АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-26671/2016

г. Краснодар

17 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Топ проджект» (ИНН 7709758887, ОГРН 1077760619672) – Хантимирова В.С. (доверенность от 02.08.2017) и Нелепина Э.В. (доверенность от 25.12.2017), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Авиор А» (ИНН 4025437880, ОГРН 1134025006246) –  Кравченко А.А. (доверенность от 01.02.2018), в отсутствие третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Сочи-Наш Дом», Женченко Аллы Михайловны, Маркарян Гранта Смбатовича, Лобян Светланы Геворковны, индивидуального предпринимателя Топчиян Арута Вазриковича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Топ Проджект» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2017 (судья Ермолова Н.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  30.01.2018 (судьи  Нарышкина Н.В.,  Ванин В.В.,  Ковалева Н.В.)  по  делу № А32-26671/2016, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Топ Проджект» (далее – ООО «Топ проджект») обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Авиор А» (далее – ООО «Авиор А») с иском о взыскании 7 300 731 рубля излишне уплаченного задатка и 1 250 505 рублей уступленного права требования.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Сочи-Наш Дом», Женченко Алла Михайловна, Маркарян Грант Смбатович, Лобян Светлана Геворковна, индивидуальный предприниматель Топчиян Арут Вазрикович.

Определением от 12.10.2016 требования ООО «Топ проджект» к ООО «Авиор А» о взыскании 1 250 505 рублей стоимости уступленного права (задолженности по договорам аренды с физическими лицами) выделено в отдельное производство и направлено на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Калужской области.

07 ноября 2016 года ООО «Авиор А» обратилось в арбитражный суд к ООО «Топ проджект» с иском, в котором просило:

– признать незаконным прекращение договора субаренды на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс);

– взыскать с ООО «Топ проджект» задолженность по арендной плате и договорную неустойку в размере 6 554 152 рублей 80 копеек (дело № А32-39311/2016).

Определением от 01.12.2016 дела № А32-26671/2016 и № А32-39311/2016 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен № А32-26671/2016.

Определением от 24.05.2017 удовлетворено ходатайство ООО «Авиор А» об уточнении в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) встречных требований, а именно:

– признать недействительной (ничтожной) совершенную ООО «Топ проджект» одностороннюю сделку по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013 б/н; 

– взыскать с ООО «Топ проджект» задолженность по субарендной плате за период с 01.01.2014 по 15.04.2014 в размере 12 951 939 рублей и договорную неустойку за период с 11.02.2014 по 24.05.2017 в размере 15 048 302 рублей 84 копеек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2017 в удовлетворении требований ООО «Топ-проджект» отказано. Требования ООО «Авиор А» удовлетворены в части. Суд признал недействительной (ничтожной) совершенную ООО «Топ-проджект» одностороннюю сделку по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013. С ООО «Топ-проджект» в пользу ООО «Авиор А» взыскано 3 369 600 рублей задолженности и 4 036 780 рублей 80 копеек неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Авиор А» отказано.

