/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А46-8020/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  03 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 апреля 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Севастьяновой М.А.,

судей                                                    Сириной В.В.,

                                                             Шуйской С.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу обществас ограниченной ответственностью «Стройсервисомск+» на постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017 (судьиСемёнова Т.П., Бодункова С.А., Смольникова М.В.) по делу№ А46-8020/2017 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройсервисомск+» (644027, Омская область, город Омск, улица Индустриальная, дом 5 А, ОГРН 1125543031855,                           ИНН 5506221814) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024 Омская область, город Омск, улица Краснофлотская, дом 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003)о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Кайзер Юлия Валерьевна. 

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стройсервисомск+» (далее – общество, ООО «Стройсервисомск+») обратилось в Арбитражный суд Омской области к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) с иском о признании недействительным выраженного в письме от 27.02.2017 № ИСХ-ДИО/2554 департамента одностороннего внесудебного отказа от заключенного договора аренды                  от 02.05.2007 № Д-Кр-31-6923 земельного участка с кадастровым номером 55:36:190140:1532, с местоположением в 13 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Мельничная, 91. 

По ходатайству, заявленному в судебном заседании представителем истца Кайзер Юлией Валерьевной, суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Кайзер Юлию Валерьевну. 

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.10.2017 исковые требования удовлетворены, признан недействительным выраженный                         в письме от 27.02.2017 № ИСХ-ДИО/2554 односторонний внесудебный отказот договора аренды от 02.05.2007 № Д-Кр-31-6923 земельного участкас кадастровым номером 55:36:190140:1532 с местоположением в 13 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица Мельничная, 91.С департамента в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 9 000 руб. 

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного судаот 20.12.2017 решение Арбитражного суда Омской области от 03.10.2017 отменено. По делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. С общества в доход федерального бюджета взыскано               3 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В жалобе общество приводит доводы о недопустимости одностороннего отказа от договора аренды в порядке статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в отсутствие согласия участников долевого строительства в связи с тем, что имеется обременение в виде ипотеки права аренды на земельный участок, которая возникла в силу пункта 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ) и пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости               и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). 

Заявитель также ссылается на отсутствие предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) оснований для расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

ООО «Стройсервисомск+» полагает, что обоснованность отказа                      от договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, должна устанавливаться в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. При этом кассатор ссылается на то, что он приступил к освоению земельного участка в соответствии с целями его предоставления, возвел фундамент, оформил проектную и разрешительную документацию,                          и заключением кадастрового инженера подтверждается нахождение                        на земельном участке объектов, на которых выполнены работы                              по возведению кирпичной кладки, а, следовательно, по мнению общества, им завершены работы по устройству фундамента. Заявитель считает, что суд апелляционной инстанции не дал надлежащей оценки этим доводам                         и обстоятельствам.

В отзыве на жалобу департамент просит отказать в ее удовлетворении              и оставить обжалуемое постановление без изменения.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле о времении месте судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассматривается в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительные технологии и системы» (далее -                       ООО «Строительные технологии и системы») (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.03.2007 № Д-Кр-31-6923 (далее – договор аренды), по которому арендатор принял в аренду сроком на 3 года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 10725 кв. м, в границах, указанных                         на прилагаемом плане, кадастровый номер 55:36:19 01 40:1532, расположенный по адресу: улица Мельничная (Кировский административный округ, КАО), с местоположением: установлено в 13 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: улица Мельничная, 91 в КАО города Омска, для жилищных нужд под строительство жилых домов. 

Согласно пункту 5.2 данного договора арендодатель вправев одностороннем порядке путем подписания письменного уведомления арендатору, отказаться от договора аренды за 1 месяц до предполагаемой даты его расторжения в случаях: допущения арендатором задолженности             по арендной плате за два месяца; использования участка не по целевому назначению; предоставления участка в субаренду без письменного согласования с арендодателем; иного неоднократного нарушения арендатором обязательств по настоящему договору. 

По соглашению от 2009 года между департаментом,                                     ООО «Строительные технологии и системы» и обществом с ограниченной ответственностью «Сибстройинвест» (далее - ООО «Сибстройинвест») последнее приняло все права и обязанности арендатора по договору аренды     с момента государственной регистрации соглашения. 

Департамент 27.05.2010 уведомил ООО «Сибстройинвест» о том, что                в связи с продолжением использования земельного участка в порядке статей 610, 621 ГК РФ договор аренды считается продленным на неопределенный срок.

