Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-111588/19

150-872 

06 марта 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 06 марта 2020 года

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "АЛКА" (123056 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ЗООЛОГИЧЕСКАЯ 28 СТР.2 , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.09.2007, ИНН: 

<

***>)

к ГАУ "ИНСТИТУТ ГЕНПЛАНА МОСКВЫ" (125047, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА БРЕСТСКАЯ 2-Я, ДОМ 2/14, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.01.2003, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 814 707 руб. 07 коп. ущерба,

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «АЛКА» обратилось в суд с иском к ГАУ «ИНСТИТУТ ГЕНПЛАНА МОСКВЫ» о взыскании 814 707руб. 07коп., в том числе: 794 707руб. 07коп. ущерба в виде стоимости восстановительного ремонта помещений истца и 20 000руб. 00коп. стоимости услуг по оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта в части, превышающей нормальный износ, на основании договора аренды нежилого помещения от 12.11.2015г. № 7/2015-АП, в соответствии со ст.ст. 15, 309, 310, 615, 616, 1064 ГК РФ.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, возражениях на отзыв, и письменных пояснениях, указав, что после расторжения договора аренды нежилые помещения имеют недостатки, которые превышают естественный износ, в связи с чем на ответчике лежит обязанность по проведению косметического ремонта помещений или возмещению истцу стоимости восстановительного ремонта, ответчиком обязанность по проведению косметического ремонта не исполнена, нежилые помещения по акту приема-передачи не возвращены ответчиком истцу.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к отзыву, пояснив, что арендатор освободил арендуемое помещение и не использует его с 18.08.2016г., ответчиком направлялись акты приема-передачи помещения, от подписания которых истец отказывался со ссылкой на необходимость проведения косметического ремонта, по завершении срока аренды ни акт совместного/одностороннего осмотра, ни перечень работ и недостатков свыше нормального износа (с обоснованием) так и не был предоставлен арендодателем, истцом не представлено доказательств того, в каком состоянии находились помещения при передаче их истцом в адрес ответчика, в заключении эксперта, составленного по результатам проведения судебной экспертизы, имеются неустранимые недостатки.

Исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со свидетельство Управления Федеральной регистрационной службы по Москве о государственной регистрации права от 20.03.2008г. № 77АЖ 422584 нежилое помещение площадью 446,5 кв.м с условным номером 131602 по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве собственности ООО «АЛКА».

Между ООО «АЛКА» (арендодатель) и ГУП «НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ И ПРОЕКТНЫЙ ИНСТИТУТ ГЕНЕРАЛЬНОГО ПЛАНА ГОРОДА МОСКВЫ» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 12.11.2015г. № 7/2015-П, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование принадлежащее арендодателю нежилое помещение общей площадью 446,5 кв.м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>.

В п. 2.1 договора установлен срок аренды нежилого помещения с 01.12.2015г. по 31.10.2016г.

Пунктом 5.2.1 договора предусмотрена обязанность арендодателя передать арендатору по передаточному акту указанное в п. 1.1 договора нежилое помещение не позднее 01.12.2015г.

В соответствии с п. 3.1 договора передача имущества производится по акту приема-передачи, который оформляется в двух идентичных друг другу экземплярах и является неотъемлемой частью договора.

Истцом обязательства по передаче нежилого помещения исполнены надлежащим образом, что подтверждается обоюдным актом приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2015г.

Согласно п. 4 акта приема-передачи нежилого помещения состояние переданного помещения соответствует условиям договора, на момент передачи помещений от арендодателя арендатору стороны взаимных претензий не имеют.

Пунктом п. 5.4.13 договора предусмотрена обязанность арендатора по истечении срока действия договора аренды или при досрочном его прекращении передать нежилое помещение не позднее даты окончания срока аренды или момента прекращения договорных отношений арендодателю по акту сдачи-приемки в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 23.06.2016г. № ГП-03-1199/16 с уведомлением о расторжении договора сторон.

Истец в письме от 27.06.2016г. № 7 указал ответчику на то, что договором сторон не предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора и напомнил арендатору об обязанности произвести за свой счет косметический ремонт в арендуемом помещении, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой ответчика на письме.

В письме от 16.09.2016г. № ГП-02-1811/16-1 ответчик информировал истца о том, что ответчик освободил арендуемые помещения 01.08.2016г., и предлагал оформить возврат арендуемого имущества с приложением акта приема-передачи нежилого помещения.

Истец в письме от 20.09.2016г. № 9 указал ответчику на то, что для оформления акта приема-передачи имущества арендатор обязан произвести косметический ремонт в арендуемом помещении, перечень необходимых работ по косметическому ремонту, согласованных при совместном осмотре помещений представителями арендатору и арендодателя, был ранее направлен ответчику, с приложением перечня работ по восстановлению арендуемого ответчиком помещения, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой ответчика на письме.

