АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Севастополь

«14» декабря 2017 года

Дело №А84-4179/17

Резолютивная часть решения объявлена «07» декабря 2017 года

Полный текст решения изготовлен «14» декабря 2017 года

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Юриной Е.Н.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии представителей:

истца: ФИО2, по доверенности от 05.12.2017, личность удостоверена паспортом; ФИО3, по доверенности от 18.05.2016, личность удостоверена паспортом;

ответчика – ФИО4, по доверенности от 07.11.2015, личность удостоверена паспортом;

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «На здоровье» (414057, г. Астрахань, ул. Н. Островского, 115, корпус 1, ОГРН 1033000809940, ИНН 3017036970) к индивидуальному предпринимателю Ляшковой Наталии Васильевне (ОГРНИП 314920433900487 ИНН 920100127047) о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств и возмещении убытков, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «На здоровье»  (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя (далее – суд) с иском к индивидуальному предпринимателю Ляшковой Наталии Васильевне (далее – ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды помещения от 25.08.2017 №7, о взыскании: обеспечительного платежа в размере 120 000,00 рублей и убытков, причиненных неисполнением ответчиком указанного договора аренды, в размере 26 467,84 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами (за неправомерное удержание обеспечительного платежа) в размере 1 934,00 рубля.  

Исковые требования обоснованы тем, что в нарушение условий договора объект аренды не был фактически передан в пользование истцу, в связи с чем, ответчику было предложено расторгнуть указанный договор, вернуть обеспечительный платеж в размере 120 000,00 рублей (за второй и последний месяц аренды), а также возместить расходы, понесенные истцом, обусловленные командировкой работника в г. Севастополь для обустройства арендованного помещения. Поскольку претензии не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, истец обратился с настоящим иском в суд.

Определением суда от 13.11.2017 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу и назначено предварительное судебное заседание на 07.12.2017.

07.12.2017 в предварительном судебном заседании представитель ответчика подал отзыв на исковое заявление, в котором признает требование о расторжении договора аренды помещения от 25.08.2017 №7, в остальной части исковых требований просит отказать.

Учитывая отсутствие возражений представителей сторон против перехода к судебному разбирательству, а также подготовленность дела к судебному разбирательству, суд, руководствуясь пунктом 4 статьи 137 АПК РФ, протокольным определением 07.12.2017 завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании представители истца на удовлетворении исковых требований настаивали.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований в части взыскания денежных средств возражал, ссылаясь на то, что истец нарушил договоренность сторон, согласно которой обустройство арендуемого помещения не должно нарушать интересы арендаторов соседних помещений, и от предложения ответчика исправить указанное нарушение или расторгнуть договор с возвратом обеспечительного платежа отказался, правом в одностороннем порядке расторгнуть договор не воспользовался. В отношении взыскания убытков представитель ответчика указал, что отсутствует причинная связь между поведением арендодателя и наступившими, по мнению истца, негативными для него последствиями. К тому же, по состоянию на 08.12.2017 истец обязан оплатить ответчику арендную плату в размере 120 010,00 руб.

Стороны отказались от применения примирительных процедур.

 Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Ответчик (арендодатель) и истец (арендатор) 25.08.2017 заключили договор аренды помещения №7 (далее – Договор) (л.д. 25-30), согласно которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование часть нежилого помещения общей площадью 40,0 кв.м., расположенного на 1-м этаже здания по адресу: Россия, 

<

...>, лит.А, расположение которого определено приложением №1 к Договору (далее – помещение) (л.д. 30), с целью размещения аптеки. 

В разделе 2 Договора стороны определили размер арендной платы и порядок расчетов. Так, пунктом 2.2 Договора предусмотрено, что в течение трех дней со дня подписания Договора арендатор производит оплату за второй и последний месяц аренды, что составляет 60 000,00 руб. в месяц, а за первый месяц аренды арендная плата составляет 10,00 руб. (пункт 2.1).

Ответчиком 31.08.2017 был выставлен счет №10 на оплату обеспечительного платежа, предусмотренного пунктом 2.2 Договора на сумму 120 000,00 руб. (л.д. 32).

