АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-52299/2020

21 апреля 2021 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 21 апреля 2021 года.

         Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Н. Федоровой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании объединенное дело № А60-52299/2020

по иску СРОО "УРАЛЬСКАЯ ПАЛАТА ЗАЩИТЫ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ" (ИНН 6606999222, ОГРН 1116600004993)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга

 об урегулировании разногласий по договору аренды 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Свердловской области по веб-адресу: www.ekaterinburg.arbitr.ru.

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО2, председатель, протокол от 08.04.2018,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 30.12.2020.

Права и обязанности разъяснены. Отвода составу суда не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд об изменении условий договора, а именно просил принять оспариваемые пункты договора и акта  приема-передачи договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования город Екатеринбург №39000 от 04.03.2020 в редакции истца (арендатор по договору).

Ответчик представил в материалы дела отзыв.

Истец заявил об уточнении исковых требований.

Истец ходатайствовал о привлечении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ООО ВКФ (ИНН 

<

***>). Суд, рассмотрев заявленное ходатайство не нашел оснований для его удовлетворения применительно к ст. 51 АПК РФ.

Ответчик ходатайствовал об объединении настоящего дела с делом №А60-52301/2020. Суд принял ходатайство к рассмотрению.

В обоснование заявленного ходатайства Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга указывал,  что дела №А60-52299/2020 и №А60-52301/2020 являются однородными, предметом спора являются требования об изменении условий (пунктов) одного и того же договора, сторонами по делу являются одни и те же лица, Департамент по управлению муниципальным имуществом полагал, что совместное рассмотрение будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела.

В соответствии с ч. 2.1. ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и представленным доказательствам, удовлетворил ходатайство об объединении дел №А60-52299/2020 и №А60-52301/2020 в одно производство.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учётом уточнения требований со стороны истца и частичного признания требований истца ответчиком, суд рассмотрел разногласия сторон по договору аренды и в соответствии со ст. 445, 446 ГК РФ  принял решение.

Истец 29.01.2020 обратился в Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга  с запросом о предоставлении имущественной поддержки (per. № 69/003/02/030).

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 04.03.2020 № 390 «Об оказании имущественной поддержки СРОО «Уральская палата защиты потребителей» общественной организации предоставлена имущественная поддержка.

Администрацией города Екатеринбурга было издано Постановление от 04.03.2020 № 390 «Об оказании имущественной поддержки СРОО «Уральская палата защиты потребителей» (далее - Постановление от 04.03.2020 № 390) в виде передачи объекта в аренду на срок с 04.03.2020 по 03.03.2025 для использования в качестве конторского в целях защиты прав и законных интересов потребителей Свердловской области.

На основании указанного постановления между истцом и ответчиком заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования город Екатеринбург № 39000.

Помещение передано истцу 27.03.2020, что подтверждается актом приема-передачи от 04.03.2020.

Пунктом 3 ст. 432 ГК РФ установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности  («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.121.2020).

При подписании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования город Екатеринбург № 39000 между сторонами возникли разногласия.

При  возникновении разногласий они подлежат установлению решением суда (п. 5 ст. 429, ст. 445, 446 ГК РФ и Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Оспариваемые пункты договора и основания оспаривания с учётом заявления истца об уточнении исковых требований (ст. 41, 49 АПК РФ):

1)  3.2.6. Производить своевременно за счет собственных средств текущий ремонт объекта, а также поддерживать в надлежащем состоянии фасады здания, сооружения, составляющего объект, работы по окраске фасадов производить только в соответствии с колерными паспортами Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга.

Истец согласен с тем, что он несет обязанность производить своевременно за счет собственных средств текущий ремонт. Однако, возложение на истца обязанности по окраске фасада здания незаконно и противоречит жилищному законодательству.

Департамент считает, что пункт  3.2.6 должен быть изложен в редакции арендодателя, поскольку согласно п. 3.2.14 договора аренды арендатор обязан нести расходы на содержание общего имущества, к которому относится,  в том числе фасады здания.

