ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-63738/17

19 февраля 2018 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 февраля 2018 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Коновалова С.А.,

судей Бархатова В.Ю., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Балашиха: Рыжик Я.В., по доверенности от 01.12.2017; от ООО «СК-Партнер»: ФИО2, генеральный директор (выписка из ЕГРЮЛ);от Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 21 ноября 2017 года по делу № А41-63738/17, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по делу № А41-63738/17 по иску Администрации городского округа Балашиха к ООО «СК-Партнер», третье лицо: Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, о расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха обратилась в Арбитражный суд Московской области к ООО «СК-Партнер» с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка от 12.01.2010 № 1411 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:15:010402:165. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха.

Решением Арбитражного суда Московской области от 21 ноября 2017 года по делу № А41-63738/17 в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Балашиха отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу решением, истец обжаловал его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.

Третье лицо своих представителей в судебное заседание не направило.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Балашиха (арендодатель) и ООО «Оазис плюс К» (арендатор) заключен договор №1411 от 12.01.2010 аренды земельного участка, предметом которого являлся земельный участок общей площадью 0,3705 га, кадастровый номер 50:15:010402:165, расположенный по адресу: 

<

...> (у роддома), входящий в состав земель населенных пунктов для строительства и размещения садоводческого центра.

 Договор заключен сроком с 12.01.2010 по 11.01.2059 – на 49 лет. 

05.11.2013 на основании договора уступки прав аренды земельного участка ООО «Оазис плюс К» уступило права и обязанности арендатора ООО «СК-Партнер».

07.06.2017 Администрацией г.о.Балашиха составлен Акт обследования земельного участка с кадастровым номером 50:15:010402:165, где указано, что участок огорожен, доступ ограниченный, на участке произрастают сорная травяная растительность, кустарники, деревья. На участке размещены хозяйственные и садовые постройки, административное здание. 

18.06.2017 в адрес ООО «СК-Пратнер» направлена претензия №1822исх от 16.06.2017, в которой Администрация г.о.Балашиха уведомляет о выявлении использования в нарушение установленного вида целевого назначения, в нарушение п.4.4.2 договора, и предлагает расторгнуть указанный договор. 

Поскольку претензия направленная ответчику оставлена последним без удовлетворения, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства в обоснование заявленных требований.

Оспаривая решение суда первой инстанции по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, Администрация   указывает, что решение суда необоснованное и ссылается на опечатки в судебном акте.

Апелляционный суд не может согласиться  с доводами апелляционной жалобы в силу следующего. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором. 

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен в аренду ООО «СК-Партнер» для строительства и размещения садоводческого центра, согласно условиям договора аренды. 

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, для этого необходима подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

 Таким образом, со стороны Ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора. Арендатор не имеет задолженности по арендной плате, на земельный участок оформлен градостроительный план земельного участка, с целью размещения орнитологического центра (требование руководства НП «Лосиный Остров» - экологические и природоохранные мероприятия) разработана проектная документация, подготовлено Архитектурно-планировочное задание.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. 

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений. 

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

При этом апелляционный суд учитывает, что договор аренды не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство и садоводческого центра на арендуемом земельном участке. 

Таким образом, поскольку спорный участок предоставлялся в аренду сроком на 49 лет,  ООО «СК-Партнер»  с момента получения земельного участка производит действия, необходимые для начала строительства, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора.

Допущенные в обжалуемом судебном акте ошибки (опечатки) не привели к принятию незаконного  решения и могут быть устранены путем вынесения определения в порядке ст. 179 АПК РФ по заявлению лица участвующих в деле, судебного пристава – исполнителя, другого исполняющего решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе. 

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем  исследовании материалов дела,  при правильном применении норм действующего законодательства. 

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 21 ноября 2017 года по делу № А41-63738/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

В.Ю. Бархатов

 М.А. Немчинова