Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-5752/2023

г. Владивосток

19 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Е.А. Грызыхиной, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Турист», 

апелляционное производство № 05АП-3512/2024 

на решение от 07.05.2024 судьи Е.Р. Яфаевой

по делу № А51-5752/2023 Арбитражного суда Приморского края 

по иску краевого государственного бюджетного учреждения «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края» (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Турист» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третьи лица: Министерство земельных и имущественных отношений Приморского края, региональная общественная организация инвалидов Приморского края «Школа жизни», 

о расторжении договора аренды, взыскании задолженности, 

по встречному иску об уменьшении размера арендной платы, об обязании предоставить документы, об установлении новой даты начала платежей,

при участии:

от КГБУ «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края»: представитель ФИО1 по доверенности от 10.06.2024,

от ООО «Турист»: представитель ФИО2 по доверенности от 16.05.2024,

от Региональной общественной организации инвалидов Приморского края «Школа жизни»: представитель ФИО2 по доверенности от 11.03.2024,

УСТАНОВИЛ:

Краевое государственное бюджетное учреждение «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края» (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заилением к обществу с ограниченной ответственностью «Турист» (далее – ООО «Турист», общество) о расторжении договора аренды №7/22 от 18.05.2022, об обязании в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда возвратить имущество: здание-база отдыха «Дорожник» с кадастровым номером 25:27:020102:842, общей площадью 1 066 кв.м., расположенное по адресу: г. Артем, бухта Муравьиная, 7 (далее – база отдыха «Дорожник», база отдыха), о взыскании 3 324 090 рублей 15 копеек, в том числе 2 614 399 рублей основного долга по арендной плате за период с мая 2022 года по июнь 2023 года, 119 050 рублей 38 копеек пени за период с 01.06.2022 по 10.07.2023, 590 640 рублей 77 копеек задолженности по оплате электроэнергии за период с мая 2022 года по май 2023 года (с учетом принятых судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений от 17.04.2024).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – Министерство), региональная общественная организация инвалидов Приморского края «Школа жизни».

Определением суда от 04.10.2023 в порядке статьи 132 АПК РФ к производству принян встречный иск ООО «Турист» об уменьшении размера арендной платы по договору аренды № 7/22 от 18.05.2022 на сумму требований учреждения по данному делу, об обязании учреждения предоставить обществу документы, необходимые для эксплуатации скважины, обеспечивающей водоснабжение базы отдыха «Дорожник», в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу, а также об установлении новой даты (переносе даты) начала платежей арендной платы по договору аренды с момента передачи обществу необходимой для эксплуатации скважины документации.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.05.2024 заключенный сторонами договор аренды №7/22 от 18.05.2022 расторгнут, на общество возложена обязанность в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда возвратить базу отдыха «Дорожник», передав ее по акту приема-передачи, с общества в пользу учреждения взыскано 3 205 039 рублей 77 копеек основного долга, 102 684 рубля 21 копейка неустойки, всего 3 307 723 рублей 98 копеек, а также 34 699 рублей расходов по уплате госпошлины, в остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано. 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Турист» обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что в нарушение требований статей 611-612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) учреждение не передало ООО «Турист» документы на пользование подземными водами (скважиной), что препятствует ведению обществом предпринимательской деятельности и влечет для него существенные убытки, поскольку без оформления лицензии эксплуатация базы отдыха на законных основаниях невозможна, цель использования имущества по вине арендодателя не достигнута. ООО «Турист» полагает, что в связи с непередачей ему документации на пользование скважиной у него возникла обязанность по внесению арендной платы, и датой возникновения такой обязанности должна являться дата передачи документов.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание по ее рассмотрению назначено на 13.08.2024, а в последующем в порядке статьи 158 АПК РФ отложено на 12.09.2024.

От Министерства через канцелярию суда поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу от ООО «Турист» - письменные дополнения к апелляционной жалобе, которые в порядке статей 262, 81 АПК РФ приобщены к материалам дела. 

Неявка в судебное заседание представителя Министерства с учетом его надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в его отсутствие применительно к статье 156 АПК РФ.

В заседании апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, представитель учреждения против удовлетворения апелляционной жалобы возразила, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Апелляционным судом установлено, что ООО «Турист» обжалует решение в части удовлетворения первоначального иска и в части отказа во встречном иске. В остальной части решение не обжалуется.

Поскольку возражений против проверки решения в указанной части лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в данной части.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между учреждением (арендодатель) и обществом (арендатор) 18.05.2022 заключен договор аренды № 7/22 имущества: здания базы отдыха «Дорожник», оборудованного имуществом. Цель использования имущества: деятельность гостиниц и предприятий общественного питания, организация туристической деятельности, деятельность в области культуры, спорта, организации досуга и развлечений (далее – договор). 

Перечень расположенного в арендуемом здании оборудования, указан в приложении № 2 к договору. 

В соответствии с пунктом 1.4 договора договор считается заключенным со дня принятия арендатором имущества по акту приема-передачи сроком на 7 лет. 

Актом приема-передачи от 18.05.2022 арендатор принял арендованное имущество. 

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендатор в течение 7 дней после подписания акта приема-передачи имущества заключает договор страхования имущества от гибели или повреждения в пользу арендодателя на весь период действия договора на указанных в пункте условиях. 

Как следует из пункта 4.3 договора, арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за имущество в порядке, установленном договором (пункт 4.3.9), а также передать арендодателю его экземпляр договора страхования, не позднее 3 рабочих дней с момента его заключения (пункт 4.3.19). 