Рассмотрев разногласия сторон по данному пункту, установлено, что истец признает своё участие в расходах на содержание общего имущества. Данная обязанность может быть возложена на арендатора в соответствии с договором, что соответствует положениям законодательства о содержании объектов недвижимости. Окраска фасадов относится к текущему ремонту, поскольку направлено на поддержание объекта в надлежащем состоянии. Определение в соответствии с колерными паспортами Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга – это надлежащее требование арендодателя, так как направлено на соблюдение норм и правил градостроительного законодательства.

Суд решил изложить пункт  3.2.6 договора в следующей редакции:

- производить своевременно за счёт собственных средств текущий ремонт объекта, в том числе поддерживать в надлежащем состоянии фасады здания, сооружения, составляющего объект, работы по окраске фасадов объекта производить только в соответствии с колерными паспортами Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений.

2)   3.2.22. Устранить за свой счет в порядке и в сроки, определенные арендодателем, не согласованные с ним произведенные перепланировки, затрагивающие целостность стен, перегородок, перекрытий, повлекших монтаж или измерение инженерных или электрических сетей, коммуникаций и оборудования, расположенных в объекте, либо получить необходимые разрешения для внесения изменений, а в случае принятия решения о ликвидации - в течении трех рабочих дней со дня принятия такого решения (исключен).

Условия пункта 3.2.22 договора суд конкретизировал и  перед словами "перепланировки" дополнил словами «произведенные арендатором перепланировки».  Совместным актом зафиксировано, что перепланировка в помещении есть.

В протоколе урегулирования разногласий от 31.07.2020 ответчик согласился с доводами истца, о том, что поскольку перепланировка в помещении  произведена без получения необходимых разрешений и произведена до передачи помещения истцу в аренду, то расходы по ее согласованию не могут быть возложены на истца.

В судебном заседании истец согласился, что текст пункта «а в случае принятия решения о ликвидации - в течении трех рабочих дней со дня принятия такого решения» подлежит исключению.

Суд решил изложить пункт  3.2.22 договора в следующей редакции:

- устранить за свой счёт в порядке и сроки, определенные арендодателем, не согласованные с ним произведенные арендатором перепланировки, затрагивающие целостность стен, перегородок, перекрытий, повлекшие монтаж или изменение инженерных или электрических сетей, коммуникаций и оборудования, расположенных в объекте, либо получить необходимые разрешения для внесения изменений в техническую документацию об объекте.

3)   3.2.15.   Не позднее 60 календарных дней с начала действия договора принять участие в заключении договора страхования Объекта со страховщиком, определенным Арендодателем в соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления муниципального образования «город Екатеринбург»"

Истец считает, что данный пункт договора подлежит исключению, при этом истец не возражает против уплаты страхового платежа.

Порядок страхования объектов нежилого фонда регулируется решениями Екатеринбургской городской Думы. В соответствии с указанными решениями  страхователем является арендодатель, арендатор только оплачивает страховую премию. По мнению истца, пункт 3.2.15 договора аренды не указывает какие именно действия необходимо совершить арендатору, помимо обязанности,  установленной п. 3.2.17 договора.

Ответчик считает, что пункт 3.2.15 должен быть изложен в редакции арендодателя, поскольку условие Положения «О передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург», утверждённого Решением Екатеринбургской городской думы от 13.11.2007 № 72/48, согласно которому при заключении договора аренды в него в обязательном порядке включается условие об обязанности арендатора застраховать за свой счет арендуемое имущество, основано на установленных ст. 209 ГК РФ  правомочиях собственника и призвано защитить имущественные интересы муниципального образования. Данное условие не нарушает принцип свободы договора.

Суд с учётом требований ст. 209 ГК РФ, положений о передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда МО «город Екатеринбург», необходимости чёткой и ясной редакции, соблюдения стиля и орфографии  решил изложить пункт  3.2.15 договора в следующей редакции:

-  не позднее 60 календарных дней с момента заключения договора заключить договор страхования объекта со страховщиком, определенным арендодателем в соответствии с законодательством РФ о страховании и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления муниципального образования «город Екатеринбург».

