ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А15-2689/2016

16 октября 2017 года

г. Ессентуки

   

 

Резолютивная часть постановления объявлена  10 октября 2017 года.

Постановление изготовлено в  полном объеме  16 октября 2017 года.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Сомова Е.Г.,

судей: Бейтуганова З.А., Макаровой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу                                                         общества с ограниченной ответственностью «Агеста» на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.06.2017 по делу №А15-2689/2016 (судья                     Ахмедов Д.А.)

по исковому  заявлению  Комитета по управлению имуществом г. Махачкалы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Агеста» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о взыскании задолженности и неустойки.   

 

У С Т А Н О В И Л:

комитет по управлению имуществом г. Махачкалы (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агеста» (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 25.12.2015 №636, обязав ответчика вернуть земельный участок в надлежащем состоянии и взыскании 16 780 359 руб. задолженности по арендным платежам и 888 220,07 руб. пени (договорной неустойки) за просрочку платежа, всего - 17 668 579,07 руб.  (дело №А15-571/2017).

Определением суда от 10.05.2017 по делу №А15-571/2017 требования комитета к обществу о взыскании задолженности по арендным платежам и пени (договорной неустойки) за просрочку платежа по договору аренды выделено в отдельное производство, делу присвоен №А15-2689/2017.

28.06.2017 от общества в суд поступило встречное исковое заявление, согласно которому ответчик просит обязать комитет снизить размер арендной платы, произвести перерасчет платежей по договору аренды за период с 01.01.2016 путем исключения задолженности по платежам с соответствующим перерасчетом оставшихся сумм фактически.

В суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)  заявил  об уточнении исковых требований, согласно которым просил взыскать с ответчика 16 780 359 руб. задолженности по арендной плате и 698 595 руб. пени за просрочку платежей, всего на общую сумму 17 478 954 руб. за неисполнение обязательств по договору аренды земельного участка.

Решением  суда  от  28.06.2017  уточнение  исковых требований  приняты к рассмотрению. Исковые  требования удовлетворены частично. С общества в пользу комитета взыскано 16 280 359 руб. задолженности по арендной плате и 698 594 руб.45 коп. договорной неустойки за просрочку платежей по договору аренды земельного участка, всего - на общую сумму 16 978 953 руб. 45 коп., а также в доход федерального бюджета 107 236 руб. 83 коп. госпошлины по делу. В удовлетворении остальной части иска отказано. Встречное исковое заявление общества возвращено. 

Не согласившись с  решением,  ответчик обратился  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение  отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске. 

В обоснование жалобы  апеллянт ссылается на то, что  судом   неправильно применены нормы материального права, не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для  дела, выводу суда являются ошибочными, указав, что судом необоснованно возвращено встречное исковое заявление. 

В отзыве истец просил отказать в удовлетворении жалобы. 

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени  и  месте  судебного заседания,  явку своих  представителей  не  обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)  при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело  в  их  отсутствие.

Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266 - 269  АПК РФ, проверяет законность  принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.

Изучив доводы жалобы, отзыва на нее, исследовав материалы дела, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34  АПК РФ, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд находит решение от 28.06.2017 подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании протокола №4 от 16.12.2015 на право заключения договора аренды земельного участка между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.12.2015 №636, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 300000 кв.м (30 га) с кадастровым номером 05:40:000086:2639, расположенный по адресу: г. Махачкала, МКР «Ветеран», ул.17-я Ветеранская, 97, категория земель: земли населенных пунктов, на условиях аренды сроком на 10 лет, с разрешенным использованием - земли под объектами торговли и бытового обслуживания (л.д.11-13).

Объект аренды передан арендатору по передаточному акту от 25.12.2015. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, запись регистрации от 15.03.2016.