По соглашению от 10.06.2012, заключенному между департаментом,ООО «Сибстройинвест» (выбывший арендатор) и ООО «Стройсервисомск+» (вступивший арендатор), последнее с 04.07.2012 приняло все права                           и обязанности арендатора по договору аренды. 

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска 01.11.2007 ООО «Стройсервисомск+» выдано разрешение       № 55-340 на строительство объекта капитального строительства квартала жилых домов по адресу: город Омск, КАО, улица Мельничная.

Указанное разрешение сроком действия до 01.11.2010 неоднократно продлевалось: с 17.09.2010 до 01.11.2013, затем до 01.11.2016, до 01.02.2017             и до 01.05.2017.

Общество заключило с Кайзер Юлией Валерьевной договоры долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры от 25.11.2013 № 1/2013,       № 2/2013, № 3/2013 в 12-этажном многоквартирном доме на земельном участке с кадастровым номером 55:36:19 01 40:1532, общей площадью                 10725 кв. м, со сроком передачи объектов долевого строительства не позднее 28.02.2016. 

Департамент направил обществу извещение от 27.02.2017                              № Исх-ДИО/2554 об отказе от возобновленного на неопределенный срок договора аренды на основании статей 610, 621 ГК РФ, указав на то, что                   по истечении трехмесячного срока действие договора будет прекращено,                 в связи с чем необходимо освободить земельный участок, привести его                    в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и передать департаменту по акту приема-передачи. 

Не согласившись с односторонним отказом департамента от договора аренды, общество обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходилиз отсутствия оснований для прекращения договора аренды в связи с тем,       что на земельном участке находится объект незавершенного строительства, возведение которого осуществляется на основании действующего разрешения на строительство, и не доказано, что общество не намерено достигнуть цели, для которой земельный участок предоставлен в аренду.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 610, 621 ГК РФ, пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Информационное письмо ВАС РФ             № 66), абзацем четвертым пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», правовой позицией, сформулированной                              в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017                 № 305-ЭС17-2608, и исходил из законности отказа департамента от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, поскольку такой отказ                     не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке объекта недвижимого имущества.

Суд округа не установил оснований для отмены постановления апелляционной инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пунктов 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа                      от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается                  на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.                  В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как разъяснено в пункте 4 Информационного письма ВАС РФ № 66,      при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ                   не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. 

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011                   № 16092/10, определении Конституционного суда Российской Федерации              от 14.07.2011 № 980-О-О, норма пункта 2 статьи 610 ГК РФ о праве любой  из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок. Уведомление                    о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного)                          на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Арендные отношения по договору, заключенному                                   на неопределенный срок, прекращаются по истечении трех месяцев                        с момента получения одной из сторон уведомления об отказе в данном случае от договора аренды земельного участка, если иное не установлено                в договоре.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что по истечении срока действия спорного договора аренды, он был возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем у обеих сторон этого договора имеется право на его прекращение при соблюдении установленного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ порядка уведомления об этом другой стороны за три месяца.

Указанные выводы апелляционного суда по фактическим обстоятельствам и правовые выводы не опровергнуты кассатором.

Ссылка заявителя жалобы на отсутствие предусмотренных пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ оснований для расторжения договора, не принимается                 во внимание, поскольку наличие специальных оснований для расторжения договора аренды земельного участка, установленных указанной нормой,                 не исключает применения оснований прекращения арендных отношений, предусмотренных ГК РФ, что также соответствует положениям пункта 1 статьи 46 ЗК РФ.

Суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что реализация предоставленного законом, как арендодателю, так и арендатору права                   на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок,                не ставится в зависимость от каких-либо обстоятельств, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; ни одну из сторон договора аренды нельзя ограничить в реализации ею права на отказ от договора; законодательством не предусмотрен бессрочный режим аренды земельных участков публичной собственности.

Вывод апелляционного суда о том, что нахождение объектов незавершенного строительства на арендованном в целях строительства земельном участке не препятствует реализации права любой стороны договора аренды, заключенного на неопределенный срок, заявить отказ                от него, соответствует правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

При этом и обстоятельства нахождения на спорном земельном участке каких-либо объектов, отвечающих критериям незавершенного строительством объекта, судом апелляционной инстанции не установлены.                         Как судом первой инстанции, так и апелляционным судом на основании заключения кадастрового инженера ООО «СибТерра» указано,                             что на земельном участке частично имеются строительные конструкции, выполненные из кирпича, напоминающие фундамент.

