ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-17817/2023

г. Саратов

08 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 мая 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2024 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Цуцковой М.Г.,

судей Котляровой А.Ф., Степуры С.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Свистуновой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Волгоградской области апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10 января 2024 года по делу № А12-17817/2023,

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), акционерного общества «БАНК ДОМ.РФ»,

о признании недействительным соглашения о присоединении от 10.11.2021 к договору аренды земельного участка № 6032 аз от 13.03.2008 г.,

при участии в судебном заседании:

- представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2, на основании доверенности от 03.08.2023,

- представитель Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области -  ФИО3, на основании доверенности №14/16-д от 19.12.2023,

- представитель администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области -  ФИО3, на основании доверенности от 28.12.2023,

- представитель общества с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» – ФИО4, на основании доверенности от 01.08.2022, 

в отсутствие представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, акционерного общества «БАНК ДОМ.РФ», извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в соответствии со статьей 186 АПК РФ, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым требованием к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, обществу с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» (далее ответчики) о признании недействительным соглашения о присоединении от 10.11.2021 к договору аренды земельного участка № 6032 аз от 13.03.2008 г.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10 января 2024 года по делу № А12-17817/2023 в удовлетворении заявленных требований индивидуального предпринимателя ФИО1 отказано.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе, принять новый судебный акт, которым признать недействительным соглашение о присоединении от 10.11.2021 к договору аренды земельного участка № 6032 аз от 13.03.2008.

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области, акционерного общества «БАНК ДОМ.РФ», общества с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых ответчики и третье лицо просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители индивидуального предпринимателя ФИО1, Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области, администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, общества с ограниченной ответственностью «РусСтройДевелопмент» поддержали позицию по делу.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, акционерного общества «БАНК ДОМ.РФ» в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 34:35:030203:10469 по адресу: 

<

...>, и арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:35:030203:218 по адресу: 

<

...> а, площадью 5.095 кв.м., на основании договора аренды земельного участка № 6032аз от 13 марта 2008 года (том 1 л.д. 33-35).

Право аренды всего земельного участка с кадастровым номером 34:35:030203:218 по адресу: 

<

...> а, площадью 5.095 кв.м, было приобретено истцом на основании договора купли-продажи от 17.05.2021 г. с дополнительным соглашением № 1 от 29.07.2021 г., заключенного на основании Протокола № бОЗбЗ-ОАОФ/1 об определении участников торгов с открытой формой предоставления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества АО «ТД «Универсам»«, Протокола № бОЗбЗ-ОАОФ/1 о результатах торгов с открытой формой предоставления предложения о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества АО «ТД «Универсам», о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации от 18.10.2021 г/№ 34:35:030203:21834/109/2021-7 (том 1 л.д. 14-16).

С учетом того, что истцом было приобретено нежилое помещение с кадастровым номером 34:35:030203:10469 и право аренды всего земельного участка с кадастровым номером 34:35:030203:218 по адресу: 

<

...>, цена договора купли-продажи составила 113.274.665,55 руб.

С момента регистрации права собственности на нежилое помещение и права аренды земельного участка истец надлежащим образом исполнял обязанности по оплате арендной платы за пользование всем земельным участком, площадью 5.095 кв.м., добросовестно полагая, что приобрел право аренды всего земельного участка.

Однако, Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ответчик 1) в одностороннем порядке уведомил истца об изменении арендной платы, а также о том, что земельный участок с кадастровым номером 34:35:030203:218 является неделимым и доля истца в пользовании земельным участком составляет 1630,32 кв.м.

Ответчик 1 не сообщил истцу, в связи с чем произошел перерасчет арендной платы, как им была определена доля в праве пользования истца земельным участком с кадастровым номером 34:35:030203:218 в размере 1630,32 кв.м., право аренды которого зарегистрировано за истцом, никаких дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка № 6032аз от 13.03.2008 года в адрес истца ответчиком 1 не направлялось, соответственно, никакие условия договора, влияющие на права и обязанности истца, с истцом не согласовывались.

Договор аренды земельного участка № 6032 аз от 13.03.2008 г., право аренды которого было приобретено истцом по договору купли-продажи от 17.05.2021 с дополнительным соглашением № 1 от 29.07.2021 г., является двухсторонним, в нем отсутствует условие о согласии сторон на вступление в договор иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, согласие на присоединение третьих лиц к договору аренды истец не давал.

