АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1983/18 

Екатеринбург

17 мая 2018 г.

Дело № А07-24550/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Беляевой Н.Г., Тороповой М.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АРФ» (далее – общество «АРФ») на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.09.2017 по делу № А07-24550/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Уфимский государственный авиационный технический университет» (далее - учреждение «УГАТУ») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью «АРФ» (далее - общество «АРФ») с исковым заявлением о выселении из нежилых помещений общей площадью 465,4 кв. м, расположенных в цокольном этаже 4-хэтажного кирпичного здания (литера А) по адресу: г. Уфа, ул. Аксакова, 94.

Решением суда первой инстанции от 18.09.2017 (судья Шамсутдинов Э.Р.) исковые требования учреждение «УГАТУ» удовлетворены: на общество «АРФ» возложена обязанность освободить поименованные в иске нежилые помещения общей площадью 465,4 кв. м.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018 (судьи Суспицина Л.А., Ермолаева Л.А., Пирская О.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе  общество «АРФ» просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на необоснованное удовлетворение судами исковых требований. Заявитель указывает, что собственником арендуемого недвижимого имущества является Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан и, соответственно, истец по настоящему делу арендодателем не является, следовательно, не является и кредитором, который по смыслу ст. 307, ст. 309, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать от должника надлежавшего исполнения принятых обязательств по договору, а также учитывая положения п. 3 ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет права распоряжаться без согласия собственника недвижимого имущества. Заявитель ссылается на нарушение судом первой инстанции ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указывая, что суд, рассматривая дело в предварительном судебном заседании, перешел к рассмотрению дела по существу, в то время как представитель ответчика заявлял о том, что имеется преддоговорной спор о цене арендной платы недвижимого имущества и о необходимости времени для предоставления дополнительных доказательств.  Общество «АРФ» также отмечает, что представителем ответчика также указывалось, что уведомления о расторжении договора не было получено, поскольку общества пользуется и оплачивает арендную плату за фактическое пользование.

При рассмотрении спора судами установлено следующее.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан (арендодатель), учреждение «УГАТУ» (балансодержатель) и обществом «АРФ» (арендатор) заключен договор от 25.04.2006 № 257/06 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа, по условиям которого арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект федерального недвижимого имущества - встроенные нежилые помещения общей площадью 755,9 кв. м в цокольном этаже 4-хэтажного кирпичного здания (литера А), расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Аксакова, д. 94, - в целях использования под торговлю и предоставлению услуг по общественному питанию.

В пункте 1.3 договора от 25.04.2006 № 257/06 установлен срок его действия: до 09.04.2016.

В разделе 2 договора от 25.04.2006 № 257/06 согласованы условия о размере и порядке внесения арендной платы.

В пункте 3.3.17 договора установлено, что по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать объект аренды в 10-тидневный срок по акту приема-передачи арендодателю и балансодержателю.

По акту приема-передачи от 09.04.2006 объект аренды передан обществу «АРФ».

Договор от 25.04.2006 № 257/06 зарегистрирован в установленном законом порядке 01.06.2007.

К договору от 25.04.2006 № 257/06 составлены дополнительные соглашения от 31.05.2007 № 1 (с указанием на уменьшение площади арендованных помещений с 755,9 кв. м до 532,2 кв. м), от 01.07.2009 № 2 (с указанием на уменьшение площади арендованных помещений с 532,2 кв. м до 465, 4 кв. м, корректировку размера арендной платы и передачу статуса арендодателя по договору учреждениию «УГАТУ»), от 30.03.2012 № 5 (с указанием на корректировку размера арендной платы).

Право оперативного управления на 4-хэтажное здание по адресу: г. Уфа, ул. Аксакова, д. 94 (учебно-лабораторный корпус № 11), - зарегистрировано за учреждением «УГАТУ» 23.12.2004.

Между учреждением «УГАТУ» и обществом «АРФ» 02.03.2016 подписано соглашение о расторжении договора от 25.04.2006 № 257/06 с 10.04.2016 в связи с истечением срока его действия.

Ссылаясь на то, что ответчик по истечении срока действия договора от 25.04.2006 « 257/06 не освободил из аренды нежилые помещения площадью 465,4 кв. м, врученная ответчику претензия от 20.06.2016 за исх. № 669/0109-13 с требованием возвратить помещения по акту приема-передачи в течение 30-ти дней была оставлена без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из доказанности факта прекращения между сторонами арендных правоотношений по поводу спорных нежилых помещений, возникших из договора от 25.04.2006 № 257/06.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В настоящем случае срок действия договора от 25.04.2006 № 257/06 установлен до 09.04.2016.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с ч. 9, 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Согласно ч. 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 названной статьи, по основаниям, не предусмотренным ч. 10 данной статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

В пункте 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Установив, что 02.03.2016 между учреждением «УГАТУ» и обществом «АРФ» подписано соглашение о расторжении договора от 25.04.2006 № 257/06 с 10.04.2016 в связи с истечением срока его действия, суды пришли к выводу о том, что учреждение «УГАТУ» (арендодатель) прямо выразило волю на прекращение арендных отношений с обществом «АРФ» из договора от 25.04.2006 № 257/06.

Сведений о том, что общество «АРФ» оспорило отказ в заключении договора аренды в отношении спорных помещений на новый срок либо о том, что на рассмотрение суда вынесен преддоговорный спор относительно условий заключаемого нового договора аренды, ответчиком суду не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив факт прекращения действия арендных отношений в связи окончанием срока действия договора аренды  при отсутствии доказательств возврата обществом «АРФ» спорного имущества учреждению «АРФ», суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования об освобождения арендатором спорного объекта.

Довод заявителя жалобы о том, что ответчик пользуется и оплачивает арендную плату за фактическое пользование после прекращения договора аренды, являлся предметом оценки суда апелляционной инстанции и был обоснованно отклонен, как несостоятельный, поскольку по смыслу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации сам факт прекращения договора не означает отсутствие у арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период фактического пользования объектом аренды.

Вопреки указаниям заявителя о том, что суд первой инстанции без учета мнения ответчика перешел из предварительного судебного заседания в судебное заседание и рассмотрел дело по существу в этот же день, судом апелляционной инстанции указано, что представитель общества «АРФ» Шарафутдинов Р.Р. принимал участие в предварительном судебном заседании 11.09.2017 и не заявил возражений против завершения предварительного судебного заседания и открытия судебного заседания, что зафиксировано в протоколе от 11.09.2017 и аудиопротоколе от 11.09.2017.

По существу доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.09.2017 по делу № А07-24550/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АРФ» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						А.С. Полуяктов 

Судьи						Н.Г. Беляева 

                                             					М.В. Торопова