АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных 

актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А23-5093/2022

19 декабря 2024 года

город Калуга

 

 Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2024 года. Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2024 года.  

 Арбитражный суд Центрального округа в составе: 

председательствующего Радвановской Ю.А., судей Крыжской Л.А., 

ФИО1, 

при участии в заседании: 

от заявителя жалобы: не явились, извещены надлежаще; от иных участвующих деле лиц: н е явились, извещены надлежаще;  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» на решение Арбитражного суда Калужской области от 24.04.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2024 по делу № А23-5093/2022,  

У С Т А Н О В И Л :

Городская Управа города Калуги обратилась в Арбитражный суд Калужской области с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» о взыскании задолженности в размере 1 913 141 руб. 19 коп. и неустойки в размере 914 481 руб. 49 коп. (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).  

Решением Арбитражного суда Калужской области от 24.04.2024, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2024, исковые требования удовлетворены в полном объеме  

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, ООО СЗ «Строительная компания Правый берег» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит  

обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.  

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами не было учтено, что земельный участок с кадастровым номером 40:26:000372:203 как самостоятельный объект недвижимости отсутствует, так как он фактически был размежеван с образованием новых земельных участков. Указывает, что судами не дана правовая оценка возражениям ответчика относительно фактического законного использования части земельного участка третьими лицами, нахождение на спорном участке объекта недвижимости, права на который принадлежит иным лицам, свидетельствует о том, что данным земельным участком пользуются иные лица, а не ответчик. Общество полагает, что поскольку договор аренды от 15.10.2012 № 25/12 прекратил свое действие, основания для взыскания с ответчика арендной платы и неустойки отсутствовали.  

В отзыве Городская Управа города Калуги просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, кассационную жалобу без удовлетворения.  

Кассатор и иные участвующие в деле лица явку своих уполномоченных представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы.  

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.  

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд округа приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.  

Судами двух инстанций установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании протокола от 28.09.2012 № 2 (лоты № 1,2) об итогах проведения аукциона был заключен договор аренды находящихся в муниципальной собственности земельных участков для строительства многоквартирного жилого дома № 1 от 15.10.2012 № 525/12.  

Согласно условиям заключенного договора (в редакции дополнительного соглашения № 96/15 от 16.02.2015) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000372:203, общей площадью 30 735 кв. м (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 100 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, г. Калуга, в районе д. Верховая, д. Квань) в границах указанных в кадастровой выписке, прилагаемой к договору. Вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 13-17 этажей и выше, автостоянки для хранения индивидуальных легковых автомобилей открытые, подземные и полуподземные, многоэтажные, встроенные или встроенно-пристроенные. Цель предоставления земельного участка: для строительства многоквартирных жилых домов 13-17 этажей и выше, автостоянок для хранения индивидуальных легковых автомобилей открытых, подземных и полуподземных, многоэтажных, встроенных и встроенно- пристроенных. Срок аренды земельного участка установлен до 11.10.2018 года (2.1. договора).  

Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области 21.11.2012.  

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы соответствует максимальному размеру годовой арендной платы, предложенной победителем торгов по продаже находящихся в муниципальной собственности земельного участка.  

В п. 3.2. договора закреплено, что арендная плата является годовой. Размер арендной платы за календарный год соответствует размеру арендной платы, зафиксированной в протоколе от 28.09.2012 № 2 (лоты № 1, № 2) заседания комиссии по проведению торгов по продаже заходящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков специализированными организациями и составляет 14 756 000 руб.  

Арендная плата за период менее года рассчитывается как произведение 1/365 (1/366 для високосного года) годовой даты на количество дней в периоде, за который производится расчет (п. 3.3. договора).  

Срок внесения очередной доли арендной платы - не позднее последнего дня месяца квартала, в котором должен быть осуществлен платеж (п. 3.5. договора).  

Сроки внесения очередной доли арендной платы установлен следующим образом: за I квартал - до 01 апреля, за II квартал - до 01 июля, за III квартал - до 01 октября, за IV квартал - до 25 декабря.  

В случае нарушения сроков внесения арендной платы истец выплачивает ответчику пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2. договора).  

Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2022 по 31.03.2022, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями, предварительно направив претензию об оплате задолженности, оставленную без удовлетворения.  

Определением суда от 23.04.2021 по делу № А23-3023/2021 заявление о признании общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» несостоятельным (банкротом) принято к производству, возбуждено производство по делу.  

Определение суда от 23.04.2021 по делу № А23-3023/2021 заявление ПАО «Московский индустриальный банк» принято к производству в качестве заявления о вступлении в дело о несостоятельности (банкротстве). Решением от 05.04.2022 по делу № А23-3023/2021 заявление ЗАО «Московский индустриальный банк» признано обоснованным, ООО «СЗ «СК Правый берег» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.  

