ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-10826/2022

Дело № А41-89494/21

25 августа 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  22 августа 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 августа 2022 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Марченковой Н.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании: 

от Территориального управления Росимущества в Московской области- представитель по доверенности от 22.11.2021 №745-Д ФИО2; 

от ООО «Бон Тон» - представитель по доверенности №1-Юр от 10.01.2022 ФИО3;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Росимущества в Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 20.04.2022 по делу № А41-89494/21 по иску Территориального управления Росимущества в Московской области к ООО «Бон Тон» о расторжении договора аренды земельного участка от 21.05.2018 № 01-11/40, взыскании, 

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Росимущества в Московской области (далее - ТУ Роимущества в МО, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Бон Тон» (далее - ответчик) с требованиями о взыскании неустойки в размере 1 152 124,34 руб., о расторжении договора аренды участка от 21.05.2018 № 01-11/40, об обязании освободить земельный участок, передав его в освобожденном виде.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.04.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ТУ Роимущества в МО обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе «Картотека арбитражных дел» в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта  Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

До начала судебного разбирательства через канцелярию суда 17.08.2022 отООО «Бон Тон» поступили дополнительные материалы к делу.

Апелляционный суд, совещаясь на месте, определил приобщить дополнительные материалы к делу в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, и просил решение Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Пояснил, что в связи с несвоевременной оплаты арендных платежей, пеня с 21.05.2018  по 29.11.2021 составит 234 794 руб. Заявил о ее снижении по статье 333 ГК РФ.

Согласно статье 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Московской области  подлежит отмене в части отказа во взыскании неустойки в размере 234 143 руб., исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Территориальным управлением Росимущества в Московской области и ООО «Бон Тон» заключен договор аренды от 21.05.2018 № 01-11/40 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 50:05:0100144:60, площадью 21188 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – размещение базы механизации УС-20.

 В соответствии с п. 3.1. договора аренды, договор заключается сроком на 49 лет и вступает в силу с момента его заключения. 

Согласно п. 5.1. договора аренды арендная плата по договору за участок составляет 217 000 руб. в год и 108 500 руб. в полугодие. 

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что первый платеж производится арендатором до 10 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора. 

Он состоит из арендной платы, исчисленной со дня заключения договора по последнее число календарного полугодия, в котором заключен договор, т.е. по 30 июня или 31 декабря соответственно, если иное не предусмотрено разделом 10 «Особые условия договора». 

Второй и последующие платежи исчисляются за каждое календарное полугодие и перечисляются арендодателю до 20 числа первого месяца календарного полугодия. 

В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательств по внесению арендной платы он уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1 % от полугодового размера арендной платы за каждый день просрочки по реквизитам, указанным в Договоре или в уведомлении об изменении банковских реквизитов Арендодателя. 

Претензией от 29.04.2021 № 50-АН-04/4860 Территориальное управление Росимущества в Московской области уведомило ООО «Бон Тон» об образовавшейся задолженности по неустойке по договору аренды земельного участка от 21.05.2018№ 01- 11/40. 

Поскольку требования претензии ООО «Бон Тон» в добровольном порядке не исполнены, Территориальное управление Росимущества в Московской области обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме суд первой инстанции указал, что поскольку на стороне истца имеется переплата арендной платы, оснований для взыскания неустойки по договору аренды от 21.05.2018 № 01-11/40 нет, в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора суд указал, что о расторжение договора аренды является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а в настоящем случае, факт недобросовестности арендатора при условии внесения арендной платы, отсутствует.

Десятый арбитражный апелляционный суд считает, что при рассмотрении дела суд первой инстанции не учел, что при наличии переплаты арендной платы, имеются основания для взыскания неустойки по договору аренды от 21.05.2018 № 01-11/40, поскольку ответчиком были нарушены сроки  внесения арендных платежей. 

Отношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются нормами материального права, содержащимися в параграфах 1, 4 главы 34 ГК РФ (ст. 606-625), а также с применением положений Земельного кодекса Российской Федерации. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена. 

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. 

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. 

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: 1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 2) историческую и ландшафтную ценность территории; 3) состояние окружающей среды; 4) инженерно-геологические условия; 5) рекреационную ценность территории. 

Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны. 

Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза. 

На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель. 

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков. Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год. 

Судом установлено, что согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, в отношении арендуемого земельного участка с кадастровым номером 50:05:0100144:60 установлен вид разрешенного использования «магазины, объекты придорожного сервиса, деловое управление». 

