АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-8476/2019

г. Архангельск

18 июня 2020 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2020 года  

Решение в полном объёме изготовлено 18 июня 2020 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по первоначальному иску администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул. Плюснина, дом 7)

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление № 19 г. Северодвинска" (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия 164500, г.Северодвинск, Архангельская область, Архангельское шоссе, дом 24)

о взыскании долга и пени, а также о досрочном расторжении договора аренды и обязании передать по акту приема - передачи земельный участок,

по встречному иску  общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление № 19 г. Северодвинска" (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия 164500, г.Северодвинск, Архангельская область, Архангельское шоссе, дом 24)

к администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН 

<

***>; место нахождения: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул. Плюснина, д. 7)

о взыскании неосновательного обогащения и процентов, расторжении договора аренды,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 

<

***>; адрес: 163000, 

<

...>).

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 11.07.2019,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 20.03.2020, ФИО4 по доверенности от 13.01.2020.

установил:

администрация муниципального образования "Северодвинск" (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковыми заявлениями к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление № 19 г. Северодвинска" (далее – ответчик, Общество):

-   о взыскании 20 990 010  руб. 36 коп., в том числе: 19 134 011 руб. 28 коп. долга по арендной плате за период с 01.03.2019 по 27.01.2020 по договору от 05.02.2019 № 12 644 002  аренды земельного участка, 1 855 999  руб. 08 коп. пени, начисленных за период с 05.03.2019 по 28.04.2020 (с учетом принятых уточнений размера исковых требований).

- о досрочном расторжении договора от 05.02.2019 № 12 644 002  аренды земельного участка и о возложении на ответчика обязанности  передать истцу по акту приема-передачи земельный участок площадью 5413 кв.м., кадастровый номер: 29:28:112204:7, адрес (местоположение): 

<

...>, в течение 5 календарных дней со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу.

Указанные исковые  заявления приняты к производству суда с присвоением номеров дел А05-8476/2019 (иск о взыскании долга и пени) и А05-11454/2019 (иск о расторжении договора).

Названные дела объединены в одно производство с присвоением делу номера А05-8476/2019. 

Общество, возражая относительно требований истца в отзывах на иск и дополнениях к отзыву просит в иске отказать, а  также заявило встречные исковые требования, в которых просит: 

- расторгнуть договор аренды от 05.02.2019 № 12 644 002; 

- взыскать с Администрации неосновательное обогащение в размере 3 530 000 руб. в виде задатка для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка; 

- взыскать с Администрации 332 533 руб. 58 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 26.01.2019 по 10.06.2020 на сумму неосновательного обогащения (с учетом принятых уточнений размера встречных исковых требований).

Встречное исковое заявление принято к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальными исками Администрации.

В ходе судебного разбирательства стороны заявили ходатайства об отказах от первоначального и встречного требований о расторжении договора аренды. 

В судебном заседании представитель истца просил иск удовлетворить, возражал относительно встречных требований Общества, поддержал заявление об отказе от требования о расторжении договора аренды.

Представители ответчика настаивали на доводах, изложенных в отзыве на иск, дополнениях к отзыву, встречном исковом заявление, просили встречный иск удовлетворить, принять отказ от требования о расторжении договора, в удовлетворении  требований Администрации отказать.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени проведения судебного разбирательства, своих представителей для участия в нем не направило.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, материалы судебной экспертизы, суд установил следующее.

Согласно выписке от 06.06.2019 из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в собственности МО «Северодвинск» находится земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:7, площадью 5413 кв.м. местонахождение: 

<

...>, с разрешенным использованием среднеэтажная жилая застройка.

Из выписки также следует, что кадастровый номер земельному участку присвоен 29.08.1997.