С сопроводительным письмом от 28.10.2016г. № ГП-03-2328/16 ответчик повторно направил в адрес истца акт сдачи-приемки помещения.

В письме от 11.11.2016г. № ГП-02-3225/16-1 ответчик сообщил истцу, что ответчик неоднократно обращался к арендодателю принять помещения, арендодатель отказывался принять помещения и подписать акт сдачи-приемки, ссылаясь на обязанность ответчика устранить ряд недостатков в помещениях, часть недостатков была устранена арендатором, какие-либо работы в помещении ответчиком производиться не будут, указал на надлежащее исполнение ответчиком обязательства по возврату помещений арендодателю.

Истец отказался от подписания акта приема-передачи в письме от 21.11.2016г. № 13, пояснив, что акт приема-передачи имущества будет подписан после осуществления арендатором необходимых ремонтных работ, что подтверждается почтовой квитанцией.

В п. 5.4.11 договора установлена обязанность арендатора обеспечить сохранность арендуемого нежилого помещения и находящегося в нем имущества арендодателя за счет своих средств, арендодатель не несет ответственность за сохранность имущества арендатора, находящегося в арендуемом нежилом помещении.

Согласно техническому заключению от 07.12.2016г., составленного ООО «Оценочная компания «ЛиК» стоимость ремонтно-строительных работ по комплексному восстановительному ремонту повреждений конструкций и внутренней отделки помещений вследствие эксплуатации арендатором помещений составляет 1 008 926руб. 00коп.

В соответствии с заключением специалиста строительно-технической экспертизы от 11.12.2018г. № ИТ/СТЭ 037, выполненного АНО «Многопрофильное судебно-экспертное бюро», стоимость восстановительного ремонта помещений площадью 446,5 кв.м, находящихся по адресу: 123056, 

<

...>, для устранения недостатков, характеризующих степень износа превышающего нормальный (естественный) на момент проведения экспертного исследования составляет 794 707руб. 07коп., включая НДС.

Ответчиком представлено экспертное заключением от 10.07.2019г. № 01072019-15 (рецензия) на заключение специалиста от 11.12.2018г. № ИТ/СТЭ 037 строительно-технической экспертизы, выполненное ФИО2, в соответствии с которым представленное истцом заключение специалиста не соответствует требованиям действующего законодательства и научно, методически, нормативно и логически необоснованно, ошибки, нарушения, противоречия и несоответствия, содержащиеся в экспертном заключении, связаны с недостаточной квалификацией эксперта в области оценки и непониманием предмета экспертизы.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Согласно ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу ч. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Частью 1 ст. 393 ГК РФ на должника возложена обязанность возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Между ООО «АЛКА» (заказчик) и АНО «Многопрофильное Судебно-экспертное Бюро» (исполнитель) заключен договор на проведение строительно-технического экспертного исследования от 27.11.2018г. № 31-СЭ-18, в соответствии с которым заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязанность по проведению строительно-технического экспертного исследования с целью ответа на вопрос: определение стоимости восстановительного ремонта помещений площадью 446,5 кв.м, расположенных по адресу: 123056, 

<

...>, для устранения недостатков (дефектов), характеризующих степень износа, превышающего нормальный (естественный) износ?

В соответствии с п. 1 приложения № 1 к договору общая стоимость экспертного исследования, проводимого в объеме поставленных на разрешение исполнителя вопросов (п. 1.1 договора) составляет 20 000руб. 00коп, НДС не облагается.

Исполнителем был выставлен в адрес заказчика счет на оплату от 27.11.2018г. № 49 на сумму 20 000руб. 00коп., который был оплачен истцом платежным поручением от 28.11.2018г. № 68.

Уведомлением ООО «АЛКА» от 30.11.2018г. № 7 истец сообщил ответчику о проведении 05.12.2018г. в 11час. 30мин. повторного экспертного осмотра, осуществляемого экспертного АНО «Многопрофильное Судебно-экспертное Бюро», по определению стоимости восстановительного ремонта помещений и просил обеспечить явку представителя, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой на уведомлении.

В связи с тем, что ответчиком не был проведен косметический ремонт и не возмещена стоимость восстановительного ремонта арендуемых ответчиком, истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия от 11.01.2019г. № 1 с требованием возместить стоимость восстановительного ремонта с приложением копии заключения специалиста, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой ответчика на претензии.

В письме от 14.02.2019г. № ГП-02-154/19-1 ответчик отказал в удовлетворении претензии, указав, что договор аренды сторон расторгнут по инициативе ответчика, арендуемое помещение освобождено и не используется ответчиком с 18.08.2016г., акт приема-передачи помещения направлен ответчиком в адрес истца через почтовое отделение, оценка рыночной стоимости восстановительного ремонта была осуществлена спустя 2 года после окончания срока аренды и освобождения помещений.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.10.2019г. по делу № А40-111588/19-150-872 для определения размера возникшего на стороне истца ущерба назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Геодезические новейшие исследования железобетона» ФИО3.