В соответствии с условиями договора аренды, земельный участок с кадастровым номером 50:05:0100144:60 предоставлен для «магазины, объекты придорожного сервиса, деловое управление».

Согласно п. 5.1 договора, размер арендной платы определен на основании отчета об оценке ООО «Союзинвестоценка» и составляет 217 000 руб. в год и 108 500 руб. в полугодие.

За нарушение порядка оплаты, а именно оплата аренды позднее 20 числа перового месяца календарного полугодия, п. 7.2 договора предусмотрено начисление неустойки.

Порядок внесения платы за аренду предусмотрен п. 5.2 договора, согласно которому первый платеж вносится до десятого числа месяца следующего за месяцем заключения договора. Следующие платежи до 20 числа первого месяца календарного полугодия.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Соответственно сроки внесения платежей следующие: до 10.06.2018, до 20.01.2019 в размере 108 500 руб., до 20.07.2019, до 20.01.2020 в размере 108 500 руб., до 20.07.2020 в размере 108 500 руб., до 20.01.2021 в размере 108 500 руб., до 20.07.2021 в размере 108 500 руб.

Из расчета истца следует, что первый платеж совершен на основании платежного поручения от 29.05.2018 №137 в размере 217 000 руб., далее платежными поручениями: от 15.01.2020 №4 в размере 217 000 руб., от 30.11.2021 №370 в размере 133 078 руб., от 30.11.2021 №369 в размере 217 000 руб.

Согласно расчету истца, приложенному к апелляционной жалобе, расчет пени, в соответствии с п. 7.2 договора, составляет 234 143 руб. за период с 21.05.2018 по 29.11.2021.

Апелляционным судом расчет истца проверен и признан верным.

Контррасчет ответчика соответствует расчету истца и по существу содержит только ходатайство об уменьшении неустойки ввиду ее несоразмерности.

Из материалов дела следует, что ответчик в суде первой инстанции о снижении неустойки не заявлял и доказательств ее несоразмерности по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, что исключает возможность применения к рассмотренному спору статьи 333 Кодекса в суде апелляционной инстанции.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в силу части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции. Например, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции, если из закона не следует иное.

Кроме того, согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия этих отношений, а также заключать договоры, и предусмотренные, и не предусмотренные законом.

В силу пункту 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, лицо должно проявлять должную осторожность, осмотрительность и разумность при заключении сделок, в противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъект такого поведения.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ).

Таким образом, ответчик, заключая указанный договор, знал или должен был знать о наступлении ответственности за нарушение обязательств, установленных договором. 

Материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным.

С учетом изложенного, неустойка подлежит  взысканию, исходя из расчета истца.

В остальной части решении подлежит оставлению без изменения, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, ООО «Бон Тон» внесены арендные платежи в полном объеме, в том числе установлена переплата арендных платежей в размере 202,66 руб., в связи с чем отсутствуют основания для расторжения договора. 

Более того, согласно п. 2.1 договора аренды на участке расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности арендатора: 

- нежилое здание: ремонтно-механическая мастерская, кадастровый номер 50:05:0020302:191, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 4218 кв.м, запись о государственной регистрации от 25.10.2013 № 50-50-05/107/2013-342; 

- нежилое здание: проходная с главными воротами, кадастровый номер 50:05:0100114:22, расположенное по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, сельское поселение Реммаш, 

<

...>, площадью 13,7 кв.м, запись о государственной регистрации от 14.05.2015 № 50-50/005-50/005/001/2015-2687/2; сооружение: ограждение, кадастровый номер 50:05:0100114:23, протяженностью 705 м, расположенное по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, сельское поселение Реммаш, 

<

...>, запись о государственной регистрации от 14.05.2015 № 50-50/005-50/005/001/2015-2686/2. 

При разрешении настоящего спора судом учтено, что расторжение договора аренды является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

С учетом изложенного, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения в части отказа во взыскании неустойки в сумме 234 143 руб. и взыскании такой неустойки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Частью 1 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: 1. неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;2. недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;3. несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; 4. нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 Кодекса).

Из смысла указанной нормы права следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счет неправой.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления  подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не рассматривался, поскольку заявитель на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 20.04.2022 по делу№ А41-89494/21 отменить в части отказа во взыскании неустойки в сумме 234 143 руб.

Взыскать с ООО «Бон Тон» в пользу ТУ «Росимущества» в Московской области 234 143 руб. неустойки.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с ООО «Бон Тон» в федеральный бюджет госпошлину в сумме 5593 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

 

Судьи:

Н.В. Марченкова

В.Н. Семушкина