировании) отсутствует содержание (в том числе просьба о согласовании комплекса работ по чистовой отделке); в состав переписки включен документ с названием «Смета на работы по ремонту гостиницы 3* на 155», однако фактическое количество номеров в гостинице Империал Арт в итоге не соответствует указанному проекту, смета могла быть составлена не с целью согласования расходов на чистовую отделку, а для рассмотрения предложения о соинвестировании, и согласована не была; в письме от 30.12.2017 отсутствует содержание (в том числе просьба о согласовании комплекса работ по чистовой отделке); в письме от 31.10.2017 отсутствует просьба о согласовании комплекса работ по чистовой отделке, приводятся проекты документов (смета, техническое задание, спецификация материалов), составленных ООО «Невский пантеон» для двух вариантов отделки для 2 номеров (шоу-рум), цель направления сметы не установлена; доказательства выполнения ООО «Невский пантеон» всего комплекса, работ по чистовой отделке отсутствуют (напротив, ООО «Гранит» предоставляло документы, свидетельствующие о выполнении отделочных работ иными подрядчиками); в письме от 15.01.2018 содержится просьба к ООО «Литера» предоставить освобождение от уплаты арендных платежей на 4 месяца с указанием планируемого объема инвестиций - 60-80 млн. рублей (и без указания составляющих указанных инвестиций); в письме от 31.01.2018 содержится просьба предоставить помещения для временного хранения демонтируемых душевых кабинок;  в письме от 03.05.2018 содержание отсутствует, пересылается сообщение о коммерческом предложении по мощению двора; в письме от 16.05.2018 сообщается о неких вложениях, «оплаченных налом и безналом», к письму прилагается перечень имущества (в том числе мебели техники и т.д.); в письме от 21.05.2018 в письме от 03.05.2018 идет речь о том, что в ходе ремонтных работ учтены требования органов Госэпиднадзора, об изменении существующего проекта (при этом сведения о новых объемах, видах и стоимости работ не приводятся, просьба об их согласовании отсутствует);  письмо от 06.07.2018 в письме от 03.05.2018- цель переписки остается неясной, речь о согласовании расходов на работы по чистовой отделке отсутствуют;  к письму от 18.10.2017, видимо, прилагается график отделки; письмо от 07.02.2020 было направлено ООО «Гранит» после завершения ремонтных работ, уже в ходе переговоров с ООО «Литера» в связи с расторжением Договора субаренды в связи с рассмотрением ООО «Литера» вопроса о возможности компенсации вложений;  письмо от 17.01.2020 от ООО «Гранит» (также было направлено ООО «Гранит» после завершения ремонтных работ, уже в ходе переговоров с ООО «Литера» в связи с расторжением Договора субаренды) содержит лишь указание на заявленные ООО «Гранит» суммы вложений.

         Представленные в материалы дела письма от ООО «Литера» (от 23.01.2018; от 05.02.2018; от 21.06.2018; от 28.06.2018) не содержат сведений о согласовании видов, объемов и стоимости работ по чистовой отделке Помещений.

         Таким образом, ООО «Гранит», не предоставило ни одного письма, направленного ООО «Гранит» в адрес ООО «Литера», с просьбой согласовать объем и стоимость работ по чистовой отделке Помещений и ни одного письма, полученного ООО «Гранит» от ООО «Литера», в котором бы последнее подтверждало согласование объема и стоимости выполняемых в Помещениях работ по чистовой отделке.

        Договоренность об использовании Помещений именно в целях эксплуатации гостиницы сторонами не достигалась, в соответствии с договором ООО «Гранит» было вправе использовать Помещения для любых нежилых целей (п. 1 Общих условий Договора субаренды, цели использования: нежилые).

         Поскольку ООО «Литера» не было уведомлено об объеме работ по чистовой отделке, у него отсутствовала возможность предварительно оценить, насколько выполняемые работы улучшают Помещения, и предоставить свои предложения. В итоге заинтересованности в использовании результата работ, выполненных по заказу ООО «Гранит». После прекращения Договора субаренды ООО «Литера» никогда не использовало Помещения в целях эксплуатации гостиницы. Напротив, после того, как ООО «Гранит» покинуло Помещения, ООО «Литера» направляло ему требования о вывозе имущества, входившего в обстановку гостиницы, а после того, как ООО «Гранит» отказалось это делать, ООО «Литера» было вынуждено обеспечить такой вывоз самостоятельно, после чего приступило к ремонтным работам, в ходе которых все результаты отделочных работ были демонтированы, что подтверждается Протоколом осмотра вещественных доказательств от 29.03.2021.