Согласно письменным пояснениям  ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу сведения о земельном участке с кадастровым номером 29:28:112204:7 площадью 12 600 кв.м. с разрешенным использованием для эксплуатации здания школы № 4 внесены в ЕГРН 16.08.2004 на основании инвентаризационной описи ранее учтенных земельных участков на территории кадастрового квартала 29:28:112204. 07.10.2010 на основании межевого плана от 14.09.2010 в ЕГРН внесены сведения об уточненной площади земельного участка – 11 546 кв.м, о виде разрешенного использования – для эксплуатации здания учреждения образования, а также сведения о координатах характерных точек его границ. 13.01.2016 площадь земельного участка была изменена на 5413 кв.м. в связи с регистрацией права постоянного (бессрочного) пользования на образованный из него земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:339 площадью 6133 кв.м. 22.12.2006 в соответствии с распоряжением Администрации от 24.11.2016 № 1847-риз изменен вид разрешенного использования земельного участка на «здания жилые многоквартирные в 4-5 этажей». 10.07.20018 в соответствии с распоряжением Администрации от 09.06.2018 № 116-рз вид разрешенного использования изменен на «среднеэтажная жилая застройка».

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:7 первоначально имел площадь 12 600 кв.м. и разрешенное использование для эксплуатации здания школы. В 2015 году этот земельный участок был разделен с сохранением исходного земельного участка в измененных границах площадью 5413 кв.м. и с образованием нового земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:339 площадью 6133 кв.м.

Из схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 в кадастровом квартале следует, что этот земельный участок расположен внутри квартала и окружен со всех сторон со всех сторон смежными земельными участками с кадастровыми номерами 29:28:112204:339, 29:28:112204:9, 29:28:112204:14, 29:28:112204:13, 29:28:112204:5, 29:28:112204:15 и не имеет смежных границ с землями общего пользования.

01.02.2019 состоялся аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 в целях строительства здания жилого многоквартирного в 5 этажей.

По результатам  аукциона, оформленным  протоколом от 01.02.2019, между Администрацией и Обществом заключен договор от 05.02.2019 № 12 644 002 аренды земельного участка под строительство здания жилого многоквартирного дома в 5 этажей.

Договор заключен в редакции протокола от 28.02.2019 согласования разногласий к протоколу разногласий от 25.02.2019.

Срок действия договора установлен с 01.03.2019 по 31.08.2023 (пункт 4.1.).

Согласно пункту 5.1. договора ежегодная арендная плата, установленная в соответствии с протоколом от 01.02.2019 о результатах  аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, составляет 24 497 210 руб. Ежегодная арендная плата вносится арендатором за период с 01.03.2019 по 29.02.2020 в размере 24 497 210 руб., в том числе: 3 530 000  руб. уплачено в качестве задатка, 20 967 210 руб. в срок не позднее 30 дней со дня подписания протокола от 01.02.2019 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Пунктом 6.2. договора аренды предусмотрено начисление пени в случае неуплаты (несвоевременной уплаты) арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка России за каждый день просрочки платежа.

Задаток для участия в аукционе в сумме 3 530 000 руб. внесен Обществом по платежному поручению от 25.01.2019 № 101.

Поскольку арендную плату за первый год аренды за вычетом задатка ответчик не внес, истец направил в его адрес претензию от 07.05.2019 с требованием произвести оплату.

Отказ ответчика от оплаты послужил основанием для истца обратиться в арбитражный суд с требованиями о взыскании долга и о расторжении договора аренды.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, сослался, на то, что для использования арендованного земельного участка в соответствии с целью предоставления и разрешённым использованием, Общество  осуществило подготовительные мероприятия, связанные с проектированием и подготовкой к строительству многоквартирного жилого дома. 

05.06.2019 ответчик обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, в районе ул. Гоголя, д. 4».

Письмом от 12.06.2019 № 01-03-17/2242 Администрация сообщила об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на смежные земельные участки, на которых предполагалось размещение проездов к строящемуся объекту.

Общество инициировало  внесение изменений в проект строительства в части организации проездов к строящемуся объекту, после чего проектная документация вновь была направлена на экспертизу.

Экспертным заключением от 05.08.2019 № 0052-19, подготовленным ООО «ПрофЭксперт», дана отрицательная оценка экспертизы проектной документации. Из пункта 4.1.2 данного экспертного заключения следует, что вывод о несоответствии проектной документации техническим регламентам, градостроительным регламентам и национальным стандартам сделан в силу того, что проектируемый проезд, который имеет выход к ул. Гоголя не обеспечивает связь с центром и другими районами города; проезд организован по территории детской школы искусств № 34, которая имеет ограждение. 