Истец полагает, что ответчиками без согласия истца заключено соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка № 6032 аз от 13.03.2008 г.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05 июля 2023 года (том 1 л.д. 14-16) содержится информация о регистрации:

Соглашения о присоединении от 10.11.2021 г. к договору аренды № 6032 аз от 13.03.2008 г. Дополнительного соглашения от 19.04.2022 г. к договору аренды № 6032 аз от 13.03.2008 г., о которых ничего не известно истцу.

Согласно доводам истца, приобретая право аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030203:218 за столь высокую цену, истец руководствовался тем, что будет являться единственным арендатором земельного участка, поскольку в договоре аренды земельного участка отсутствовало условие о возможности присоединения к нему иных лиц.

Данные соглашения нарушают права и законные интересы истца, изменяют объем его прав и обязанностей в отношении земельного участка, заключение данных соглашений в том числе повлекло неблагоприятные для истца последствия, а именно: на принадлежащем истцу земельном участке с кадастровым номером 34:35:030203:218 какими-то лицами совершаются действия по сносу ограждения, установленного истцом, данные лица препятствуют пользованию земельным участком.

Заключенное ответчиками соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка № 6032 аз от 13.03.2008 г. является недействительной сделкой по основаниям ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчики и Банк, возражая против удовлетворения заявленных требований, указали на следующее. Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.10.2018 по делу №А12-13344/2018 требования АКБ «Российский капитал» (в настоящее время - АО «Банк ДОМ.РФ») включены в реестр требований кредиторов АО «Торговый дом «Универсам» в сумме 165.786.165, 45 руб. как обеспеченные залогом имущества должника, а именно: нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 3 092,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 34:35:030203:10470; нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 1 455 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 34:35:030203:10469; право аренды на земельный участок, назначение объекта: земли населенных пунктов, площадь 5 095 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 34:35:030203:218.

По результатам проведения торгов в рамках дела о банкротстве АО «Торговый дом «Универсам» залоговое имущество было реализовано следующим образом:

лот № 1 Нежилое помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 1 455 кв.м., кадастровый номер: 34:35:030203:10469 на земельном участке кадастровый номер 34:35:030203:218 (в аренде у администрации) номера на поэтажном плане: I. Этаж: 1. Литер: А. Адрес местоположения: 

<

...>. (далее - нежилое помещение площадью 1 455 кв.м). Торги состоялись. Победитель торгов ИП ФИО1 Заключен договор купли-продажи от 17.05.2021. Право собственности ИП ФИО1 зарегистрировано в ЕГРН 18.10.2021.

лот № 2 Нежилое помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 3 092,1 кв.м. Нежилое помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 3092,1 кв.м., номера на поэтажном плане: II. Этаж: Подвал, 1,2. Литер: А, А1. Адрес местоположения: 

<

...>. Кадастровый номер: 34:35:030203:10470 (далее - нежилое помещение площадью 3 092, 1 кв.м). Торги признаны не состоявшимися. В соответствии с п. 4.2 ст. 138 Закона о несостоятельности (банкротстве) АО «Банк ДОМ.РФ» принято решение об оставлении предмета залога за собой. Право собственности Банка зарегистрировано в ЕГРН 21.09.2020.

Впоследствии между АО «Банк ДОМ.РФ» (продавец) и ООО «РусСтройДевелопмент» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости от 16.03.2022, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями договора нежилое помещение площадью 3 092,1 кв.м. Право собственности ООО «РусСтройДевелопмент» зарегистрировано в ЕГРН 07.04.2022.

Таким образом, собственником нежилого помещения площадью 1.455 кв.м с 18.10.2021 является ИП ФИО1 Собственником нежилого помещения площадью 3 092,1 кв.м в период с 21.09.2020 по 06.04.2022 являлось АО «Банк ДОМ.РФ», с 07.04.2022 ООО «РусСтройДевелопмент».

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что нежилое помещение площадью 1.455 кв.м. и нежилое помещение площадью 3.092, 1 кв.м находятся на неделимом земельном участке площадью 5.095 кв.м, с кадастровым номером 34:35:030203:218, расположенным по адресу: 

<

...>.

Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, на котором находятся нежилые помещения, был предоставлен АО «Торговый дом «Универсам» Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области на основании договора аренды земельного участка от 13.03.2008.

После приобретения АО «Банк ДОМ.РФ» права собственности на нежилое помещение площадью 3 092, 1 кв.м. 10.11.2021 между Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (арендодатель) и АО «Банк ДОМ.РФ» (арендатор-2) заключено соглашение о присоединении № 2 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 рег.№6032аз, расположенного по адресу: улица Мира, 42а, город Волжский, Волгоградская область (соглашение о присоединении № 2).

Согласно п. 3 соглашения о присоединении № 2 арендатор-2 принимает и использует с 21.09.2020 на условиях аренды неделимый земельный участок общей площадью 5.095 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. Доля площади неделимого земельного участка с 21.09.2020 арендатора-2 без выделения в натуре составляет 3 464, 68 кв.м. и соразмерна общей площади нежилых помещений.

В соответствии с п. 6 годовая арендная плата для арендатора-2 составляет с 21.09.2020 до 01.04.2021 - 674 647, 71 руб., с 01.04.2021 - 581 273, 78 руб.

Банком оплата арендной платы на земельный участок в период владения нежилым помещением площадью 3092,1 кв.м. произведена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями.

В силу вышеприведенных норм права после перехода права собственности на нежилое помещение площадью 3092,1 кв.м от АО «Банк ДОМ.РФ» к ООО «РусСтройДевелопмент» новый собственник приобрел право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме.

Таким образом, соглашение о присоединении от 10.11.2021 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 заключено в соответствии с действующим законодательством, условия соглашения приняты и исполнены сторонами, в связи с чем, данное соглашение не может быть признано недействительным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался ст. ст. 167, 168, 169, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, и исходил из того, что в исковом заявлении не указаны обстоятельства, свидетельствующие о нарушении прав и законных интересов ИП ФИО1 оспариваемой сделкой. Заключение соглашения о присоединения от 10.11.2021 не повлекло для истца неблагоприятных последствий. Таким образом, отсутствуют основания для признания соглашения о присоединении от 10.11.2021 недействительной сделкой.

Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, ИП ФИО1 в апелляционной жалобе указывает на то, что выводы суда противоречат фактическим обстоятельствам дела и свидетельствуют о неправильном применении норм материального права. Истец дополнительных соглашений не получал, иных условий договора аренды не согласовывал. Ответчиками без согласия истца заключено соглашение о присоединении от 10.11.2021 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008, в связи с чем истец считает права нарушенными, а заключенное между ответчиками соглашение о присоединении недействительной сделкой по основаниям ст. 168 ГК РФ.

Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В силу абзаца 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным.

Факт передачи и пользования ответчиком-1 имуществом по спорному договору аренды подтверждается материалами дела и ответчиками не оспариваются.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу статьи 2 ГК РФ, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Таким образом, получение прибыли является целью предпринимательской деятельности, но при ее осуществлении возможны негативные последствия, в том числе такие, как получение небольшого размера прибыли, так и неполучение прибыли вообще.

На основании статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу положений пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом  первой  инстанции,  ИП  ФИО1  и ООО «РусСтройДевелопмент» являются собственниками нежилого помещения площадью 1 455 кв.м и нежилого помещения площадью 3 092,1 кв.м, расположенных по адресу 

<

...>, соответственно.

Ранее указанные нежилые помещения, а также право аренды земельного участка, на котором они расположены, принадлежали одному собственнику - АО «Торговый дом «Универсам». 

13 марта 2008 года между обществом с ограниченной ответственностью ТД «Универсам» Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский заключен договор аренды земельного участка площадью 5 095 кв. м. по адресу: 

<

...> с правом долгосрочной аренды на земельный участок (том 1 л.д. 33-34).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области по делу №А12-13344/2018 АО «Торговый Дом Универсам» признано несостоятельным (банкротом). 

АО «Банк ДОМ. РФ» являлся залоговым кредитором АО «Торговый Дом Универсам».