4) пункт 3.2.24. Своевременно передавать показания приборов ресурсоснабжающим организациям.

С данной редакцией истца ответчик согласен.

5)  пункт 5.4.  За невыполнение обязанностей, предусмотренных подпунктами 3.2.7, 3.2.8, 3.2.13, 3.2.13.1, 3.2.14, 3.2.15, 3.2.17 договора, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере квартальной суммы арендной платы".

Ответчик предлагал пункт 5.4 изложить в редакции арендодателя, поскольку указанные пункт является мерой ответственности, предусмотренной в случае, если арендатором нарушаются условия договора. Исключение ответственности за нарушение арендатором п. 3.2.13 не имеется, поскольку согласно письма ЕМУП «Водоканал» возможность для перехода на прямые договоры может быть обеспечена, а также в силу того, что по смыслу Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» арендатор является потребителем услуг. Оснований для снижения размера штрафа также не имеется, документально истцом не обосновано.

Истец просил слова: «3.2.13, 3.2.15, 3.2.17» исключить в связи со следующим. Пунктом 3.2.13 договора предусмотрена обязанность напрямую заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями. Вместе с тем, арендодателем не обеспечена возможность заключения указанных договоров, а именно ГВС, ХВС в местах общего пользования переданы  АНО "Бюро помощи гражданам", основной счетчик электроэнергии передан ООО "Вестфинкомплеккт". Возможность заключения самостоятельного договора не обеспечена, вместе с тем указанный пункт договора предусматривает повышенный размер ответственности для некоммерческой организации. Предлагаемое условие: после слова договора принять в редакции: «по вине арендатора, последний выплачивает арендодателю штраф в размере арендной платы за один месяц», кроме того, дополнить абзацем: «Арендатор освобождается от ответственности предусмотренной настоящим пунктом, если нарушение допущено вследствие действия (бездействия) арендодателя или по независящим от сторон обстоятельств».

Суд решил изложить пункт  5.4 договора в следующей редакции:

-  за невыполнение обязанностей, предусмотренных подпунктами 3.2.7, 3.2.8, 3.2.13.1, 3.2.14, 3.2.15, 3.2.17 договора, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере арендной платы за один месяц.

Пункт 3.2.13 суд исключил из редакции пункта договора, при  этом суд исходил из того, что обязанность напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями лежит на собственнике помещений, он несёт бремя содержания имущества. Заключение договоров напрямую – это право арендатора, а не обязанность.

Пункты 3.2.15 и 3.2.17 оставлены в редакции арендодателя, так как неустойку можно установить за нарушение любого права в интересах собственника, который страхует риски арендодателя в случае гибели имущества, передачи имущества в ненадлежащем состоянии, страхует риски утраты имущества и если арендатор окажется неплатежеспособным.

Размер ответственности суд посчитал возможным установить в виде штрафа в размере арендной платы за один месяц.

6) пункт 6.4.  Арендодатель, передавая арендатору объект, не обязан предоставлять ему техническую документацию.

Помещения №№ 19-26, общей площадью 66,3 кв.м., переданные в аренду, являются частью объекта права, общей площадью 620,1 кв.м. (помещения №№ 1-17, 19-34, 34а-39).

Истец просил исключить данный пункт из условий договора, поскольку у ответчика отсутствует техническая документация на конкретный объект, кроме того, это связано с имеющейся в помещении незаконной перепланировкой.

Арендодатель подтвердил в судебном заседании, что техническая документация на объект аренды отсутствует, так как помещения встроены, находятся в многоквартирном доме и отдельного входа не имеют.

Поскольку пункт 6.4 договора не несет для сторон смысловую нагрузку, суд решил  исключить пункт  6.4 из текста договора, так как стороны не спорят, что документация на объект аренды отсутствует.

7)   Приложение 1 Акт приема-передачи муниципального объекта (нежилого помещения) арендатору.