Суд установил, что индивидуальным предпринимателем Топчиян А.В. (арендодатель) и ООО «Сочи-Наш Дом» (арендатор) заключен договор от 25.03.2013 аренды жилых помещений общей площадью 474,3 кв. м в здании по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Общинная, д. 54. Право собственности Топчиян А.В. на здание, в котором расположены указанные помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.02.2012 № 604326, регистрационная запись № 23-23-22/090/2011-052. Договор заключен на срок с 01.09.2013 г. по 15.04.2014. Размер и сроки внесения арендной платы определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение № 1). В данном соглашении от 25.03.2013 стороны предусмотрели, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 4994 тыс. рублей. Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора единовременно перечисляет арендодателю денежные средства в размере 1 498 200 рублей. График платежей установлен пунктом 5 соглашения. Денежные средства выплачиваются арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 40 человек. Договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке. Договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы. Арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем. Между Лобян С.Г. (арендодатель) и ООО «Сочи-Наш Дом» (арендатор) заключен договор от 25.03.2013 аренды здания, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Старошкольная, д. 2а. Право собственности Лобян С.Г. на здание подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.05.2012 серии 23-АК № 670801, регистрационная запись № 23-23-22/051/2010-150. Договор заключен на срок с 01.09.2013 по 15.04.2014. Размер и сроки внесения арендной платы определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение № 1). В данном соглашении стороны предусмотрели, что общий размер арендной платы за все время действия договора составляет 4 994 тыс. рублей. Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю денежные средства в размере 1 498 200 рублей. График платежей установлен пунктом 5 соглашения. Денежные средства выплачиваются арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 40 человек. Договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке. Договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы. Арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем. Между Женченко A.M. (арендодатель) и ООО «Сочи-Наш Дом» (арендатор) заключен договор от 25.03.2013 аренды жилых помещений общей площадью 472,6 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Сочи, ул. Общинная, д. 52. Право собственности Женченко A.M. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.04.2011 № 647802, регистрационная запись № 23-23-22/201/2010-024. Договор заключен на срок с 01.09.2013 по 15.04.2014. Размер и сроки внесения арендной платы определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение № 1). В соглашении от 25.03.2013 стороны предусмотрели, что общий размер арендной платы за время действия договора составляет 7 491 тыс. рублей. Арендатор в течение 25 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю денежные средства в размере 2 247 300 рублей. График платежей установлен пунктом 5 соглашения. Денежные средства выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 60 человек. Договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке. Договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы. Арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем. Между Маркарян Г.С. (арендодатель) и ООО «Сочи-Наш Дом» (арендатор) заключен договор от 25.03.2013 аренды 2-го и 3-го этажа (жилых помещений общей площадью 637,6 кв. м) в здании, расположенном по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Тросниковая, д. 12. Право собственности Маркарян Г.С. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.05.2012 серии 23-АК № 259449, регистрационная запись № 23-23-22/061/2012-221. Договор заключен на срок с 01.09.2013  по 15.04.2014. Размер и сроки внесения арендной платы определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение № 1). В соглашении от 25.03.2013 стороны предусмотрели, что общий размер арендной платы за все время действия договора составляет 7 831 500 рублей. Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора единовременно перечисляет арендодателю денежные средства в размере 2 349 450 рублей. График платежей установлен пунктом 5 соглашения. Денежные средства выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 500 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 69 человек. Договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке. Договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы. Арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем. ООО «Сочи-Наш Дом» (арендатор) и ООО «Топ проджект» (субарендатор) подписали соглашение от 26.03.2013 о задатке, в котором выразили намерение заключить основной договор субаренды с арендной платой из расчета за одно койко-место в размере 1170 рублей в сутки в отношении жилых помещений, указанных в договорах аренды от 25.03.2013. Субарендатор перечисляет на расчетный счет арендатора задаток в соответствии со статьями 380 и 381 Гражданского кодекса в размере 50% от цены основного договора, что составляет 27 754 155 рублей. Основной договор будет заключен в течение 30 календарных дней с момента подписания соглашения. ООО «Топ проджект» перечислило ООО «Сочи-Наш Дом» задаток в размере 27 754 155 рублей по платежному поручению от 03.04.2013 № 258. Стороны 25.04.2013 заключили договор субаренды, согласно которому (в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2013 № 1) субарендатор принял жилые помещения, ранее предоставленные в аренду арендатору по договорам от 25.03.2013 и принадлежащие на праве собственности Женченко A.M., Лобян С.Г., Топчиян А.В. и Маркарян Г.С. (подробные характеристики предоставляемого имущества подробно описаны в тексте договора). Сумма в размере 27 754 155 рублей, уплаченная по платежному поручению от 03.04.2013 № 258 (задаток по соглашению от 26.03.2013), является задатком по договору субаренды в счет причитающихся с субарендатора платежей. Стоимость одного койко-места является твердой денежной суммой и составляет 1 170 рублей в сутки. Цена договора является твердой, не подлежащей изменению, и рассчитывается, исходя из стоимости одного койко-места, периода размещения и количества персонала, что составляет 55 508 310 рублей. Помимо задатка в размере 27 754 155 рублей, ООО «Топ проджект» по договору от 25.04.2013 перечислило субарендную плату в соответствии с графиком платежей на общую сумму 42 556 371 рубль. В период действия договора субаренды произошла смена арендатора. ООО «Сочи-Наш Дом» заключило с ООО «Авиор А» договор от 02.12.2013 уступки прав и обязанностей по договорам аренды жилых помещений от 25.03.2013, заключенных с собственниками помещений. К ООО «Авиор А» переходят права и обязанности ООО «Сочи-Наш Дом» в полном объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту заключения настоящего договора. Одновременно с правами и обязанностями арендатора ООО «Авиор А» принимает на себя задолженности арендодателей и арендатора в полном объеме. ООО «Авиор А» поставлено в известность о том, что помещения обременены правом субаренды со стороны ООО «Топ проджект». 12 января 2014 года собственниками помещений в адрес ООО «Авиор А» направлены уведомления от 31.12.2013 о расторжении договоров аренды от 25.03.2013 в связи с регулярным ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы. Арендодатели указали, что полагают договоры от 25.03.2013 расторгнутыми с 30.12.2013.  Письмами №№ 1 – 4, направленными в адрес арендодателей  24.02.2014, ООО «Авиор А» сообщило о несогласии с односторонним расторжением договоров аренды  связи с тем, что на дату подписания и направления уведомлений об одностороннем расторжении у ООО «Авиор А» отсутствовала задолженность по арендной плате перед собственниками помещений. ООО «Топ проджект» также направило в адрес ООО «Авиор А» уведомление от 31.12.2013 № 1646/4 о расторжении договора субаренды со ссылкой на пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса и просило возвратить часть задатка в сумме 12 723 711 рублей, уплаченного за период, в котором временное пользование помещениями не осуществлялось. Уведомление получено ООО «Авиор А» 20.01.2014. В письме № 5 ООО «Авиор А» сообщило ООО «Топ проджект» о несогласии с односторонним расторжением договора субаренды от 25.04.2013 ввиду того, что договоры аренды продолжают действовать. ООО «Авиор А» также сообщило о необходимости внесения арендных платежей за январь и февраль 2014 года. ООО «Топ проджект» полагает, что действие договора субаренды от 25.04.2013 прекращено на основании статьи 618 Гражданского кодекса с 16.01.2014 в связи прекращением договоров аренды. Судом установлено, что ООО «Топ проджект» перечислило во исполнение договорных обязательств 42 556 371 рубль. При этом за период с 01.09.2013 по 07.01.2014 субарендатор должен был уплатить 31 555 056 рублей. Истец указывает, что ответчик безосновательно удерживает 7 300 731 рубль, поскольку пользование помещениями после прекращения договора субаренды не осуществлялось. ООО «Топ проджект» заключило договоры аренды тех же помещений с их собственниками (Лобян С.Г., Маркарян Г.С., Топчиян А.В. и Женченко В.В.). Оплата по этим договорам ООО «Топ проджект» произведена полностью, претензий со стороны арендодателей не имеется. Также ООО «Топ проджект» 16.01.2014 заключило с собственниками помещений договоры уступки права требования (цессии) по договорам аренды от 25.03.2013. Истцу по первоначальному иску переданы права требования к ООО «Сочи-Наш Дом», представляющие собой задолженности, образовавшиеся в результате неуплаты должником (арендатором) арендной платы за период с 01.01.2014  по 15.01.2014 включительно. ООО «Топ проджект» 05.09.2014 направило в адрес ООО «Авиор А» претензию с требованием о возврате части оплаченного задатка по аренде жилых помещений в общей сумме 7 300 761 рублей, а также 1 250 505 рублей уступленного права требования. Претензия оставлена ООО «Авиор А» без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения ООО «Топ Проджект» в арбитражный суд с иском. ООО «Авиор А», полагая, что договоры аренды от 25.03.2013 и договор субаренды от 25.04.2013 являлись действующими (у арендодателей отсутствовали правовые основания для отказа от них в одностороннем порядке), а совершенную ООО «Топ проджект» одностороннюю сделку по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды – недействительной (ничтожной), обратилось в арбитражный суд со встречным иском. ООО «Авиор А» указывает на то, что ООО «Топ проджект» не исполнена обязанность по внесению в полном объеме субарендной платы по договору от 25.04.2013. Задолженность субарендатора за период с 01.01.2014 по 15.04.2014 составляет 12 951 939 рублей, на нее начислена неустойка за период с 11.02.2014 по 24.05.2017 в размере 15 048 302 рублей 84 копеек. Претензией от 23.09.2016 ООО «Авиор А» просило субарендатора погасить задолженность по арендной плате, а также уплатить договорную неустойку. Указанная претензия оставлена субарендатором без ответа и удовлетворения. При разрешении спора суд исходил из того, что по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомлений об отказе от договоров аренды) на стороне арендатора (ООО «Авиор А») отсутствовала задолженность по оплате арендной платы. Поэтому оснований для вывода о том, что названные договоры прекратили свое действий (статьи 450, 450.1 Гражданского кодекса, пункты 6.2 договоров) не имелось. Довод истца по первоначальному иску о том, что для прекращения договорных правоотношений не требовалось совершение каких-либо действий со стороны арендодателя, судом отклонен со ссылкой на пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса. Не принят и довод истца по первоначальному иску о том, что договоры аренды от 25.03.2013 прекратили свое действие в момент получения от арендодателей уведомлений от 31.12.2013. Сделки по отказу от договора аренды совершены в момент направления уведомлений (12.01.2014), которые датированы 31.12.2013, когда на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендных платежей. Из материалов дела также следует, что все уведомления арендодателей (Женченко А.М. Маркарян Г.С., Лобян С.Г., Топчиян А.В.) датированы одним числом и имеют идентичный текст, а конверты в адрес ООО «Авиор А» подписаны одним почерком и сданы в отделение почты в один день (12.01.2014.) Уведомление ООО «Топ проджект» в адрес ООО «Авиор А» о прекращении договора субаренды от 24.04.2013 также датировано 31.12.2013 и сдано на почту 12.01.2014. При этом 16.01.2014 и 10.02.2014 между Женченко А.М. Маркарян Г.С., Лобян С.Г., Топчиян А.