﻿ 

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-30369/2017

г. Красноярск

13 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен         13 сентября 2019 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Парфентьевой О.Ю.,

судей: Бутиной И.Н., Хабибулиной Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания Каверзиной Т.П.,

при участии: от ответчика - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Грищенко Ю.А. представителя по доверенности от 09.01.2019 № 8 (до перерыва),

от истца - индивидуального предпринимателя Газделиани Елены Михайловны: Колесовой Т.Г., представителя по доверенности от 15.08.2019 серии 24 АА 3736289 (после перерыва),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска  (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800),

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 18 июля 2018 года по делу № А33-30369/2017, принятое судьёй Шишкиной И.В.,

установил:

индивидуальный предприниматель Газделиани Елена Михайловна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - ответчик, Департамент)  об  урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения № 168 площадью 94,5 м?, расположенного по адресу г. Красноярск, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 115а между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации  г. Красноярска и индивидуальным предпринимателем Газделиани Еленой Михайловной на следующих условиях:

1. Пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора равная его рыночной стоимости, составляет 1 084 746 (один миллион восемьдесят четыре тысячи семьсот сорок шесть) рублей».

2. Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Сумма, которую покупатель обязан оплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 084 746 (один миллион восемьдесят четыре тысячи семьсот сорок шесть) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2 настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 12 913 рублей 64 копейки, последний месяц в сумме 12 913 рублей 88 копеек согласно графику уплаты рассроченных платежей. Датой поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.07.2018 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Доводы  апелляционной  жалобы  по существу  сводятся  не несогласию  со стоимостью  объекта являющегося предметом спорного договора равная его рыночной стоимости -  1 084 746 (один миллион восемьдесят четыре тысячи семьсот сорок шесть) рублей,  считает, что  суд  необоснованно  принял  в  качестве  доказательства  рыночной  стоимости   заключение  эксперта Лукина А.А.,  проводившего  судебную экспертизу и не имеющего  соответствующего   квалификационного  аттестат. Считает, что  суду  следовало,   исходит   из  оценки  определенной  ООО ОК «Старатель»,  представленной   ответчиком в материалы  дела.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 12.10.2018.

Определениями от 12.10.2018,  от 14.11.2018, 10.12.2018, 14.12.2018, 15.01.2019  на  основании статей 158, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство откладывалось, и в судебных  заседаниях объявлялись  перерывы до 14.11.2018, до 10.12.2018, до 14.12.2018, до 15.01.2019  и до 22.01.2019 соответственно.

Определением от 10.12.2018 в связи с очередным отпуском судьи Белан Н.Н.,  произведена замена судьи Белан Н.Н. на судью Бабенко А.Н.

Рассмотрение апелляционной жалобы осуществлялось с учетом положений части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с  самого начала.     Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.01.2019 удовлетворено ходатайства Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о назначении судебной экспертизы.     Назначена судебная экспертиза по делу. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «АдвокатЪ» Лимоновой Дарье Георгиевне. Производство по делу № А33-30369/2017 приостановлено до получения экспертного заключения.     Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019 назначено судебное заседание по рассмотрению заявления о продлении срока проведения экспертизы на 06.03.2019.

05.03.2019 в материалы дела от общества с ограниченной ответственностью «АдвокатЪ» поступило экспертное заключение от 04.03.2019 № 1-12.

Определением от 07.03.2019 производство по делу возобновлено.

Определением (протокольным) от 06.03.2019 в судебном заседании, в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное разбирательство отложено до 15.04.2019.

Определением от 15.04.2019 в связи с очередным отпуском судьи Белан Н.Н.,  произведена замена судьи Белан Н.Н. на судью Петровскую О.В.

Рассмотрение апелляционной жалобы осуществлялось с учетом положений части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с  самого начала.

Определением (протокольным) в судебном заседании, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 22.04.2019.

Определением 22.04.2019 в судебном заседании, в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлено об отложении судебного заседания до 23.05.2019, с целью вызова в судебное заседание эксперта общества с ограниченной ответственностью «АдвокатЪ» - Лимоновой Д.Г.

Процессуальным отложением от 23.05.2019, в связи с невозможностью рассмотрения апелляционной жалобы в настоящем судебном заседании, по причине временного отсутствия по уважительной причине судьи Бабенко А.А., в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное разбирательство отложено до 08.07.2019.

Определением от 15.04.2019 в связи с очередным отпуском судьи Петровской О.В.,  произведена замена судьи Петровской О.В. на судью Бутину И.Н.

Рассмотрение апелляционной жалобы осуществлялось с учетом положений части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с  самого начала.

Определением от 06.08.2019 в связи с очередным отпуском судьи Бабенко А.Н.,  произведена замена судьи Бабенко А.Н. на судью Хабибулину Ю.В.