Указанным определением суда перед экспертом поставлен вопрос: Определить стоимость восстановительного ремонта помещений площадью 446,5 кв.м, расположенных по адресу: 123056, 

<

...>, для устранения недостатков (дефектов), характеризующих степень износа, превышающего нормальный (естественный) износ (с момента передачи помещения по акту приема-передачи помещения и по день видеофиксации 31.10.2016) после окончания договора аренды от 12.10.2015г. № 7/20015-АП?

Согласно заключению эксперта от 03.12.2019г. № 03.12.2019 целью экспертизы являлось определение стоимости восстановительного ремонта помещений площадью 446,5 кв.м, расположенных по адресу: 123056, 

<

...>, для устранения недостатков (дефектов), характеризующих степень износа, превышающего нормальный (естественный) износ (с момента передачи помещения по акту приема-передачи помещения и по день видеофиксации 31.10.2016г.) после окончания договора аренды от 12.10.2016г. № 7/20015-АП, в ходе экспертизы была определена стоимость устранения выявленных дефектов в части восстановительного ремонта полов в кабинетах, стоимость которых составляет 321 462руб. 34коп.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При оценке заключения эксперта судом учитывалось, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ рынка, к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта от 03.12.2019г. № 03.12.2019 является достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к оценочной деятельности, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением, полномочия эксперта подтверждены документально, его профессионализм и компетенция сомнений не вызывает, при этом суд учитывает, что заключение имеет подробную исследовательскую часть и не содержит противоречий, в связи с чем полагает необходимым положить в основу решения именно эксперта от 03.12.2019г. № 03.12.2019.

Истцом заявлено ходатайство о проведении дополнительной экспертизы со ссылкой на то, что экспертом была рассчитана стоимость восстановительного ремонта дефектов, превышающих нормальный (естественный) износ, только в части восстановительного ремонта напольного покрытия в помещения №№ 1-4 согласно плана БТИ, с приложением перечня работ, с отметкой о получении от 21.09.2016г.

В соответствии с ч. 1 ст. 87 АПК РФ Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно ст.ст. 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда. 

Удовлетворение ходатайства о проведении дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, это право он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Проверяя наличие оснований для назначения дополнительной экспертизы, суд установил, что экспертное заключение от 03.12.2019г. № 03.12.2019, представленное в материалы дела, является полным, ясным и понятным, в заключении приведен перечень исследуемых документов, изложены примененные методики, экспертом дан ответ на поставленный судом вопрос исходя из тех материалов дела, которые имелись на момент назначения судебной экспертизы, при этом истцом не представлено доказательств уважительности причин непредставления или невозможности представления перечня работ при разрешении судом ходатайство истца о проведении судебной экспертизы, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем ходатайство истца о проведении дополнительной экспертизы не подлежит удовлетворению.

Согласно разъяснениям п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу, такое заключение может быть признано иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со ст. 89 АПК РФ.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Исходя из содержания приведенной правовой нормы, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, при этом использование других способов защиты права допускается названным Кодексом только при наличии прямого указания закона.

Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Из положений вышеперечисленных норм следует, что перечень судебных издержек не является исчерпывающим, соответственно, понесенные истцом расходы на проведение независимой экспертизы, подлежат отнесению на проигравшую сторону.

Расходы по составлению экспертного заключения в подтверждение размера ущерба, возникшего на стороне арендодателя, понесены истцом при получении доказательств в обоснование своей позиции, что согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ является его процессуальной обязанностью.

В силу ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

На основании ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку представленными в материалы дела доказательствами подтверждается наличие повреждений возвращенного из аренды нежилого помещения, размер ущерба определен на основании заключения эксперта, ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательства по передаче арендуемого помещения после прекращения срока аренды в первоначальном состоянии с учетом естественного износа, из представленных в материалы дела писем ответчика следует, что ответчик предлагает истцу подписать акты приема-передачи без проведения осмотра помещений, с учетом того, что в части требований о взыскании расходов на проведение внесудебной экспертизы истцом избран ненадлежащий способ защиты права, так как такие расходы относятся к судебным издержкам и распределяются между сторонами по правилам ст. 110 АПК РФ, суд находит подлежащим удовлетворению требование о взыскании ущерба в размере 321 462 руб. 34 коп., в остальной части требование необоснованно.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине взыскиваются с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 15, 307-310, 393, 314, 606, 622 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 64-66, 71, 75, 101-103,110, 112, 121, 122, 123, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ГАУ "ИНСТИТУТ ГЕНПЛАНА МОСКВЫ" в пользу ООО "АЛКА" 321 462 руб. 34 коп. ущерба, 12 626 руб. 00 коп. расходов по экспертизе и 7 613 руб. 00 коп. госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

Судья:

С.В. Маслов