В. (арендодателями) и ООО «Топ проджект» (арендатор) подписаны договоры аренды в отношении тех же помещений. Приведенные обстоятельства (действия ООО «Топ проджект» по досрочному расторжению договора субаренды с ООО «Авиор А» со ссылкой на статью 618 Гражданского кодекса) суд оценил как недобросовестное поведение (злоупотребление правом) с целью приобрести выгоду в виде пониженной арендной платы за используемые помещения. По условиям договора субаренды право ООО «Топ проджект» на односторонний отказ от исполнения договора ограничено основаниями, перечисленными в пункте 10.3 договора. Субарендатор не мог отказаться от исполнения договора субаренды безосновательно и немотивированно. Договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительным на основании статьями 10 и 168 Гражданского кодекса по иску лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушает этот договор. Отклонив заявление ООО «Топ проджект» об истечении срока исковой давности, суд удовлетворил требование ООО «Авиор А» о признании недействительной (ничтожной) совершенной ООО «Топ проджект» односторонней сделки по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды от 25.04.2013. С учетом установленных обстоятельств, суд отказал ООО «Топ проджект» в удовлетворении исковых требований о взыскании 7 300 731 рублей излишне уплаченного задатка. Поскольку односторонняя сделка по расторжению договора от 25.04.2013 не повлекла юридических последствий, ООО «Авиор А» вправе получить от субарендатора причитающиеся ему платежи. Право на получение платежей по договору субаренды признано законным интересом ООО «Авиор А», подлежащим судебной защите. ООО «Топ проджект» обязано было перечислить ООО «Авиор А» субарендную плату в размере 12 951 939 рублей (по 3 700 554 рублей за январь, февраль, март 2014 года и 1 850 227 рублей за апрель 2014 года). С учетом заявления ООО «Топ проджект» об истечении срока исковой давности, в отношении платежей за январь и февраль 2014 года в сумме 3 369 600 рублей давностный срок не пропущен (ООО «Авиор А» обратилось в арбитражный суд 07.11.2016). Исходя из даты заявления ходатайства об уточнении встречных исковых требований (24.05.2016) срок исковой давности в отношении платежей за март и апрель 2014 года, а также в части суммы, превышающей изначально заявленную сумму за январь и февраль 2014 года, обществом ООО «Авиор А» пропущен. Поэтому суд удовлетворил требования ООО «Авиор А» в части взыскания задолженности по субарендной плате в размере 3 369 600 рублей. Довод ООО «Топ проджект» о том, что субарендные платежи за январь и февраль 2014 года погашены за счет обеспечительного платежа, судом отклонен. В отзыве на встречное исковое заявление ООО «Топ проджект» заявило о том, что внесло субарендную плату за 174,03 дня, то есть по 21.02.2014. Указывает, что сумма обеспечительного платежа (задатка) погашала в полном объеме субарендную плату за период с января по февраль 2014 года. Однако приведенное ООО «Топ проджект» назначение обеспечительного платежа не соответствует условиям соглашения о задатке от 26.03.2013, в соответствии с которым обеспечительный платеж не мог в полном объеме покрывать весь ежемесячный платеж в январе и феврале 2014 года. С учетом суммы основного долга судом произведен перерасчет подлежащей взысканию неустойки, сумма которой составила 4 036 780 рублей 80 копеек. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные расходы распределены между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2018 принят отказ ООО «Авиор А» от требования о признании недействительной (ничтожной) совершенной ООО «Топ-проджект» односторонней сделки по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013. Производство по делу в указанной части требований ООО «Авиор А» прекращено. Резолютивная часть решения от 23.06.2017 изложена в следующей редакции. В удовлетворении исковых требований ООО «Топ-проджект» отказано. Исковые требования ООО «Авиор А» удовлетворены в части. С ООО «Топ Проджект» в пользу ООО «Авиор А» взыскана задолженность в размере 3 369 600 рублей, неустойка в размере 4 036 780 рублей 80 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Авиор А» отказано. С ООО «Топ Проджект» взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 29 408 рублей 76 копеек. С ООО «Авиор А» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 119 887 рублей 24 копеек.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что отказ от требования о признании недействительной (ничтожной) совершенной ООО «Топ проджект» односторонней сделки по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013 прав других лиц не нарушает, закону не противоречит. С учетом положений статей 49 и 150 Кодекса, отказ принят судом апелляционной инстанции, а решение от 23.06.2017 отменено в соответствующей части с прекращением производства по указанному требованию. При разрешении спора по существу апелляционный суд признал необоснованными доводы первоначального иска о прекращении договоров аренды с собственниками помещений (пункты 6.2 договоров) ввиду неуплаты арендатором арендной платы, что повлекло прекращение договора субаренды. Для законности отказа от исполнения договоров аренды подлежит установлению факт неисполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, установленной в пункте 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендной платы. Должно быть подтверждено, что на дату направления уведомления от арендодателя арендатор являлся неисправным, то есть наступило предусмотренное пунктом 6.2 договора основание прекращения договора аренды (неуплата денежных средств). Между тем, по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомлений от 31.12.2013 об отказе от договоров аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы. Суд первой инстанции правомерно отклонил довод общества «Топ Проджект» о том, что договоры аренды от 25.03.2013 ранее прекратили свое действие, поскольку со стороны арендатора (ООО «Авиор А») имели место просрочки промежуточных платежей. Договор прекращает свое действие в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках внесения арендной платы (пункт 6.2). Следовательно, условия договора связывают факт возможности досрочного прекращения договора аренды с обстоятельством неуплаты арендной платы, а не с наличием просрочки в оплате промежуточных платежей, которые хотя и с просрочкой, но на дату направления уведомлений о расторжении договоров аренды были внесены арендатором в полном объеме. Кроме того, арендодатели (собственники жилых помещений) не заявили о расторжении договоров аренды в связи с наличием просрочки промежуточных платежей в период с октября по ноябрь 2013 года. Основан на ошибочном понимании норм права довод ООО «Топ Проджект» о том, что для прекращения договорных правоотношений не требуется совершение каких-либо действий со стороны арендодателя. По смыслу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса односторонний отказ от договора (исполнения договора) осуществляется управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод ООО «Топ Проджект» о том, что договоры аренды от 25.03.2013 прекратили свое действие в момент получения ООО «Авиор А» от арендодателей уведомлений от 31.12.2013. Односторонний отказ от договора (исполнения договора) осуществляется управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Правомочие на одностороннюю сделку об отказе от договора подлежит определению на момент совершения такой сделки. Сделки совершены в момент направления уведомлений (12.01.2014), которые датированы 31.12.2013, в то время как на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендных платежей. Поэтому у арендодателей отсутствовали соответствующие правомочия на досрочное расторжение договоров от 25.03.2013. Суд первой инстанции также обоснованно учел содержание спорных уведомлений. Арендодатели заявили о расторжении договоров аренды с 30.12.2013, то есть их волеизъявление не было направлено на расторжение договоров с момента истечения срока оплаты очередного арендного платежа (15.01.2014), так того требует ООО «Топ проджект», не являвшееся участником спорных правоотношений и не определяющее волеизъявление собственников жилых помещений. При исследовании надлежащей воли арендодателей относительно оснований, по которым они заявили о досрочном расторжении договоров, суд первой инстанции отметил, что из отзывов собственников жилых помещений Лобян С.Г. и Маркарян Г.С. следует, что ООО «Сочи-Наш Дом» (впоследствии ООО «Авиор А») исправно исполняли свои обязанности по перечислению арендных платежей. Уведомление о расторжении договоров было подписано под влиянием ООО «Топ проджект», фактически уведомления в адрес арендатора собственники не направляли. Таким образом, на дату направления уведомлений об отказе от исполнения договоров аренды (12.01.2014) ООО «Авиор А» являлось исправным арендатором, то есть на его стороне отсутствовала задолженность по внесению арендных платежей, предусмотренных Соглашением о размере и сроках внесения арендной платы. Поэтому договоры от 25.03.2013 не могли быть расторгнуты в порядке пункта 6.2 договора и статьи 450.1 Гражданского кодекса. Довод ООО «Топ проджект» о пропуске ООО «Авиор А» срока исковой давности по требованию о признании недействительным одностороннего отказа от договора субаренды отклонен апелляционным судом, как не влияющий на результат рассмотрения иска о взыскании задолженности по договору субаренды. Поскольку односторонняя сделка по расторжению договора субаренды от 25.04.2013 не повлекла юридических последствий, на которые она была направлена, ООО «Авиор А» вправе получить от субарендатора (ООО «Топ проджект») все причитающиеся ему платежи по договору субаренды от 25.04.2013, вне зависимости от того, заявлены ли требования о признании недействительной (ничтожной) односторонней сделки по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды от 25.04.2013. Заключение 16.01.2014 и 10.02.2014 арендодателями новых (прямых) договоров аренды с бывшим субарендатором в данном случае на правовую оценку правоотношений сторон не влияет, поскольку фактический владелец помещений не изменился, истец продолжал осуществлять владение помещениями, а основания такого владения надлежит определять исходя из правильного применения норм материального права. Оценка ООО «Топ проджект» своего владения помещениями как основанного на новых договорах аренды с третьими лицами ошибочна. По условиям договора субаренды право ООО «Топ проджект» на односторонний отказ от его исполнения ограничено основаниями, перечисленными в пункте 10.3 договора. ООО «Топ проджект» не вправе отказываться от исполнения договора субаренды безосновательно и немотивированно. Поскольку не соблюдены требования к совершению односторонних сделок по досрочному расторжению договоров аренды от 25.03.2013, они не повлекли юридических последствий, на которые были направлены. Следовательно, договоры аренды от 25.03.2013 являлись действующими до момента истечения указанного в них срока (15.04.2014). Фактически между ООО «Авиор А» и собственниками помещений сохранились договорные правоотношения, а, соответственно, и между обществами «Топ проджект» и «Авиор А». С учетом изложенного, ООО «Авиор А» вправе получить от субарендатора (ООО «Топ проджект») причитающиеся ему платежи по договору субаренды от 25.04.2013. Суд апелляционной инстанции признал необоснованным довод ООО «Топ проджект» о неверном распределении судом первой инстанции суммы задатка и пропуске срока исковой давности по взысканию субарендных платежей за январь и февраль 2014 года. Общество «Топ проджект» ошибочно полагает, что задолженность за январь 2014 года была погашена посредством зачета из суммы задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса). Обеспечительный платеж (задаток) в полном объеме (27 754 155 рублей) должен остаться у общества, поскольку компания не исполнила свою обязанность по оплате субарендных платежей за период с января по апрель 2014 года. Указанное обществом «Топ проджект» назначение обеспечительного платежа не соответствует условиям соглашения о задатке от 26.03.2013. В соответствии с пунктом 2.5 соглашения о задатке 26.03.2013 для обеспечения исполнения намерения арендатора и субарендатора, последний перечисляет на расчетный счет арендатора задаток в соответствии со статьями 380 и 381 Гражданского кодекса в размере 50% от цены основного договора, что составляет 27 754 155 рублей. В приложении № 1 к данному соглашению («График платежей по Соглашению и Основному договору») стороны согласовали, что из общей суммы ежемесячного арендного платежа (7 401 108 рублей) удерживается ежемесячно аванс в размере 3 700 554 рублей, что составляет 50% от суммы платежа. Остальная часть ежемесячной субарендной платы подлежит оплате согласно Графику платежей по договору субаренды (приложение № 2 к договору субаренды). В пункте 6.3.2 договора субаренды от 26.03.2013 стороны также согласовали, что из ежемесячного платежа будет удерживаться задаток пропорционально периоду размещения персонала. Следовательно, обеспечительный платеж не мог в полном объеме покрывать весь ежемесячный платеж в январе и феврале 2014 года. Из условий договора субаренды и соглашения о задатке следует, что обеспечительный платеж удерживался в январе и феврале 2014 года только в размере 50% от суммы ежемесячного платежа. Оставшаяся часть (3 647 436 рублей за каждый месяц) подлежала оплате согласно утвержденному сторону Графику платежей (приложение № 2 к договору субаренды). Таким образом, ни из условий договора субаренды и соглашения о задатке, ни из положений пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса не следует, что задолженность за январь 2014 года была погашена посредством зачета из суммы задатка. Суд первой инстанции обоснованно указал, что ООО «Авиор А» с требованием о взыскании задолженности по субарендной плате за январь и февраль 2014 года в сумме 3 369 600 рублей обратилось в арбитражный суд 07.11.2016, то есть в пределах срока исковой давности. С учетом даты заявления ходатайства об уточнении встречных исковых требований (24.05.2016) срок исковой давности в отношении платежей за март и апрель 2014 года, а также в части суммы, превышающей изначально заявленную сумму (3 369 600 рублей) за январь и февраль 2014 года, ООО «Авиор А» пропущен, что влечет отказ в иске в соответствующей части требований (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Довод ООО «Топ проджект» о недобросовестном осуществлении ООО «Авиор А» гражданских прав (статьи 1, 10 Гражданского кодекса) апелляционным судом отклонен как заявленный вопреки фактическим обстоятельствам взыскания с ООО «Топ проджект» долга за период пользования чужим имуществом на условиях заключенного ООО «Топ проджект» с ООО «Авиор А» (ранее – с ООО «Сочи-Наш Дом») и не оспоренного, не признанного недействительным в судебном порядке, договора субаренды от 25.04.2013. Исходя из установленного при разрешении спора размера задолженности ООО «Топ проджект» по субарендной плате (3 369 600 рублей), суд первой инстанции взыскал с него 4 036 780 рублей 80 копеек неустойки (статья 330 Гражданского кодекса, пункт 7.2 договора субаренды). Контррасчет произведенного судом первой инстанции расчета неустойки не представлен, правовые основания для освобождения общества «Топ проджект» от договорной ответственности не приведены.

