АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

29 января 2019 года

Дело №

А55-30215/2018

Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2019 года.

Решение изготовлено в полном объеме 29 января 2019 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Шабанова А.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Каримовой Ю.Я.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

Индивидуального предпринимателя ФИО1, 

к Администрации городского округа Тольятти, 

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: Общества с ограниченной ответственностью фирма "Дионис", 

об урегулировании разногласий

при участии в заседании

от истца – представителя ФИО2, доверенность от 28.06.2018;

от ответчика – представителя ФИО3, доверенность от 21.11.2018 № 9158/1;

от третьего лица – не участвовал, извещен;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации городского округа Тольятти об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка № 1628 от 21.09.2018 и согласовании абз. 7.8 п. 2.1. Договора в соответствии с действующим законодательством, а именно рассчитывать цену земельного участка для ИП ФИО1 в размере 20% от кадастровой стоимости.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, с иском не согласен, по доводам, изложенном в отзыве на исковое заявление, просит урегулировать возникшие разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка и принять в следующей редакции:

2.1.На основании подпункта 7 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункта 1 пункта 2 постановления Правительства Самаркой области от 30.09.2015 г. № 618 «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов и о признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Самарской области», учитывая наличие права постоянного (бессрочного) пользования, установленного на основании свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования № 28497 от 05.12.1997 г., обращение Покупателей в администрацию г.о. Тольятти с заявлением (вх. 3782-вх/5.5 от 29.08.2018 г.) о предоставлении земельного участка, указанного в пункте 1.1. настоящего Договора, на праве собственности, цена земельного участка определяется в размере:

- для ИП ФИО1 - 50 процентов от кадастровой стоимости 2110/7100 доли земельного участка, что соответствует площади земельного участка 2110 кв.м и составляет 709 255руб. 04коп., из расчета:

Ц=УПКС х 8дзу х 50%, где:

Ц - цена земельного участка.

От истца поступило ходатайство об изменении предмета исковых требований, просит урегулировать разногласия, возникшие при согласовании абз. 7,8 п. 2.1. Договора купли-продажи земельного участка № 1628 от 21.09.2018 и изложить в следующей редакции: абз. 7 п. 2.1. Договора купли-продажи земельного участка № 1628 от 21.09.2018 «Для ИП ФИО1 – 20% от кадастровой стоимости 2110/7100 доли земельного участка, что соответствует площади земельного участка 2110кв.м. и составляет 283 702руб. 16коп., из расчета»; абз. 8 п. 2.1. Договора купли-продажи земельного участка № 1628 от 21.09.2018: «Ц=УПКС*Sдзу*20%».

Определением суда от 26.11.2018 ходатайство истца об изменении предмета исковых требований принято судом, также к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Общество с ограниченной ответственностью фирма "Дионис".

Третье лицо в заседание не явилось, отзыв на исковое заявление не представило.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенном о времени и месте судебного разбирательства.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 16.01.2019 до 22.01.2019 до 09час. 10мин. (19-20.01.2019 выходные дни). Сведения о месте и времени заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www.samara.arbitr.ru.

В обоснование заявленных исковых требований, истец указывает, что земельный участок с кадастровым номером 63:09:0302051:544 раннее предоставлен ТОО фирме «Дионис» (ООО фирма «Дионис) на праве бессрочного пользования в соответствии с постановлением администрации г. Тольятти Самарской области от 01.02.1996 № 159 для дальнейшей эксплуатации производственной базы, согласно свидетельства № 28497 от 05.12.1997. 

Истец в результате выхода из состава учредителей ООО фирма «Дионис» приобрел права собственности на здание расположенное на земельном участке 63:09:0302051:544. Подтверждением перехода права собственности на здание с кадастровым номером 63:09:0302051:2689, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0302051:544 от ООО фирма «Дионис» к ИП ФИО1 является определение Арбитражного суда Самарской области от 16.10.20114 по делу А55-29540/2013 об утверждении мирового соглашения, которое впоследствии стало документом-основанием для регистрации права собственности на здание за ИП ФИО1 В целях реализации исключительного права на приобретение земельного участка в собственность истец и третье лицо обратились в департамент по управлению муниципальным имуществом администрации г.о. Тольятти с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302051:544), площадью 7 100 кв.м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Базовая, д. 10А. Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации г.о. Тольятти подготовил проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 63:09:0302051:544, общей площадью 7100 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Базовая, дом 10-А, с разрешенным использованием: для дальнейшей эксплуатации производственная база, предлагаемый к заключению Истцу. По итогам рассмотрения проекта договора стороны не пришли к согласию при согласовании абз. 7,8 п. 2.1 договора.

