АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. .Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: 

<

***>, 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: arbitr@kaluga.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело №А23-9717/2024

25 июля 2025 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2025 года. 

Полный текст решения изготовлен 25 июля 2025 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Голубевой А.К. (до перерыва), секретарем судебного заседания Ерохиной Е.И. (после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

к обществу с ограниченной ответственностью «Ваш Дом» (248012, 

<

...>, помещ. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Федерального казенного учреждения «Исправительная колония № 7 Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Калужской области» (248009, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Калужской области (248002, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

о расторжении договоров купли-продажи и возврате имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 25.01.2024 сроком действия на три года (до и после перерыва), 

от ответчика – представителя ФИО3 на основании доверенности от 06.02.2025 сроком действия до 01.05.2025 (до и после перерыва), представителя ФИО4 на основании доверенности от 09.07.2025 сроком действия до31.12.2025 (после перерыва), представителя ФИО5 на основании доверенности от 01.06.2025 сроком действия до 31.12.2025 (после перерыва),

от ФКУ «Исправительная колония № 7 Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Калужской области» – представителя ФИО6 по доверенности от 23.12.2024 сроком действия на один год (до и после перерыва),

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ваш Дом» (далее – ответчик, Общество):

1. О расторжении договора купли-продажи земельного участка и здания холодильных камер, заключенного 24.05.2023;

2. О расторжении договора купли-продажи земельного участка и гостиницы, заключенного 24.05.2023;

3. О возвращении ИП ФИО1 в его собственность:

- земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000083:870, вид разрешенного использования: под гостиницу, площадью 430+/-7 кв.м., адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в граница участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- здания холодильных камер с кадастровым номером 40:26:000083:386, площадью 113,8 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, адрес: 

<

...>;

- земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000083:871, вид разрешенного использования: под гостиницу, площадью 815+/-10 кв.м., адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в граница участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- гостиницы с кадастровым номером 40:26:000083:348, площадью 1 089,7 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей 3, в том числе подземных 0, адрес: 

<

...>.

20.02.2025 от ответчика поступил отзыв, в котором он возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, ссылаясь на то, что отсутствуют достаточные основания для расторжения договора купли-продажи, так как задолженность стороной ответчика гасится постепенно, в связи с чем, расторжение договора купли-продажи является чрезмерной мерой ответственности за нарушение ответчиком сроков оплаты.

Определениями суда от 25.02.2025 и от 31.03.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное казенное учреждение «Исправительная колония № 7 Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Калужской области» и Управление Федеральной службы исполнения наказаний по Калужской области.

18.04.2025 от истца поступило ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, в соответствии с которым истец просил:

1. Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и здания холодильных камер, заключенного 24.05.2023;

2. Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и гостиницы, заключенного 24.05.2023;

3. Возвратить ИП ФИО1 в его собственность:

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000083:870, вид разрешенного использования: под гостиницу, площадью 430+/-7 кв.м., адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в граница участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- здание холодильных камер с кадастровым номером 40:26:000083:386, площадью 113,8 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, адрес: 

<

...>;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000083:871, вид разрешенного использования: под гостиницу, площадью 815+/-10 кв.м., адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в граница участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- гостиницу с кадастровым номером 40:26:000083:348, площадью 1 089,7 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей 3, в том числе подземных 0, адрес: 

<

...>.

4. Взыскать расходы в размере 70 000 руб. на оплату услуг представителя, 90 000 руб. на уплату государственной пошлины. 

13.05.2025 от Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Калужской области поступил отзыв на исковое заявление, в котором указано на то, что между ответчиком и ФКУ ИК-7 УФСИН России по Калужской области 12.12.2024 № 366 заключен договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом, здания общей площадью 1 089,7 кв.м, с кадастровым номером 40:26:000083:348. Договор заключен сроком на 5 (пять) лет (п. 5.1. договора).