ООО «Топ проджект» обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить первоначальные исковые требования и отказать в удовлетворении встречных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Вывод о том, что у третьих лиц (собственников жилых помещений) не имелось оснований для расторжения договоров аренды, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Так, просрочка в уплате арендных платежей в силу пункта 6.2 договоров аренды является самостоятельным основанием для его расторжения. При заключении договоров аренды стороны предусмотрели специальное основание прекращения арендных отношений, поставив их действие в зависимость от исправности арендатора и отсутствия нарушений в оплате на стороне последнего. Суд не применил статью 10 Гражданского кодекса и защитил недобросовестную сторону. Поведение ответчика по первоначальному иску до рассмотрения дела свидетельствовало о его согласии с отказами от договоров и с исковыми требованиями, полностью или частично, что не учли суды при разрешении спора. ООО «Авиор А» не уплатило арендодателям задолженность по договорам 15.01.2014 (Женченко А.М. – 05.02.2014). Указанный ответчик прекратил всякие платежи в адрес арендодателей после 15.01.2014 и не признавал задолженность иным способом; он не обратился в арбитражный суд с исками об оспаривании договоров аренды, заключенных в 2014 году истцом с собственниками помещений. Исходя из изложенного, утверждения ответчика о недействительности односторонних сделок не имеют правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса). Суды первой и апелляционной инстанции неправомерно, в нарушение пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса, удовлетворили требования ООО «Авиор А» о взыскании задолженности по субарендной плате в условиях отказа ответчика по первоначальному иску от требований о признании недействительной сделки по одностороннему расторжению договора субаренды от 25.04.2013. В данном случае ответчик по первоначальному иску является стороной спорных правоотношений. Отказ от исполнения договора не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, спорная сделка является оспоримой, в связи с чем, суд не вправе был взыскивать задолженность по субарендной плате в отсутствие требования о признании сделки недействительной. 

