АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-821/21 

Екатеринбург

24 июня 2024 г.

 

Дело № А07-41826/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Плетневой В.В.,

судей Артемьевой Н.А., Кочетовой О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1, рассмотрел в судебном заседании с использованием систем веб-конференции кассационные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Автор окон» (далее – общество «Автор окон») ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью «Центральный коммерческий банк» (далее – общество «Центральный коммерческий банк») в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024 по делу № А07-41826/2019 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

В судебном заседании посредством системы веб-конференции приняли участие: 

конкурсный управляющий общества «Автор окон» ФИО2 лично (паспорт);

представитель общества «Центральный коммерческий банк» в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» - ФИО3 (доверенность от 28.12.2023 № 77АД5229483);

В судебном заседании в помещении Арбитражного суда Уральского округа принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Фермо Мобайл» и общества с ограниченной ответственностью «Компания «Фермо» - ФИО4 (доверенности от 17.07.2023).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество «Фермо Мобайл» и общество «Компания Фермо» 28.06.2021 обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к обществу «Автор окон» о признании недействительными торгов по продаже имущества от 28.04.2021 и заключенного по их итогам договора купли-продажи от 18.05.2021 в части продажи нежилых помещений, расположенных в Торговом центре «Звездный» по адресу г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, д.14, с кадастровыми номерами 02:55:020503:3413, 02:55:020503:3406, 02:55:020503:3405, 02:55:020503:3415, 02:55:020503:3411, 02:55:020503:3414, 02:55:020503:3407, 02:55:020503:3416, площадью 39,7 кв. м, 5,9 кв. м, 4,6 кв. м, 434,6 кв. м, 6,00 кв. м, 3,7 кв. м, 29,5 кв. м, 44,9 кв. м, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с общества «Автор окон» в пользу общества «Фермо Мобайл» денежных средств в размере 9 742 566 руб. 10 коп. 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2021 в удовлетворении заявления обществ «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо» отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2022 определение суда первой инстанции от 15.10.2021 оставлено без изменения, апелляционные жалобы обществ «Фермо Мобайл», «Компания Фермо» и ФИО5, являющейся собственником помещения в Торговом центре «Звездный» по адресу г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, д.14, – без удовлетворения.

ФИО5 18.03.2022 обратилась в Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу «Автор окон» о прекращении (признании отсутствующим) права собственности на восемь нежилых помещений, расположенных по адресу г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, д.14, с кадастровыми номерами 02:55:020503:3413, 02:55:020503:3406, 02:55:020503:3405, 02:55:020503:3415, 02:55:020503:3411, 02:55:020503:3414, 02:55:020503:3407, 02:55:020503:3416, площадью 39,7 кв. м, 5,9 кв. м, 4,6 кв. м, 434,6 кв. м, 6,00 кв. м, 3,7 кв. м, 29,5 кв. м, 44,9 кв.

Общество «Фермо Мобайл», общество «Компания Фермо» и ФИО5 обратились в Арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 26.05.2022 определение суда первой инстанции от 15.10.2021 и постановление апелляционного суда от 03.02.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением Октябрьского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 12.07.2022 по делу № 2-2974/2022 гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к обществу «Автор окон» о прекращении (признании отсутствующим) права собственности на восемь нежилых помещений, расположенных по адресу г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, д.14 передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.09.2022 по настоящему делу заявление ФИО5 принято к производству в качестве самостоятельного заявления.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.09.2022 заявления общества «Фермо Мобайл», общества «Компания Фермо» о признании недействительными торгов по продаже имущества от 28.04.2021 и заявление ФИО5 о прекращении (признании отсутствующим) права собственности на восемь нежилых помещений, расположенных по адресу г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, д.14 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.03.2023 в удовлетворении заявленных требований вновь отказано.

Не согласившись с определением суда первой инстанции от 30.03.2023, общества «Фермо Мобайл», «Компания Фермо», ФИО5 и ФИО6 обратились в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с самостоятельными апелляционными жалобами. 