Ввиду того, что спорный объект недвижимости является залоговым, при подписании данного договора сторона договора ответчик предоставил УФСИН России по Калужской области письменное согласие от ИП ФИО1 датированное 27.07.2023, на создание изолированного участка, функционирующий как исправительный центр и размещение осужденных к принудительным работам 

Из изложенного в вышеуказанном согласии от 27.07.2023, ИП ФИО1 знал, о том, что будет располагаться на спорном земельном участке и спорном объекте недвижимости «гостиница». Данный спорный объект недвижимости в настоящий момент является режимным, на нем находится «Изолированный участок, функционирующего как исправительный центр при Федеральном казенном учреждении «Исправительная колония №7 Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Калужской области» (УФИЦ при ФКУ ИК-7 УФСИН России по Калужской области). В УФИЦ при ФКУ ИК-7 УФСИН России по Калужской области находятся 45 (сорок пять) осужденных, часть из которых по приговору суда приговорены к принудительным работам в соответствии с УК РФ, а другая часть осужденных прибыли из исправительных колоний других территориальных органов по постановлению суда в связи с заменой неотбытого срока наказания в виде лишения свободы принудительными работами.

В возражениях на отзыв истца, поступивших в суд 19.05.2025, ответчик указал на то, что договоры купли-продажи заключены с рассрочкой платежа. Срок действия рассрочки платежа, указанный в графике платежей, имеющийся в материалах настоящего дела заканчивается 24.04.2028 года.

На момент первого судебного заседания по данному делу, стороной ответчика должно было быть выплачено стороне истца 9 973 236 руб., без учета процентов согласно договорам купли-продажи. По факту с учетом процентов стороной ответчика на момент первого судебного заседания по данному делу, стороне истца оплачено 8 389 792 руб. 65 коп., из них 1 429 962 руб. 85 коп. проценты.

Соответственно, сумма просрочки, на дату рассмотрения судебного заседания не является значительной по соотношению, к погашенной задолженности, ввиду того, что оставшаяся сумма долга по вышеуказанным договорам еще подлежит оплате, согласно графика платежей, в будущем, поэтому не может браться судом в расчет для объективного рассмотрения по настоящему делу. 

19.05.2025 от ФКУ «Исправительная колония № 7 Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Калужской области» поступили возражения на отзыв истца, в которых указано на то, что ответчик и третье лицо при открытии исправительного центра выполняла и выполняет Федеральную программу, а именно: Постановление Правительства РФ от 6 апреля 2018 №420 «О федеральной целевой программе «Развитие уголовно-исполнительной системы (2018 - 2030 годы)». При расторжении договоров купли-продажи спорного недвижимого имущества, будут полностью нарушены права не только осужденных, которые отбывают наказания в данном исправительном центре, но и затронут интересы Третьих лиц, привлеченных по настоящему делу в качестве третьих лиц, чьи права либо интересы могут быть нарушены. Истец не лишён права обратиться с исковым заявлением в суд о взыскании образовавшейся задолженности, а не о расторжении договора купли-продажи. Хотя бы ввиду того, что сумма просроченного платежа Ответчиком перед Истцом, на момент подачи иска, не соразмерна уже произведенных платежей, и не применимо брать в расчет будущие платежи в соответствии с графиком платежей, которые Ответчиком еще только должны быть осуществлены.

Управление Федеральной службы исполнения наказаний по Калужской области своих представителей в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается уведомленным надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание может быть проведено в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, указал, что право на расторжение спорных договоров аренды предусмотрено как нормами действующего законодательства, так и п. 4.1.4 договоров.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований на основании доводов отзыва и дополнительных пояснений к нему.

Представитель третьего лица выступил с позицией по делу, поддержав доводы отзыва и возражений на отзыв истца.

В судебном заседании 25.06.2025 был объявлен перерыв до 09.07.2025 до 13 час. 45 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Управление Федеральной службы исполнения наказаний по Калужской области своих представителей в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается уведомленным надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание может быть проведено в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика возражали против удовлетворения заявленных исковых требований на основании доводов отзыва и дополнительных пояснений к нему.