Согласно пунктам 2.1-2.4 договора арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату в размере, указанном в приложении №1 к договору. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ, РД или местного самоуправления. Арендная плата (к оплате с 25.12.2015 по 31.12.2015- 315759 руб., сумма арендной платы за год - 16 464 600 руб., за один квартал - 4 116 150 руб.) вносится арендодателем ежеквартально равными частями от указанного в пункте 2.1 договора размера. Сроки внесения арендной платы: до 01.04 - за 1 квартал, до 01.07.- за 2 квартал, до 01.10 - за 3 квартал, до 01.12- за 4 квартал.

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 2.5 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде уплаты арендодателю пени в размере 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 2.6 договора аренды неиспользование участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы.

Уведомлением от 28.10.2016 №51.06-22/9 истец сообщил арендатору об изменении реквизитов перечисления платежей с 01.06.2016 и о необходимости своевременной оплаты по договору аренды земельного участка от 25.12.2015 №636 по новым реквизитам.

Арендатору также сообщено, что по состоянию на 28.10.2016 образовалась задолженность по арендной плате по 4-квартал 2016 года и необходимости погашения задолженности по арендной плате в размере 16 712 384,82 руб., в том числе, 16 280 359 руб. основного долга и 432 025,82 руб. пени, в срок до 01.12.2016.  

Указанное уведомление отделением почтовой связи возвращено отправителю без вручения адресату (по юридическому адресу ООО «Агеста»- г. Махачкала, ул. Гагарина, 120) с отметками «отсутствие адресату по указанному адресу» (л.д.8-10).

Ненадлежащее выполнение ответчиком обязательств по  внесению арендной платы и пени по договору аренды за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 послужило для истца основанием для обращения в суд с настоящим иском.    

Часть 1 статьи 65 АПК РФ обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71 , 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю; сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление №25) разъяснено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, указанному в ЕГРЮЛ либо по адресу, указанному самим юридическим лицом, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя; сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не находится по указанному адресу (пункт 63); юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ); например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (пункт 67).

В пункте 68 постановления №25 разъяснено, что статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица", юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя.

В сложившейся судебной практике выработан подход, согласно которому юридическое лицо обязано создать условия, обеспечивающие получение почтовой корреспонденции.

Ненадлежащая организация деятельности юридического лица в части получения по его юридическому адресу корреспонденции является риском самого юридического лица и все неблагоприятные последствия такой организации своей деятельности должно нести само юридическое лицо (постановление Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2015 №304-АД15-8572, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.01.2016 по делу №А32-39458/2014).

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что ответчик извещен о досудебном урегулировании с ним спора по делу.

Претензионный порядок урегулирования спора преследует цель его разрешения во внесудебном порядке. В судебной практике выработан подход, в соответствии с которой оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка основано на реальной возможности разрешения спора в таком порядке при наличии воли сторон к совершению направленных на это соответствующих действий.

Между тем, суд счел, что возражения ответчика в отношении иска не свидетельствуют о возможности достижения цели урегулирования спора без обращения в суд. Следовательно, в данном случае оставление иска без рассмотрения в виду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора носило бы формальный характер как не обеспечивающее достижение целей досудебного урегулирования спора (т.е. спустя 4 месяца после принятия иска к производству).

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 4 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015.

Из материалов дела видно, что предусмотренный законодательством порядок досудебного урегулирования спора в силу вышеизложенного истцом соблюден.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что находящийся в арендном пользовании ответчика земельный участок площадью 30 га из земель населенных пунктов относится к муниципальным землям г. Махачкалы с разрешенным использованием - земли под объектами торговли и бытового обслуживания.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктами 2.1-2.4 арендатор обязался выполнять в полном объеме все условия договора; использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием; своевременно уплачивать в размере и на условиях договора арендную плату и т.д.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны следующие разъяснения: «Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника».

