АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-9791/2019

г. Тюмень

06 ноября 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 29 октября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 06 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Мингалевой Е.А., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1 (до и после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Благо» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 05.08.2009, ИНН: 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата присвоения ОГРНИП: 25.01.2013) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 26.05.2014, 

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 28.12.2018 (до и после перерыва),

от ответчика: ФИО2 личность удостоверена по паспорту (до и после перерыва), 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Благо» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 26.05.2014 в общем размере 301 796 рублей 31 копейка, из них: 255 918 рублей 61 копейка основного долга, 45 877 рублей 70 копеек неустойки за период с 05.6.2018 по 31.05.2019.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей в рамках договора аренды нежилого помещения от 26.05.2014.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований в полном объеме настаивает.

В судебном заседании ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, представил дополнения к отзыву.

В судебном заседании, открытом 22.10.2019, в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 29.10.2019, информация о котором была размещена в карточке дела № А70-9791/2019 в сервисе «Картотека арбитражных дел» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте: http://kad.arbitr.ru/.

После перерыва судебное заседание продолжено 29.10.2019 в назначенное время, в том же составе суда, отводов составу суда, лицу, ведущему протокол судебного заседания не заявлено.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований в полном объеме настаивает.

В судебном заседании ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и в дополнениях к отзыву на исковое заявление.

Изучив материалы дела, всесторонне исследовав и оценив в совокупности доказательства по делу, заслушав пояснения представителя истца и ответчика, суд считает, что рассматриваемые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, проведенного в форме заочного голосования от 06.05.2011 выбрана управляющая организация – ООО «УК «БЛАГО», протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проводимого в очно-заочной форме в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> от 09.04.2016 выбрана управляющая организация – ООО «УК «БЛАГО».

Между собственниками жилых помещений и ООО «УК «БЛАГО» заключен договор управления многоквартирным домом от 06.05.2011 № 08/11.

В указанном доме нежилое подвальное помещение площадью 649,9 кв.м., в которое входит помещение площадью 230 кв.м. является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

На основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенному по адресу: 

<

...>, проведенного в форме заочного голосования от 01.03.2014, собственники решили: предоставить подвальное помещение в многоквартирном доме по адресу: ул. М. Горького, д. 28 в аренду ИП ФИО2 с целью размещения в нем спортивно-оздоровительного клуба. Условием является заключение договора между ООО «УК «БЛАГО» и ИП ФИО2, а арендной платой будет являться то, что арендатор будет выполнять капитальный ремонт подвальных помещений жилого дома, арендуемой площадью 230,00 кв.м., общая сумма аренды составит 23 000 рублей в месяц. Подтверждением платы будет являться предъявление сметы по окончанию ремонтных услуг, закупки строительных материалов и актов выполненных работ.

В последующем на основании и во исполнение решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>- протокол от 03.03.2014, 26.05.2014 между ООО «УК «БЛАГО» (далее - арендодатель) и ИП ФИО2 (далее - арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое подвальное помещение площадью 230,0 кв.м., находящееся по адресу: 

<

...> (далее – нежилое помещение) (п. 1.3. договора). Настоящий договор заключается арендодателем по поручению на основании и во исполнение решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> – протокол от 01.03.2014 (п. 1.1. договора).

Настоящий договор заключается арендодателем от имени и за счет средств собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>. Права и обязанности по настоящему договору со стороны арендодателя возникают у собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> (п. 1.2. договора).

Арендатор принимает в пользование нежилое помещение, определенное в п. 1.1. настоящего договора, для размещения в нем спортивно-оздоровительного клуба. Любое другое использование нежилого помещения арендатором письменно согласовывается с арендодателем (п. 1.5. договора).

Передача нежилого помещения арендатору осуществляется в 3-дневный срок с момента подписания настоящего договора. Имущество передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора (п. 1.7. договора).

В период действия настоящего договора, арендатор с письменного согласия арендодателя, за счет собственных сил и средств, может производить улучшения переданного имущества (п. 1.8. договора).

Разделом 3 договора определены платежи и расчеты по договору: арендатор уплачивает арендодателю за аренду нежилого помещения арендную плату в размере 23 000 рублей ежемесячно. Уплата арендной платы осуществляется арендатором на условии предварительной оплаты не позднее 5 числа текущего месяца (п. 3.1. договора). Арендатор ежемесячно вносит арендную плату путем перечисления на расчетный счет арендодателя (п. 3.2. договора). Оплата всех коммунальных платежей (вывоз твердых бытовых отходов, электроэнергия, водопотребление и водоотведение, техническое обслуживание и иные услуги) в арендную плату не входят и оплачиваются арендатором дополнительно, в течение 5 календарных дней с момента выставления счета (п. 3.3. договора). Размеры арендной платы могут пересматриваться изменяться по соглашению сторон (п. 3.4. договора).