Определением от 07.09.2023 Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению заявлений по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО6 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО7, ФИО8 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024 удовлетворено заявление обществ «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо» к обществу «Автор окон» о признании недействительными торгов по продаже имущества от 28.04.2021 и заключенного по их итогам договора купли-продажи от 18.05.2021, торги по продаже имущества общества «Автор окон», назначенные на 28.04.2021 года на электронной площадке Российский аукционный дом (РАД-254215, Лот № 1) и заключенный по их итогам между обществом «Автор окон» и обществом «Фермо Мобайл» договор купли продажи от 18.05.2021 в части продажи нежилых помещений, расположенных по адресу г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, д.14, с кадастровыми номерами 02:55:020503:3413, 02:55:020503:3406, 02:55:020503:3405, 02:55:020503:3415, 02:55:020503:3411, 02:55:020503:3414, 02:55:020503:3407, 02:55:020503:3416, площадью 39,7 кв. м, 5,9 кв. м, 4,6 кв. м, 434,6 кв. м, 6,00 кв. м, 3,7 кв. м, 29,5 кв. м, 44,9 кв. м признаны недействительными, применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с общества «Автор окон» в пользу общества «Фермо Мобайл» денежных средств в размере 9 742 566 руб. 10 коп. Прекращено право собственности общества «Автор окон» в отношении указанных нежилых помещений. В удовлетворении заявления ФИО5 о признании отсутствующим права собственности общества «Автор окон» на спорные нежилые помещения отказано. 

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, конкурсный управляющий общества «Автор окон» ФИО2 и общество «Центральный коммерческий банк» в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» обратились в Арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами, в которых просят постановление апелляционного суда отменить.

Конкурсный управляющий ФИО2 указывает, что оспариваемый судебный акт не содержит нормативного обоснования незаконности его действий по включению в конкурсную массу спорного имущества общества «Автор окон», не содержит мотивы, по которым суд отклонил доводы управляющего. До заключения договора по результатам оспариваемых торгов к обществу «Автор окон» ни с самостоятельными исками относительно спорного имущества, ни с ходатайством об исключении спорного имущества из конкурсной массы никто не обращался. Вступившими в законную силу определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2020 и от 26.10.2020 требования общества «Центральный коммерческий банк» включены в реестр требований кредиторов как обеспеченные залогом спорного недвижимого имущества, утверждено положение о порядке, сроках и условиях реализации предмета залога.

Заявитель также отмечает, что судом не дана оценка его доводам об осведомленности обществ «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо» о характеристиках и состоянии приобретаемого имущества, договор подписан сторонами без замечаний и разногласий.

Управляющий настаивает на том, что признание договора купли–продажи от 18.05.2021 недействительным в части и прекращение права собственности должника на восемь объектов недвижимости существенно нарушает права самого должника и его кредиторов, поскольку имущество должника (10 объектов) составляло единый лот, при этом стоимость двух объектов, в отношении которых договор не признан недействительным, определена без учета мест общего пользования, приходящихся на данное имущество, при том, что должнику принадлежит большая часть имущества на втором этаже. 

При таких обстоятельствах управляющий указывает на необходимость перерасчета стоимости имущества, в отношении которого договор не признан недействительным, полагая, что данное имущество подлежит реализации на торгах уже иными сформированными лотами (единым либо двумя) и по иной цене. В противном случае должник и его кредиторы лишаются права на получение большей прибыли от реализации имущества.

По мнению общества «Центральный коммерческий банк» выводы суда апелляционной инстанции о том, что признание помещений местами общего пользования влечет прекращение права собственности за лицом, в отношении которого внесена запись в ЕГРН, а также о недействительности торгов, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, согласно которым до момента проведения аукциона сособственники за защитой своих прав не обращались, должник нес бремя содержания спорных помещений и не препятствовал в их пользовании в интересах всех сособственников.

Заявитель отмечает, что имущество реализовывалось по специальным нормам Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) на торгах, реализация носила публичный характер, вся документация и информация по объектам торгов являлась доступной для всех участников. При этом обстоятельства беспрепятственного пользования местами общего пользования и отсутствие определенного порядка пользования ими свидетельствует об отсутствии нарушения прав и, соответственно, правовых оснований для прекращения права собственности за индивидуальным собственником. Действия конкурсного управляющего по выставлению на торги зарегистрированного за должником имущества, в том числе помещений, фактически являющихся помещениями общего пользования, до установления за такими помещениями статуса общего имущества, являются правильными и добросовестными.