В целях организации проезда к строящемуся объекту через иные смежные участки Общество обратилось в администрацию с заявлением об установлении публичного сервитута в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 29:28:112204:9, 29:28:112204:14, 29:28:112204:13.

Письмом от 28.08.2019 № 04-06-01/7529 Администрация отказала в установлении публичных сервитутов ввиду того, что публичный сервитут устанавливается для обеспечения нужд неопределенного круга лиц только в том случае, если их интересы не могут быть обеспечены каким-либо иным способом; обременение указанных Обществом земельных участков приведет к нарушению законных прав и интересов собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на этих земельных участках, может привести к затруднениям в использовании собственниками указанных земельных участков.

Письмом от 23.08.2019 № 04.06.201/7375 Администрация отказа Обществу в выдаче разрешения на размещение подъездной дороги к строительной площадке через земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:9, на котором расположен многоквартирный жилой дом в связи с отсутствием разрешительных документов на обустройство подъездной дороги через этот земельный участок и разрешения на строительство на нем.    

Общество поясняет, что попытки получить согласие от собственников помещений многоквартирных домов, расположенных на смежных земельных участков, на использование этих земельных участков в целях организации проезда к строящемуся объекту не дали результатов.

В связи с изложенным, по мнению Общества, у него отсутствует возможность использовать земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:7 в соответствии целью его предоставления - для строительства здания жилого многоквартирного в 5 этажей. Также Общество указывает на нарушение Администрацией порядка образования земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 и порядка подготовки аукциона для реализации данного земельного участка, поскольку в извещении о проведении аукциона не указывалась информация об отсутствии доступа от земельного участка к местам общего пользования.

В целях установления значимых для разрешения спора обстоятельств судом назначена землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО5. 

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) Возможна ли организация подъездных путей от земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 к землям общего пользования для осуществления строительства многоквартирного жилого дома, расположенного в зоне допустимого размещения объекта?

2) В случае размещения на земельном участке с кадастровым номером 29:28:112204:7 многоквартирного жилого дома, возможна ли организация выездов с придомовой территории к землям общего пользования в целях эксплуатации данного дома собственниками жилья? 

3) Соблюдены ли при образовании земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 требования статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации?

По итогам проведенной судебной экспертизы экспертом представлено в материалы дела заключение от 17.01.2020 № 38/20-6316, согласно которому при ответе на вопрос первый эксперт пришел к выводу о том, что организация подъездных путей от исследуемого земельного участка к землям общего пользования возможна. Наиболее оптимальным является установление сервитута на части смежных земельных участков с кадастровым номером 29:28:112204:14 и кадастровым номером 29:28:112204:13. Предложенный вариант затрагивает интересы собственников двух многоквартирных домов, но является наименее обременительным для рассматриваемых участков ввиду наименьшей протяженности   устанавливаемого   сервитута.   Также приемлем вариант обременения части земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:9, при котором подъездной путь организуется к существующему въезду на участок. Вариант организации проезда на земельных участках с кадастровыми номерами  29:28:112204:14  и  29:28:112204:9 является менее затратным ввиду наличия существующего проезда и необходимости внесения минимальных изменений в существующую ситуацию. При этом его осуществление затрагивает интересы собственников двух многоквартирных домов.

В ответе на второй вопрос эксперт указал, что в  ходе проведения экспертизы было выявлено, что в случае размещения на земельном участке с кадастровым номером 29:28:112204:7 многоквартирного жилого дома, организация выездов с придомовой территории исследуемого земельного участка к землям общего пользования в целях эксплуатации данного дома собственниками жилья возможна, в том числе путем предоставления права ограниченного пользования смежными земельными участками. 