Представитель третьего лица выступил с позицией по делу, поддержав доводы отзыва и возражений на отзыв истца.

В судебном заседании 09.07.2025 был объявлен перерыв до 16.07.2025 до 12 час. 25 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Управление Федеральной службы исполнения наказаний по Калужской области своих представителей в судебное заседание не направило, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается уведомленным надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание может быть проведено в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Представители ответчика возражали против удовлетворения заявленных исковых требований на основании доводов отзыва и дополнительных пояснений к нему, завили ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора исправительный центр при ФКУ «Исправительная колония № 7 Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Калужской области», ПАО «Сбербанк России» и ФИО7. 

Представитель третьего лица выступил с позицией по делу, поддержав доводы отзыва и возражений на отзыв истца.

Суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял заявленные истцом уточнения.

Рассмотрев ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Сбербанк России» и ФИО7, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку принятый по настоящему делу судебный акт не может непосредственно повлиять на их права и обязанности по отношению к одной из сторон в споре.

Рассмотрев ходатайство ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, исправительного центра при ФКУ «Исправительная колония № 7 Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Калужской области» суд отказывает в его удовлетворении поскольку исправительный центр не является самостоятельным юридическим лицом, а лишь структурным подразделением ФКУ «Исправительная колония № 7 Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Калужской области», ранее привлеченного к участию в настоящем споре. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее. 

24.05.2023 между ИП ФИО1 (продавец) и ООО «Ваш Дом» (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка и здания холодильных камер, по условиям п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором:

 - земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 40:26:000083:870, вид разрешенного использования: под гостиницу, площадью 430+/-7 кв.м., адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> район д. За; 

- здание холодильных камер с кадастровым № 40:26:000083:386, площадью 113,8 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, адрес: 

<

...>.

В силу п. 3.1 договора цена земельного участка и здания холодильных камер, определенная по соглашению продавца и покупателя, составляет 2 000 000 рублей.

Согласно п. 3.3 договора покупатель оплачивает продавцу сумму по договору в кредит на 60 месяцев под 6 % годовых аннуитетными платежами по 38 665 руб. 60 коп. ежемесячно, в соответствии с графиком платежей, указанным в Приложении 1 к договору, являющимся его неотъемлемой частью.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что на основании п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ с момента передачи земельного участка и здания холодильных камер покупателю и до их оплаты они находятся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по их оплате.

В соответствии с п. 4.4.2 договора покупатель обязан оплатить цену договора в размере, порядке и сроки, установленные разделом 3 договора и приложением 1 к договору. 

Согласно Приложению 1 к договору ежемесячный платеж в размере 38 665 руб. 60 коп. должен быть внесен до 24 числа каждого месяца.

В силу п. 4.1.4 договора в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате переданных земельного участка и и здания холодильных камер в установленные договором сроки, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданных объектов недвижимости, за исключением случаев, когда нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, в соответствии со статьей 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом случае продавец не возвращает покупателю уплаченные денежные средства, которые признаются штрафом за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

24.05.2023 между сторонами был подписан передаточный акт. Переход права собственности на объекты недвижимости был зарегистрирован 01.06.2023.

Между тем обязательства по оплате ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, на момент подачи искового заявления задолженность по оплате по договору купли-продажи земельного участка и здания холодильных камер составляла:

 - просроченная задолженность по основному долгу в размере 275 295 руб. 05 коп.; 

- просроченная задолженность по уплате процентов за пользование кредитом в размере 72 695 руб. 39 коп..

Общая сумма задолженности по договору (не считая пеней за несвоевременную уплату) составила 1 971 945 руб. 60 коп.

01.03.2024 в адрес ответчика истцом было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи с приложением соглашения о расторжении договора купли-продажи, оставленное ответчиком без ответа.

15.04.2024 ответчик предоставил гарантийное письмо, согласно которому гарантировал оплату просроченной задолженности в срок до 01.08.2024. Тем не менее, задолженность так и не была оплачена последним.