Пунктом 5.1 договора установлена арендная плата за пользование имуществом в месяц в размере 273 309 рублей, которую арендатор обязан перечислять арендодателю ежемесячно до 15 числа текущего месяца (пункт 5.2 договора).

Пунктом 5.6 предусмотрено, что оплата за коммунально-эксплуатационные услуги не включается в сумму арендной платы и производится по отдельному договору. 

В соответствии с пунктом 6.1 договора в целях обеспечения исполнения обязательств по договору установлен обеспечительный платеж в размере 273 309 рублей, который арендатор обязан перечислить арендодателю в течение 15 рабочих дней с даты подписания договора (пункт 6.2 договора). 

В соответствии с пунктом 8.2.2 договора договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации и/или положениями договора, в случае неисполнения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 4.3 договора (пункт 8.2.3), а также в случае неуплаты или просрочки уплаты арендной платы в сроки, установленные пунктом 5.2 договора, в течение двух месяцев подряд, независимо от ее последующего внесения (пункт 8.2.4). 

Между обществом (потребитель) и учреждением (исполнитель) 01.08.2022 заключен договор № 3-50/22э на возмещение затрат, согласно которому потребитель принял обязательство по возмещению затрат исполнителя по оплате электроэнергии, потребленной потребителем при эксплуатации здания, переданного по договору аренды от 18.05.2022 № 7/22. 

Ссылаясь на неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы, о заключению договора страхования и перечисления обеспечительного платежа, учреждение с соблюдением претензионного порядка урегулирования спора обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.

В свою очередь, общество, заявляя о непередаче ему документов, позволяющих в соответствии с требованиями закона эксплуатировать скважину, обеспечивающую водоснабжением здание базы, обратилось со встречным иском.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования учреждения и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований общества, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и сохраняется в течение всего времени осуществления полномочий владения и пользования объектом аренды.

В силу статьи 606 и части 1 статьи 611 ГК РФ основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору возможности пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3, утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

Вместе с тем, оценив довод заявителя жалобы со ссылкой на пункт 1 статьи 612 ГК РФ о наличии у него права на снижение арендных платежей по договору, основанный на непередаче ему документов на скважину, апелляционный суд пришел к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем в рассматриваемом случае общество фактически использует арендованное имущество в соответствии условиями договора и с его целевым назначением, что подтверждается составленными специалистами учреждения актом осмотра от 27.06.2023 и актом проверки имущества от 30.01.2024 (согласно которым на момент осмотров в арендованном здании находились проживающие), и обществом не оспаривается.

В этой связи передача учреждением обществу имущества в аренду в отсутствие лицензии на добычу водных ресурсов не может считаться недостатком по смыслу статьи 612 ГК РФ, поскольку такая лицензия выступает в качестве документа, относящегося к спорному имуществу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Таким образом, позиция общества о возложении на учреждение как на арендодателя, сдавшего в аренду имущество с недостатками, ответственности по статье 612 ГК РФ апелляционным судом отклоняется как основанная на неверном толковании норм права.

При изложенных обстоятельствах, учитывая не оспоренное обществом обстоятельство нарушения обязательств по внесению арендной платы и по оплате электроэнергии, суд, удовлетворил соответствующие требования учреждения в заявленном размере и отказал в удовлетворении требования встречного иска об уменьшении размера арендной платы.

Часть 1 статьи 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

В соответствии с пунктом 7.1 договора за неисполнения обязательств по платежам, предусмотренным разделом 5 договора, арендатор по письменному требованию арендодателя выплачивает арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки ЦБ РФ от суммы, подлежащей оплате. 

Исходя из изложенного, принимая во внимание установленный судом факт нарушения обществом обязанности по внесению арендной платы, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для применения в обществу мер договорной ответственности.

При этом поскольку при расчете суммы пени учреждением не учтен произведенный обществом в счет оплаты пени платеж на сумму 16 366 рублей 17 копеек (платежное поручение от 24.10.2022 № 8), суд первой инстанции удовлетворил требование учреждения о взыскании неустойки за вычетом указанной суммы платежа, а именно - на сумму 102 684 рублей 21копейка.

Произведенный судом первой инстанции расчет неустойки проверен апелляционным судом, признан верным.

На основании статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны разъяснения, согласно которым согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 8.2.2 договора договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации и/или положениями договора, в случае неисполнения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 4.3 договора (пункт 8.2.3), а также в случае неуплаты или просрочки уплаты арендной платы в сроки, установленные пунктом 5.2 договора, в течение двух месяцев подряд, независимо от ее последующего внесения (пункт 8.2.4).

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

В связи с установлением факта нарушения обществом обязательства по внесению арендной платы более чем за 2 месяца подряд, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные обществом требования о расторжении договора аренды и об обязании общества в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда возвратить базу отдыха «Дорожник» по акту приема-передачи.

В связи с удовлетворением требования учреждения о расторжении договора аренды встречное требование ООО «Турист» об обязании предоставить документы, необходимые для эксплуатации скважины, обеспечивающей водоснабжение базы отдыха «Дорожник», а также об установлении новой даты (переносе даты) начала платежей арендной платы по договору с момента передачи обществу необходимой для эксплуатации скважины документации, удовлетворению не подлежали.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции в обжалуемой части сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.05.2024 по делу №А51-5752/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Е.А. Грызыхина

С.Б. Култышев