На третий  вопрос экспертизы эксперт дал ответ о том, что  формирование земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 путём его раздела с сохранением в изменённых границах произведено вопреки требованиям пунктов 4, 6 статьи 11.9 ЗК РФ, согласно которым образование земельных участков не должно приводить к невозможности разрешенного использования расположенных на них объектов недвижимости, размещения таких объектов, другим препятствующим рациональному использованию недостаткам. В результате формирования спорного земельного участка не был предусмотрен доступ с земель общего доступа, что привело к невозможности его рационального использования в соответствии с разрешённым использованием - возведением среднеэтажного жилого здания, а также перспективного использования возведенного объекта недвижимости.

Администрация, не согласившись с выводами эксперта по третьему вопросу экспертизы, представила в материалы дела заключение от 20.11.2019 № 25-19-Э, выполненное по ее заказу экспертом ООО «Северный экспертный Институт» ФИО6

Согласно выводам данной экспертизы организация подъездных путей от исследуемого земельного участка к землям общего пользования возможна при заключении соглашения с собственниками земельного участка, по которому будет осуществляться доступ на исследуемый участок, или с Администрацией; после утверждения проектной документации и получения положительного заключения от всех контролирующих органов можно установить публичный сервитут на выезды с придомовой территории к землям общего пользования;  при образовании земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 соблюдены требования статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

28.01.2020 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды от 05.02.2019 № 12 644 002 с 28.01.2020.

Пунктом 2 указанного соглашения предусмотрено, что он имеет силу передаточного акта.

В связи с заключением соглашения стороны заявили об отказе от требований о расторжении договора аренды, также истец заявил об отказе от требования о возврате земельного участка.

В силу части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Частью 5 той же статьи установлено, что арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

В соответствии с изложенными нормами отказы истца и ответчика  от требований о расторжении договора аренды подлежит принятию, поскольку они не противоречат закону, не нарушают права других лиц, заявлены уполномоченными представителями сторон.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с принятием отказов от исковых требований производство по делу в части первоначального требования Администрации о расторжении договора аренды и о возврате земельного участка и в части встречного  требования Общества о расторжении договора аренды подлежит прекращению. 

В отношении остальных заявленных требований, оценив обстоятельства дела и доводы сторон, суд пришел к выводу о том, что первоначальный иск подлежит удовлетворению в части, а в удовлетворении встречного иска следует отказать в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. 

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Таким образом, основной обязанностью арендодателя по договору аренды является передача арендованного имущества контрагенту в состоянии, пригодном для использования по назначению.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 той же  статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

В силу пункта 4 статьи 37 ЗК РФ требования, установленные пунктом 3 этой статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду

Из материалов дела следует, что по договору от 05.02.2019 № 12 644 002 земельный участок предоставлялся Обществу для строительства здания жилого многоквартирного дома в 5 этажей. 

Разрешенное использование земельного участка на дату проведения аукциона и заключения договора аренды - среднеэтажная жилая застройка.

Из положений пункта 3 статьи 39.11. Земельного кодекса следует, что  подготовка к проведению аукциона на право заключение договора аренды земельного участка  по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления предусматривает осуществление на основании заявления уполномоченного органа государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации прав на него, а также получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории.

В силу подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11. ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории).

В извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 указаны местоположение, площадь и кадастровый номер земельного участка, категория земель, разрешенное использование земельного участка, параметры разрешенного строительства, ограничения (наличие охранных зон), а также сведения о технологических условиях  подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, из аукционной документации Обществу было известно местоположение земельного участка.

При этом, ответчик, являясь профессиональным участником рынка строительства объектов недвижимости, должен был ознакомиться с генеральным планом территории, где располагается земельный участок, правилами землепользования и застройки, а также с информацией, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении смежных земельных участков.

Из указанных источников очевидно усматривается расположение земельного участка внутри застроенного квартала и отсутствие  границ земельного участка с землями (территориями) общего пользования.

 Располагая сведениями о местоположении  земельного участка, ответчик мог и должен был соотнести данную информацию с возможностями возведения конкретного объекта капитального строительства с учетом необходимости обеспечения доступа с земельного участка к территориям общего пользования.

Общество, приняв участие в торгах, выразило волеизъявление на получение в аренду земельного участка, характеристики которого были указаны в извещении о проведении торгов.