        Кроме того, в состав расходов на чистовую отделку / «неотделимых улучшений», общая сумма которых, по мнению ООО «Гранит», составляет 83115 709,45 рублей, вошли расходы, которые не могут быть учтены в составе убытков. В частности:

- расходы на сумму 43 200 629,28 рублей не подтверждены первичными приемо-сдаточными документам;

- расходы на сумму 9 196 148,60 рублей относятся к работам, не относящимся к чистовой отделке Помещений (в том числе электротехнические работы, работы по утеплению кровли, работы по мощению двора, по изготовлению кованных изделий, на приобретение бойлеров и приборов учета, на осуществление противопожарных расчетов, монтаж замков);

- из приемо-сдаточных документов на сумму 13 426 909,22 рублей не следует, что приобретаемые товары /работы предназначались для отделки Помещений. Напротив, адрес грузополучателя был указан как Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 12, литера А, офис 13;

- часть товаров и работ, расходы на приобретение которых требует возместить ООО «Гранит», понесло ООО «ИМПЕРИАЛ ОТЕЛЬ АРТ» (на сумму 92 930 рублей). Часть расходов (приобретение шкафов у ООО «ВПК») включено в расчет суммы возмещения дважды;

-   часть представленных документов являются нечитаемыми и (или) неполными.

            Значительная часть расходов, предъявленных к возмещению, связана с приобретением строительных товаров, без проведения натурного осмотра определить, использовались ли указанные товары для выполнения работ по чистовой отделке в Помещениях, не представляется возможным.

         Кроме того, сомнения также вызывают документы, предоставленные для подтверждения выполнения работ. Так, ООО «Гранит» представило в материалы дела 2 различных варианта одного и того же приложения, содержащего сведения о стоимости работ, к договору субподряда от 06.02.2018 № 2/Тп-1А, заключенному с ООО «Альбатрос» (субподрядчик). В версии, прилагаемой к письменным пояснениям ООО "Гранит", общая стоимость работ исчисляется исходя из стоимости 1 кв.м (в соответствии с некими ведомостями отделки, которые не представлены). При этом в ООО "Литера" с письмом от 07.02.2020, в составе документов для подтверждения расходов на неотделимые улучшения  ООО "Гранит" представляло протокол согласования договорной цены в виде сметного расчета на выполнение работ, в котором содержался перечень работ. Указанное обстоятельство свидетельствует о недостоверности предоставленных ООО "Гранит" документов. В настоящий момент ООО "Альбатрос" исключено из ЕГРЮЛ.

             Учитывая изложенное, достоверная стоимость работ по чистовой отделке Помещений может быть определена только на основании заключения специалиста ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» от 18.09.2020 № 152/16-СЗ, подготовленного по результатам проведения натурного обследования Помещений, для участия в котором ООО «Гранит» вызывалось телеграммой от 30.04.2020, однако не своих представителей не направило.

       Более того, расходы «в оснащение гостиницы» в размере 27 170 178,82 рублей не

относятся к работам по чистовой отделке, произведены для приобретения товаров и услуг, в отношении которых не доказана какая-либо их принадлежность к Помещениям.

           В целях обоснования расходов «в оснащение гостиницы» ООО «Гранит» представило документы о приобретении товаров - мебели, бытовой техники, оргтехники, посуды, матрасов, белья, осветительных приборов, бандан, футболок поло.

            Как и в случае с документами в подтверждение расходов на чистовую отделку, часть документов в подтверждение расходов «в оснащение гостиницы» представлена в виде неполных документов, а также документов в нечитаемом формате. В ряде документов отсутствует информация о какой -либо связи закупки с оснащением гостиницы (например, в акте от 17.05.2018 № 233 содержится информация о приемке услуги «Доставка разгрузка подъем сборка»).

            При таких обстоятельствах невозможно установить, использовались ли приобретенные товары /услуги для оснащения гостиницы, или были приобретены в иных целях.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает требования Истца о взыскании 110 285 888, 27 рублей, не подлежащими удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании упущенной выгоды в размере 294 000 000 рублей.

