АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

 

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Воронеж                                                                                          Дело № А14-6073/2022                                                                                                                                    

«23» мая 2023г.

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 мая 2023 года 

 

Арбитражный суд Воронежской области  в составе судьи Есаковой М.С. 

при ведении протокола открытого судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление первого заместителя прокурора Воронежской области в защиту муниципального образования Кантемировского муниципального района Воронежской области и субъектов предпринимательской деятельности, г.Воронеж

к Администрации Кантемировского муниципального района Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), р.п. Кантемировка Кантемировского района Воронежской области 

индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 313366814700085, ИНН 

<

***>), с.Талы Кантемировского района Воронежской области

о признании договора аренды земельного участка от 16.04.2019 №29 недействительным, применении последствия недействительности сделки

при участии в заседании:

от истца: ФИО3 - прокурора, служебное удостоверение,

от ответчика 1: не явился, о времени и месте заседания надлежаще извещен,

от ответчика 2: ФИО4 – представителя по доверенности б/н от 06.10.2021, диплом, паспорт,

у с т а н о в и л:

первый заместитель прокурора Воронежской области (далее по тексту – истец по делу) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Администрации Кантемировского муниципального района Воронежской области (далее по тексту – ответчик 1 по делу), индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее по тексту – ответчик 2 по делу) о признании недействительным договора аренды №29 от 16.04.2019 о предоставлении земельного участка общей площадью 199084 кв.м., с кадастровым номером 36:12:6100018:171 из категории земли населенных пунктов с разрешенным использованием поля и участки для выращивания сельхозпродукции по адресу: Воронежская область, Кантемировский район, Таловское сельское поселение, Северо-Восточная часть кадастрового квартала 36:12:6100018; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка.

Определением суда от 17.01.2022 прекращено производство по делу в части требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата земельного участка.

Определением суда от 17.01.2022 к рассмотрению приняты уточненные требования о признании недействительным пунктов 4.1.1, 4.3.2, 4.3.3 договора аренды №29 от 16.04.2019 о предоставлении земельного участка общей площадью 199084 кв.м., с кадастровым номером 36:12:6100018:171 из категории земли населенных пунктов с разрешенным использованием поля и участки для выращивания сельхозпродукции по адресу: Воронежская область, Кантемировский район, Таловское сельское поселение, Северо-Восточная часть кадастрового квартала 36:12:6100018.

Администрация Кантемировского муниципального района Воронежской области в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания  надлежаще извещена, заявила о рассмотрении дела в отсутствие представителя, исковые требования признает в полном объеме.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривалось в отсутствие ответчика1.

Представитель истца поддержал уточненные исковые требования.

Представитель ответчика 2 не возражал против требований истца.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялись перерывы: с 28.02.2023 до 07.03.2023 и с 07.03.2023 до 15.03.2023.

Как следует из материалов дела, 16.04.2019 ответчиком 1 (арендодатель) и ответчиком 2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №29, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель – «Земли сельскохозяйственного назначения» с кадастровым номером 36:12:6100018:171 площадью 199084 кв.м.,  расположенны по адресу: Воронежская область, Кантемировский район, Таловское сельское поселение, Северо-Восточная часть кадастрового квартала 36:12:6100018:

Срок аренды устанавливается с 16.04.2019 до 16.04.2068 (пункт 2.1. договора).

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору.

Согласно пункту 4.1.1 оспариваемого договора арендодатель имеет право изменить или досрочно расторгнуть договор во внесудебном порядке с заблаговременным уведомлением арендатора не позднее, чем за один месяц, в случаях:

а) использования участка не в соответствии с разрешенным использованием, а также неиспользования (не освоения) участка в течение сроков, установленных договором;

б) неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы;

в) использования земельного участка способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики;

г) неподписания арендатором акта приема-передачи;

д) невыполнения арендатором полностью или частично условий договора аренды.

В соответствии с пунктом 4.3.2 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 4.3.3 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Прокуратурой Кантемировского района Воронежской области по заданию прокуратуры Воронежской области поведена проверка исполнения Администрацией Кантемировского муниципального района Воронежской области земельного законодательства.

