АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                               Дело  № А19-15644/2018 

28.01.2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  21.01.2020   года.

Решение  в полном объеме изготовлено   28.01.2020  года.

  Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Антоновой С.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОФИССТРОЙ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664075, 

<

...>) к  АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; место нахождения: 664025 

<

...>)  о признании недействительным расчета арендной платы,

по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; место нахождения: 664025 

<

...>)   к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОФИССТРОЙ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664075, 

<

...>)   о взыскании 4970462 руб. 44 коп.

от ООО «ОФИССТРОЙ»: представитель по доверенности ФИО2 , 

от Администрации города Иркутска: представитель по доверенности ФИО3

установил:

Иск заявлен ООО «Офисстрой» о признании недействительным расчета арендной платы на 2018 год по договору аренды от 25.03.2008 №05-51-58/8, заключенному между ООО «ОфисСтрой» и Министерством имущественных отношений Иркутской области, с применением коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков в размере (Ку=2); об изменении правоотношений между ООО «ОфисСтрой» и Министерством имущественных отношений Иркутской области в части установления размера арендной платы на 2018 год по договору аренды от 25.03.2008 №05-51-58/8              с применением коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков в размере (Ку=1).  

В рамках дела №А19-17979/2018Министерством  имущественных отношений Иркутской области заявлен иск  о взыскании с ООО «ОфисСтрой» суммы  3 077 538 руб. 56 коп. – арендной платы по договору аренды №05-51-58/8 от 25.03.2008 за период с 01.01.2018 по 30.06.2018, и суммы 1 892 923 руб. 88 коп. – неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 31.08.2017 по 14.06.2018.

Определением суда от 11.09.2018 дело №А19-15644/2018 объединено с делом №А19-17979/2018. 

Определением суда от 03.10.2018 производство по настоящему делу приостановлено.

Определением суда от 15.08.2019г. производство по делу возобновлено.

  Определением суда от 07.10.2019г. произведена замена истца по делу № А19-15644/2018 МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  заменено на АДМИНИСТРАЦИЮ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>). 

 ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОФИССТРОЙ" в судебном заседании заявленные требования поддержало, ссылаясь на неправомерное применение в расчете арендной платы коэффициента Ку2,  установленного Постановлением Администрации города Иркутска от 11.07.2017г. № 031-06-646/7 «О внесении изменений в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2019г. №031-06-522/9»; иск АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА не признало.

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ИРКУТСКА иск поддержала, указала на наличие задолженности по уплате арендных платежей, иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОФИССТРОЙ" не признала, сославшись на обоснованность применения повышающего коэффициента Ку2. 

Исследовав материалы дела, заслушав сторон, суд установил следующее.

Между ООО «Офисстрой»  (арендатором) и Администрацией Иркутской области (арендодателем) 25 марта 2008 года заключен договор аренды земельного участка № 05-51-58/8 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 28.11.2012, согласно которому  арендодатель  предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок из земель населённых пунктов, площадью 11666 кв.м, с кадастровым номером  38:36:000027:0914, по адресу: 

<

...> для строительства                      досугово-коммерческого центра.

Срок действия договора аренды установлен пунктом 2.1 договора, с учетом дополнительного соглашения,  до 13 февраля 2016 года.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.04.2008                               (номер регистрации 38-38-04/034/2008-371).

Земельный участок передан в аренду по передаточному акту от 25.03.2008. 

Пунктом 4.4. указанного договора установлена обязанность арендатора  вносить  арендную плату в размере,  определённом в расчете (приложение № 2 к договору) ежеквартально равными долями не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала.

На основании пункта 4.6. спорного договора, в одностороннем порядке министерство уведомило общество об изменении размера арендной платы на 2018 год, изменив так же коэффициент к размеру арендной платы на Ку=2.

ООО «ОФИССТРОЙ»  в адрес Министерства имущественных  Иркутской области (являющегося органом государственной власти Иркутской области, осуществляющим действия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена Постановление Правительства Иркутской области от 30.09.2009г. № 264/43-пп) направлена претензия о пересмотре расчета арендной платы на 2018г. 

В ответ на указанное обращение (письмо исх.№ 02-51-4957/18 от 03.04.2018г.), Министерство имущественных отношений Иркутской области пояснило, что в соответствии с постановлением Администрации г. Иркутска от 11.07.2017г. № 031-06-646/7 для земельных участков, предоставленных для строительства иных объектов недвижимости, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости, установлен коэффициент к размеру арендной платы Ку равный 2.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения Общества в суд с иском.

Из представленных материалов усматривается, что внесение арендных платежей                           за период с 1 и 2 кварталы 2018г. ООО «Офисстрой»  в установленном размере не производилась, в связи с чем возникла задолженность в сумме 3077538 руб. 56 коп.

За нарушение сроков внесения аренды на основании пункта 5.4. спорного договора, арендатору начислена неустойка в сумме 1892923 руб. 88 коп. за период с 31.08.2017г. по 14.06.2018г., в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском о принудительном взыскании суммы долга и неустойки.

Как указывалось выше, ООО «ОФИССТРОЙ» полагает исчисление размера арендной платы за 2018 год с применением коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку=2), неправомерным.   

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор от 25.03.2008г. заключен после введения в действие Земельного кодекса,  поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условие и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта и не требует дополнительного изменения договора.

Поскольку арендуемые земельные участки относятся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, арендная плата за использование данных земельных участков определяется в порядке, установленном постановлением  Правительства Иркутской области  от 01.12.2015г. № 601-пп.

В соответствии с пунктом 3 Порядка определения размера арендной платы органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов Иркутской области  предоставляется право установления экономически  обоснованных коэффициентов с учетом категории земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков.