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса РФ) (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ). 

В нарушение указанных требований к подтверждению наличия и размера убытков Истец не предоставил ни документов, подтверждающих понесенные им убытки в размере 110 285 888,27 рублей, израсходованных на ремонт и приспособление Помещений под гостиницу, ни доказательств упущенной выгоды в размере 294 000 000 рублей за семь оставшихся лет аренды, исходя из средней прибыли в год в размере 42 000 000 рублей, начиная с 01.07.2020 по 02.07.2027.

Представленный Истцом договор управления гостиничным комплексом от 28.05.2018, заключенный между ООО «Гранит» и ООО «Империал Арт Отель», сам по себе не подтверждает возможность получения доходов от эксплуатации гостиницы при обычных условиях гражданского оборота. Кроме того, расчет упущенной выгоды произведен ООО «Гранит» недостоверно, поскольку размер упущенной выгоды определен исходя из одних доходов, не учитывая разумные расходы на их получение при обычных условиях гражданского оборота, в том числе расходы на уплату арендной платы, оплату коммунальных услуг и иные. Между тем, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен понести, если бы обязательство было исполнено.

Учитывая изложенное, суд полагает требования Истца о взыскании упущенной выгоды в размере 294 000 000 рублей, не подлежащими удовлетворению.

В обоснование требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 63 175 054,29 рублей излишне уплаченной арендной платы за июль-декабрь 2017 года и январь-июль 2018 года, 4 372 881,00 рублей за январь 2020 г. Истец ссылается на невозможность пользования Помещениями в указанные периоды в связи с выявленными недостатками Помещений.

Истец не представил относимых и достаточных доказательств того, что Общество было лишено возможности использовать Помещения в период с июля 2017 г. по май 2018 г. в связи с их необеспеченностью коммунальными ресурсами. 

Расчет взыскиваемой денежной суммы по требованию о взыскании неосновательного обогащения Истцом не представлен, Ответчиком заявлены возражения относительно взыскиваемых сумм.

Учитывая изложенное, суд  полагает требования Истца о взыскании неосновательного обогащения в размере 63 175 054,29 рублей излишне уплаченной арендной платы за июль-декабрь 2017 года и январь-июль 2018 года, а также неосновательного обогащения в размере 4 372 881,00 рублей излишне уплаченной арендной платы за январь 2020 г. не подлежащими удовлетворению.

Заявляя встречный иск, ООО «Литера» указало, что у Общества имеются задолженности по арендной плате в размере 45 465 343,29 рублей и коммунальным платежам за пользование Помещениями в размере 540 754,64 рублей, за нарушение срока уплаты арендной платы начислены пени в размере 19 301 807,31 рублей и штраф в размере 900 000 рублей. Кроме того, при прекращении Договора Истец оставил в Помещениях имущество, что создавало для Ответчика препятствия в их использовании, расходы арендатора по вывозу указанного имущества составили 700 000 рублей. Также Ответчик просил взыскать с Истца расходы на демонтаж отделочных материалов в размере 16 611 616 рублей, поскольку выполнение работ по чистовой отделке Помещений не было согласовано с ООО «Литера», и расходы на устранение повреждений, причиненных Помещениям в размере 176 584 рублей.

В судебном заседании 14.04.2021 ООО «Литера» уточнила свои требования по встречному иску на основании заявления на основании статьи 49 АПК РФ, согласно которому Компания просила взыскать с Общества задолженность по арендной плате в размере 20 162 584,29 рублей, задолженность по возмещению расходов на оплату коммунальных услуг в размере 540 754,64 рублей, пени в размере 12 943 920,45 рублей, а также пени, начисляемые на сумму 20 162 584,29 рублей с 11.11.2020 по дату фактического погашения задолженности по арендной плате из расчета 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки, штраф в размере 700 000 рублей, убытки в размере 17 069 580  рублей.

Заявление принято судом к рассмотрению на основании статьи 49 АПК РФ. 

 Компанией в адрес Общества была направлена претензия от 19.08.2020 № 01-2020-22 с требованиями погасить задолженность, освободить Помещения от оставленного имущества, устранить повреждения и демонтировать результаты ремонтных работ (либо возместить расходы на приведение Помещений в первоначальное состояние). Требования, изложенные в претензии, были оставлены Ответчиком без удовлетворения.