При этом, вопреки доводам ответчика, в аукционной документации содержалась достаточная и необходимая информация об объекте аренды, его местоположении. Сведения об использовании смежных земельных участков, видах их разрешенного использования носят открытый характер и доступны для участников аукциона путем обращения   к Единому государственному реестру недвижимости.

В рассматриваемом случае изучение надлежащим образом конкурсной документации и исследование сведений о местоположении земельного участка и смежных участков из открытых источников информации, позволяет участникам аукциона по продаже права аренды земельного участка в целях жилищного строительства определить объем принимаемых на себя обязательств с учетом требующейся в таких обстоятельствах осмотрительности, обычной для деловой практики совершения подобных сделок.

В связи с указанным суд не принимает возражения ответчика со ссылкой на отсутствие в аукционной документации сведений о необходимости проведения каких-либо дополнительных мероприятий для организации доступа к землям общего пользования в целях использования земельного участка в соответствии с его назначением.   

Принимая участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, ответчик принял на себя риски, связанные с местоположением  земельного участка внутри квартала. 

Оснований для вывода о наличии вины Администрации в сокрытии какой-либо информации относительно качественных характеристик передаваемого в аренду земельного участка, а также о злоупотреблении с ее стороны правом не имеется.

Кроме того, объективных доказательств невозможности использования земельного участка в целях возведения жилого дома ответчиком в материалы дела не представлено.

Документы, представленные ответчиком в обоснование невозможности согласования использования смежных земельных участков (отказы Администрации в установлении публичных сервитутов, использовании земельного участка в целях обеспечения проезда) свидетельствуют о неудачных попытках получить соответствующие согласования от Администрации. 

Доказательств обращения Общества к собственникам помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных на смежных земельных участка, в целях инициации общего собрания собственников помещений по вопросу согласования Обществу использования смежного земельного участка, не имеется.

При этом из результатов судебной экспертизы следует, что техническая и объективная возможность организации доступа к территориям общего пользования имеется путем установления сервитутов через земельные участки с кадастровыми номерами 29:28:112204:14, 29:28:112204:13,  29:28:112204:9, занятые многоквартирными домами.

Отсутствие положительного результата в попытках Общества договориться с собственниками помещений в многоквартирных домах по поводу установления соответствующих сервитутов не означает объективную невозможность заключения соглашений о таких сервитутах.

В связи с изложенным суд не принимает возражения ответчика о неисполнении истцом обязанности по предоставлению имущества, в том состоянии, которое бы соответствовало его назначению и о невозможности использовать земельный участок по назначению.

Также не могут служить основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска доводы ответчика о том, что  формирование земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 произведено вопреки требованиям пунктов 4, 6 статьи 11.9 ЗК РФ, что установлено заключением судебной экспертизы.

В соответствии с заключением судебной экспертизы (страница 19) в нарушение положений требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 24.11.2008 № 412, межевой план от 13.08.2015, подготовленный в результате работ по образованию земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7, не содержит сведений об обеспечении доступа исследуемого земельного участка. 

Также эксперт указывает, что прилагаемое к межевому плану от 13.08.2015 согласие на раздел земельного участка содержит разрешение на доступ к образуемому земельному участку через земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:7. Данных о документах, содержащих сведения об обеспечении доступа к измененному земельному участку, в исходных данных межевого плата от 13.08.2015 не содержится. Действующим на тот момент  пунктом 2.1. статьи 26 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусматривалось, что орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления постановки на учет земельного участка также в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута. 

Эксперт указывает, что при разделе земельного участка с кадастровым номером 29:28:112204:7 не были приняты во внимание вышеуказанные нормативные требования, что привело к сохранению измененного участка без подъездов и подходов к нему, перспективная эксплуатация среднеэтажного жилого здания на котором невозможна без затрагивания интересов правообладателей смежных земельных участков.

Вместе с тем земельный участок с кадастровым номером 29:28:112204:7 в измененных границах в связи с его разделом поставлен на кадастровый учет, имеет описание границ и характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи, в связи с чем является объектом земельных отношений в силу статьи 6 ЗК РФ.

Результаты межевания земельного участка недействительными не признаны и в судебном порядке не оспорены. 