ООО «Авиор А» в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Довод ООО «Топ проджект» о прекращении договоров аренды в силу пункта 6.2, и, как следствие, договора субаренды, проверен апелляционным судом и отклонен. В соответствии с пунктом 6.2 договоров аренды они прекращают свое действие в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных соглашением о размере и сроках внесения арендной платы (приложение № 1 к договору). На основании подробного изучения представленных в дело доказательств, в числе которых платежные поручения, выписка о движении денежных средств с расшифровкой финансово-хозяйственных операций по расчетному счету ответчика, можно сделать вывод, что на дату направления уведомлений об отказе от исполнения договоров (12.01.2014) ответчик являлся исправным арендатором, задолженность по арендным платежам на его стороне отсутствовала. Поэтому договоры аренды не могли быть расторгнуты в порядке пункта 6.2 договора и статьи 450.1 Гражданского кодекса. Приведенные в жалобе аргументы о неприменении судами статьи 10 Гражданского кодекса, защите при удовлетворении иска недобросовестной стороны и создании предпосылки для получения (истцом) неосновательного обогащения, подлежат отклонению, как заявленные вопреки фактическим обстоятельствам дела. Суды установили, что письмами, направленными в адрес арендодателей, ООО «Авиор А» сообщило о несогласии с односторонним расторжением договоров аренды, поскольку на дату подписания и направления в адрес арендатора уведомлений об одностороннем расторжении у ООО «Авиор А» отсутствовала задолженность по арендной плате перед собственниками жилых помещений. Напротив, имелась встречная задолженность собственников помещений перед арендатором. Также, в письме от 31.12.2014 № 5, направленным в адрес ООО «Топ Проджект», общество «Авиор А» также сообщило о несогласии с односторонним расторжением договора субаренды от 25.04.2013, поскольку договоры аренды от 25.03.2013 продолжают действовать. ООО «Авиор А» также сообщило о необходимости внесения арендных платежей за январь и февраль 2014 года. Поскольку односторонняя сделка по расторжению договора субаренды от 25.04.2013 не повлекла юридических последствий, на которые была направлена, ООО «Авиор А» вправе получить от субарендатора (ООО «Топ проджект») причитающиеся ему платежи по договору субаренды от 25.04.2013, вне зависимости от выводов о недействительности односторонней сделки по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды от 25.04.2013.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу не поступили. 