Также 24.05.2023 между ИП ФИО1 (продавец) и ООО «Ваш Дом» (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка и гостиницы, по условиям п. 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором: 

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 40:26:000083:871, вид разрешенного использования: под гостиницу, площадью 815+/-10 кв.м., адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> район д. 8a; 

- гостиницу с кадастровым № 40:26:000083:348, площадью 1 089,7 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей: 3, в том числе подземных 0, адрес: 

<

...>.

В силу п. 3.1 договора цена земельного участка и здания холодильных камер, определенная по соглашению продавца и покупателя, составляет 30 000 000 рублей.

Согласно п. 3.3 договора покупатель оплачивает продавцу сумму по договору в кредит на 60 месяцев под 6 % годовых аннуитетными платежами по 579 984 руб. 05 коп. ежемесячно, в соответствии с графиком платежей, указанным в Приложении 1 к Договору, являющимся его неотъемлемой частью.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что на основании п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ с момента передачи земельного участка и здания холодильных камер покупателю и до их оплаты они находятся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по их оплате.

В силу п. 4.4.2 договора покупатель обязан оплатить цену договора в размере, порядке и сроки, установленные разделом 3 договора и приложением 1 к Договору. 

В соответствии с Приложением 1 к договору ежемесячный платеж в размере 579 984 руб. 05 коп. должен быть внесен до 24 числа каждого месяца.

Согласно п. 4.1.4 договора в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате переданных земельного участка и гостиницы в установленные договором сроки, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданных объектов недвижимости, за исключением случаев, когда нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, в соответствии со статьей 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом случае продавец не возвращает покупателю уплаченные денежные средства, которые признаются штрафом за ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

24.05.2023 между сторонами был подписан передаточный акт. Переход права собственности на объекты недвижимости был зарегистрирован 01.06.2023.

Вместе с тем обязательства по оплате ответчиком также исполнялись ненадлежащим образом, на момент подачи искового заявления задолженность по оплате по договору купли-продажи земельного участка и гостиницы составляла:

- просроченная задолженность по основному долгу в размере 3 407 711 руб. 52 коп.;

- просроченная задолженность по уплате процентов за пользование кредитом в размере 832 160 руб. 88 коп.

Общая сумма задолженности по договору (не считая пеней за несвоевременную уплату) составила 28 599 202 руб. 50 коп.

01.03.2024 в адрес ответчика истцом было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи с приложением соглашения о расторжении договора купли-продажи, оставленное ответчиком без ответа.

15.04.2024 ответчик предоставил гарантийное письмо, согласно которому гарантировал оплату просроченной задолженности в срок до 01.08.2024. Тем не менее, задолженность так и не была оплачена последним.

Ссылаясь вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств. 

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ). 

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно п. 1 ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания пунктов 4.1.4 договоров купли-продажи следует, что в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате в установленные договором сроки, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданных объектов недвижимости, за исключением случаев, когда нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, в соответствии со статьей 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если не доказано иное, предполагается, что нарущение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: 

- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

 - период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Кроме того в силу п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно разъяснениям, данным в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. Из буквального толкования текста п. 3 ст. 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что по состоянию на 25.04.2025 по договору купли-продажи земельного участка и гостиницы должно быть оплачено 13 919 617 руб. 2 коп., фактически оплачено – 8 389 792 руб. 65 коп. Просроченная задолженность составляет 5 529 824 руб. 55 коп. 

По состоянию на 25.04.2025 по договору купли-продажи земельного участка и здания холодильных камер должно быть оплачено 927 974 руб. 4 коп., фактически оплачено - 541 318 руб. 4 коп. Просроченная задолженность составляет 386 656 руб.

Довод ответчика о том, что сумма просрочки не является значительной по соотношению к погашенной задолженности ввиду того, что оставшаяся сумма долга по вышеуказанным договорам еще подлежит оплате согласно графика платежей в будущем, поэтому не может браться судом в расчет для объективного рассмотрения по настоящему делу, подлежит отклонению с учетом пунктов 4.1.4 договоров купли-продажи, а также с учетом того, что сумма платежей, полученных истцом от ответчика, не превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК РФ).