Указанный счет оплачен истцом 01.09.2017 по платежному поручению от 01.09.2017 №5320 (л.д. 33).

Согласно пункту 3.1 Договора он вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду.

Акт приема-передачи к Договору подписан сторонами 08.09.2017 без замечаний (л.д. 29).

Пунктом 1.3 Договора предусмотрено, что арендатор обязуется приступить к оборудованию помещения в соответствии с его целью использования в течение 3-х дней с даты подписания Договора.

Стороны согласовали условие о праве арендатора оградить помещение по его границе временными гипсокартоновыми перегородками, закрепив его в пункте 5.2.1 Договора.

При этом, согласно пункта 4.2.5 Договора арендатор обязуется не производить реконструкцию, ремонт и перепланировку помещения, не переоборудовать системы электро-, тепло- и водоснабжения, вентиляции, канализации и тому подобное без письменного согласия арендодателя и сметы затрат.

11.09.2017 ответчик, мотивируя интересами арендаторов соседних помещений, запретил возводить ограждение помещения по его границе временными гипсокартонными перегородками и предложил истцу заключить дополнительное соглашение №1 к Договору (л.д. 31), которым внести изменения в схему расположения помещения (приложение №1 к Договору), предоставив иное помещение равной площади в этом же здании, и дополнить Договор пунктом 4.1.4 об обязанности арендодателя дать гарантированное разрешение на обозначение аптеки снаружи. 

Истец отказался от изменения объекта Договора (изменения схемы расположения помещения), и рассмотрев составленный ответчиком проект соглашения от 14.09.2017 о расторжении Договора (л.д. 85), письмом от 14.09.2017 исх.№66 выразил своё согласие на расторжение Договора, но с 08.09.2017 и при условии компенсации расходов, обусловленных командировкой работника в г. Севастополь для обустройства арендованного помещения (л.д. 34).

05.10.2017 в порядке досудебного урегулирования спора истец обратился к ответчику с претензией от 05.10.2017 исх. №80 (л.д. 37-41), однако последняя осталась без удовлетворения. 

Указанные выше обстоятельства дела стороны не оспаривают, а доказательства их подтверждающие, имеющиеся в материалах дела, считают достоверными.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению частично, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. В обратном случае (неполучение имущества в пользование по собственной воле) не освобождает арендатора от исполнения денежных обязательств по сделке.

Вышеизложенная правовая позиция высказана в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.03.2015 №306-ЭС14-929, от 29.01.2015 №302-ЭС14-735, Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 №13689/2012.

Исходя из изложенного, а также ввиду отсутствия заявленного ответчиком в процессуальном порядке требования, судом отклонен довод ответчика относительно существования задолженности по Договору в размере 120 010,00 руб.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (часть 1 статьи 450 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (часть 5 статьи 453 ГК РФ).

 Пунктом 1 части 1 статьи 620 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Сторонами признаются обстоятельства запрещения арендодателем 11.09.2017 производить ограждение помещения, переданного в аренду, по его границе временными гипсокартонными перегородками, а также отказа арендатора на замену объекта аренды на иное помещение в силу его неравнозначности по расположению.

Довод ответчика о том, что истцом нарушена договоренность между сторонами, согласно которой обустройство арендуемого помещения не должно нарушать интересы арендаторов соседних помещений, опровергается содержанием Договора (пунктом 5.2.1 Договора) и перепиской сторон.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что согласно положениям действующего гражданского законодательства условие об объекте аренды является существенным условием договора аренды, и Договором согласовано такое условие, а именно, определённо установлен объект аренды – часть нежилого помещения согласно приложению №1 к Договору, а арендодатель фактически не предоставил имущество в пользование арендатору, суд признает исковое требование о расторжении Договора законным и обоснованным.

Вместе с тем, довод ответчика о том, что истец не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 8.4 Договора, в любое время по своему усмотрению в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть Договор, уведомив арендатора за 30 календарных дней до даты такого расторжения, судом отклонен, поскольку суть этого правила составляет добровольное самостоятельное требование арендатора, которое он мог заявить, исходя из иных причин, не связанных с неправомерными действиями арендодателя.

Согласно части 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Частью 4 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, обеспечительный платеж в размере 120 000,00 рублей подлежит возврату истцу в силу расторжения Договора.