В судебном заседании представители ООО «Топ проджект» поддержали доводы жалобы, которую просили удовлетворить.

Представитель ООО «Авиор А» возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.    

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установили судами, индивидуальный предприниматель Топчиян А.В. (арендодатель) и ООО «Сочи-Наш Дом» (арендатор) заключили договор от 25.03.2013 аренды помещений (общей площадью 474,3 кв. м) 2-го и 3-го этажа дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Общинная, д. 54. Право собственности Топчиян А.В. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.02.2012 № 604326, регистрационная запись № 23-23-22/090/2011-052. 

По условиям договора срок аренды установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014. Размер и сроки внесения арендной платы определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение № 1). Соглашением сторон от 25.03.2013 предусмотрено, что общий размер арендной платы за все время действия договора составляет 4994 тыс. рублей (пункт 2 соглашения). Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора единовременно перечисляет арендодателю денежные средства в размере 1 498 200 рублей (пункт 3 соглашения). График платежей установлен пунктом 5 соглашения. В соответствии с пунктом 12 Соглашения, денежные средства, указанные в пункте 2, выплачиваются арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды составляет 40 человек. Договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора). Договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы (пункт 6.2). Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем. 

Лобян С.Г. (арендодатель) и ООО «Сочи-Наш Дом» (арендатор) заключили договор от 25.03.2013 аренды 4-х этажного здания общей площадью 483,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Старошкольная, д.  2а. Право собственности Лобян С.Г. на здание подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.05.2012 серии 23- АК№ 670801, регистрационная запись № 23-23-22/051/2010-150.

По условиям договора срок аренды установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014. Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение № 1). Соглашением от 25.03.2013 предусмотрено, что общий размер арендной платы за все время действия договора составляет 4 994 тыс. рублей (пункт 2 соглашения). Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора единовременно перечисляет арендодателю денежные средства в размере 1 498 200 рублей (пункт 3 соглашения). График платежей установлен пунктом 5 соглашения. В соответствии с пунктом 12 Соглашения, денежные средства, указанные в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды составляет 40 человек. Договор аренды может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора). Договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы (пункт 6.2). Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем. 

Женченко A.M. (арендодатель) и ООО «Сочи-Наш Дом» (арендатор) заключили договор от 25.03.2013 аренды помещений общей площадью 472,6 кв. м 2-го и 3-го этажей в 3-х этажном здании, расположенном по адресу: г. Сочи, ул. Общинная, д. 52. Право собственности Женченко A.M. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.04.2011 № 647802, регистрационная запись № 23-23-22/201/2010-024. 

По условиям договора срок аренды установлен с 01.09.2013  по 15.04.2014. Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение № 1). Соглашением от 25.03.2013 предусмотрено, что общий размер арендной платы за все время действия договора составляет 7 491 тыс. рублей (пункт 2 соглашения). Арендатор в течение 25 дней с момента заключения договора единовременно перечисляет арендодателю денежные средства в размере 2 247 300 рублей (пункт 3 соглашения). График платежей установлен пунктом 5 соглашения. В соответствии с пунктом 12 Соглашения, денежные средства, указанные в пункте 2, выплачиваются арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды составляет 60 человек. Договор аренды может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора). Договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы (пункт 6.2). Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем. 

Маркарян Г.С. (арендодатель) и ООО «Сочи-Наш Дом» (арендатор) заключили  договор от 25.03.2013 аренды помещений общей площадью 637,6 кв. м 2-го и 3-го этажей в 3-х этажном здании, расположенном по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Тросниковая, д. 12. Право собственности Маркарян Г.С. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.05.2012 серии 23-АК № 259449, регистрационная запись № 23-23-22/061/2012-221. 

По условиям договора срок аренды установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014. Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение № 1). Соглашением от 25.03.2013 предусмотрено, что общий размер арендной платы за все время действия договора составляет 7 831 500 рублей (пункт 2 соглашения). Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора единовременно перечисляет арендодателю денежные средства в размере 2 349 450 рублей (пункт 3 соглашения). График платежей установлен пунктом 5 соглашения. В соответствии с пунктом 12 Соглашения, денежные средства, указанные в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 500 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды составляет 69 человек. Договор аренды может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора). Договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы (пункт 6.2). Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем. 