Общества «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо» в представленном суду отзыве на кассационные жалобы и письменных пояснениях в отношении изложенных доводов возражают, просят обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена судом округа на основании статей 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в пределах доводов, изложенных в кассационных жалобах. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2020 должник - общество «Автор окон» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника; конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2020 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включено требование общества «Центральный коммерческий банк» в размере 193 525 541 руб. 86 коп., как обеспеченное залогом имущества должника, а именно расположенными по адресу: 

<

...>, нежилыми помещениями площадью 1317,7 кв. м, 434,6 кв. м, 372,2 кв. м, 44,9 кв. м, 39,7 кв. м, 29,5 кв. м, 6 кв. м, 5,9 кв. м, 4,6 кв. м, этаж 2, номера на поэтажном плане 3-16, 28, 29, 30, 32, 31, 41, 42, 43, 57-62, 68, 35-39, 33, 34, 1, 2, 2а, 55, 56, 63, 65, 64, кадастровые номера 02:55:020503:3410, 02:55:020503:3415, 02:55:020503:3408, 02:55:020503:3416, 02:55:020503:3413, 02:55:020503:3407, 02:55:020503:3411, 02:55:020503:3406, 02:55:020503:3405.

Конкурсным управляющим проведена оценка залогового имущества, согласно отчету № 452-20 рыночная стоимость указанных нежилых помещений, расположенных по адресу г. Уфа, Октябрьский район, ул. Академика Королева, д.14, составила 42 833 675 руб.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.10.2020 по настоящему делу утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества общества «Автор окон». 

В последующем, 12.03.2021 проведены открытые торги в форме аукциона на повышение начальной цены по продаже имущества общества «Автор окон» единым лотом № 1, включающим 10 нежилых помещений общей площадью 2258,8 кв. м, расположенных в торговом центре «Звездный» по адресу: 

<

...> начальной ценой 42 833 675 руб.

Назначенные на 12.03.2021 торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

Затем назначены повторные открытые торги в форме аукциона на повышение начальной цены по продаже имущества общества «Автор окон» единым лотом с начальной ценой 38 550 307 руб. 50 коп. Установлен срок приема заявок на участие в торгах: с 22.03.2021 по 23.04.2021.

Обществом «Компания Фермо», действующим в качестве агента общества «Фермо Мобайл», 23.04.2021 направлена заявка № 1 о намерении принять участие в торгах по продаже указанного имущества.

Протоколом от 23.04.2021 назначенные на 28.04.2021 торги также признаны несостоявшимися в связи с допуском к торгам одного участника.

Конкурсным управляющим общества «Автор окон» 29.04.2021 участнику торгов обществу «Компания Фермо» направлено предложение о заключении договора купли–продажи в соответствии с условиями торгов.

Между обществами «Автор окон» и «Фермо Мобайл» 18.05.2021 заключен договор купли-продажи десяти нежилых помещений общей площадью 2258,8 кв. м, расположенных в торговом центре «Звездный» по адресу: 

<

...>.

Ссылаясь на то, что обществами «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо» установлены обстоятельства, свидетельствующие о недействительности торгов и заключенного по их итогам договора купли-продажи, а именно отнесение части продаваемого имущества - восьми нежилых помещений с кадастровыми номерами 02:55:020503:3413, 02:55:020503:3406, 02:55:020503:3405, 02:55:020503:3415, 02:55:020503:3411, 02:55:020503:3414, 02:55:020503:3407, 02:55:020503:3416, площадью 39,7 кв. м, 5,9 кв. м, 4,6 кв. м, 434,6 кв. м, 6,00 кв. м, 3,7 кв. м, 29,5 кв. м, 44,9 кв. м, к местам общего пользования торгового центра, общества «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо» обратились в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции указал, что заявители знали об объектах приобретения, риски возможных притязаний третьих лиц в будущем о признании помещений общего пользования для совместного использования не могут быть положены в основание для признания торгов недействительными; новый собственник может изменить поэтажный план, расположение коридоров и туалетов с учетом уже его интересов, обустроить на указанной площади единое пространство.