Поскольку в рамках настоящего дела заявлены требования о взыскании задолженности, возникшей после даты принятия заявления о признании должника банкротом, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 5, 126 Федерального закона Российской Федерации от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», правомерно отнес заявленные исковые требования к текущим и рассмотрел их по существу.  

Удовлетворяя исковые требования, руководствуясь статьями 290, 309, 310, 606, 614, 622, 328, 413 ГК РФ, статьями 36, 37 ЖК РФ, статьями 42, 65 ЗК РФ, пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  

разъяснениями, данными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 № 11642/11, пунктами 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», частью 3, 4 статьи 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 26.12.2018, суды исходили из обязанности ответчика оплачивать арендную плату по заключенному с ним договору до момента возврата им арендованного имущества.  

Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций, как с преждевременными, сделанными при неполном исследовании фактических обстоятельств дела, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, сделанными при неправильном применении норм материального права. Суд округа исходит из следующего.  

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.  

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002  

 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). 

19.06.2018 на основании Постановления Городской Управы города Калуги  

 № 217-п «О внесении изменений в постановление Городской Управы города Калуги от 28.09.2016 № 299-п «Об утверждении проекта межевания территории в районе улицы Фомушина в границах земельного участка с кадастровым номером 40:26:000372:203» было проведено межевание земельного участка, в результате которого из земельного участка с кадастровым номером 40:26:000372:203 были выделены и поставлены на кадастровый учет 6 новых земельных участков с кадастровыми номерами: 40:26:000372:8638, 40:26:000372:8639, 40:26:000372:8640, 40:26:000372:8641, 40:26:000372:8642 и 40:26:000372:8643.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).  

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а  

согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.  

Порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен частью 12 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов.  

Судами оценки таким обстоятельствам дано не было. 

Так, при новом рассмотрении спора суду первой инстанции следует дать оценку таким обстоятельствам, а также установить площадь земельного участка, которым ответчик фактически пользовался в спорный период.  

При этом, суду также следует дать оценку следующим обстоятельствам.  

Согласно данным с официального интернет сайта Росреестра на земельном участке 40:26:000372:8641 расположен объект недвижимости (здание) с кадастровым номером 40:26:000372:7611, находящийся в муниципальной собственности (муниципального образования «Город Калуга»). Нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости, права на который принадлежат иным лицам, свидетельствует о том, что данным земельным участком пользуются также иные лица.  

Данные обстоятельства также подлежат оценке судом первой инстанции в соотношении с требованиями истца о взыскании платы за пользование земельным участком в части, расположенной под такими объектами недвижимости, с ответчика.  

Кроме того, при новом рассмотрении спора суду следует оценить все предоставленные в дело доказательства в их совокупности, в том числе письмам Городской Управы г. Калуги № 4987/06-24 от 28.05.2024, а также № 6396/06-24 от 04.07.2024 от 04.07.2024, согласно которым Управа уведомила ответчика, что в связи с прекращением действия договора аренды от 15.10.2012 № 525/12 и погашением регистрационной записи о государственной регистрации права аренды ответчика на земельный участок подписание акта приема-передачи земельного участка не требуется, в принятии земельного участка истцом было отказано.  

Таким образом, оценке судом подлежит последовательность действий истца по отказу в принятии земельного участка, а впоследствии по обращению в суд с иском о взыскании задолженности, образовавшейся в связи с его невозвратом.  

Принцип свободы договора в сочетании с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений не исключает обязанности суда оценивать условия конкретного договора точки с зрения их разумности и справедливости с учетом сбалансированности интересов обоих сторон и во избежание злоупотребления одной из сторон своим правом (определение ВС РФ от 13.11.2018 № 41-КГ18-46).  

Поскольку в соответствии с нормами статьи 286, статьи 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе  

устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, в связи с чем судебный акт подлежит отмене, а спор - направлению на рассмотрение в суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо учесть указанные обстоятельства, подробно изучить и дать надлежащую правовую оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, в совокупности и взаимной связи оценить представленные в дело доказательства, на которые в обоснование заявленных требований и возражений ссылаются как истец, так и ответчик, с изложением итогов этой оценки в судебном акте, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора по существу, принять законный и обоснованный судебный акт по делу.  

В связи с изложенным судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, а потому подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строительная компания Правый берег» подлежит удовлетворению.  

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калужской области от 24.04.2024 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2024 по делу № А23-5093/2022 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калужской области.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Ю.А. Радвановская  

Судьи Л.А. Крыжская 

 ФИО1