Требование истца о взыскании убытков, причиненных неисполнением ответчиком Договора, в размере 26 467,84 рублей суд также считает таким, что подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

В силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков заявитель обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В предмет доказывания по требованию о взыскании убытков входит факт причинения убытков, их размер, наличие причинной связи между виновными действиями ответчика и причиненными убытками. Под причинно-следственной связью понимается такая связь явлений, при которой одно из явлений (причина) в данном случае неправомерные действия ответчика, не только предшествуют во времени второму (следствию), но и влекут его наступление. Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при наличии всей совокупности указанных выше условий.

При этом отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о наличии объективных и достоверных доказательств причинения истцу убытков в размере 26 467,84 рублей.

 Как установлено судом, ответчиком были нарушены условия Договора о передаче объекта аренды во владение и пользование арендатору, а работник истца – начальник АХЧ ФИО6, командированный в г. Севастополь с целью обустройства арендованного помещения, не был допущен к работам по ограждению помещения по его границе временными гипсокартонными перегородками.

Материалами дела подтверждаются расходы истца в размере 26 467,84 рублей, обусловленные командировкой начальника АХЧ ФИО6 в г. Севастополь: расходы на топливо, паром, суточные согласно авансовому отчету по командировке (л.д. 49-59, 88-95). 

Доводы ответчика относительно отсутствия причинно-следственной связи между его действиями и причиненными истцу убытками судом не принимаются, поскольку носят предположительный характер, а факт прибытия указанного работника по месту нахождения объекта аренды (

<

...>, лит. А) с целью обустройства арендованного помещения подтверждается материалами дела, в том числе, указанием на это в дополнительном соглашении №1 к Договору от 11.09.2017 (л.д. 31), составленном ответчиком. Отсутствие вины ответчиком не доказано.

Кроме рассмотренных исковых требований, истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (за неправомерное удержание ответчиком обеспечительного платежа в сумме 120 000,00 руб.) в размере 1 934,00 рубля, на основании статьи 317.1 ГК РФ.  

Согласно части 1 статьи 317.1 ГК РФ в случаях, когда законом или договором предусмотрено, что на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами подлежат начислению проценты, размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России (законные проценты), если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку применение данной нормы возможно только в случаях прямо предусмотренных законом или договором, а истцом не доказано наличие обстоятельств, свидетельствующих о необходимости ее применения в данном случае, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

При подаче искового заявления истец оплатил в бюджет государственную пошлину в размере 5452,00 руб. по платежному поручению от 25.10.2017 №6468, а также ходатайствовал о возмещении ему расходов по оплате госпошлины за предоставление сведений из ЕГРИП в отношении ответчика, необходимых для обращения в суд с настоящим иском, в размере 200 руб., перечисленных по платежному поручению от 27.09.2017 №5807 (л.д. 46). Копия запроса на получение выписки из ЕГРИП от 28.09.2017 №76 (л.д. 47), оригинал выписки из ЕГРИП от 03.10.2017 №1444В/2017 в отношении ответчика приложены к настоящему иску (л.д. 24).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, судебные расходы по оплате госпошлины за подачу иска в размере 5 381 руб. (98,7 %) и расходы по оплате госпошлины за предоставление сведений из ЕГРИП в размере 197,40 руб. (98,7 %), всего – 5 578,40 руб., подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

1.       Исковые требования удовлетворить частично.

2. Расторгнуть договор аренды помещения №7 от 25.08.2017, заключенный  индивидуальным предпринимателем ФИО5 и обществом с ограниченной ответственностью «На здоровье».

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 314920433900487 ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «На здоровье» (414057, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 120 000,00 руб. (сто двадцать тысяч руб.) – обеспечительный платеж по договору аренды помещения №7 от 25.08.2017, 26 467,84 руб. (двадцать шесть тысяч четыреста шестьдесят семь руб. 84 коп.) – убытки, всего – 146 467,84 руб., а также судебные расходы по делу в размере 5 578,40 руб. (пять тысяч пятьсот семьдесят восемь руб. 40 коп.).

3. В остальной части исковых требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.

Судья 

Е.Н. Юрина