Оставляя определение без изменения, суд апелляционной инстанции указал также, что право собственности на спорный объект зарегистрировано за должником, что следует из ЕГРН, общества «Фермо Мобайл», «Компания «Фермо» и ФИО5 собственниками спорных помещений не являются, в связи с чем, оспариваемыми торгами их права не нарушены; существенных нарушений, которые повлияли бы на результат торгов (формирования стоимости, определения победителя) и привели к ущемлению прав и законных интересов должника и кредиторов, а также заявителей апелляционных жалоб, не допущено. 

Отменяя судебные акты и направляя спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции, суд округа, со ссылкой на пункт 3 Постановления Пленума № 64, положения статьи 290 ГК РФ, указал, что исходя из правовой природы общего имущества здания как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования помещениями, расположенными в здании, такое имущество не может являться предметом торгов; судами не дана оценка доводам заявителей о наличии иных собственников помещений, не дававшим согласия не реализацию спорных помещений, указанные лица не привлечены к участию в деле; в силу опровержимости презумпции достоверности реестра в данном конкретном случае, независимо от факта регистрации в ЕГРН в качестве объекта права собственности конкретного лица на указанные выше помещения, суды должны были включить в предмет судебного исследования вопросы о том, являются ли спорные объекты общим имуществом здания (то есть предназначены ли для обслуживания более одного помещения в здании), либо самостоятельными объектами, поскольку в противном случае реализация данного имущества на торгах повлечет нарушение не только прав собственников иных помещений в торговом центре, но и победителя торгов, а также к возникновению правовой неопределенности в вопросе пользования указанными помещениями.

При новом рассмотрении спора суд первой инстанции объединил в одно производство заявления обществ «Фермо Мобайл» и «Компания «Фермо» о признании недействительными торгов по продаже имущества от 28.04.2021 с заявлением ФИО5 о признании прекращенным (отсутствующим) права собственности должника на спорное имущество для совместного рассмотрения, отказал в удовлетворении заявлений. 

При этом суд первой инстанции указал, что по результатам проведенной судебной экспертизы установлено, что спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания более одного помещения либо второго этажа, либо второго этажа и всего здания; возможно частичное использование помещений в коммерческих и бытовых целях – коридоры, лестничные клетки, тамбур, невозможно использование в коммерческих целях  венткамер, туалетов, электрощитовой; в период владения (с момента приобретения и до момента проведения торгов) никто из собственников иных помещений во всем торговом центре не обращался с заявлениями о нарушении их каких-либо прав по фактам регистрации общего имущества за должником, должник нес бремя содержания спорных помещений и не препятствовал в их пользовании в интересах всех сособственников; действия конкурсного управляющего по выставлению на торги зарегистрированного имущества до установления за такими помещениями статуса общего имущества являются правильными и добросовестными, он не вправе самостоятельно определять вид собственности на зарегистрированное имущество и вносить соответствующие корректировки посредством предъявления соответствующих исковых заявлений, а обязан был провести торги на все имеющееся имущество; заявители знали об объектах приобретения, риски возможных притязаний третьих лиц в будущем не могут быть положены в основание для признания конкурсных торгов недействительными; действия заявителя по не подписанию актов приема-передачи по 8 спорным помещениям в составе одного лота, не регистрация перехода прав собственности свидетельствуют о переложении бремени несения будущих рисков на должника, что противоречит ст. 401 ГК РФ, фактически является злоупотреблением при участии в торгах и попыткой снизить стоимость лота путем признания части помещений местами общего пользования в рамках оспаривания результатов торгов, такой способ защиты прав является недопустимым. 

Кроме того, суд первой инстанции пришел в выводу о том, что не может быть удовлетворено заявление о признании частично недействительными торгов в составе одного лота (на часть из помещений в составе единого лота заявитель согласен с результатами торгов, а другую часть посредством оспаривания пытается признать недействительными (помещения отдельно на торги не выставлялись, оценка отдельно каждого помещения не производилась, помимо этого меняется стоимость каждого отдельного помещения и количество участников торгов в связи с наличием большего количества лотов при меньшей их цене); заявители просят исключить из результатов торгов помещения общего пользования, то есть фактически просят разделить основные помещения от вспомогательных и нарушить правило следования помещений общего пользования с «основными» помещениями, что недопустимо и приведет к нарушению запрета, установленного ст. 290 ГК РФ; в случае удовлетворения заявления за должником останется право собственности на доли в помещениях общего пользования, реализация которых отдельно от основных помещений невозможна.