Как указывает Компания, взыскиваемые задолженности по арендной плате (за период с 03.09.2017 по 31.07.2018, с 01.02.2020 по 31.10.2020) и коммунальным платежам (за период с 01.04.2020 – 30.09.2020) образовались у Общества как за период действия Договора, так и после его прекращения, поскольку Общество оставило в Помещениях свое имущество, составляющее обстановку гостиницы, не относящееся к неотделимым и отделимым улучшениям Помещений, что препятствовало пользованию Помещениями Компанией. Сумма взыскиваемой задолженности по арендной плате (с учетом заявления об уточнении исковых требований) не включала в себя часть арендных платежей, начисленных за период с 13.03.2020 по 30.09.2020, в отношении которых по состоянию на 14.04.2020 не наступил срок уплаты в связи с применением отсрочки, предусмотренной положениями части 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – закон № 98-ФЗ).

Учитывая наличие просрочки в уплате арендных платежей за периоды с 03.09.2017 по 31.07.2018 (в том числе арендных платежей, сроки внесения которых не были изменены дополнительным соглашением от 01.10.2018 № 01/2018), с 01.02.2020 по 12.03.2020, с 01.10.2020 по 31.10.2020, Компанией начислены пени на сумму задолженности, размер которых по состоянию на 10.11.2020 составил 12 943 920,45 рублей, а также штраф в размере 700 000 рублей. 

Расчет пеней и штрафов произведен с применением положений об отсрочке уплаты арендной платы за период с 13.03.2020 по 30.09.2020, предусмотренной законом № 98-ФЗ, и не оспорен Обществом.

Возражая против удовлетворения встречных исковых требований, Общество указало, что Помещения не были оборудованы сетями, коммуникациями и необходимыми мощностями, в связи с чем Общество не могло их использовать в целях, предусмотренных Договором; основания для взыскания арендной платы и коммунальных платежей за период с 01.05.2020 по 31.10.2020 отсутствуют, поскольку Общество не использовало Помещения после 30.04.2020 и передало их по одностороннему акту (возврата) помещений из субаренды от 30.04.2020, факты потребления в Помещениях коммунальных услуг не доказаны, состав оставленного имущества не детализирован в требованиях Компании и встречном исковом заявлении, Компанией не учтены положения пунктов 6.3.2 и 4.2.17 Общих условий Договора, нахождение в Помещениях имущества не препятствовало их использованию Компанией. Кроме того, Общество заявило о пропуске Компанией срока исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за период с 03.09.2017 по 20.11.2017, а также заявило ходатайство о снижении о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу положений статьи 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. 

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 года № 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

При этом пунктом 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что само по себе досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Как следует из пункта 2 статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Неустойкой (штрафом, пеней), в силу положений пункта 1 статьи 330 ГК РФ) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно требованиям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу статьи 622 ГК РФ возврат имущества из аренды заключается, в том числе в освобождении арендатором арендованного помещения от вещей, принадлежащих арендатору. Таким образом, арендная плата подлежит начислению как в период действия Договора, так и после его прекращения до надлежащего исполнения Субарендатором обязанности по возврату Помещений освобожденными от его имущества. 

Факт оставления в Помещениях имущества (в том числе мебели, зеркал, сейфов, бытовой техники, белья, посуды), составляющего обстановку гостиницы, подтверждается нотариальными протоколами осмотра вещественных доказательств, составленными 30.04.2020 и 29.05.2020, представленными в материалы дела. 

В частности, из протокола осмотра вещественных доказательств от 30.04.2020, составленного нотариусом ФИО6, представленного Истцом в материалы дела, следует, что в номерах на каждом этаже располагается мебель: кровати, прикроватные тумбы, столы и стулья, платяной шкаф, зеркала, сейф, бытовая техника, номера полностью оснащены необходимыми принадлежностями для постояльцев, в том числе бельем, полотенцами, чайными принадлежностями. В составленных самим Обществом акте приема-передачи (возврата) помещений из субаренды от 30.04.2020 и сопроводительном письме к нему указано, что Помещения возвращаются в состоянии «как есть» с имуществом, расположенным внутри Помещений и являющимся частями и элементами оснащения, оборудования и обстановки Помещений в целях их использования под гостиницу. Указанное обстоятельство подтверждается и в отзыве на встречное исковое заявление, представленном Истцом в материалы дела. 