Тот факт, что в настоящий момент между ответчиком и ФКУ ИК-7 УФСИН России по Калужской области заключен договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом № 366 от 12.12.2024, предметом которого является здание общей площадью 1 089,7 кв.м. с кадастровым номером 40:26:000083:348, правового значения не имеет, поскольку в силу п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (пункт 4 статьи 1, статья 10 Кодекса).

Таким образом, расторжение договоров купли-продажи недвижимого имущества никаким образом не может повлиять на действительность договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом № 366 от 12.12.2024, заключенного с ФКУ ИК-7 УФСИН России по Калужской области.

Указанные ответчиком суммы понесенных им расходов, связанных с улучшением объекта недвижимого имущества, в случае их доказанности, являются по сути неосновательным обогащением истца. Между тем встречного иска о возмещении неосновательного обогащения в рамках данного дела не предъявлено. В то же время суд обращает внимание, что ответчик не лишен права на обращение с самостоятельным иском о взыскании с истца понесенных расходов, связанных с улучшением объекта недвижимого имущества.

Невозможности расторжения договоров купли-продажи в связи с заключением ответчиком договоров на уборку подъездом в многоквартирных домах и по пошиву одежды с 45 контрагентами, работы по которым должны осуществлять осужденные к принудительным работам, суд не усматривает.

Согласно разъяснениям, данным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

На основании п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с неисполнением обязательства по оплате истцом в адрес ответчика 01.03.2024 были направлены уведомления о расторжении договоров купли-продажи с приложением соглашения о расторжении договора купли-продажи от.

Однако, по соглашению сторон спорные договоры расторгнут не был.

Кроме того суд считает необходимым отметить, что довод ответчика о несоблюдении досудебного порядка расторжения договоров купли-продажи подлежит отклонению еще и в силу следующего.

Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

В силу п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» (далее - Постановление Пленума № 18), под досудебным урегулированием следует понимать деятельность сторон спора до обращения в суд, осуществляемую ими самостоятельно (переговоры, претензионный порядок) либо с привлечением третьих лиц.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25.05.2017 № 1088-О отметил, что установленная частью 5 статьи 4 АПК РФ обязательность досудебного урегулирования сторонами спора направлена на стимулирование спорящих лиц оперативно разрешить возникшие между ними разногласия без обращения в суд и задействования механизмов государственно-правового принуждения. В случае недостижения досудебного урегулирования спора сторона, полагающая свои права, свободы и законные интересы нарушенными, не лишена права обратиться за их защитой в суд.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 главы II «Процессуальные вопросы» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015, по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Из приведенных положений следует, что установление обязательности досудебной стадии призвано обеспечить более оперативное, менее формализованное и затратное (в сравнении с судебным процессом) разрешение спора.

Следует также отметить, что целями установления претензионного порядка является побуждение сторон конфликта к его разрешению мирно, без обращения в суд, с сохранением между сторонами партнерских отношений. Помимо указанного целями данной досудебной процедуры принято рассматривать и экономию средств и времени сторон. При этом досудебный порядок не должен являться препятствием защиты лицом своих прав в судебном порядке.

Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного порядка, иск подлежит рассмотрению в суде.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

По общим правилам оставление искового заявления без рассмотрения означает завершение процесса без вынесения решения, то есть без разрешения спора по существу, в связи с невозможностью (по различным основаниям) рассмотрения дела в суде.

Учитывая цель досудебного порядка урегулирования спора, формальные препятствия для признания его соблюденным сами по себе не должны автоматически влечь оставления иска без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, а суд должен исходить из реальной возможности урегулирования спора между сторонами в таком порядке при наличии их воли к совершению направленных на это соответствующих действий (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 № 300-ЭС22-24101 по делу № СИП-63/2022).