Так, согласно условий спорного договора, в редакции, предложенной ответчиком, цена земельного участка для ИП ФИО1 - 50 процентов от кадастровой стоимости 2110/7100 доли земельного участка, что соответствует площади земельного участка 2110 кв.м и составляет 709 255руб. 04коп., из расчета: Ц=УПКС х 8дзу х 50%.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 426 и статье 445 Кодекса, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания указанных норм следует, что собственникам объектов недвижимого имущества принадлежит право приватизации земельного участка, занятого указанным объектом, путем заключения договора купли - продажи с собственником земельного участка, на котором расположено это здание, в отсутствие какого-либо ограничения свободы заключения договора.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня  получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пунктом 1,3 статьи 5 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения вправе требовать оформления соответствующих прав на так земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимое в порядке материального правопреемства.

Пункт 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса устанавливает субъектный состав лиц, которым осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. К этим лицам относятся: коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, были отчуждены из государственной или муниципальной собственности; граждане и некоммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений и сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ. При приобретении этими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания строения, их цена устанавливается в пределах 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек; 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в другой местности.

Из содержания приведенной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений находящихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных, муниципальных предприятий.

Порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов определен постановлением Правительства Самарской области от 30.09.2015 № 618.

Согласно подпункту 1 пункта 2 Порядка цена земельных участков, на которых расположены здания, сооружения (подпункт 6, 7 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ), при их продаже определяется: в размере двадцати процентов от кадастровой стоимости земельных участков на период до 01.01.2019.

Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0302051:544 раннее предоставлен ТОО фирме «Дионис» (ООО фирма «Дионис) на праве бессрочного пользования в соответствии с постановлением администрации г. Тольятти Самарской области от 01.02.1996 № 159 для дальнейшей эксплуатации производственной базы, согласно свидетельства № 28497 от 05.12.1997. 

Согласно п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка № 1628 от 21.09.2018 цена продажи для ООО фирма «Дионис» определена 20% от кадастровой стоимости 4990/7100 доли земельного участка. 

Истец в результате выхода из состава учредителей ООО фирма «Дионис» приобрел права собственности на здание расположенное на земельном участке 63:09:0302051:544.

Пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на расположенную на чужом земельном участке недвижимость к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. В частности, к покупателю здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента государственной регистрации перехода права собственности переходят также права и обязанности по договору аренды земельного участка, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем и собственником земельного участка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11).

В соответствии абзацем 1 пункта 2 статьи 271, абзацем 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации, абзацем 1 пункта 1 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации, истец приобрел соответствующее право бессрочного пользования с момента государственной регистрации своего права на объекты, на тех же условиях и в том же объеме, поскольку предыдущий собственник, на момент совершения сделки, согласно абзацу 3 пункта 3 статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации, являлся землепользователем участка.

Данный вывод суда соответствуют правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16448/12 по делу N А76-20548/2011, согласно которой право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, независимо от регистрации прав на земельный участок, вследствие чего покупатель объекта недвижимости имеет право на приватизацию земельного участка путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Редакция истца спорных условий не нарушает прав ответчика и не противоречит законодательству, учитывает интересы, как продавца, так и покупателя.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Расходы по государственной пошлине по иску в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца на основании постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".

Руководствуясь ч. 1 ст. 110, ст.ст. 163, 167-173, 180-182, ч.1 ст. 259, ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Администрацией городского округа Тольятти при согласовании абз. 7,8 п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка № 1628 от 21.09.2018, изложив абз. 7 п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка № 1628 от 21.09.2018 в следующей редакции: «Для ИП ФИО1 – 20% от кадастровой стоимости 2110/7100 доли земельного участка, что соответствует площади земельного участка 2110кв.м. и составляет 283 702руб. 16коп., из расчета»; абз. 8 п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка № 1628 от 21.09.2018 в следующей редакции: «Ц=УПКС*Sдзу*20%, где».

Взыскать с Администрации городского округа Тольятти за счет средств казны муниципального образования городской округ Тольятти, в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1, государственную пошлину в сумме 6 000руб. 00коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

А.Н. Шабанов