АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-7168/24 

Екатеринбург 23 января 2025 г. Дело № А07-31683/2023 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2025 г.  

 Арбитражный суд Уральского округа в составе: 

председательствующего Столярова А. А., судей Краснобаевой И. А., Полуяктова А. С. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего акционерного общества «РегионСтройКомплекс» ФИО1 (далее - общество «РегионСтройКомплекс») на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.03.2024 по делу № А07-31683/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2024 по тому же делу.  

 Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.  

До начала судебного заседания суда кассационной инстанции 

от Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство) и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление) в электронном виде поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя. Ходатайство судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Министерство обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу «РегионСтройКомплекс» о взыскании арендной платы по договору аренды от 19.02.2016 № 105-16 в размере 447 483 руб. 16 коп. за период с 22.04.2019 по 14.02.2021, пени в размере 97 559 руб. 48 руб. за период с 22.04.2019 по 14.02.2021.  

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены конкурсный управляющий ФИО1 (далее – конкурсный управляющий ФИО1), Управление.  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.03.2024 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества «РегионСтройКомплекс» в пользу Министерства сумму задолженности по текущим платежам по арендной плате по договору аренды от 19.02.2016  

 № 105-16 в размере 62 628 руб. 19 коп. за период с 20.08.2020 по 14.02.2021, пени в размере 2 916 руб. 41 коп. за период с 20.08.2020 по 14.02.2021. В остальной части иска отказано.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2024 решение суда оставлено без изменения.  

Не согласившись с указанными судебными актами, общество «РегионСтройКомплекс» в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Заявитель указал, что строительство многоэтажного жилого дома (литер 3) в квартале «429-431», ограниченном улицами Дорофеева, Чернышевского, ФИО2 и Коммунистической в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010123:46 осуществлено на земельном участке, отведенном для этих целей, строительство жилого дома завершено, жилой дом поставлен на технический учет и введен в эксплуатацию, доля ответчика в жилом доме отсутствует. Податель жалобы считает, что в связи с регистрацией права долевой собственности на объект незавершенного строительства ФИО3, ФИО4, ФИО5 договор аренды этого участка прекратился, на основании статьи 413 Гражданского кодекса российской Федерации (независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:010123:46, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> (присвоенный почтовый адрес)). Заявитель полагает, что, поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования спорным земельным участком, то и право пользования земельным участком под домом у общества «РегионСтройКомплекс» прекратилось с 22.04.2019, в связи с чем, Министерство не вправе взыскивать арендную плату за его использование с указанного лица. Кассатор указал, что судами не учтено обстоятельство того, что договор аренды земельного участка расторгнут в одностороннем порядке Управлением с 25.02.2019. Кроме того, заявитель сослался на пропуск истцом срока исковой давности по заявленным истцом требованиям, в связи с чем, по  

мнению кассатора, не имелось оснований для удовлетворения иска даже в части.  

В отзыве на кассационную жалобу Министерство просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Управлением (арендодатель) и обществом «РегионСтройКомплекс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.02.2016  

 № 105-16, согласно пункту 1.1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных, пунктов с кадастровым номером 02:55:010123:46, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> (далее - Участок), для проектирования и строительства жилого дома, литер 3 (для завершения строительства жилого дома, литер 3 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010123:582), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к Договору, общей площадью 5446 кв.м.  

Согласно пункту 3.1 договора срок аренды установлен с 17.12.2015 по 17.12.2018.  

Размер годовой арендной платы за Участок на момент заключения Договора составляет 384410,35 руб. (пункт 4.1 договора).  

Пунктом 4.2 договора размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком.  

На основании пункта 4.3 договора расчет арендной платы определен в приложении к Договору, который является неотъемлемой частью Договора.  

По условиям пункта 4.3. расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора. Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 01 февраля текущего года (пункт 4.4 договора).  

В соответствии с пунктом 4.7 договора, предусмотрена обязанность Арендатора вносить арендную плату за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца.  

Земельный участок был передан по акту приема - передачи 19.02.2016.  

Между Министерством и обществом «РегионСтройКомплекс» 21.10.2021 заключено соглашение о расторжении договора аренды от 19.02.2016 № 105-16, согласно которому на основании выписки из ЕГРН от 21.07.2021, подтверждающей прекращение общей долевой собственности на ОН - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010123:582,  

расположенный на земельном участке с КН 02:55:010123:46, принимая во внимание заключенный с НОФ РБ по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства договор аренды от 21.06.2021 № М78-21 земельного участка, считать расторгнутым договор аренды № 105-16 от 19.02.2016 с 15.02.2021.  

