Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-13282/2023

«27» 

апреля

2024 года

«15»  апреля  2024 года оглашена резолютивная часть

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

Судьи

Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грозной К.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению: 

ООО «Специализированный застройщик Калининградстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  о признании незаконным действий;

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ППК «Роскадастр» по Калининградской области;

при участии:

от общества – ФИО1 по доверенности, 

от ТУФА – ФИО2 по доверенности,

от Управления – ФИО3 по доверенности,

от ППК «Роскадастр» – не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Калининградстрой» (далее – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконными действий Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области (далее – ТУФА, заинтересованное лицо) по снятию с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:1038, площадью 1450 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; о признании незаконным распоряжения ТУФА от 27.07.2023г. №39-191-р «Об отмене распоряжения №279-р от 25.07.2022г. «Об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 39:05:020301:10745 и 39:05:020301:36, находящихся в собственности Российской Федерации»; о восстановлении на государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:1038, площадью 1450 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; о признании незаконными действий ТУФА по отказу ООО «Специализированный застройщик «Калининградстрой» в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:1038, площадью 1450 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; об обязании ТУФА заключить с ООО «Специализированный застройщик «Калининградстрой» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:1038, площадью 1450 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, на срок по 10 сентября 2066 г. 

Надлежаще извещенная о месте и времени судебного заседания ППК «Роскадастр» своих представителей для участия в рассмотрении заявления не направила.

Дело рассмотрено в отсутствие указанного третьего лица в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель общества поддержал требования уточненного заявления в полном объеме, ссылаясь на необоснованность действий заинтересованного лица по отмене собственного распоряжения, незаконность отказа в заключении договора аренды, нарушение прав общества и положений статей 11.6, 11.8 Земельного кодекса РФ.

Представитель ТУФА, возражая против заявления, указал на выявленные в порядке внутриведомственного контроля нарушения земельного законодательства при объединении рассматриваемых земельных участков. 

Представитель Управления Росреестра по существу уточненных требований не возражал, при вынесении решения полагался на усмотрение суда.

Исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением суда по делу № А21-6379/2023, земельный участок из состава собственности РФ с кадастровым номером 39:05:020301:36, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу 

<

...> земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для обслуживания существующего жилого дома, был предоставлен без проведения аукциона в аренду ООО «СЗ Калининградстрой» по договору №ФС-2017/09-49 от 11.07.2017 г. сроком на  49 лет. На указанном земельном участке расположен принадлежащий обществу на праве собственности жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями.

Земельный участок из состава собственности РФ с кадастровым номером 39:05:020301:745, площадью 850 кв.м. расположенный по адресу 

<

...> земли населенных пунктов, вид разрешенного использования обслуживание жилой застройки, для иных видов жилой застройки, был предоставлен по результатам аукциона в аренду ООО «СЗ Калининградстрой» по договору №ФС-2021/01-02 от 29.01.2021 г. сроком на  10 лет.

Земельный участок с кадастровым номером 39:05:020301:1038, площадью 1450 кв.м. расположенный по адресу 

<

...>,  был поставлен на кадастровый учет 02.07.2019 г. на основании заявления и Распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области № 279р от 25.07.2022 г. «Об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 39:05:020301:745, 39:05:020301:36, находящихся в собственности РФ», схемы расположения земельного участка от 26.05.2022 г., утвержденной ТУФА.

06.03.2023 г. общество обратилось в ТУФА с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:1038 в аренду

Письмом от 13.04.2023 г. ТУФА обществу отказало, указав, что условия договоров аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 39:05:020301:745, 39:05:020301:36 различны, и предоставление в аренду объединенного земельного участка будет нарушать условия аукциона и выступать ничтожной сделкой.

Кроме того, распоряжением от 27.07.2023 г. №39-191-р ТУФА отменило распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области № 279р от 25.07.2022 г. «Об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 39:05:020301:745, 39:05:020301:36, находящихся в собственности РФ».

Также в период рассмотрения спора по иному делу № А21-6379/2023 ТУФА осуществило действия по снятию с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:1038.

Полагая, что данные действия неправомерны, общество обратилось  с заявленными требованиями в суд.

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется нормами главы 24 АПК РФ.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

В силу ч. 2 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем как признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления, так и восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Пунктом 2 статьи 27 Федерального закона от 06.10.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» предусмотрено, что органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации при осуществлении своих полномочий обеспечивают соблюдение Конституции Российской Федерации и федеральных законов. Ненормативные правовые акты органов государственной власти субъектов Российской Федерации не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Анализ норм действующего законодательства позволяет прийти к выводу об отсутствии прямых запретов на внесение органом, издавшим в пределах своих полномочий ненормативный правовой акт, изменений и дополнений, а также отмену этого акта.