Отменяя определение суда первой инстанции и удовлетворяя заявление обществ «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо», апелляционный суд пришел к выводу о том, что в данном случае допущены существенные нарушения правил проведения торгов, поскольку спорные помещения относятся к общему имуществу здания, право общей долевой собственности на которое принадлежит всем собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следовательно, должник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, указанная сделка и торги подлежат признанию недействительными в части продажи спорных восьми помещений ввиду противоречия закону.

Применяя последствия недействительности сделки, апелляционный суд руководствовался положениями статей 167, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходил из того, что в качестве реституции общества «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо» просили вернуть уплаченные за места общего пользования денежные средства в размере 9 742 566 руб. 10 коп.

Приняв во внимание, что право собственности на спорные помещения является производным от наличия права собственности на основные помещения, учитывая, что должник реализовал основные помещения, апелляционный суд прекратил право собственности должника на спорные помещения и отказал в удовлетворении требования ФИО5 о признании права должника на спорные помещения отсутствующим.

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 83 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, статья 167 ГК РФ не подлежит применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам статей 460 - 462 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель соглашается принять товар, обремененный правами третьих лиц. 

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Как установлено судом по результатам проведенной судебной экспертизы, спорные восемь нежилых помещений предназначены для обслуживания более одного помещения либо второго этажа, либо всего здания, а потому являются общим имуществом собственников помещений в здании торгового центра.

В рамках настоящего дела судом первой инстанции также принято к совместному рассмотрению с заявлением о признании торгов недействительными заявление ФИО5 о признании прекращенным (отсутствующим) права собственности должника на нежилые помещения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Таким образом, для ФИО5 предусмотрен вещно-правовой способ защиты имущественных прав, а для покупателя имущества должника на торгах приоритетным является применение к продавцу ответственности, возникающей из действительного договора купли-продажи.

Вместе с тем указанное не означает невозможность предъявления требования о признании торгов недействительными.  

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случаях, указанных в пункте 1 данной статьи, в том числе в случае, если были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи, иные нарушения правил, установленных законом.

В силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса. 

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.10.2020 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества общества «Автор окон», недвижимое имущество должника, в том числе 2 нежилых помещения и 8 спорных нежилых помещений, являющихся общим имуществом, подлежали реализации в составе единого лота стоимостью 42 833 675 руб. При этом возможность реализации указанных помещений различными лотами ни управляющим, ни залоговым кредитором не рассматривалась. 

В то же время, согласно указанному судебному акту, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.12.2019 по делу № А07-35000/2018 обращено взыскание на данное заложенное недвижимое имущество с установлением начальной продажной цены с публичных торгов в размере 48 055 868,80 руб., а залоговый кредитор в разработанном им положении о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника указал начальную цену продажи имущества в размере 119 716 400 руб.

При рассмотрении настоящего спора конкурсный управляющий ссылался на то, что при проведении торгов имущество общества «Автор окон» было выставлено одним лотом и является единым предметом продажи без его деления, стоимость двух объектов недвижимости, не являющихся общим имуществом здания, определена без учета мест общего пользования, приходящихся на данное имущество, при том, что должнику принадлежит большая часть имущества на втором этаже здания, а также указывал, что признание торгов от 28.04.2021 по продаже лота № 1 (10 объектов недвижимости) недействительными влечет недействительность договора купли-продажи от 18.05.2021 недвижимого имущества (лота № 1) в отношении всех 10 объектов недвижимости, а не в части. 

Вместе с тем указанные доводы конкурсного управляющего какой-либо оценки апелляционного суда не получили, мотивы по которым апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для признания торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи недействительными в части спорных восьми нежилых помещений, являющихся общим имуществом здания, в обжалуемом судебном акте не приведены.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

В пункте 100 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Судом апелляционной инстанции также не учтено, что в настоящем споре хотя обществами «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо» оспаривалась только часть сделки, возражающая сторона в лице конкурсного управляющего должника и залогового кредитора настаивала либо на сохранении сделки, что предполагает для названных обществ возможность защиты нарушенного права в рамках действительной сделки, либо на признании сделки недействительной полностью с тем, чтобы заново провести торговую процедуру.

