АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело №  А32-6633/2024

г. Краснодар

24 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е., в отсутствие                              истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),                                          ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1                                 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2024 по делу № А32-6633/2024, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1                                       (далее – предприниматель) о расторжении договора от 11.03.2009 № 7700001203 (№ 4900771203) аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:97, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Приморская, 3/14, площадью 310 кв. м, с видом разрешенного использования «для эксплуатации причала с элементами сервисного обслуживания». Администрация также просила указать в решении, что оно служит основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю регистрационной записи в ЕГРН от 06.06.2018                                                           № 23:49:0204028:97-23/050/2018-6 об обременении участка в виде договора аренды                    от 11.03.2009 № 7700001203.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 25.10.2024, в удовлетворении искового заявления отказано. Суды пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя. Расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка является исключительной мерой, применяемой лишь в тех случаях, когда дальнейшее сохранение арендных отношений невозможно. Апелляционный суд отклонил доводы администрации об использовании участка с нарушением договора аренды, поскольку в рамках дела № А32-63064/2023 установлен факт отсутствия на участке самовольных объектов.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. Податель жалобы ссылается на результаты обследования участка от 13.11.2023, в результате  которого установлено нахождение отдельных элементов объекта за границами правомерного участка. Ответчик обязан освободить самовольно занятый земельный участок. Обжалуемые судебные акты ограничивают права собственника земельного участка (муниципальное образование). 

Отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил.

Стороны представителей в судебное заседание не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3                                           статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                       (далее – Кодекс).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю от 31.12.2008 № 1728-р управление (арендодатель) и ООО «ВТМ» (арендатор) заключили договор от 11.03.2009 № 7700001203 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0204028:97, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, 3/14, в первой зоне округа санитарной охраны курорта, для эксплуатации причала с элементами сервисного обслуживания. Срок аренды установлен до 12.02.2057 (л. д. 19 – 27).

В соответствии с договором аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при нарушении арендатором условий предоставления участка, указанных в пункте 9 договора аренды и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пункте 5.2, 5.3 договора аренды (пункт 4.1.5 договора).

В соответствии с пунктом 5.2.7 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора аренды.

Арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, по его первому письменному требованию (предписанию) (пункт 5.2.10 договора).

Согласно пункту 5.2.13 договора аренды арендатор обязан не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке.

Арендатор обязан не нарушать права и законные интересы землепользователей смежных земельных участков и иных лиц (пункт 5.2.16 договора).

В соответствии с пунктом 5.2.27 договора арендатор несет другие обязательства, установленные законодательством Российской Федерации.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора аренды виновная сторона несет имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством и договором (пункт 6.1 договора).

Распоряжением территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 09.10.2015  № 734-р земельный участок площадью 310 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204028:97 передан из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Сочи.

Дополнительным соглашением от 19.09.2017 договору аренды от 11.03.2009 присвоен номер 4900771203.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.12.2012 ФИО1 приобрел расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:97 причал № 285 с элементами сервисного обслуживания (кафе), литера Б площадью 277,1 кв. м, этажностью 1 этаж, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи. Центральный район, ул. Приморская 3/14, о чем в ЕГРН 28.01.2013 сделана запись о регистрации № 23-23-50/051/2013-015. Объекту присвоен кадастровый номер 23:49:0204028:1034 (предыдущий кадастровый номер 23:49:0204028:0:35).

ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:97 (л. д. 52 – 57, 68). Права и обязанности арендодателя по договору аренды от 11.03.2009 № 4900771203 осуществляет муниципальное образование город-курорт Сочи в лице администрации (л. 

<

...>).

В результате обследования участка выявлены самовольное использование участка неразграниченной государственной собственности, а также признаки самовольного строительства (л. д. 58 – 64).

Администрация направила в адрес арендатора претензию с требованием об устранении допущенных нарушений. 

Поскольку требования претензии не выполнены, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд. 

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1 и 2 статьи 450 Кодекса).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо существенно ухудшает имущество.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено Земельным кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса содержатся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных                                  статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9                   статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные                             в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, подтверждающих существенность допущенных арендатором нарушений. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора, если допущенные нарушения (их последствия) устранены арендатором в разумный срок.

Правильно применив нормы права к установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, суды приняли законные и обоснованные судебные акты об отказе в расторжении долгосрочного договора аренды по приведенным арендодателем основаниям. Суды правомерно исходили из того, что судебный акт о признании объекта на участке самовольной постройкой отсутствует. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.05.2024 по делу                                       № А32-63064/2023 установлен факт отсутствия строения в границах спорного земельного участка.  Поскольку обстоятельства, которые администрация считает основанием для расторжения договора, устранены, суды пришли к правильному выводу об отсутствии условий для расторжения договора аренды по требованию арендодателя. 

С учетом установленных обстоятельств, в отсутствие доказанных арендодателем иных обстоятельств, влекущих расторжение долгосрочного договора аренды в судебном порядке, оснований для удовлетворения иска суды не усмотрели. 

При таких обстоятельствах условия для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции                             (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация освобождена. 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2024 по делу № А32-6633/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   Т.Н. Драбо

                                                                                                                              В.Е. Епифанов