При этом вопреки утверждению Общества, положения пунктов 6.3.2 Дополнительных условий Договора и 4.2.17 Общих условий Договора не предусматривают поступления имущества, составляющего обстановку гостиницы, в собственность Компании.

Материалами дела подтверждается, что Компания неоднократно (претензия от 19.08.2020 № 01-2020-22, письмо б/н от 21.11.2020) обращалась к Обществу с требованиями о вывозе имущества, что свидетельствует об отсутствии его заинтересованности в использовании имущества, оставленного Обществом в Помещениях после прекращения Договора. 

Учитывая изложенное, акт приема-передачи (возврата) помещений из субаренды от 30.04.2020, составленный Обществом в одностороннем порядке, не подтверждает возврат Помещений в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ. Материалами дела подтверждается и Обществом не оспаривается, что по состоянию на 30.04.2020 Помещения не были освобождены от имущества Общества, требования Компании о вывозе имущества были проигнорированы Обществом, имущество было вывезено третьим лицом по поручению Компании 20.11.2020 (акт о выполненных работах по от 20.11.2020 № 1). 

Доводы Общества о невозможности пользования Помещениями в период с 03.09.2017 по 31.07.2018 были оценены судом при рассмотрении первоначального иска и признаны несостоятельными.

В связи с изложенным, суд полагает подлежащими удовлетворению требования ООО «Литера» о взыскании с ООО «Гранит» арендной платы за периоды с 03.09.2017 по 31.07.2018, с 01.02.2020 по 31.10.2020.

Довод Общества о пропуске Компанией срока исковой давности, предусмотренного статьями 196 - 200 ГК РФ, не подтверждается материалами дела. Как следует из встречного искового заявления и пп. 1 (1.2, 1.3) п. 3.1.3 Общих условий Договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2018 № 01/2018), сроки выплаты взыскиваемой Компанией арендной платы за период с 03.09.2017 по 31.07.2018 истекают 31.03.2020 (платеж в размере 2 554 707,19 рублей) и 30.06.2020 (платеж в размере 3 554 707,19 рублей). 

В силу пункта 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Таким образом, трехлетний срок давности по требованию о взыскании арендной платы за период с 03.09.2017 по 31.07.2017, о пропуске которого заявило Общество, начал течь 31.03.2020 (в части платежа в размере 2 554 707,19 рублей) и 30.06.2020 (в части платежа в размере 3 554 707,19 рублей), соответственно, и на момент подачи встречного искового заявления (17.11.2020) пропущен не был. 

Также не пропущен и срок исковой давности по требованию о взыскании пеней за просрочку уплаты арендной платы за период с 11.11.2017 по 17.11.2017. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, из системного толкования пункта 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором.

Как следует из материалов дела, Компания обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым требованием с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора, направив Обществу претензию от 19.08.2020 № 01-2020-22. То есть срок исковой давности приостанавливался в порядке пункта 3 статьи 202 ГК РФ на период досудебного урегулирования спора. 

Кроме того, как следует из представленного в материалы дела акта сверки расчетов за период 2017 г., по состоянию на 31.12.2017 Общество признало наличие задолженности по арендной плате в размере 14 199 995,16 рублей, в связи с чем срок исковой давности в силу статьи 203 ГК РФ прерывался.

Удовлетворение встречного иска в части взыскания задолженности по арендной плате исключает удовлетворение первоначального иска о взыскании неосновательного обогащения.

В обоснование требования о взыскании задолженности по коммунальным платежам Компания представила в материалы дела счета на оплату и акты о возмещении коммунальных услуг, с приложением расчетов платежей с учетом объемов потребленных ресурсов, документами от поставщиков коммунальных ресурсов (акты приема-передачи электроэнергии (мощности), акты отпуска тепловой энергии в горячей воде, счета-фактуры на услуги по водоснабжению и водоотведению с приложением расшифровок), а также документами об их отправке в адрес Общества. Дополнительно Компанией были представлены договоры с поставщиками коммунальных ресурсов и распечатки данных приборов учета. Представленный Компанией расчет требований о взыскании коммунальных платежей Обществом не оспорен, контррасчет не представлен.