Пунктом 4.3. договора определено, что в случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор обязан уплатить неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Во исполнение условий договора между сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 26.05.2014согалсо которого, арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое подвальное помещение площадью 230,0 кв.м., находящееся по адресу: 

<

...>. Нежилое помещение передано арендатору в надлежащем техническом и санитарно-гигиеническом состоянии. Претензий по техническому и санитарно-гигиеническому состоянию переданного помещения у арендатора нет. Нежилое помещение передано арендатору для размещения в нем спортивно-оздоровительного клуба (л.д.28). Также сторонами подписан план-схема занимаемого подвального помещения (л.д.29).

Также, 26.05.2014 между ООО «Управляющая компания «БЛАГО» (далее - заказчик) и ИП ФИО2 (далее - подрядчик) заключен договор подряда № б/н, по условиям которого подрядчик обязуется по заданию заказчика выполнить ремонтные работы (далее - работы) на объекте заказчика и сдать результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат выполненных работ и оплатить обусловленную договором цену (п. 1.3. договора).

Настоящий договор заключается заказчиком по поручению на основании и во исполнение решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> – протокола от 01.03.2014 (п. 1.1. договора).

Настоящий договор заключается заказчиком от имени и за счет средств собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>. Права и обязанности по настоящему договору со стороны заказчика возникают у собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> (п. 1.2. договора).

Подрядчик обязуется выполнить работы в нежилом подвальном помещении по адресу: 

<

...> (п. 1.4. договора).

Работы выполняются из материалов подрядчика, и с использованием оборудования и инструментов подрядчика. Подрядчик обязуется выполнить работы лично (п. 1.5. договора).

Состав, содержание и стоимость работ определены в смете, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1) (п. 1.6. договора).

Подрядчик обязуется выполнить работы предусмотренные настоящим договором в срок: начало работ – 26.05.2014, окончание работ – 01.11.2014 (п. 1.7. договора).

Разделом 2 договора сторонами определены стоимость работ и порядок расчетов: цена работ по настоящему договору определяется в согласованной сторонами смете и составляет 1 128 533 рубля, НДС не уплачивается (п. 2.1. договора). Цена работ включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение (п. 2.2. договора). В счет оплаты работ заказчик предоставляет подрядчику в аренду нежилое подвальное помещение площадью 230,0 кв.м., находящееся по адресу: 

<

...> в порядке и на условиях, предусмотренных договором аренды от 01.05.2014 (п. 2.3. договора). Цена работ может быть изменена только по письменному соглашению сторон. Превышение подрядчиком проектных объемов и стоимости работ, без предварительного письменного согласования с заказчиком, оплачивает подрядчик за счет собственных средств (п. 2.4. договора).

По утверждению истца, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по арендной плате у последнего образовалась задолженность, которая согласно расчету истца составила 255 918 рублей 61 копейка рублей. До настоящего времени задолженность ответчиком не погашена. 

В порядке досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию от 02.04.2019 № 168, в которой предложил ответчику погасить задолженность по договору аренды (л.д.11). Претензия оставлена без внимания.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, а также оставление ответчиком претензии без ответа и удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Правоотношения, возникшие на основании договора аренды, регулируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу положений пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом в силу абзаца третьего пункта 1 статьи 130 ГК РФ, абзаца первого пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" положение пункта 1 статьи 655 ГК РФ применимо также и при аренде нежилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Таким образом, системное толкование положений статей 606, 611, 614, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что обязательство по внесению арендной платы, являющееся по своей правовой сути встречным обязательством (статья 328 ГК РФ), возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Как следует из статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Судом установлено, материалами дела подтверждается, что спорные помещения были переданы ответчику, что подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 26.05.2014, между тем задолженность по арендной плате в размере 255 918 рублей 61 копейка не погашена, доказательств обратного в материалы дела не представлено, факт наличия задолженности ответчиком не оспорен, в этой  связи суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате заявлено правомерно и обоснованно. Расчет задолженности проверен судом и признан правильным.

Возражая против удовлетворения исковых требований ответчик приводит доводы о наличии переплаты, выразившейся в том, что ответчиком в большем размере, были произведены затраты на ремонт, чем было предусмотрено в договоре подряда, а также о том, что в соответствии с протоколом собрания собственников списание денежных средств необходимо производить  с момента окончания ремонта и начала работы спортивно-оздоровительного клуба, то есть по его мнению с марта 2016 года.