Согласно публикации в ЕФРСБ №4884900 от 03.04.2020 открытые торги по продаже «Нежилое помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 3092,1 кв.м. Нежилое помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 3092,1 кв.м., номера на поэтажном плане: П. Этаж: Подвал, 1,2. Литер: А, А1. Адрес местоположения: 

<

...>. Кадастровый номер: 34:35:030203:10470» признаны несостоявшимися, в соответствии с пунктом 4.2 статьи 138 Закона о несостоятельности (банкротстве), конкурсным кредитором (АО «Банк ДОМ.РФ») принято решение об оставлении предмета залога за собой на 9 этапе.

Согласно публикации в ЕФРСБ №6647314 от 13.05.2021 открытые торги по продаже «нежилое помещение, назначение: нежилое. Площадь: общая 1455 кв.м., кадастровый номер: 34:35:030203:10469 на земельном участке кадастровый номер 34:35:030203:218 (в аренде у администрации)» состоялись, победителем согласно договору купли-продажи от 15 июня 2021 года стал индивидуальный предприниматель ФИО1. 18 октября 2021 года право зарегистрировано в ЕГРН.

Таким образом, по результатам проведения торгов в рамках дела о банкротстве АО «Торговый дом «Универсам» нежилое помещение площадью 1 455 кв.м было приобретено ИП ФИО1, нежилое помещение площадью 3 092, 1 кв.м. оставлено АО «Банк ДОМ.РФ» как залогодержателем за собой. 

Впоследствии, АО «Банк ДОМ.РФ» передало нежилое помещение площадью 3 092, 1 кв.м. ООО «РусСтройДевелопмент» на основании договора купли-продажи от 16.03.2022.

Нежилое помещение площадью 1 455 кв.м. и нежилое помещение площадью 3 092, 1 кв.м находятся на неделимом земельном участке площадью 5 095,0 кв.м, с кадастровым номером 34:35:030203:218, расположенным по адресу: 

<

...>.

Данные объекты приобретены собственниками в рамках процедуры банкротства на открытых торгах, размещенных на официальном сайте. Документов о признании сделок недействительными истцом в материалы дела не представлено.

Договор аренды на земельный участок по адресу: 

<

...> заключен комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский первоначально с акционерным обществом Торговый Дом «Универсам» от 13 марта 2008 года.

При реализации частей нежилого помещения право аренды было разделено пропорционально площади помещения, занимаемой каждым собственником, путем подписания дополнительного соглашения.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», также установлено, что согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ закреплено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее -неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Таким образом, при приобретении в собственность части здания, расположенного на неделимом земельном участке, должен быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом размер обязательств по такому договору должен быть соразмерен долям в праве на здание.

Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, на котором находятся нежилые помещения, был предоставлен АО «Торговый дом «Универсам» Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области на основании договора аренды земельного участка от 13.03.2008.

После приобретения АО «Банк ДОМ.РФ» права собственности на нежилое помещение площадью 3 092, 1 кв.м 10.11.2021 между Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (арендодатель) и АО «Банк ДОМ.РФ» (арендатор-2) заключено соглашение о присоединении № 2 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 рег.№6032аз, расположенного по адресу: улица Мира, 42а, город Волжский, Волгоградская область (далее - соглашение о присоединении № 2) (том 1 л.д. 68).

Согласно п. 3 соглашения о присоединении № 2 арендатор-2 принимает и использует с 21.09.2020 на условиях аренды неделимый земельный участок общей площадью 5 095, 0 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. Доля площади неделимого земельного участка с 21.09.2020 арендатора -2 без выделения в натуре составляет 3 464, 68 кв.м. и соразмерна общей площади нежилых помещений.

В соответствии с п. 6 годовая арендная плата для арендатора-2 составляет с 21.09.2020 до 01.04.2021 - 674 647, 71 руб., с 01.04.2021 - 581 273, 78 руб.

Банком оплата арендной платы на земельный участок в период владения нежилым помещением площадью 3 092, 1 кв.м. произведена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями (материалы электронного дела в системе Картотека арбитражных дел, приложение к отзыву на исковое заявление от 18.12.2023).

В силу вышеприведенных норм права, после перехода права собственности на нежилое помещение площадью 3 092,1 кв.м. от АО «Банк ДОМ.РФ» к ООО «РусСтройДевелопмент» новый собственник приобрел право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме.

Земельным кодексом РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случае, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Неделимый земельный участок, на котором расположены здания, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную аренду только одного из них.