Общество в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило доказательств надлежащего выполнения возложенной на него обязанности по оплате арендной платы и коммунальных платежей. 

Учитывая изложенное, суд считает подлежащими удовлетворению требования Компании о взыскании суммы задолженности по арендной плате и коммунальным платежам в размере, заявленном Компанией, с учетом заявления об уменьшении исковых требований.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом, как указано в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 71, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно правовой позиции, определенной в пунктах 1 и 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

С учетом изложенного, принимая во внимание характер и обстоятельства допущенного Обществом нарушения, в том числе периода просрочки, суд не находит оснований для уменьшения размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

В данном случае условие о договорной неустойке определено по свободному усмотрению сторон в размере 0,15% от суммы долга за каждый день просрочки исполнения обязательства, и данный размер не является неразумно завышенным относительно обычно применяемых размеров неустойки в договорных отношениях.

         Снижение договорной неустойки, согласованной сторонами в добровольном порядке, фактически нивелирует основную штрафную функцию неустойки и позволит должнику беспрепятственно увеличивать период просрочки платежа в расчете на значительное уменьшение размера ответственности за нарушение обязательства. Доказательств того, что ответчиком размер неустойки в договоре был согласован под влиянием заблуждения, обмана, угроз, действий или выраженных намерений кредитора, злоупотребляющего своим положением, ООО «Гранит» не представлено.

Расчеты пеней и штрафов, произведенные Компанией, судом проверены и признаны правильными. Контррасчеты и возражения в отношении расчетов Обществом не представлены. Учитывая изложенное, суд считает подлежащим удовлетворению требование о взыскании суммы пеней и штрафов в заявленном размере.

Заявляя требование о взыскании с Общества убытков, Компания ссылается на наличие в Помещениях повреждений, выполнение в Помещениях работ с нарушением условий Договора, а также оставлением в Помещениях имущества, расходы по вывозу которого подлежат возмещению Обществом. 

Размеры расходов на устранение повреждений (176 584 рублей) и демонтаж отделочных работ, выполненных в Помещениях (16 611 616 рублей) подтверждаются представленным в материалы дела заключением ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» от 18.09.2018 № 152/16-СЗ (далее – Заключение). В силу разъяснений, содержащихся в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», Заключение может быть признано иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

          Вышеуказанное заключение соответствуют требованиям законодательства, удовлетворяют критериям достоверности, объективности, следовательно, является надлежащим доказательством по делу. Само по себе несогласие истца по первоначальному иску с выводами специалиста не свидетельствует о недостоверности заключения.

         Возражая против удовлетворения указанных требований, Общество указало, что отсутствует причинно-следственная связь между его действиями и повреждениями Помещений, а отделочные работы привели к улучшению арендованного имущества, которое, согласно утверждению Общества, Компания использует под гостиницу. 

Указанные доводы опровергаются материалами дела. 

Как следует из представленного в материалы дела акта приема-передачи передачи ключей, Общество передало Компании ключи от Помещений 25.05.2020. Повреждения Помещений (трещины в стеклах гостиничных номеров, расположенных на 2-5 этажах, дефекты крепления радиаторов к стенам) были зафиксированы в протоколе осмотра вещественных доказательств, составленном нотариусом ФИО5 29.05.2020. В указанном протоколе отмечается, что Общество было уведомлено об осмотре путем направления ему телеграммы, однако его уполномоченный представитель к месту осмотра не явился. 

Как следует из Заключения, при проведении строительно-технического исследования по вопросу о стоимости работ по устранению повреждений, специалист проверил, соответствуют ли исследуемые им повреждения Помещений тем, которые были отражены в нотариальном протоколе осмотра от 29.05.2020, и установил их тождественность. 

О возникновении повреждений стеклопакетов до передачи ключей Компании свидетельствует также акт осмотра помещений от 19.03.2020, составленный представителями Компании. Как следует из указанного акта, повреждения возникли вследствие пожара. О пожаре в соседнем здании, произошедшем 02.02.2020, и повреждении вследствие него части гостиничных номеров Общество сообщало Компании в своих письмах от 02.02.2020, 27.03.2020, 10.04.2020 и 22.05.2020, представленных Обществом в материалы дела. Перечень номеров с повреждениями, приведенный в письме Общества от 27.03.2020, совпадает с номерами, в которых были выявлены повреждения в ходе нотариального осмотра 29.05.2020 и осмотра специалиста в ходе проведения строительно-технического исследования. Учитывая изложенное, материалами дела подтверждается возникновение повреждений в период действия Договора.