Апелляционный суд обоснованно признал ошибочным вывод суда первой инстанции, установившего факт нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительством только на том основании, что в деле отсутствуют доказательства, того что строительные конструкции                   не являются объектом недвижимого имущества. Делая такой вывод, суд первой инстанции не учел, что для разрешения вопроса о законности оспариваемого истцом уведомления в рассматриваемом случае значение имеет факт наличия объекта, имеющего признаки незавершенного строительства, обязанность доказывания которого на основании статьи 65 АПК РФ возлагается на истца, а не отсутствие доказательств невозможности отнесения строительных конструкций к объектам недвижимости.

Доводы кассатора о том, что описанные кадастровым инженером строительные конструкции следует расценивать как средний этап строительства, не подтверждены доказательствами, в связи с чем обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции. Доказательства отнесения указанных в заключении кадастрового инженера строительных конструкций к объектам незавершенного строительства, общество                          не представило, выводы кадастрового инженера не оспорило, ходатайства                о назначении судебной экспертизы не заявило.

Суд апелляционной инстанции обоснованно учитывал непредставление истцом доказательств того, что и до истечения срока действия разрешения  на строительство (до 01.05.2017), а также трехмесячного срока после уведомления арендодателем о расторжении договора аренды земельного участка (до 27.05.2017), общество возвело на нем объекты, для строительства которых ему предоставлен участок (12-этажных дома - 3, 2-этажных блокированных домов - 18), а также отсутствие доводов и доказательств наличия у арендатора реальной возможности строительства указанных объектов до истечения приведенных сроков.

При этом, апелляционный суд также принял во внимание, что с даты предоставления земельного участка в указанных целях и до даты отказа департамента от договора аренды прошло почти 10 лет, выданное обществу разрешение на строительство неоднократно продлевалось, в связи с чем сделал обоснованный вывод о том, что указанное лишь подтверждает непринятие истцом необходимых мер для достижения цели договора аренды.

Вопреки доводам кассационной жалобы, суд апелляционной инстанции таким образом дал надлежащую оценку действиям арендатора относительно его довода о надлежащем использовании земельного участка.

Доводы кассационной жалобы о недопустимости расторжения заключенного сторонами договора аренды земельного участка в отсутствие согласия на то, что участника долевого строительства не могут быть приняты во внимание в связи со следующим.

Требование о расторжении договора аренды вытекает                                        из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на этом договоре, участником которого третье лицо не является.

Действующее законодательство не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права аренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя предусмотренное законом право участников договора аренды, заключенного на неопределенный срок, на его прекращение.

Таким образом, наличие ограничения в пользу третьего лица в виде залога права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, заключенного его сторонами, не является препятствием для прекращения арендных прав, поскольку последнее не может быть поставлено                                 в зависимость от волеизъявления стороны договора ипотеки.

Приведенные кассатором положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, пункта 1 статьи 37 Закона № 102-ФЗ предусматривают необходимость получения согласия от залогодержателя (Кайзер Юлия Валерьевна) на совершение залогодателем (ООО «Стройсервисомск+») сделок, связанных                            с распоряжением предметом залога, и не регулируют обязательства арендодателя земельного участка (департамента) перед залогодержателем.

Положения пункта 5 статьи 5 Закона № 102-ФЗ и пункта 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ также не устанавливают ограничений в реализации собственником земельного участка (лицом, выступающим от имени публичного собственника) предусмотренного законом права на расторжение договора аренды.

Доводов о наличии обстоятельств, свидетельствующих                                       о злоупотреблении департаментом правом при волеизъявлении                                     на расторжение договора аренды, при рассмотрении дела обществом                       не приведено.

На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что в отсутствие препятствий к расторжению заключенного                                 на неопределенный срок договора аренды земельного участка и объектов недвижимости (незавершенного строительством объекта) на спорном земельном участке, суд апелляционной инстанции правомерно отказал                       в удовлетворении требования истца о признании оспариваемого уведомления департамента незаконным.

 При таких обстоятельствах оснований для отмены постановления апелляционного суда не имеется, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017 по делу № А46-8020/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                  В.В. Сирина

 

                                                                            С.И. Шуйская