Разногласия сторон возникли по содержанию раздела «B» акта, в том числе благоустроенное/неблагоустроенное (ГВС, ХВС, отопление, канализация, освещение).

Ответчик предлагал пункт о благоустройстве объекта аренды в Акте приема-передачи предлагаем изложить в следующей редакции: «Благоустройство: благоустроенное (ГВС, ХВС, отопление, канализация, освещение). Помещения №№ 19-26, общей площадью 66,3 кв.м., переданные в аренду, являются частью объекта права, общей площадью 620,1 кв.м. (помещения №№ 1-17, 19-34, 34а-39). На объекте имеется перепланировка».

Истец считает, что в акте должно быть отражено, что на объекте отсутствует ГВС, ХВС и канализация; счётчик индивидуального потребления отопления не установлен, освещение отсутствует. Сети переданы частному лицу.

В ходе проведения совместного обследования от 01.02.2021 установлено, что приборы учета ХВС, ГВС, водоразборные точки (раковины, унитазы) установлены в местах общего пользования, доступ арендатора в указанные помещения не ограничен, арендатор пользуется услугами.

Суд с учётом требований ст. 209 ГК РФ, положений о передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда МО «город Екатеринбург», необходимости чёткой и ясной редакции, соблюдения стиля и орфографии  решил изложить приложение к договору акт приема-передачи объекта в следующей редакции:

-  благоустройство: благоустроенное (ГВС, ХВС, канализация – в местах общего пользования, отопление (счётчик индивидуального потребления отопления не установлен), освещение); 

помещения №№ 19-26, общей площадью 66,3 кв.м., переданные в аренду, являются частью объекта права, общей площадью 620,1 кв.м. (помещения №№ 1-17, 19-34, 34а-39);

на объекте имеется перепланировка.

При рассмотрении разногласий, возникших у сторон при заключении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования город Екатеринбург №39000 от 04.03.2020, суд исходил из принципа сохранения баланса  интересов сторон.

На основании изложенного,  руководствуясь ст.110, 130, 167-170, 173, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между Свердловской региональной общественной организацией  "УРАЛЬСКАЯ ПАЛАТА ЗАЩИТЫ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Департаментом  по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга при заключении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования город Екатеринбург №39000 от 04.03.2020, изложив  в следующей редакции

- пункт 3.2.6 

производить своевременно за счёт собственных средств текущий ремонт объекта, в том числе поддерживать в надлежащем состоянии фасады здания, сооружения, составляющего объект, работы по окраске фасадов объекта производить только в соответствии с колерными паспортами Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений;

- пункт 3.2.15

не позднее 60 календарных дней с момента заключения договора заключить договор страхования объекта со страховщиком, определенным арендодателем в соответствии с законодательством РФ о страховании и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления муниципального образования «город Екатеринбург»;

-пункт 3.2.22 

устранить за свой счёт в порядке и сроки, определенные арендодателем, не согласованные с ним произведенные арендатором перепланировки, затрагивающие целостность стен, перегородок, перекрытий, повлекшие монтаж или изменение инженерных или электрических сетей, коммуникаций и оборудования, расположенных в объекте, либо получить необходимые разрешения для внесения изменений в техническую документацию об объекте;

-пункт 3.2.24 

своевременно передавать показания приборов ресурсоснабжающим организациям;

-  пункт 5.4

за невыполнение обязанностей, предусмотренных подпунктами 3.2.7, 3.2.8, 3.2.13.1, 3.2.14, 3.2.15, 3.2.17 договора, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере арендной платы за один месяц;

- пункт 6.4 исключить

-акт приема-передачи объекта

благоустройство: благоустроенное (ГВС, ХВС, канализация – в местах общего пользования, отопление (счётчик индивидуального потребления отопления не установлен, освещение); 

помещения №№ 19-26, общей площадью 66,3 кв.м., переданные в аренду, являются частью объекта права, общей площадью 620,1 кв.м. (помещения №№ 1-17, 19-34, 34а-39);

на объекте имеется перепланировка.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяЕ.Н. Федорова