ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-41372/2021

город Ростов-на-Дону

07 сентября 2022 года

15АП-13334/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  

при участии: 

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 05.09.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного бюджетного научного учреждения «Федеральный научный центр пчеловодства»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2022 по делу                №А32-41372/2021

по заявлению Федерального государственного бюджетного научного учреждения «Федеральный научный центр пчеловодства» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Пасека №10» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства науки и высшего образования Российской Федерации (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное бюджетное научное учреждение «Федеральный научный центр пчеловодства» (далее – истец, учреждение) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Пасека №10» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 05.06.2009 №132.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство науки и высшего образования Российской Федерации (далее – третье лицо, министерство), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – третье лицо, управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2022 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт о расторжении договора.

По мнению истца, судом первой инстанции оставлено без оценки то обстоятельство, что имеющиеся в материалах дела платежные поручения от 22.04.2022 №№ 5,6,7 и 8 подтверждают уплату ответчиком ранее не начисленных и неуплаченных в составе арендной платы сумм налога на добавленную стоимость за 2019, 2020 и 2021 годы. Указанное, по мнению истца, подтверждает многократное нарушение обязанности по внесению арендной платы в полном объеме, то есть вместе с суммой начисленного налога на добавленную стоимость. По мнению истца, вывод суда о том, что общество не имеет возможности восстановить часть нарушенного ограждения до того, пока истец не проведет необходимые межевые работы по установлению границ земельного участка, не основан на каких-либо доказательствах. Истец считает, что факт постоянного проживания третьих лиц в доме пасечника подтверждается многочисленными имеющимися в материалах дела актами осмотров.

В представленном в материалы дела отзыве ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Представители истца и третьих лиц в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о судебном заседании извещены надлежащим образом, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.06.2009 между государственным учреждением «Краснополянская опытная станция пчеловодства» Российской академии сельскохозяйственных наук (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Компания Антей» (арендатор) был заключен договор №132 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления: дом пасечника, сотохранилище, торговый павильон, ограждение (далее – договор №132).

Акт приема-передачи недвижимого имущества подписан сторонами договора 05.06.2009.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 31.10.2009 №23-23-22/112/2009-07.

Согласно приказу Федерального агентства научных организаций от 30.03.2017 №114 «О реорганизации Федерального государственного бюджетного научного учреждения «Научно-исследовательский институт пчеловодства» в форме присоединения к нему Федерального государственного бюджетного научного учреждения «Краснополянская опытная станция пчеловодства»  Федеральное государственное бюджетное научное учреждение «Научно-исследовательский институт пчеловодства» Федеральное государственное бюджетное научное учреждение «Научно-исследовательский институт пчеловодства» реорганизовано в форме присоединения к нему Федерального государственного бюджетного научного учреждения «Краснополянская опытная станция пчеловодства» (далее – учреждение).

С целью контроля за соблюдением выполнения арендатором обязательств по указанному договору, целевого использования и сохранения арендуемого имущества в период с 18.12.2019 по 25.12.2019 комиссией учреждения был осуществлен выезд по месту нахождения арендуемого имущества, по результатам которого были составлены акты №№36, 37. По результатам осмотра были выявлены следующие нарушения:

- при проведении осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:11, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, участок находится примерно в 90 м по направлению на северо-восток от ориентира 40 км трассы Адлер - Красная Поляна, расположенного за пределами участка, обнаружено, что отсутствует часть ограждения пасеки №10, а на его месте находится деревянный навес (длина навеса ориентировочно 9-12 метров, ширина ориентировочно 2 метра). Также в ходе осмотра установлено отсутствие торгового павильона площадью 8,1 кв.м, находящегося на праве оперативного управления у учреждения и переданного по договору №132.

При проведении осмотра дома пасечника на пасеке №10 установлен факт проживания постороннего лица - гражданки ФИО3, со слов которой установлено, что проживает она в данном объекте с разрешения руководства общества, несмотря на то обстоятельство, что дом пасечника является нежилым помещением.

По мнению истца, выявленные нарушения свидетельствуют о недобросовестном исполнении арендатором своих обязанностей по договору аренды №132.

15.01.2020 директору общества направлено уведомление (исх. №02-07/17) об устранении нарушений.

11.02.2020 произведен осмотр пасеки №10, в ходе которого установлено, что ранее выявленные нарушения устранены не были.

Как указывает истец в исковом заявлении, в течение 2020 года неоднократно осуществлялись комиссионные осмотры пасеки №10 на предмет устранения нарушений (20.05.2020 акт осмотра №10, 27.06.2020 акт осмотра №19, 18.11.2020 акт осмотра №43), направлялись уведомления об устранении выявленных нарушений, однако нарушения не устранены.

В соответствии с пунктами 9.3.2, 9.3.4 договора №132 он подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, если:

- арендатор существенно ухудшает состояние недвижимого имущества.

- арендатор незамедлительно не известил арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем недвижимому имуществу ущерб, и своевременно не принял все возможные меры по предотвращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения недвижимого имущества.