По результатам проверки сделан вывод о том, что включение в аренды земельного участка №29 от 16.04.2019 условий пункта пунктов 4.1.1, 4.3.2 и 4.3.3, предоставляющие арендодателю в одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора аренды и сдавать участок в субаренду, противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, что явилось основанием для обращения исполняющего обязанности прокурора области в суд с настоящими требованиями в порядке, предусмотренном статьей 52 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее –Гражданский кодекс РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В числе способов защиты гражданских прав указанная статья предусматривает признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных  или  оспариваемых  прав и законных интересов в порядке, установленном 

кодексом (статья 4 АПК РФ).

В силу статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительной сделки, совершенной органом местного самоуправления, с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органом местного самоуправления. 

Обращение в арбитражный суд субъекта Российской Федерации направляют также прокурор субъекта Российской Федерации или заместитель прокурора субъекта Российской Федерации и приравненные к ним прокуроры или их заместители. 

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3).

В    пункте   1   статьи   168   Гражданского    кодекса    РФ   определено,   что   за

исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 73 постановление Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского   кодекса Российской Федерации» также указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать   обязательным    требованиям    закона,    действующим   в  момент его

заключения.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодека РФ установлено, что если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, законом напрямую закреплен запрет на расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, переданного в аренду на срок более 5 лет, по инициативе арендодателя во внесудебном порядке и стороны настоящего договора не вправе были предусматривать в нем такое  условие.

Кроме того, согласно пунктам 4.3.2, 4.3.3 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодека РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Однако согласно требованиям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В силу части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Перечень случаев, когда договор аренды такого земельного участка заключается без проведения торгов, перечислен в пункте 2 статьи 39.6 Земельный кодекс РФ.

Данный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

С учетом изложенного, права аренды на земельный участок для сельскохозяйственного использования могут быть приобретены гражданами или юридическими лицами только по результатам аукциона на право заключения договора аренды, требования к проведению которого установлены статьями 39.11 и 39.12 Земельного кодекса РФ.

В силу требований пункта 2 статьи 3 Гражданского кодекса РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Таким образом, положения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, а также на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

Следовательно, право арендатора на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона, в силу статьи 22 Земельного кодека РФ, невозможно ввиду установления положениями статьи 448 Гражданского кодекса РФ иного – законодательного запрета такой переуступки (аналогичная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2017 № 308-ЭС17-17485 по делу № А32-29333/2016).

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Пленума от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункты 74, 75).

Исходя из того, что при заключении договора аренды земельного участка №29 от 16.04.2019 в пунктах 4.1.1, 4.3.2 и 4.3.3 сторонами был нарушен законодательный запрет, а именно: установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора во внесудебном порядке, а также право арендатора с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, соответственно данные пункты договора в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является недействительными (ничтожными).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Более того, согласно представленного в материалы дела отзыва, Администрация Кантемировского муниципального района Воронежской области признает исковые требования в полном объеме, а представитель индивидуального предпринимателя главы К(Ф)Х ФИО2 не возражает против заявленных требований.

С учетом вышеизложенного, требования первого заместителя прокурора Воронежской области о признании недействительным пунктов 4.1.1, 4.3.2, 4.3.3 договора аренды земельного участка №29 от 16.04.2019 являются правомерными и подлежат удовлетворению.

При этом суд считает необходимым отметить, что в силу статьи 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без  спорного пункта договора.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ рассматриваемые исковые требования подлежат оплате государственной пошлиной в размере 6 000 руб.

Поскольку   истец   и   ответчик   1   по   настоящему   делу   в  силу статьи 333.37

Налогового кодекса РФ освобождены от уплаты государственной пошлины, принимая во внимание результат рассмотрения спора, государственная пошлина в сумме                 3 000 руб.  подлежит взысканию с ответчика 2 в доход федерального бюджета.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310 Гражданского    кодекса    РФ,    статьями    4,7-11,13,16,65,110,156,167-170    АПК   РФ,

арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными пункты 4.1.1, 4.3.2, 4.3.3 договора аренды земельного участка №29 от 16.04.2019, заключенного Администрацией Кантемировского муниципального района Воронежской области (ИНН 

<

***>) с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2  (ИНН 

<

***>).

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (с.Талы Кантемировского района Воронежской области, запись в ЕГРИП внесена МИФНС России №12 по Воронежской области 27.05.2013 за ОГРНИП 313366814700085, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

 

Судья                                                                                                         М.С. Есакова