Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения оглашена 05 декабря 2019 года

Мотивированное решение изготовлено

Дело №А61-5333/2019

г. Владикавказ

12 декабря 2019 года

12 декабря 2019 года

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи  Коптевой М.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании заявление Администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Дружба» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об изменении условий договоров аренды земельных участков,

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 09.10.2019;

от ответчика –  не явились;

установил:

Администрация местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд РСО-Алания с заявлением об изменении условий договора аренды земельного участка от 14.05.2018 №112-18, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Дружба» (далее – Общество, ответчик) а именно:

- внести изменения в договор аренды земельного участка от 14.05.2018 №112-18, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за участок за 1 (один) год составляет 4 089 656 (четыре миллиона восемьдесят тысяч пятьдесят шесть) рублей 00 копеек»;

В заседании суда представитель Администрации поддержал заявленные требования в полном объеме по доводам, указанным в исковом заявлении.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие явки представителя ООО «Дружба», извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

На основании постановления Главы АМС Моздокского района от 14.11.2012 №688-3 с ОАО «Дружба» заключен договор аренды от 21.11.20132 №281-12 земельных участков:

с КН 15:01:0201003:17, площадью 1 871 137 кв.м., местоположение: Моздокский район, земли за чертой населенного пункта пос.Садовый, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) - «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (для сельскохозяйственного производства)»;

с КН 15:01:0201003:16, площадью 551 337 кв.м., местоположение: Моздокский район, земли за чертой населенного пункта пос.Садовый, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) - «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (для сельскохозяйственного производства)»;

с КН 15:01:0201004:424, площадью 12 041 609 кв.м., местоположение: Моздокский район, земли за чертой населенного пункта пос.Садовый, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) - «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (для сельскохозяйственного производства)»;

с КН 15:01:0202001:7, площадью 5 796 079 кв.м., местоположение: Моздокский район, земли за чертой населенного пункта пос.Садовый, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) - «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (для сельскохозяйственного производства)»;

с КН 15:01:0201003:18, площадью 154 759 кв.м., местоположение: Моздокский район, земли за чертой населенного пункта пос.Садовый, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) - «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (для сельскохозяйственного производства)», срок аренды установлен с 21.11.2012 по 21.11.2061. 

Актом приема-передачи от 21.11.2012, земельные участки переданы Арендатору. 21.03.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о государственной регистрации договора аренды.

14.05.2018 сторонами подписано соглашение №14 о расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка от 21.11.2012 №281-12. 

15.05.2018 ОАО «Дружба» и ООО «Дружба» заключили договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности в отношении земельных участков общей площадью 2 039 566 кв.м.: с КН 15:01:0201003:17, площадью 1 871 137 кв.м.; с КН 15:01:0201003:16, площадью 551 337 кв.м.; с КН 15:01:0201004:441, площадью 11 995 768 кв.м.; с КН 15:01:0201004:442, площадью 26 586 кв.м.; с КН 15:01:0202001:7, площадью 5 796 079 кв.м.; с КН 15:01:0201003:18, площадью 154 759 кв.м.

Актом приема-передачи от 15.05.2018 указанные земельные участки переданы от ОАО «Дружба» к ООО «Дружба».  

На основании постановления Главы АМС Моздокского района РСО-Алания от 27.04.2018 №275-З, Администрация и ОАО «Дружба» заключили договор аренды от 14.05.2018 №112-18 земельных участков:

с КН 15:01:0201003:17, площадью 1 871 137 кв.м., местоположение: Моздокский район, земли за чертой населенного пункта пос.Садовый, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид угодий «пашня», для использования в целях:  «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (для сельскохозяйственного производства)»;

с КН 15:01:0201003:16, площадью 551 337 кв.м., местоположение: Моздокский район, земли за чертой населенного пункта пос.Садовый, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид угодий «пашня», для использования в целях:  «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (для сельскохозяйственного производства)»;

с КН 15:01:0201004:441, площадью 11 995 768 кв.м., местоположение: Моздокский район, земли за чертой населенного пункта пос.Садовый, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид угодий «пашня», для использования в целях:  «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (для сельскохозяйственного производства)»;

с КН 15:01:0201004:442, площадью 26 586 кв.м., местоположение: Моздокский район, земли за чертой населенного пункта пос.Садовый, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид угодий «прочие земли», для использования в целях: «сельскохозяйственное использование», предназначенный для обустройства подъездных дорог и съездов;  ;

с КН 15:01:0202001:7, площадью 5 796 079 кв.м., местоположение: Моздокский район, земли за чертой населенного пункта пос.Садовый, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид угодий «пашня», для использования в целях:  «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (для сельскохозяйственного производства)»;

с КН 15:01:0201003:18, площадью 154 759 кв.м., местоположение: Моздокский район, земли за чертой населенного пункта пос.Садовый, категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид угодий «пашня», для использования в целях:  «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (для сельскохозяйственного производства)» со сроком аренды с 14.05.2018 по 21.11.2061.