Согласно положениям статей 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии с частью 3 статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

Как установлено судом, размер арендной платы сторонами в договоре аренды от 25.12.2015 согласован на основании расчета арендной платы (приложение №1 к договору аренды) в соответствии с Протоколом №4 от 16.12.2015 на право заключения договора аренды земельного участка. Исходя из условий договора аренды и согласованного размера арендной платы у ответчика как арендатора возникла обязанность вносить арендную плату в установленном в договоре размере за расчетный период исходя из годовой арендной платы в размере:

-за период с 25.12.2015 по 31.12.2015 на сумму 315 759 руб. (оплатил 29.12.2015- 500 тыс. руб.);

- за вычетом переплаты 184 241 руб. по состоянию на 01.01.2016- за 2016 год подлежит уплате 16 280 359 руб., а именно: за 1-квартал 2016 года до 01.04.2016-            3 931 909 руб., за 2-квартал 2016 года до 01.07.2016- 4 116 150 руб., за 3-квартал 2016 года до 01.10.2016¬4 116 150 руб., за 4-квартал 2016 года до 01.12.2016- 4 116 150 руб., по уплате которых ответчиком поквартально допущена просрочка.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно и разумно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Арендатор, действуя добросовестно и разумно, с учетом условий договора об установленном по результатам торгов размера арендной платы, обязан был надлежащим образом исполнять свои обязательства по договору аренды земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).

Суд, проверив уточненный расчет исковой суммы, счел его составленным с ошибками при подсчете суммы основного долга и пени (договорной неустойки). На ответчике лежит обязанность по погашению основной задолженности по арендной плате за расчетный период на общую сумму 16 280 359 руб., а не 16 780 359 руб., из которого истцом ошибочно не исключена произведенная арендатором 29.12.2015 платеж на сумму 500 000 руб.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны разъяснения о том, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Судом установлено, что договор аренды от 25.12.2015 №636 между комитетом и обществом заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации по итогам проведенных торгов, поскольку при поданной одной заявке торги признаны несостоявшимися и договор аренды на основании протокола №4 от 16.12.2015 заключен с ответчиком, размер арендной платы установлен по результатам торгов.

За спорный расчетный период (за 2016 год) ответчиком в установленном порядке и срок платежи по уплате арендной платы не произведены, задолженность по арендной плате на момент предъявления иска составила 15 280 359 руб., что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорено. После предъявления иска ответчиком указанная задолженность добровольно не погашена, в связи с чем, суд пришел к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию указанная сумма основного долга.

В соответствии с частью 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Вместе с тем, согласно части 3 статьи 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Общество, заключая с комитетом договор аренды земельного участка, действовало в целях осуществления предпринимательской деятельности на свой страх и риск.

В Определении от 15.01.2009 № 243-О-О Конституционный суд Российской Федерации указал на необходимость учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами.

Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства надлежащего и своевременного исполнения им обязательств по договору аренды по уплате арендных платежей, документально не обосновал невозможность неисполнения договорных обязательств и отсутствия вины.

Пунктом 2.5 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,03% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 ГК РФ).

Суд посчитал, что в соответствии со статьей 330 ГК РФ и пунктом 2.5 заключенного договора истцом правомерно начислена неустойка в размере 0,03% от суммы неуплаты за каждый день просрочки за период с 01.04.2016 по 30.12.2016, всего на общую сумму 698 594,45 руб., исходя из следующего расчета:

-с 01.04.2016 по 30.06.2016= 3 931 909 руб. х 0,03% х 91дн.= 107340,87 руб.;

-с 01.07.2016 по 30.09.2016= 8 048 059 руб. х 0,03% х 92дн.= 222125,72 руб.;

- с 01.10.2016 по 30.11.2016= 12 164 209 руб. х 0,03% х 61дн.= 222604,88 руб.;

-с 01.12.2016 по 30.12.2016= 16 280 359 руб. х 0,03% х 30дн.=146523 руб.,

всего на общую сумму 698 594,45 руб.

В нарушение требований закона и условий договора аренды арендатор обязательства по уплате арендных платежей за заявленный по иску период не исполнены, допустив просрочку платежей, за что на него истцом в соответствии с условиями договора аренды и статьей 330 ГК РФ правомерно начислена договорная неустойка.

Таким образом, суд правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика договорной неустойки (пени)  на общую сумму 698 594,45 руб.