Как следует из правовой позиции, отраженной в п. 4 раздела II Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015, несоблюдение претензионного порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.02.2023 № 300-ЭС22-24101 по делу № СИП-63/2022, если стороны в период рассмотрения спора не предпринимают действий по мирному разрешению спора, а ответчик при этом возражает по существу исковых требований, то оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора будет носить формальный характер, так как не способно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

Поскольку в поведении ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, требования истца ответчиком не признавались, последний против иска возражал, оставление иска без рассмотрения в рассматриваемом случае привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора, что противоречит принципам правовой определенности и процессуальной экономии.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о расторжении и договора купли-продажи земельного участка и здания холодильных камер, и договора купли-продажи земельного участка и гостиницы, заключенных 24.05.2023, а также требования об обязании ответчика возвратить в собственность истца недвижимое имущество, являвшееся предметом данных договоров.

Так же истец просил взыскать 70 000 рублей расходов на оплату услуг представителя. 

В соответствии с ч. 1 ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением 3 дела» (далее - Постановление от 21.01.2016 №1) судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса). 

В п. 1 ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что к судебным издержкам относятся, в том числе, и расходы, подлежащие выплате лицам, оказывающим юридическую помощь (представителям). 

На основании ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. 

В силу ч. 2 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. 

При этом, разумность пределов расходов на оплату услуг представителя определяется судом, исходя из конкретных обстоятельств дела, поскольку критерии разумных пределов законом не определены. 

Критерий разумных пределов предусмотрен процессуальным законодательством как гарантия злоупотребления правом и недопущения взыскания несоразмерных нарушенному праву сумм.

Разумность размеров как категория оценочная определяется индивидуально, с учетом особенностей конкретного дела.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 20.02.2002 № 22-О, законодатель не установил каких-либо ограничений по возмещению имущественных затрат на представительство в суде интересов лица, чье право нарушено. Иное противоречило бы обязанности государства по обеспечению конституционных прав и свобод. 

Однако данный стандарт не отменяет публично-правовой обязанности суда по оценке разумности взыскиваемых судебных расходов и определению баланса прав сторон в случаях, когда заявленная к взысканию сумма судебных расходов носит явно неразумный характер, поскольку определение баланса интересов сторон является обязанностью суда, относящейся к базовым элементам публичного порядка Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 № 454-О). 

В целях обеспечения указанного баланса интересов сторон реализуется обязанность суда по пресечению неразумных, а значит противоречащих публичному порядку Российской Федерации условных вознаграждений представителя в судебном процессе без подтверждения разумности таких расходов на основе критериев фактического оказания поверенным предусмотренных договором судебных юридических услуг, степени участия представителя в формировании правовой позиции стороны, в пользу которой состоялись судебные акты по делу, соответствия общей суммы вознаграждения рыночным ставкам оплаты услуг субъектов аналогичного рейтингового уровня и т.д. 

В пункте 13 Постановления от 21.01.2016 №1 указано, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. 

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (п. 11 Постановления от 21.01.2016 №1). 

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, должно доказать их размер и факт выплаты, а другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

При определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя принимается во внимание: относимость расходов по делу; объем и сложность выполненной работы; нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; время, которое мог бы потратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в данном регионе стоимость на сходные услуги с учетом квалификации лиц, оказывающих услуги; имеющиеся сведения статистических органов о цене на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения дела; другие обстоятельства, свидетельствующие о разумности этих расходов.

В обоснование заявления о взыскании судебных расходов истцом представлен договор об оказании квалифицированной юридической помощи № 160 от 12.11.2024, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (заказчик) и ФИО2 (исполнитель), согласно п. 1.1 которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство оказать заказчику квалифицированную юридическую помощь в объеме и на условиях, предусмотренных настоящим договором. 

В силу п. 1.2 договора исполнитель обязуется: 

- составить исковое заявление к ООО «Ваш Дом» о расторжении договоров купли-продажи;

- представлять интересы заказчика на судебных заседаниях в Арбитражном суде Калужской области;

- составлять все необходимые заявления, ходатайства для рассмотрения дела по существу.