17.05.2021 арендатору (директору общества) направлено уведомление о расторжении договора №132 (исх. №02-07/300).

Истец считает, что нарушения не устранены, имущество не приведено в первоначальное состояние (по-прежнему отсутствует часть ограждения, деревянный навес не снесен, отсутствует торговый павильон), арендатор не выполнил условия договора и не известил арендодателя о причиненном недвижимому имуществу ущербе, договор №132 подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора и взыскании задолженности по арендной плате, истец ссылается на акты осмотров, согласно которым арендодателем установлено проживание в доме пасечника постороннего лица: ФИО3; отсутствие торгового павильона; отсутствие части ограждения пасеки.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указал, что торговый павильон фактически имеется в наличии, находится на территории земельного участка. Гражданка ФИО3 является лицом, которое присматривает за территорией пасеки, и, соответственно, находится на ней в течение рабочего дня.

15.03.2022 комиссией в составе: председателя комиссии – директора учреждения ФИО4 и членов комиссии: инженера учреждения Томских Д.Н., юрисконсульта филиала учреждения ФИО5, директора общества ФИО6 и адвоката общества ФИО2 составлен акт №15 осмотра недвижимого имущества, переданного в аренду на основании договора №132.

Как следует из акта, во время осмотра сторонами установлено следующее.

Дом пасечника: увеличен козырек на 1 метр над входом в дом, установлено деревянное ограждение; установлены деревянные перекладины с целлофановой накладкой зафиксированные на 4 столбах не капитально.

В части увеличения козырька, ответчиком даны пояснения, что перед входом в дом пасечника действительно увеличен козырек крыши. Это сделано ответчиком в целях защиты входа в дом и защиты всего дома в целом от пыли, ветра, погодных условий, дождя, недопущения попадания сточных вод и дождя непосредственно под пространство возле входной двери и затекания осадков под фундамент дома.

При этом, увеличение козырька не затронуло конструкцию жилого дома и не привело к ухудшению его технического состояния.

Деревянное ограждение было установлено непосредственно в границах увеличенного козырька крыши дома пасечника, выполнено из деревянного штакетника высотой менее 1 метра, выполняет декоративную функцию и дополнительную функцию по защите от пыли, дождя и снега территории, прилегающей к входной двери в дом пасечника.

Деревянные перекладины на 4 некапитальных столбах (навес) не являются имуществом ответчика, они были сооружены пчеловодом учреждения, то есть одним из работников истца. В качестве основания для расторжения договора аренды работы в отношении данного имущества также не заявлялись.

В ходе осмотра сторонами установлено, что торговый павильон переставлен в другое место, полностью металлический, установлены дверь и окно в другой стене.

Ответчик указывает, что на момент передачи торгового павильона в пользование ответчика от ООО «Антей» спорный павильон находился именно в том виде и состоянии, в котором находился на день его осмотра 15.03.2022.

При составлении акта осмотра представитель учреждения, ссылаясь на технический паспорт строения, указывал, что павильон должен быть деревянный, а не металлический.

Согласно возражениям ответчика, на момент принятия от ООО «Антей» спорного имущества не было документов, подтверждающих материал, из которого был изготовлен торговый павильон.

Как верно указал суд первой  инстанции, арендатор не мог знать об этих обстоятельствах, как и о том, что изначально в аренду передавался деревянный павильон, поскольку при заключении договора аренды №132 арендатору не передавались какие-либо иные документы, кроме самого договора и приложения к нему, в котором указан лишь перечень имущества, без его подробного описания и спецификации.

Ответчик пояснил о возможном изменении каркаса павильона с деревянного на металлический в виду старения дерева и значительных процессов его гниения, однако это само по себе не ухудшило имущество, а наоборот, его свойства были значительно укреплены и улучшены.

Факт отсутствия части ограждения пасеки ответчик не оспаривает, однако работы по его демонтажу, согласно позиции ответчика, общество не осуществляло.

16.03.2020 ответчик в лице его директора ФИО6 обратился в адрес управления с заявлением, в котором просил принять меры к неизвестным лицам, которые препятствуют обществу в сохранении переданного в аренду имущества, а именно, возвели на границе земельного участка дровник, при его строительстве убрав часть ограждения пасеки.

Письмом от 14.04.2020 №23-01-11/5598 обществу сообщено, что управление проводит только плановые проверки имущества на основании утвержденного плана-графика проверок, в связи с чем ими направлен запрос о необходимости проверки имущества, находящегося в федеральной собственности в адрес Росимущества.

Аналогичное по своему содержанию обращение направлено в адрес министерства 08.11.2021, однако, как следует из полученного ответа от 19.11.2021 года №МН-9/979, истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к ответчику с исковым заявлением о расторжении договора аренды. 

Общество обращалось в правоохранительные органы для разрешения вопроса о восстановлении части ограждения земельного участка и привлечении к ответственности лиц, нарушивших это ограждение. По результатам обращения ответчиком получены постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 17.10.2019 и 15.01.2022. 