Ответчиком не заявлено о явной несоразмерности начисленной истцом на него договорной неустойки последствиям нарушения обязательства и о снижении размера начисленной по иску договорной неустойки (пени) до 2-кратного размера учетной ставки Банка России. К тому же размер начисленной истцом на ответчика неустойки не является завышенным и несоразмерным.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Из положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, положения части 5 статьи 70 Кодекса распространяются на обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке части 3.1 статьи 70 Кодекса. Указанный правовой подход отражен в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.10.2013 №8127/13.

Как следует из пояснений ответчика, арендатор не оспаривает необходимость уплаты по договору от 25.12.2015 №636 арендных платежей. Однако он считает, что в связи с передачей истцом ответчику в аренду земельного участка с обременением третьих лиц (самозахваты) и нахождением на арендуемом земельном участке подземных и надземных коммуникаций позволяют ему как арендатору в соответствии со статьей 612 ГК РФ требовать от арендодателя безвозмездно устранить недостатки имущества либо соразмерно уменьшить арендную плату (снизить размер арендной платы и произвести перерасчет).

Суд счел указанные доводы ответчика неосновательными и основанными на ошибочном применении норм закона к спорным правоотношениям, а потому не приняты во внимание. 

Судом установлено, что о наличии коммуникаций на арендуемом земельном участке (в том числе, надземного водовода по периметру участка) арендатор знал или должен был знать из аукционной документации и при принятии земельного участка в аренду. Из временных технических условий по водоснабжению и водоотведению под объекты торговли и бытового обслуживания в МКР «Ветеран», ул.17-я Ветеранская, 97, следует, что водоснабжение этих объектов будет предусмотрено от водовода Д=1000 мм из стальных труб, проходящего на территории выделенного участка. В случае попадания водовода под застройку предусмотреть его вынос в свободную от застройки зону с соблюдением требований СНиП. Застройщику следует запросить у МУП «Водоканал» г. Каспийска технические условия на водоотведение. Вынос инженерных сетей, проходящих через земельный участок и подпадающие под застройку, предусматривается за счет средств застройщика по согласованию с ОАО «Махачкалаводоканал».

Согласно передаточному акту от 25.12.2015 к договору аренды   арендодатель передал, а арендатор принял без замечаний в пользование на правах аренды земельный участок площадью 300000 кв.м сроком на 10 лет, с местоположением: Республика Дагестан, г. Махачкала, МКР «Ветеран», ул.17-я Ветеранская, 97, с кадастровым номером 05:40:000086:2639, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование- земли под объектами торговли и бытового обслуживания (л.д.13).

Из акта от 27.06.2017 осмотра и обследования земельного участка (составленного в отсутствие представителя ответчика, не явившегося для совместного осмотра) с кадастровым номером 05:40:000086:2639 общей площадью 30 га и приложенных к акту фотографий следует, что земельный участок представляет собой пустующую равнинную местность, с одной вырытой траншеей метров 15 -25 в длину, находящейся на краю участка со стороны дороги. По периметру участка частично проходит водовод диаметром 1000 мм. В судебном заседании с участием представителей сторон на ноутбуке «Самсунг» воспроизведен и просмотрен видеоматериал, записанный проверяющей комиссией на СД-диск (прилагается к акту осмотра от 27.06.2017).

В материалах дела документы, подтверждающие передачу истцом ответчику в аренду земельного участка с обременением отсутствуют, ответчиком данное обстоятельством вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ  не доказано. 

Суд посчитал, что в случае, если арендатору кто-либо оказывает препятствие в пользовании арендуемого участка, то он вправе обратиться в компетентный суд с иском об обязании нарушителя устранить препятствия в пользовании земельным участком (ст.60, 62 ЗК РФ и 304, 305 ГК РФ).