Вместе с тем рассмотрев доводы ответчика во взаимосвязи с представленными в материалы дела доказательствами, суд приходит к следующему выводу.

В отношении довода ответчика о наличии переплаты.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование доводов о наличии переплаты ответчиком представлены документы акт приема-передачи оборудования от 30.09.2016, договор перевозки от 11.10.2016, товарная накладная от 22.09.2016 № 225, а также отчет по капитальному ремонту за период с 2014 год по 2018 год, подписанный в одностороннем порядке, а также чеки, счет фактуры, платежные документы. Между тем, первичные двухсторонние документы, например акты взаимных расчетов, сметы выполненных работ и т.д. не представлены. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в порядке ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что поскольку из представленных ответчиком документов не представляется возможным соотнести какие работы были согласованы между сторонами, какие фактически были выполнены в действительности, а также соотнести произведенные ответчиком расходы к фактически выполненным работам, а также установить размер понесенных расходов, в отсутствие первичных документов, подписанных между сторонами, указанные выше документы, по мнению суда, в качестве доказательств тех обстоятельств, на которые ссылается ответчик, являться не могут.

В отношении довода ответчика о том, что в соответствии с протоколом собрания собственников списание денежных средств необходимо производить  с момента окончания ремонта и начала работы спортивно-оздоровительного клуба, то есть, по его мнению, с марта 2016 года. В подтверждении доводов об открытии спортивного клуба и окончания работ в марте 2016 года представлены скриншот с электронной почты ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. В соответствии с частью 1 статьи 746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со статьей 711 настоящего Кодекса. В силу статьи 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом. Согласно пункту 4 статьи 753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

Таким образом, основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда").

Кроме того, в спорном договоре подряда от26.05.2014 стороны предусмотрели обязанность подрядчика выполнить работы по договору с надлежащим качеством, в объеме и в сроки, предусмотренные договором и приложениями к нему, и сдать результат работ заказчику в установленный срок. В разделе 6 договора сторонами определен порядок приемки законченного строительством объекта, согласно которого, приемка работ производится в течение 15 календарных дней с момента фактического выполнения работ и получения заказчиком от подрядчика акта приемки-передачи выполненных работ. 

Вместе с тем, в процессе рассмотрения спора по существу представитель истца и ответчик пояснили, что акт приема-передачи, а также иные документы в подтверждении факта окончания выполненных работ, а также иных документов между сторонами не составлялось.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая отсутствие первичных документов (актов приема-передачи и т.д.), имеющих существенное значение в целях установления момента окончания ремонта, по мнению суда, представленный в материалы дела скриншот таким документом не является, в связи с чем, доводы ответчика об открытии спортивного клуба и окончания работ в марте 2016 года не принимаются судом. 

С учетом изложенного, а также принимая во внимание отсутствие доказательств подтверждающих оплату задолженности ответчиком в заявленном размере, суд считает требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды  нежилого помещения от 26.05.2014 в размере 255 918 рублей 61 копейка, из расчета1 384 451 рубль 61 копейка-1 128 533 рубля подлежащим удовлетворению.

Кроме того истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в размере 45 877 рублей 70 копеек, начисленной за период с 05.06.2018 по 31.05.2019 на основании п. 4.3. договора.

Согласно статьям 309, 310, 312, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, надлежащему лицу, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим. 

Из буквального толкования ст. 329, 330 ГК РФ следует, что при установлении ответственности в виде начисления неустойки за нарушение гражданско-правового обязательства, сторона должна представить относимые, допустимые доказательства, позволяющие установить состав гражданского правонарушения.

Согласно п.4.3. договора определено, что в случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор обязан уплатить неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Поскольку судом установлено, ответчиком не оспорено, нарушение ответчиком обязательств по невнесению в добровольном порядке арендных платежей, применение к нему гражданско-правовой ответственности в виде начисления неустойки, предусмотренной условиями договора обоснованно. Расчет неустойки проверен судом и признан правильным.

Учитывая, что ответчиком в суд не представлено заявление о снижении размера неустойки и доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»), с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 45 877 рублей 70 копеек.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, перечисленная истцом при подаче иска, в размере 9 036 рублей, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 110, 167-171, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата присвоения ОГРНИП: 25.01.2013) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Благо» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 05.08.2009, ИНН: 

<

***>) 255 918 рублей 61 копейка основного долга, 45 877 рублей 70 копеек неустойки, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 036 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Мингалева Е.А.