В случае аварий, произошедших не по вине арендатора, приведших к ухудшению имущества, арендатор обязан оказывать необходимое содействие арендатору в устранении их последствий (пункт 3.2.4 договора). Как указывает ответчик, истец возложенные на себя обязательства не выполняет, обществу в восстановлении ограждения пасеки, нарушенной третьими лицами, не содействует, мер к сносу незаконно возведенных третьими лицами строений не принимает.

Дополнительным соглашением от 05.06.2009 №1 к договору №132 стороны договора договорились пользоваться земельным участком совместно, без установления сервитута за проезд, проход к переданному в аренду недвижимому имуществу при условиях, не создающих препятствий к обычной хозяйственной деятельности как арендодателя, так и арендатора (л.д. 18).

Ответчик указывал, что обращался к истцу с заявлением о необходимости проведения межевания и определения конкретных границ, в которых должно быть произведено восстановление части нарушенного ограждения. Вышеуказанное письмо оставлено адресатом без удовлетворения.

Как верно указал суд первой инстанции, действия третьих лиц, связанные с демонтажем части ограждения пасеки не могут являться основанием для расторжения договора с ответчиком, поскольку у общества отсутствует возможность восстановить часть нарушенного ограждения до того, пока истец не проведет необходимые межевые работы по установлению границ земельного участка.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства не являются основаниями для расторжения договора с ответчиком в судебном порядке, так как ограждение пасеки нарушено третьими лицами, а его восстановлению препятствует бездействие самого истца, который не обеспечивает проведение необходимых межевых работ по определению границ земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что арендатор не ухудшал состояния переданного в аренду имущества, напротив, осуществляя текущий ремонт.

В ходе проведения совместного осмотра сторонами установлено, что на въезде в территорию часть ограждения заменена на деревянное ограждение вместо металлической сетки. Однако в договоре №132 указана лишь протяженность забора, сведения о материале отсутствуют.

Как следует из пояснений ответчика, в случае, если наличие на месте въезда на территорию земельного участка не деревянного забора, а металлической сетки является принципиальным для истца, ответчик готов за собственный счет осуществить замену деревянного забора на металлическую сетку.

Совместным актом осмотра от 15.03.2022 №15 факт проживания третьих лиц в доме пасечника - не установлено.

Какие-либо иные доказательства, подтверждающие факт постоянного проживания третьих лиц на объектах, переданных в аренду ответчику, истцом в материалы дела не представлены.

Доводы истца о том, что факт постоянного проживания третьих лиц в доме пасечника подтверждается многочисленными имеющимися в материалах дела актами осмотров, отклоняются, как несостоятельные, поскольку они составлены комиссией без участия ответчика.

Согласно пункту 3.2.3 договора арендодатель обязан участвовать в порядке, согласованном с арендатором в создании необходимых условий для эффективного использования недвижимого имущества и поддержании его в надлежащем состоянии.

Между тем, согласований с арендатором арендодатель не производил и уведомлений о комиссионном обследовании объекта с целью составления акта и выработки согласованного плана дальнейших действий в адрес арендатора не направлял.

Из пункта 3.3.13 договора следует, что арендатор обязуется обеспечить представителям арендодателя беспрепятственный доступ к недвижимому имуществу для проведения проверки соблюдения арендатором условий настоящего договора, также предоставление необходимой документации относящейся к предмету проверки. Однако доказательств направления арендодателем запросов на участие арендатора в проверке или о предоставлении каких-либо пояснений по вопросам, возникающим в ходе проверки, материалы дела не содержат.

Исходя из изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что проигнорировав возможность предварительного уведомления арендатора о проведении проверки или же приглашение представителя арендатора в ее проведении, арендодатель лишил арендатора возможности принять участие в осмотре и принести свои возражения на изложенные в рассматриваемом акте доводы при фиксировании любой информации в акте, подписанной исключительно членами комиссии, состоящими с арендодателем в трудовых отношениях, то есть  зависимыми от арендодателя.

Ссылка истца на наличие задолженности по оплате арендной платы подлежит отклонению судом, поскольку на момент вынесения решения задолженность арендатора погашена в полном объеме. Кроме того, обращаясь с настоящим исковым заявлением, истец не заявлял в качестве основания для расторжения договора ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей.

Таким образом, нарушенное право истца восстановлено после уплаты ответчиком арендной платы.

Апелляционный суд отмечает, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В рассматриваемом случае расторжение договора аренды, заключенного на 49 лет, в связи с нарушением срока внесения арендной платы, в полном объеме погашенной добровольно арендатором в разумный срок, явно несоразмерно степени нарушенного обязательства и не должно применяться, так как не отвечает принципу обязательного соблюдения баланса интересов сторон.

Ссылки истца на неверно осуществленные перечисления не могут приниматься во внимание судом апелляционной инстанции, так как доказательств ненадлежащего перечисления не представлено.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 по делу №А32-52031/2021

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2022 по делу                   №А32-41372/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Б.Т. Чотчаев

СудьиН.В. Ковалева

Е.А. Маштакова