Таким образом, соглашение о присоединении от 10.11.2021 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 заключено в соответствии с действующим законодательством, условия соглашения приняты и исполнены сторонами, в связи с чем, данное соглашение не может быть признано недействительным.

Доводы истца о том, что соглашение о присоединении от 10.11.2021 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 является ничтожной сделкой, поскольку заключено с нарушением прав и законных интересов истца, который, как сторона договора аренды, имел возможность влиять на размер обязательства нового арендатора, а так же сторонами не определен порядок пользования земельным участком по адресу: 

<

...>, являются несостоятельными, основанными на ошибочном толковании закона.

В силу пп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В настоящем случае размер арендной платы определяется в соответствии с постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 №469-П «Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов».

Таким образом, размер арендной платы, определенной в соглашении о присоединении от 10.11.2021, установлен в соответствии с актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации с учетом положений п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ. Вопреки ошибочному мнению истца, ИП ФИО1 не мог влиять размер обязательства АО «Банк ДОМ.РФ».

Доводы апелляционной жалобы истца о том, что соглашение о присоединении от 10.11.2021 к договору аренды земельного участка от 13.03.2008 заключено без согласия истца, не свидетельствуют о ничтожности соглашения о присоединении от 10.11.2021, поскольку АО «Банк ДОМ.РФ» приобрело право собственности на одно из нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, ранее истца.

Право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости. При этом на названное право покупателя не влияет то обстоятельство, что продавец недвижимого имущества не оформлял право аренды земельного участка.

Следовательно, для оформления права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, покупателем недвижимого имущества согласия (совместного волеизъявления) арендатора земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость, не требуется.

Доводы жалобы истца о том, что с момента регистрации права собственности на нежилое помещение и права аренды земельного участка, истец надлежащим образом исполнял обязанности по оплате арендной платы за пользование всем земельным участком, площадью 5095 кв.м., отклоняются судебной коллегией ввиду несостоятельности.

Из материалов дела следует, что расчет арендной платы ИП ФИО1 произведен с учетом площади помещения, принадлежащего на праве собственности ИП ФИО1, что подтверждается уведомлением от 12.11.2021 (том 1 л.д. 65), а также уведомлением от 24.04.2023, приложенным Комитетом к отзыву на апелляционную жалобу.

Согласно уведомлению от 12.11.2021 по условиям договора аренды земельного участка от 13.08.2013 рег. №6032аз, размер годовой арендной платы за долю площади неделимого земельного участка общей площадью 5095 кв.м., без выделения в натуре 1630,32 кв.м. с 18.10.2021 составляет:

(13 160 000 руб. : 5095 кв.м.) * 1630,32 кв.м. * 0,0691 * 1,02 = 296 799,23 руб.

Месячная арендная плата с 18.10.2021 составляет: 24 733,27 руб.

Таким образом, выводы истца о том, что он надлежащим образом исполнял обязанности по оплате арендной платы за пользование всем земельным участком, площадью 5095 кв.м., являются неправильными.

Иные доказательства нарушения его прав истцом не представлены.

Заключение соглашения о присоединения от 10.11.2021 не повлекло для истца неблагоприятных последствий.

Оспаривание сделки без цели защиты частных прав и интересов заинтересованных лиц вступает в противоречие с началами гражданского права, гарантирующих стабильность гражданского оборота.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания соглашения о присоединении от 10.11.2021 недействительной сделкой.

При этом, истец не лишен возможности защитить права, которые он считает нарушенными ответчиками, предъявив соответствующие требования об определении судом порядка пользования земельным участок по адресу: 

<

...>, а так же по правилам главы 25 ГК РФ.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу,  что судом первой инстанции правильно определен круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу; правильно применен материальный закон, регулирующий спорные правоотношения; дана оценка всем имеющимся в материалах дела доказательствам с соблюдением требований части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение  Арбитражного суда Волгоградской области от 10 января 2024 года по делу № А12-17817/2023 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд апелляционной инстанции относит на проигравшую сторону.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, подлежит размещению в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 10 января 2024 года по делу № А12-17817/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                 М.Г. Цуцкова

 

Судьи:                                                                                                                           А.Ф. Котлярова

 

 С.М. Степура