Довод Общества о том, что эксплуатационная ответственность за Помещения с 01.05.2020 возлагалась на Компанию, является ошибочным, поскольку односторонние действия Общества по оставлению Помещений в период действия Договора не влекут его освобождения от ответственности за содержание Помещений в соответствии с условиями Договора.

В соответствии с пунктом 4.2.8 Общих условий Договора на Субарендатора возлагалась обязанность устранять причиненный не по вине Арендатора ущерб Помещениям не позднее 14 календарных дней и за свой счет. Как следует из пунктов 4.2.16, 4.2.17 Общих условий Договора при прекращении Договора Субарендатор обязан освободить Помещения и передать их Арендатору в надлежащем состоянии, необходимом для использования по назначению; при необходимости проведения работ по устранению дефектов, препятствующих использованию Помещений по назначению, Субарендатор возмещает причиненный ущерб в соответствии с законодательством Российской Федерации. Доказательств исполнения указанной обязанности Общество не предоставило. 

Факт выполнения Обществом в Помещениях отделочных работ подтверждается материалами дела и объяснениями самого Общества. Состав выполненных работ был предметом исследования специалиста и отражен в Заключении. Доказательств, подтверждающих соблюдение порядка проведения указанных работ в соответствии с условиями пункта 6.3.2 Дополнительных условий Договора, а также наличия у Компании интереса в использовании их результата Общество не предоставило. Как следует из материалов дела, Компания, напротив, результаты отделочных работ демонтировала, что подтверждается документально. 

Доводы Общества о том, что фактическое несение расходов на демонтаж отделочных работ является обязательным условием для возмещения убытков, отклоняются судом как не основанные на действующем законодательстве. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются в том числе расходы, которые лицо, чье право нарушено, должно будет произвести для восстановления нарушенного права. В связи с этим в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В нарушение положений пункта 4.2.16 Общих условий Договора и статьи 622 ГК РФ Общество не освободило Помещения от имущества, составлявшего обстановку гостиницы. Материалами дела подтверждается, что Компания неоднократно обращалась к нему с требованиями о вывозе имущества. Однако, как следует из ответа Общества от 16.11.2020 на требование Компании от 21.10.2020 об освобождении Помещений от оставленного имущества, Общество указанное имущество вывозить отказалось. В связи с этим Компания правомерно поручила совершение этих действий третьему лицу. Расходы Компании по вывозу имущества в размере 281 380 рублей, оставленного Обществом, подтверждаются представленными в материалы дела договором на оказание услуг от 10.11.2020 № 10/11-20, заключенным с ООО «ПРОМЭКСПЕРТ СЛ», актом от 20.11.2020 № 1 о приемке выполненных работ, справкой от 20.11.2020 № 3 о стоимости выполненных работ и затрат, платежным поручением от 25.11.2020 № 327 об оплате услуг по вывозу. Указанные документы Обществом не оспорены, контррасчет не представлен.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

В соответствии с разъяснениями, содержащимся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и условия Договора, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования Компании о взыскании убытков, вызванных необходимостью устранения повреждений Помещений, демонтажа отделочных материалов и вывоза имущества, в общей сумме 17 069 580 рублей.

Довод Общества о зачетном характере неустойки, предусмотренной за просрочку исполнения платежных обязательств, по отношению к вышеуказанным убыткам, не основан на законодательстве.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение первоначального и встречного исков суд в порядке статьи 110 АПК РФ относит на ООО «Гранит».

Руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области,

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гранит» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Литера» 20 162 584,29 рублей задолженности по арендной плате по договору субаренды от 03.07.2017 № L-S-04-2017; 540 754,64 рублей задолженности по возмещению расходов на оплату коммунальных услуг; 12  943 920,45 рублей пеней; пени из расчета 0,15% от суммы задолженности (20 162 584 руб. 29 коп.), за каждый день просрочки за период с 11.11.2020 по дату фактического погашения задолженности по арендной плате; 700 000,00 рублей штрафа; 17 069 580,00  рублей убытков; 200 000,00 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении иска ООО «Гранит»  отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

         Судья                                                                                                          М.В. Балакир