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость услуг составляет 70 000 руб.

Оплата услуг производится заказчиком путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя (п. 2.2 договора).

В подтверждение понесенных заявителем расходов представлено платежное поручение № 12 от 12.11.2024 об оплате 70 000 рублей.

Как усматривается из материалов дела, интересы истца представляла ФИО2, в частности, осуществляла подготовку искового заявления, ходатайства об уточнении исковых требований и иных дополнительных пояснений по делу; принимала участие в судебных заседаниях суда первой инстанции 25.02.2025, 27.05.2024, 25.06.2025 - 09.07.2025 - 16.07.2025.

Независимо от способа определения размера вознаграждения (почасовая оплата, заранее определенная твердая сумма гонорара, абонентская плата, процент от цены иска) и условий его выплаты (например, только в случае положительного решения в пользу доверителя) суд, взыскивая фактически понесенные судебные расходы, оценивает их разумные пределы. 

Такие расходы должны быть реальными, экономически оправданными, разумными и соразмерными последствиям, вызванным предметом спора. 

В соответствии с рекомендациями Совета Адвокатской палаты Калужской области по оплате юридической помощи, оказываемой адвокатами гражданам, учреждениям, организациям, предприятиям (Утверждены Советом адвокатской палаты Калужской области 01.04.2022 протокол № 4) установлена следующая плата за ведение арбитражных дел (раздел 6): 

6.1. За изучение материалов - от 20 000 руб.; за подготовку искового заявления или отзыва на исковое заявление (включая изучение материалов) - от 45 000 руб.; 

6.2. За ведение арбитражного дела в суде первой инстанции взимается плата по делам имущественного характера в размере 10% от цены иска, но не менее 150 000 руб. По делам неимущественного характера - от 150 000 руб. При длительности судебного процесса свыше двух дней дополнительно взимается 25 000 руб. за каждый последующий судодень. 

Разумные пределы расходов являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности судебного разбирательства, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг адвокатов по представлению интересов доверителей в арбитражном процессе.

Исходя из судебно-арбитражной практики, услуги по ознакомлению с материалами дела, получение и представление в материалы дела дополнительных документов входят в понятие «ведение дела в суде первой инстанции» (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.12.2018 № Ф10-754/2018 по делу № А23-2411/2016).

Таким образом, исходя из объема фактически оказанных представителем истца услуг (за изучение дела и подготовку искового заявления, за ведение дела в суде первой инстанций), принимая во внимание степень сложности дела, учитывая время на подготовку материалов квалифицированным специалистом, которое в совокупности с указанной категорией и сложностью спора ему необходимо, суд признает разумным возмещение представительских расходов в порядке абз. 2 ч. 1 ст. 110 АПК РФ в размере 70 000 руб. (за подготовку искового заявления и направление его в суд - 20 000 руб., за ведение арбитражного дела в суде первой инстанции, в том числе участие в 5 судебных заседаниях - 50 000 руб.).

При этом судом были приняты во внимание категория спора, объем и характер составленных документов.

Расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и здания холодильных камер от 24.05.2023, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Ваш Дом».

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и гостиницы от 24.05.2023, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Ваш Дом».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Ваш Дом» возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 в его собственность:

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000083:870, вид разрешенного использования: под гостиницу, площадью 430+/-7 кв.м., адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- здание холодильных камер с кадастровым номером 40:26:000083:386, площадью 113,8 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей 1, в том числе подземных 0, адрес: 

<

...>;

- земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000083:871, вид разрешенного использования: под гостиницу, площадью 815+/-10 кв.м., адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>;

- гостиницу с кадастровым номером 40:26:000083:348, площадью 1 089,7 кв.м., назначение: нежилое, количество этажей 3, в том числе подземных 0, адрес: 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ваш Дом» (ИНН 

<

***>), г. Калуга в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>), г. Калуга расходы на оплату услуг представителя в размере 70 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 90 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья Е.В. Иванова