Доводы конкурсного управляющего должника и залогового кредитора правовую оценку суда апелляционной инстанции не получили.

При этом, моменту заключения договора купли-продажи имущества должника на торгах предшествует процедура конкурентного сопоставления условий будущей сделки, определяемых организатором торгов и зафиксированных в извещении об их проведении (пункт 3 статьи 448 ГК РФ), и лучшего ценового предложения, сформированного участником торгов в заявке (пункт 4 статьи 447 ГК РФ). Данное правило продиктовано самой целью торгов, заключающейся в выявлении претендента на заключение договора, который способен предложить наиболее приемлемую (высокую) цену для более полного пополнения конкурсной массы и проведения расчетов с кредиторами. Проведение торгов с иной целью (вне зависимости от степени добросовестности истинных и публично нераскрытых намерений) представляет собой фикцию торговой процедуры.

Из обстоятельств настоящего обособленного спора следует, что реальные сведения о предмете реализации и его существенных характеристиках у неограниченного числа лиц (потенциальных участников торгов) фактически отсутствовали, что подтверждается необходимостью назначения судебной экспертизы при рассмотрении спора в суде первой инстанции для установления факта того, что спорные нежилые помещения являются общим имуществом здания (что не являлось очевидным по части помещений), несением должником бремени содержания указанного имущества и отсутствием каких-либо споров между должником и иными собственниками отдельных помещений в здании до обращения обществ «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо» с заявлением об оспаривании торгов. 

Неверное формирование лота для продажи на торгах в свою очередь могло повлечь неправильное определение начальной продажной цены имущества, подлежащего продаже и, как следствие, снижение привлекательности продаваемого имущества для независимых участников гражданского оборота, в результате чего мог быть ограничен круг участников торгов.

Последствия отсутствия реальных сведений о предмете реализации и его существенных характеристиках подлежали исследованию судами на предмет того, насколько существенное влияние это могло оказать на результат торговой процедуры, а также на то, что состав участников мог быть иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо.

Указанные обстоятельства могли свидетельствовать о нарушении принципов свободной конкуренции на состоявшихся торгах. 

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя заявление покупателя о признании торгов недействительными в части, сосредоточился на защите нарушенных прав данного лица, полагавшего, что оно уплатило завышенную цену за имущество должника, вместе с тем, не учел, что торги проводились в рамках банкротных процедур, которые предполагают столкновение разнонаправленных интересов сторон, а также публичных интересов.

При изложенных обстоятельствах, выводы суда апелляционной инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявления обществ «Фермо Мобайл» и «Компания Фермо», признания торгов недействительными только в части реализации спорных помещений, применения односторонней реституции в виде взыскания с общества «Автор окон» в пользу общества «Фермо Мобайл» денежных средств, уплаченных за указанные помещения, в размере 9 742 566 руб. 10 коп. являются преждевременными, сделанными без учета и анализа всех юридически значимых фактов, входящих в предмет судебного исследования, без учета того, что торги не отвечали целям конкурсного производства, а также целям проведения торгов как публичной процедуры.

Учитывая данные обстоятельства, а также то, что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют требованиям статей 168, 170 АПК РФ, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене на основании статьи 288 АПК РФ.

В связи с тем, что все входящие в предмет судебного исследования значимые обстоятельства судом апелляционной инстанции не исследованы и не установлены, при этом определение суда первой инстанции ранее было отменено по безусловным основаниям, обособленный спор подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, всестороннее исследовать доказательства, имеющиеся в деле, проверить их на предмет относимости и допустимости; оценить доводы и возражения лиц, участвующих в деле; правильно распределить бремя доказывания между сторонами при оспаривании сделок по заявленным основаниям; в соответствии со статьей 71 АПК РФ исследовать и установить все существенные обстоятельства, касающиеся предмета спора и принять судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.03.2023 по делу № А07-41826/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                       В.В. Плетнева 

 

Судьи                                                                                    Н.А. Артемьева 

 

О.Г. Кочетова