Министерство 30.05.2022 на основании вышеуказанных документов составило акт о прекращении договора аренды от 19.02.2016 № 105-16 с 15.02.2021 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010123:46, заключенного с обществом «РегионСтройКомплекс».  

Истец направил ответчику претензию от 07.02.2023 № АМ-М04-06-3/804 об имеющейся задолженности и необходимости ее погашения, которая оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с рассматриваемыми требованиями в суд.  

Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из доказанности факта наличия задолженности у общества по арендной плате и неустойке по договору аренды земельного участка. По ходатайству ответчика судами применены последствия пропуска истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности и неустойка за период до 20.08.2020.  

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суды первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.  

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.  

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7, пункта 7 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.  

Истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19.02.2016 № 105-16 за период с 22.04.2019 по 14.02.2021 в размере 447 486 руб. 16 коп.  

Судами при рассмотрении спора установлено, что доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы и отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате в заявленном истцом размере, в материалы дела ответчиком представлено не было.  

Как видно из материалов дела, ответчиком в суде первой инстанции было заявлено о применении срока исковой давности.  

На основании статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.  

В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.  

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.  

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 43), по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.  

При этом согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (пункт 16 Постановления № 43).  

Судами по материалам дела установлено, что в рассматриваемом случае Министерство обратилось с рассматриваемым иском в суд первой инстанции 19.09.2023.  

Кроме того, истцом в адрес ответчика была направлено требование (претензия) от 07.02.2023 № АМ-М04-06-3/804 об оплате задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка.  

С учетом изложенного, принимая во внимание сроки оплаты арендной платы по договору аренды, суды пришли к верному выводу о том, что истцом был пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате, соответственно и неустойки за период с 22.04.2019 по 20.08.2020.  

Истцом в суд первой инстанции был представлен справочно-информационный расчет задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.02.2016 № 105-16 за период с 20.08.2020 по 14.02.2021, размер которой составил 62 628 руб. 19 коп.  

Судами расчет задолженности по арендной плате проверен, признан арифметически верным.  

С учетом изложенного, ввиду отсутствия доказательств уплаты задолженности по арендной плате, суды пришли к правильному выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19.02.2016 № 105-16 за период с 20.08.2020 по 14.02.2021 в размере 62 628 руб. 19 коп.  

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 20.08.2020 по 14.02.2021 размер неустойки составил 2 916 руб. 41 коп.  

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения обязательств является неустойка.  

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае  

неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.  

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.  

В соответствии с пунктом 7.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.  

Таким образом, судами установлено, что письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.  

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, требование о взыскании финансовой санкции (пеней) признано судами обоснованным.  

Согласно пункту 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.  

Согласно справочно-информационному расчету неустойки по договору аренды земельного участка от 19.02.2016 № 105-16 за период с 20.08.2020 по 14.02.2021 размер неустойки составил 2 916 руб. 41 коп.  

Судами расчет неустойки по договору проверен, признан арифметически верным.  

Ответчик на несоразмерность начисленной неустойки, а также необходимость ее уменьшения на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не ссылался. Судами также не установлено очевидной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.  

Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей судами установлен с учетом применения срока исковой давности, суды правомерно пришли к выводу о наличии оснований для привлечения ответчика к имущественной ответственности в виде уплаты истцу пени в сумме 2 916 руб. 41 коп.  

Довод кассатора о том, что поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования спорным земельным участком, то и право пользования земельным участком под домом у общества «РегионСтройКомплекс» прекратилось с 22.04.2019, в связи с чем Министерство не вправе взыскивать арендную плату за его использование с указанного лица, являлся предметом рассмотрения в судах и ему была дана надлежащая правовая оценка.  

Довод заявителя жалобы о наличии оснований для применения срока исковой давности по всем требованиям истца, судами отклонен правомерно как основанный на ошибочном понимании положений действующего законодательства о сроке исковой давности.  

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются по основаниям, указанным в мотивировочной части настоящего постановления. Указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. При этом заявитель фактически выражает лишь несогласие с произведенной судом оценкой доказательств и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.  

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.  

Определением Арбитражного суда Уральского округа 

от 11.11.2024 заявителю была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до окончания рассмотрения кассационной жалобы, в связи с чем в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с указанного лица в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 50 000 руб.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.03.2024 по делу № А07-31683/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу конкурсного управляющего акционерного общества «РегионСтройКомплекс» ФИО1 – без удовлетворения.  

 Взыскать с общества с акционерного общества «РегионСтройКомплекс» в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу кассационной жалобы в сумме 50 000 рублей.  

 Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.А. Столяров 

Судьи И.А. Краснобаева 

 А.С. Полуяктов