Следовательно, основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган государственной власти, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом этого органа ненормативный правовой акт при наличии предусмотренных законом оснований.

Между тем, перечень оснований для отмены собственных актов является исчерпывающим и расширенному толкованию не подлежит.

Согласно пункту 1 статьи 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, может быть признан судом недействительным.

ТУФА, объединив земельные участки, реализовал административные и иные публично-властные полномочия по исполнению и применению законов в отношении общества.

Распоряжение от 27.07.2023 г. №39-191-р об  отмене распоряжения № 279р от 25.07.2022 г. не содержит мотивированного правового обоснования произведенной отмены.

В  дело не представлено ни материалов, ни результатов проверки, по итогам которой было принято решение о незаконности распоряжения № 279р от 25.07.2022 г.

Более того, из представленных доказательств не следует, что ТУФА уведомляло о проводимой проверке, о вынесенном новом распоряжении, о снятии с учета земельного участка, арендатора, чьи права напрямую затронуты указанными действиями.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

Из изложенного следует нарушение прав общества указанными действиями ТУФА.

В отношении доводов отзыва заинтересованного лица о незаконности проведенного объединения земельных участков необходимо указать на следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.6 Земельного кодекса Российской Федерации при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Земельный кодекс Российской Федерации содержит запрет лишь на объединение земельных участков предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования (п. 5 ст. 11.6 Кодекса).

В то же время образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11. ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что земельный участок с КН 39:05:020301:745 площадью 850 кв.м. с разрешенным использованием — обслуживание жилой застройки — был образован на основании заявления ФИО4, собственника на тот момент жилого дома площадью 83,5 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:05:020301:36. 

На кадастровый учет земельный участок поставлен на основании Распоряжения ТУ № 613р от 18 сентября 2015 года. 

Указанное свидетельствует о том, что изначально земельный участок формировался с целью его использования под существующую жилую застройку на рядом прилегающем земельном участке с КН 39:05:020301:36.

Из назначения земельного участка с КН 39:05:020301:745 следует его вспомогательный характер, между тем, в материалы дела не представлены доказательства возможности его использования для эксплуатации иного объекта либо самостоятельно с сохранением соответствующей ценности и целевого назначения.

Учитывая, что судом установлено использование земельных участков с кадастровыми номерами 39:05:020301:745 и 39:05:020301:36 для эксплуатации жилого дома площадью 83,5 кв.м., оснований для признания незаконным проведенного объединения этих земельных участков в единый земельный участок с сохранением соответствующих прав на него, у ТУФА не имелось. При этом, законом не запрещено формирование арендной платы путем объединения условий о ее размере по двум частям земельного участка. 

Таким образом, распоряжение ТУФА от 27.07.2023г. №39-191-р «Об отмене распоряжения №279-р от 25.07.2022г. и действия ТУФА по снятию с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:1038 является незаконными.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно пункту 5 которой основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В отношении отказа ТУФА заключить договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:1038 необходимо отметить следующее.

В силу положений пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 № 303-КГ18-21258, от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019) норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях. 

Из содержания пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что арендатором может быть реализовано право на заключение договора аренды на образованные земельные участки в течение срока действия прежнего договора.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, отказ ТУФА в заключении договора аренды на образованный земельный участок является неправомерным.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание нарушение прав общества, заявленные требования подлежат удовлетворению.

При этом согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, суд должен сам выбрать способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя. Из изложенного следует, что, признав оспариваемое решение публичного органа незаконным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. 

При этом применяемая восстановительная мера должна отвечать определенным критериям, в том числе обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами), и быть обусловленной существом спора. 

Принимая во внимание неправомерность отказа, суд полагает, что заявленные обществом требования о обязании ТУФА заключить с ООО «Специализированный застройщик «Калининградстрой» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:1038, будут являться надлежащим (эффективным) способом восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Между тем, учитывая изложенные выше положения Земельного кодекса РФ, срок договора должен быть определен по условиям договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Уплаченная при подаче заявления государственная пошлина в размере 6 000 рублей подлежит взысканию с заинтересованного лица в пользу общества.

Руководствуясь статьями  167-170     Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области по снятию с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:1038, площадью 1450 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. 

Признать незаконным распоряжение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области от 27.07.2023г. №39-191-р «Об отмене распоряжения №279-р от 25.07.2022г. «Об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 39:05:020301:10745 и 39:05:020301:36, находящихся в собственности Российской Федерации». 

Настоящее решение является основанием для восстановления на государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:1038, площадью 1450 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. 

Признать незаконными действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области по отказу обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Калининградстрой» в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:1038, площадью 1450 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. 

Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Калининградстрой» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:020301:1038, площадью 1450 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по условиям договора аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов. 

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Калининградстрой» судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                             И.Л.Гурьева