Правомерность начисления арендной платы за заявленный период и договорной неустойки (пени) за просрочку платежа ответчиком в установленном порядке не оспорена и документально не опровергнута. Суд признал, что неиспользование ответчиком арендуемого земельного участка в соответствии с условиями договора и законодательством не является основанием до неуплаты арендной платы за землю либо для просрочки платежей по договору аренды.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика 16 280 359 руб. задолженности по арендным платежам за 2016 год и 698594,45 руб. пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 25.12.2015 №636 за период с 01.04.2016 по 30.12.2016, всего на общую сумму 16 978 953,45 руб. документально обоснованы и подлежат удовлетворению.

Довод о том, что суд необоснованно возвратил встречное исковое заявление общества, подлежит отклонению. 

В силу части 1 статьи 132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

В части 2 статьи 132 АПК РФ определено, что предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков. В связи с этим к встречному иску прилагаются документы, указанные в статьях 125 и 126 названного кодекса, в том числе доказательства, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором.

Неблагоприятным последствием установления арбитражным судом при рассмотрении вопроса о принятии заявления факта уклонения истца от обязательной в силу закона процедуры претензионного (досудебного) урегулирования спора является возврат искового заявления (пункт 5 части 1 статьи 129 АПК РФ).

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции, действующей с 01.06.2016) спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов.

Из встречного иска от 28.06.2017 и досудебной претензии от 22.06.2017 следует, что по существу арендатор обращается к арендодателю с претензией о снижении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.12.2015 №636, что по смыслу статьи ГК РФ судом расценивается как оферта (предложение) о внесении изменений в указанный договор аренды, а также об обязании арендодателя произвести перерасчет платежей по договору аренды земельного участка, начиная с 01.01.2016.

Суд считает, что обществом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, установленный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно указанной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Досудебная претензия, в которой не указаны срок ее рассмотрения и не содержится предложение о снижении размера арендной платы по договору аренды от 25.12.2015 №636, ответчиком направлена 22.06.2017. Предусмотренный законом срок рассмотрения указанной претензии не истек.

В соответствии с частью 3 статьи 132 АПК РФ встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если: встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

В силу части 4 статьи 132 АПК РФ арбитражный суд возвращает встречный иск, если отсутствуют условия, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, по правилам статьи 129 АПК РФ.

Законодатель не наделил истцов по искам о внесении изменений в договоры правом обращения в арбитражный суд в обход императивно установленной досудебной процедуры урегулирования спора, а потому с учетом установления факта несоблюдения обществом досудебного порядка урегулирования спора встречный иск подлежит возврату.

Учитывая характер заявленных требований по первоначальному и встречному искам, апелляционный суд приходит к выводу о том, что при их рассмотрении  необходимо устанавливать и оценивать различные обстоятельства, применять различные правовые нормы, регулирующие соответствующие правоотношения, их совместное рассмотрение не приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела, а лишь усложнит и затянет судебный процесс.

Из материалов дела следует, что до обращения истца в суд (10.05.2017) о взыскании задолженности по арендной плате за 2016 год и пени за просрочку платежей ответчик (арендатор) не обращался к арендодателю (истцу) с заявлением о снижении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 25.12.2015 №636 и о внесении в указанный договор аренды соответствующих изменений.

Подача встречного искового заявления является не единственным процессуальным средством защиты ответчиком своих прав и законных интересов в арбитражном процессе, а возвращение встречного искового заявления не препятствует предъявлению им самостоятельного иска в порядке, предусмотренном статьями 125 и 126 АПК РФ.

Иных доводов, основанных на доказательствах, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

При установленных обстоятельствах апелляционный суд считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта               (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом  апелляционной инстанции  не  установлено.  С   учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной  жалобы   отсутствуют.

В соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной   жалобы  следует возложить на подателя   жалобы, однако взысканию не подлежат,  поскольку государственная пошлина в сумме 3 000  руб. уплачена  при  подаче  апелляционной   жалобы.              

На основании изложенного, руководствуясь статьями  266, 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.06.2017 по  делу            № А15-2689/2016  оставить  без  изменения,  апелляционную  жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  в  двухмесячный   срок через суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                       Е.Г. Сомов

 

Судьи:                                                                                                    З.А. Бейтуганов 

 

                                                                                                    Н.В. Макарова