26 марта 2013 года ООО «Сочи-Наш Дом» (арендатор) и ООО «Топ проджект» (субарендатор) подписали соглашение о задатке, в котором выразили намерение заключить основной договор субаренды с арендной платой из расчета за одно койко-место в размере 1170 рублей в сутки в отношении жилых помещений, указанных в договорах аренды от 25.03.2013. Субарендатор перечисляет на расчетный счет арендатора задаток в соответствии со статьями 380 и 381 Гражданского кодекса в размере 50% от цены основного договора, что составляет 27 754 155 рублей. Основной договор будет заключен в течение 30 календарных дней с момента подписания соглашения. ООО «Топ проджект» перечислило ООО «Сочи-Наш Дом» задаток в размере 27 754 155 рублей по платежному поручению от 03.04.2013 № 258. 

25 апреля 2013 года ООО «Сочи-Наш Дом» (арендатор) и ООО «Топ проджект» (субарендатор) заключили договор субаренды, согласно которому (в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2013 № 1). По условиям договора субарендатор принял жилые помещения, ранее предоставленные в аренду арендатору по договорам от 25.03.2013 и принадлежащие на праве собственности Женченко A.M., Лобян С.Г., Топчиян А.В. и Маркарян Г.С. (подробные характеристики предоставляемого имущества подробно описаны в тексте договора). Сумма в размере 27 754 155 рублей, уплаченная по платежному поручению от 03.04.2013 № 258 (задаток по соглашению от 26.03.2013), является задатком по договору субаренды в счет причитающихся с субарендатора платежей. Стоимость одного койко-места является твердой денежной суммой и составляет 1 170 рублей в сутки. Цена договора является твердой, не подлежащей изменению, и рассчитывается, исходя из стоимости одного койко-места, периода размещения и количества персонала, что составляет 55 508 310 рублей.

Помимо внесенного задатка, ООО «Топ проджект» перечисляло по договору субаренды от 25.04.2013 субарендную плату, всего перечислено денежных средств на сумму 42 556 371 рубль. 

В период действия договора субаренды от 25.04.2013 произошла смена арендатора. 

02 декабря 2013 года ООО «Сочи-Наш Дом» заключило с ООО «Авиор А» договор уступки прав и обязанностей по договорам аренды от 25.03.2013, заключенных с собственниками помещений – Женченко A.M., Лобян С.Г., Топчиян А.В., Маркарян Г.С. Согласно пункту 3 договора к ООО «Авиор А» переходят права и обязанности ООО «Сочи-Наш Дом» в полном объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту заключения настоящего договора. Одновременно с правами и обязанностями арендатора общество «Авиор А» принимает на себя задолженности арендодателей и арендатора в полном объеме. Пунктом 7 договора ООО «Авиор А» поставлено в известность, что помещения обременены правом субаренды ООО «Топ проджект». 

12 января 2014 года (согласно почтовым штампам на конвертах) собственниками помещений в адрес ООО «Авиор А» направлены уведомления от 31.12.2013 о расторжении договоров от 25.03.2013 в связи с регулярным ненадлежащим исполнением последним обязательств по внесению арендной платы. Арендодатели указали, что полагают договоры от 25.03.2013 расторгнутыми с 30.12.2013. 

Письмами №№ 1 – 4, направленными в адрес арендодателей 24.02.2014, общество «Авиор А» сообщило о несогласии с односторонним расторжением договоров аренды, поскольку на дату подписания и направления в адрес арендатора уведомлений об одностороннем их расторжении у ООО «Авиор А» отсутствовала задолженность по арендной плате перед собственниками жилых помещений. 

ООО «Топ проджект» также направило в адрес ООО «Авиор А» уведомление от 31.12.2013 № 1646/4 о расторжении договора субаренды со ссылкой на пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса и просило арендатора возвратить часть задатка в сумме 12 723 711 рублей, уплаченного за период, в котором пользование жилыми помещениями не осуществлялось.

ООО «Авиор А» в письме № 5 в адрес ООО «Топ проджект» сообщило о несогласии с односторонним расторжением договора субаренды в связи с тем, что договоры аренды продолжают действовать. ООО «Авиор А» сообщило также о необходимости внесения арендных платежей за январь и февраль 2014 года. 

ООО «Топ проджект» полагает, что действие договора субаренды от 25.04.2013 прекращено на основании статьи 618 Гражданского кодекса с 16.01.2014 в связи прекращением договоров аренды. Субарендатор указывает, что арендатор безосновательно удерживает 7 300 731 рубль, поскольку пользование помещениями после прекращения договора субаренды не осуществлялось. ООО «Топ проджект» заключило договоры аренды тех же помещений с их собственниками (Лобян С.Г., Маркарян Г.С., Топчиян А.В. и Женченко В.В.). Оплата по этим договорам ООО «Топ проджект» произведена полностью, претензий со стороны арендодателей не имеется. Также ООО «Топ проджект» 16.01.2014 заключило с собственниками помещений договоры уступки права требования (цессии) по договорам аренды от 25.03.2013. Истцу по первоначальному иску переданы права требования к ООО «Сочи-Наш Дом», представляющие собой задолженности, образовавшиеся в результате неуплаты должником (арендатором) арендной платы за период с 01.01.2014 по 15.01.2014. 

05 сентября 2014 года ООО «Топ проджект» направило в адрес ООО «Авиор А» претензию с требованием о возврате части оплаченного задатка по аренде жилых помещений в общей сумме 7 300 761 рублей, а также 1 250 505 рублей уступленного права требования. Претензия оставлена ООО «Авиор А» без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения ООО «Топ проджект» в арбитражный суд с иском. 

ООО «Авиор А», полагая, что договоры аренды и договор субаренды являлись действующими (у арендодателей отсутствовали правовые основания для отказа от них в одностороннем порядке), а совершенную ООО «Топ проджект» одностороннюю сделку по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды – недействительной (ничтожной), обратилось в арбитражный суд со встречным иском. 

ООО «Авиор А» указывает на то, что ООО «Топ проджект» не исполнена обязанность по внесению в полном объеме субарендной платы по договору от 25.04.2013. Задолженность субарендатора за период с 01.01.2014 по 15.04.2014 (включительно) составляет 12 951 939 рублей, на нее начислена неустойка за период с 11.02.2014 по 24.05.2017 в размере 15 048 302 рублей 84 копеек. 