Постановлением мэра города Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9 утвержден Порядок определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального  образования город Иркутск. 

 Постановлением Администрации города Иркутска от 11.07.2017г. № 031-06-646/7 «О внесении изменений в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009г. № 031-06-522/9» внесены изменения  в постановление мэра города Иркутска  от 20.02.2009г. в Приложение №2 к Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск, согласно которого при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства иных объектов недвижимости, по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости применяется Ку равный 2.

Пунктом 4.6. договора сторонами согласовано условие об изменении размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке.

 Законность нормативного акта Постановлением Администрации города Иркутска от 11.07.2017г. № 031-06-646/7 «О внесении изменений в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009г. № 031-06-522/9», устанавливающего применение коэффициента Ку2 проверена Кировским районным судом г. Иркутска  в рамках дела № 2а-3634/2018г., в частности его экономической обоснованности и принципа предсказуемости расчета размера арендной платы.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен ООО «ОфисСтрой» 25.03.2008г. (факт передачи земельного участка подтверждается передаточным актом от 25.03.2008), поскольку ООО «ОфисСтрой» на 1 января 2018г. не зарегистрировано право собственности на построенный объект, суд полагает применение установленного Постановлением Администрации города Иркутска от 11.07.2017г. № 031-06-646/7 «О внесении изменений в Постановление мэра города Иркутска от 20.02.2009г. № 031-06-522/9»  коэффициента Ку равного 2 обоснованным. Оснований для применения иного коэффициента суд не усматривает.   

В связи с чем, полагает заявленные ООО «Офисстрой» требования  о признании недействительным расчета арендной платы на 2018 год по договору аренды от 25.03.2008 №05-51-58/8, заключенному между ООО «ОфисСтрой» и Администрацией города Иркутска, с применением коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков в размере (Ку=2); об изменении правоотношений между ООО «ОфисСтрой» и Администрацией города Иркутска в части установления размера арендной платы на 2018 год по договору аренды от 25.03.2008 №05-51-58/8 с применением коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков в размере (Ку=1) необоснованными и не подлежащими удовлетворению.  

Проверив доводы иска Администрации города Иркутска, суд полагает его подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывалось выше,  Администрацией города Иркутска заявлено требование о взыскании  суммы  3 077 538 руб. 56 коп. – арендной платы по договору аренды №05-51-58/8 от 25.03.2008 за период с 01.01.2018 по 30.06.2018, и суммы 1 892 923 руб. 88 коп. – неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 31.08.2017 по 14.06.2018.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами оплаты за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, основанием для обращения истца с рассматриваемыми требованиями послужило неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за земельный участок.

Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате, в нарушение условий договора аренды земельного участка № 05-51-58/8 от 25 марта 2008 года арендная плата за период с 01.01.2018 по 30.06.2018  арендатором не внесена, в связи с чем, задолженность составила  сумму 3 077 538 руб. 56 коп.

Расчет задолженности (с учетом выводов суда о правомерности применения коэффициента Ку 2) судом проверен, является верным.  

В соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ООО «ОфисСтрой»  не представлены документы, подтверждающие полное и своевременное возмещение арендной платы за требуемый период, в связи с чем, на дату принятия решения задолженность ответчика за период 01.01.2018 по 30.06.2018    составила  сумму 3 077 538 руб. 56 коп.

 Принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих оплату ООО «ОфисСтрой» задолженности, в силу положений статей 309, 310, 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, условий договора исковые требования о взыскании основного долга в размере 3 077 538 руб. 56 коп. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.   

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В силу пункта 5.4. договора за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанностей, установленных п.п. 3.4.4, 4.4 договора, арендатор оплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

На основании пункта 5.4 договора, статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации Администрация города Иркутска начислила неустойку за период с  31.08.2017 по 14.06.2018г. в сумме 1 892 923 руб. 88 коп.  

Расчет пени за период с 31.08.2017 по 14.06.2018г. судом проверен, является верным.

ООО «ОфисСтрой»  заявлено о применении положений ст. 333 ГК РФ.

 Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года   N17 основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016  N7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая ходатайство ООО «ОфисСтрой», суд считает, что подлежит применению ст. 333 ГК РФ, в силу которой суд вправе уменьшить неустойку по ходатайству стороны, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Учитывая, что размер начисленных истцом пени  составляет 36,5% годовых, суд полагает размер пени подлежащим снижению. На основании статьи 333 ГК РФ суд считает возможным уменьшить размер заявленной к взысканию неустойки до суммы 800000 руб. 

Данный размер неустойки, по мнению суда, является адекватным и соизмеримым с нарушенным интересом истца, в полном объеме компенсирует его предполагаемые потери. Доказательств иного не имеется.

При таких обстоятельствах суд считает заявленные требования  о взыскании пени правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в части в размере 800000 руб. на основании ст.ст. 309, 330, 333,  606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении остальной части иска отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

 В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по необоснованному иску возлагается на ООО «ОфисСтрой», государственная пошлина по иску Администрации города Иркутска относится на ООО «ОфисСтрой» и подлежит взысканию в доход федерального бюджета РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований ( 78% от заявленной суммы), что составляет 37330 руб.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОФИССТРОЙ" отказать;

Иск АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОФИССТРОЙ"  в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА сумму 3077538 руб. 56 коп. – арендную плату, и сумму 800000 руб. – неустойку;

В удовлетворении остальной части иска отказать;

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОФИССТРОЙ"  в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 37330 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Иркутской области, в течение месяца со дня изготовления полного текста решения. 

 

                    Судья                                                                               С.Н. Антонова