Актом приема-передачи от 14.05.2018, земельные участки переданы Арендатору. 15.06.2018 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о государственной регистрации договора аренды.

Уведомлением от 06.11.2018 №6493 Администрация известила ООО «Дружба» об изменении размера арендной платы. 

17.12.2018 истец направил в адрес Общества предложение об изменении размера арендной платы.

Уведомлением от 26.02.2019 истец уведомил ООО «Дружба» об изменении размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Претензией от 14.01.2019 №62 Администрация известила Общество об изменении размера арендной платы.  

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков до 1 июля 2012 года.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения устанавливается в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Руководствуясь данной нормой Администрацией, при определении размера арендной платы за вышеуказанные участки, был применен коэффициент кадастровой стоимости равный 0,3 % (применена льготная ставка арендной платы).

Вместе с тем, Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018 был утвержден Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), согласно пункту 17 которого, владельцы земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования вовремя не переоформившие это право должны платить за пользование участком по общим ставкам.

При отсутствии переоформления до 1 июля 2012 года права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, плата за пользование  таким участком до 1 марта 2015 года подлежала определению по правилам абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, с 1 марта 2015 года – по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ. 

Размер платы за пользование земельным участком подлежит определению на основании действующих нормативно-правовых актов субъекта Российской Федерации об установлении арендной платы.

Администрацией в адрес Общества были направлены уведомления об изменении размера арендной платы от 06.11.2018 №6493, 17.12.2018 №7307, 26.02.2019 №1308, 14.01.2019 №62, в которых указывался новый расчет размера арендной платы, с предложением заключить дополнительное соглашение к договорам аренды.

Вышеуказанные уведомления направлены в адрес ответчика, но остались без ответа.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В статье 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1)в момент заключения договора стороны исходили из того, что такогоизменения обстоятельств не произойдет;

2)изменение обстоятельств вызвано причинами, которыезаинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при тойстепени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась похарактеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно части 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Заявляя требования об изменении условий договоров аренды земельных участков, Администрация  ссылается на положения статьи 451 ГК РФ. 

В силу того, что арендная плата на землю является регулируемой, с установлением ее предельного размера федеральным законом, применение новых значений является обязательным и не зависит от волеизъявления участников договора аренды на ее применение.

Так, при заключении договора аренды от 14.05.2018 №112-18 стороны исходили из того, что условия договора о его цене могут быть изменены только при изменении кадастровой стоимости земельного участка. 

Вместе с тем, Администрация не могла предвидеть существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так как в момент заключения договоров аренды не было сформировавшейся судебной практики по данному вопросу, а также в законодательстве отсутствовал прямой запрет на применение льготной ставки арендной платы к лицам, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды после 01.07.2012, а позиция Президиума Верховного Суда РФ по данному вопросу была сформирована лишь 28.03.2018 года. 

Таким образом, суд полагает правомерным довод истца о том, что исполнение договоров без изменений их условий приводит к нарушениям со стороны АМС Моздокского района, в виде недопоступления в бюджет Моздокского района РСО-Алания доходов от арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения. 

Поскольку материалами дела подтверждается, что арендатор не исполнил обязанность, предусмотренную пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и обратился до 1 июля 2012 года с надлежащим заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, размер платы за пользование спорными земельными участками, подлежит определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов РСО-Алания об установлении арендной платы.  

На основании вышеизложенного, суд полагает возможным удовлетворить требования Администрации и внести изменения в пункт 3.1 договора аренды от 14.05.2018 №112-18, изменив размер арендной платы за год - 4 089 656руб. 

В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. 

 В порядке статьи 110 АПК РФ с ответчика надлежит взыскать в доход бюджета Российской Федерации госпошлину в сумме 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167- 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания удовлетворить полностью. 

Внести изменения в договор аренды земельного участка от 14.05.2018 №112-18, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за участок за 1 (один) год составляет 4 089 656 (четыре миллиона восемьдесят тысяч пятьдесят шесть) рублей 00 копеек»; 

Изменения арендной платы по договору от 14.05.2018 №112-18 подлежит применению с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дружба» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход бюджета Российской Федерации госпошлину в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Выдать исполнительные листы.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня  вынесения решения через Арбитражный суд РСО-Алания.

СудьяМ.Б. Коптева