Именно в отношении такого земельного участка, расположенного внутри квартальной застройки,  ответчик участвовал в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка и был заинтересован в его использовании в целях строительства жилого дома. Возражения Общества относительно  процедуры формирования земельного участка возникли лишь после неудачных попыток организовать доступ к земельному участку к землям общего пользования.

В связи с указанным выводы судебной экспертизы о нарушениях при межевании земельного участка не имеют значения для разрешения спора. 

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за землю является арендная плата.

В силу части 2 статьи 39.7. того же кодекса в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды. 

Исходя из установленного договора аренды ежегодного размера арендной платы (24 497 210 руб.) и периода использования земельного участка с учетом даты расторжения договора  (с 01.03.2019 по 27.01.2020) размер арендной платы за указанный период составит 22 288 445 руб. 16 коп. (24 497 210 руб. / 366 дней х 333 дня). 

Соответственно, задолженность Общества по арендной плате с учетом внесенного задатка в сумме 3 530 000 руб. составляет 18 758 445 руб. 16 коп.

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Исходя из суммы задолженности за спорный период, размер неустойки, начисленной на основании пункта 6.2. договора аренды за указанный истцом период (с 05.03.2019 по 28.04.2020) составит 1 819 569 руб. 19 коп.

Поскольку факт просрочки ответчика внесения арендной платы за спорный период подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании пени подлежат удовлетворению в указанной сумме.

Требования о взыскании долга и пени в остальной части удовлетворению не подлежат.

Оснований для уменьшения размера взыскиваемой неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ по заявлению ответчика со ссылкой на предоставление истцом ложных сведений о земельном участке  суд не усматривает.

Предоставление истцом ложных сведений о земельном участке либо введение ответчика в заблуждение относительно характеристик земельного участка из материалов дела не следует.

Предусмотренная договором ставка неустойки (1/300 ставки рефинансирования) не противоречит обычно устанавливаемому размеру неустойки по гражданско-правовым договорам за нарушение обязательств по оплате. Общий размер неустойки  (1 819 569 руб. 19 коп.) соизмерим с суммой долга, в связи с просрочкой которой эта неустойка начислена (18 758 445 руб. 16 коп.). Доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательства не имеется.

Поскольку по результатам аукциона с Обществом  как с победителем аукциона был заключен договор аренды и земельный участок был передан арендатору, оснований для возврата внесенного задатка  за полученное право аренды не имеется, в связи с чем встречное требование ответчика о взыскании неосновательного обогащения и начисленной на него суммы процентов удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 3 статьей 110  АПК РФ государственная пошлина по первоначальному иску, от уплаты которой истец как орган местного самоуправления освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенной части требований. В силу части 1 статьи 110 АППК РФ расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску и оплате судебной экспертизы также относятся на ответчика как на лицо, в удовлетворении требований которого отказано. 

С учетом внесенной ответчиком в федеральный бюджет суммы государственной пошлины при подаче встречного иска с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 120 186 руб. государственной пошлины по итогам рассмотрения первоначального и встречного исков.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

принять отказ администрации муниципального образования "Северодвинск" от иска в части требований о расторжении договора от 05.02.2019 № 12 644 002 аренды земельного участка и о возложении на ответчика обязанности передать истцу по акту приема-передачи земельный участок.

Принять отказ  общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление № 19 г. Северодвинска" от встречного иска в части требования о расторжении договора от 05.02.2019 № 12 644 002 аренды земельного участка.

Производство по делу в части указанных требований прекратить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление № 19 г. Северодвинска" в пользу администрация муниципального образования "Северодвинск" 20 578 014 руб. 35 коп., в том числе: 18 758 445 руб. 16 коп. долга и 1 819 569 руб. 19 коп. неустойки.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований администрации муниципального образования "Северодвинск" отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление № 19 г. Северодвинска" о взыскании 3 530 000 руб. задатка и 332 533 руб. 58 коп. процентов отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление № 19 г. Северодвинска" в доход федерального бюджета 120 186 руб. государственной пошлины по итогам рассмотрения первоначального и встречного исков.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья                                             А.Б.Филипьева