Претензией от 23.09.2016 ООО «Авиор А» просило общество «Топ проджект» погасить задолженность по субарендной плате, а также уплатить договорную неустойку. Указанная претензия оставлена субарендатором без ответа и удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции общество «Авиор А» заявило отказ от требования о признании недействительной (ничтожной) совершенной ООО «Топ проджект» односторонней сделки по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013. Установив, что заявленный обществом «Авиор А» отказ от части требований прав других лиц не нарушает и закону не противоречит, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 49 и 150 Кодекса, принял его, производство в соответствующей части требований прекратил с отменой в этой части решения от 23.06.2017.

В части прекращения производства по требованию ООО «Авиор А» о признании недействительной (ничтожной) совершенной ООО «Топ проджект» односторонней сделки по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013 постановление апелляционного суда от 30.01.2018 лицами, участвующим в деле, не обжалуется. Поэтому указанный судебный акт кассационной инстанцией в соответствующей части не проверяется (часть 1 статьи 286 Кодекса).  

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и частично удовлетворяя требования по встречному иску, судебные инстанции исходили из того, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой. Под неустойкой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами; в указанном случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса). 

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса).

Основания прекращения договора субаренды определяются общими правилами о расторжении договоров (статьи 450, 451 Гражданского кодекса) и специальными правилами статей 619, 620 Гражданского кодекса.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с приведенной статьей договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса. Указанная статья закрепляет также правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса).

Исследовав содержание представленных сторонами договоров аренды от 25.03.2013, субаренды от 25.04.2013, а также соглашения о задатке от 26.03.2013, оценив их в совокупности с иными имеющимися в материалах дела доказательствами, судебные инстанции установили, что по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомлений об отказе от договоров) у арендатора (общества «Авиор А») отсутствовала задолженность по арендным платежам. Следовательно, правовых оснований для вывода о прекращении действия указанных договоров (статьи 450, 450.1, 618 Гражданского кодекса) не имеется. Поэтому заключение 16.01.2014 и 10.02.2014 собственниками помещений договоров аренды с ООО «Топ проджект» не влияет на правовую оценку правоотношений сторон, поскольку фактический владелец помещений не изменился, а основания такого владения подлежат определению с учетом правильного применения норм материального права. Право общества «Топ проджект» на односторонний отказ от исполнения договора субаренды ограничено основаниями, перечисленными в пункте 10.3 названного договора. Учитывая, что установленные законом требования к совершению односторонних сделок по досрочному расторжению договоров аренды от 25.03.2013 не соблюдены, они не повлекли юридических последствий, на которые были направлены. Следовательно, договоры аренды от 25.03.2013 являлись действующими до истечения своего срока (15.04.2014), а общество «Авиор А» вправе получить от субарендатора причитающиеся ему по договору субаренды платежи. При таких обстоятельствах судебные инстанции не усмотрели оснований для удовлетворения первоначального иска. В связи с заявлением ООО «Топ проджект» об истечении давностного срока (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса) по встречным требованиям, заявленным ООО «Авиор А», суды удовлетворили требования последнего в части, взыскав с общества «Топ проджект» 3 369 600 рублей задолженности по субарендной плате и 4 036 780 рублей 80 копеек договорной неустойки.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе общество «Топ проджект» указывает на наличие установленных законом (арендными сделками) оснований для прекращения договоров аренды и субаренды. Заявитель полагает, что суд защитил недобросовестную сторону (арендатора) и не применил к спорным отношениям положения статьи 10 Гражданского кодекса. По мнению ООО «Топ проджект», утверждения общества «Авиор А» о недействительности односторонних сделок не имеют правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса). Суды неправомерно удовлетворили требования общества «Авиор А» о взыскании задолженности по субарендной плате, отказавшегося от требования о признании сделки по одностороннему расторжению договора субаренды от 25.04.2013 недействительной. 

Между тем, приведенные в кассационной жалобе доводы проверялись судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора, которые по результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, пришли к выводам о необходимости отказа в удовлетворении первоначального искового заявления и удовлетворения (в части) встречного искового заявления. Судебные инстанции признали, что общество «Авиор А» вправе получить от субарендатора (ООО «Топ проджект») причитающиеся арендные платежи вне зависимости от результатов разрешения требования о признании недействительной (ничтожной) совершенной ООО «Топ проджект» односторонней сделки по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды от 25.04.2013. Довод субарендатора о неприменении к недобросовестной стороне (арендатору) положений статьи 10 Гражданского кодекса заявлен вопреки фактическим обстоятельствам взыскания с ООО «Топ проджект» долга за период пользования чужим имуществом на условиях заключенного с ООО «Авиор А» (его правопредшественником) и не оспоренного, не признанного недействительным в судебном порядке, договора субаренды от 25.04.2013. Само по себе позднее обращение ООО «Авиор А» в суд с иском по смыслу положений пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса не является поведением, дающим основание арендодателям полагаться на правомерность односторонних отказов от договоров аренды. В данном случае обращение в суд ограничивается правилами о сроках исковой давности, но не положениями пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса, на которые ссылается общество «Топ проджект».  

Правильность судебных выводов по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ним не может служить основанием, достаточным для отмены решения и апелляционного постановления. При разрешении спора (при проверке доводов кассационной жалобы) суд округа не может также не учитывать правовые выводы судебных инстанций по делам, ранее рассмотренным с участием общества «Топ проджект», и имеющим схожие фактические обстоятельства (дела № А32-41872/2015, № А32-46875/2015 и № А32-2522/2017). 

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В связи с отказом ООО «Авиор А» от иска в части требования о признании недействительной (ничтожной) совершенной ООО «Топ-проджект» односторонней сделки по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013, апелляционный суд постановлением от 30.01.2018 отменил решение 23.06.2017 и прекратил производство по делу в указанной части. В остальной части судебный акт первой инстанции по существу оставлен апелляционным судом без изменения. Поэтому решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.06.2017 в неотмененной части также подлежит оставлению в силе.   

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 26.01.2018 № 26).

В связи с завершением производства по кассационной жалобе, приостановление исполнения судебного акта, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.03.2018, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2018 по делу № А32-26671/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							       В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   А.И. Мещерин

                                                                                                                              И.В. Сидорова