Рассмотрение апелляционной жалобы осуществлялось с учетом положений части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с  самого начала.

Определением от 08.07.2019 в судебном заседании, в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлено об отложении судебного разбирательства, в связи  с неявкой в судебное заседание эксперта общества с ограниченной ответственностью «АдвокатЪ» - Лимоновой Д.Г. до 04.09.2019.

В судебном заседании, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 06.09.2019.

В судебном заседании представитель истца поддержал ранее изложенные возражения по доводам апелляционной жалобы.

Ответчик участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  и разъяснениями,  изложенными в пунктах 14, 15, 16, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» путем  размещения определения суда о принятии апелляционной жалобы к производству суда, выполненного в форме электронного документа, на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»,  явку своих  представителей  не  обеспечили.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих  в деле.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.06.2005 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.06.2005 № 9281, по условиям которого истцу передано в аренду нежилое подвальное помещение, реестровый № СТР01968, общей площадью 115 м?, расположенное в г. Красноярске по адресу: пр. Красноярский рабочий, 115а, для использования под магазин промышленных товаров «Маркер» (пункт 1.1 договора) (т.1 л.д.25-33).

Срок действия договора стороны установили в пункт 2.1 с 01.03.2005 по 01.02.2006 включительно.

Нежилое помещение передано обществу по акту приема-передачи от 01.03.2005.

Дополнением от 05.08.2015 № 21 к договору строк аренды продлен по 30.06.2016 (т.1 л.д.63).

Дополнением от 03.05.2017 № 23 к договору строк аренды продлен по 03.04.2018 (т.1 л.д.65).

Истец обратился 16.05.2017 (от 16.05.2017 вх. № 9424) к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения № 168, общей площадью 95,4 м?, расположенного по адресу: 660010, г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 115а.

Ответчик письмом от 13.06.2017 исх.№ 14816 уведомил предпринимателя, что ему предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность нежилого помещения общей площадью 95,4 кв.м., расположенного по адресу: 660010, г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 115а, пом. 168, арендуемого по договору аренды от 01.06.2005 № 9281 (т.1 л.д.106).

Департамент МИ и ЗО администрации г. Красноярска направил истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого продавец (Департамент МИ и ЗО администрации г. Красноярска) продаёт, а покупатель (истец) покупает нежилое помещение площадью 95,4 кв.м., этаж подвал, кадастровый номер 24:50:0700197:3213, расположенное по адресу: г. Красноярск, г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 115а, пом. 168.

Пункт 2.1 указанного проекта договора купли-продажи нежилого помещения изложен в следующей редакции: «Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке от 23.06.2017 № 03/17, составляет 1 826 000 руб.».

Пункт 2.3 указанного проекта договора купли-продажи нежилого помещения изложен в следующей редакции: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 826 000 (один миллион восемьсот двадцать шесть тысяч) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 21 738 (двадцать одна тысяча семьсот тридцать восемь) рублей 10 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Указанная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 23.06.2017 установлена ответчиком на основании отчета об оценке №03/17 от 23.06.2017, выполненного обществом с ограниченной ответственностью Оценочная Компания «Старатель» на основании договора от 14.06.2017 №10-02/27. Дата оценки согласно указанному отчету – 16.05.2017.

Истец предложил ответчику изложить пункт 2.3 к договору купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

Пункт 2.3: «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 1 000 000 (один миллион) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 11 905 рубля согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1)».

Соглашение сторон об урегулировании разногласий по цене выкупаемого имущества не достигнуто.

Не согласившись в предложенной ответчиком стоимостью спорного нежилого помещения, истец обратился к услугам другого оценщика для определения рыночной стоимости нежилого помещения.

В отчете  от 13.03.2018 ООО «Гранит» сделанном по заказу истца рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена по состоянию на 26.05.2017 в сумме 1 102 000 руб.

В отчете  от 23.10.2017 ООО «Гранит» сделанном по заказу истца рыночная стоимость спорного нежилого помещения определена по состоянию на 23.10.2017 в сумме 1 358 000 руб.

В досудебной претензии, полученной ответчиком согласно штампу входящей корреспонденции 30.11.2017 вх.№23226-ги, истец предложил ответчику изложить пункт 2.3 к договору купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

Пункт 2.3 (в редакции покупателя): «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 1 358 000 (один миллион триста пятьдесят восемь) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в п. 2.2. настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 16 166 рубля 66 копеек согласно графику уплаты рассроченных платежей (далее график), (Приложение 1)».

Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения по вопросы цены выкупаемого объекта недвижимости, а определенная в отчете Департамента цена является завышенной, ИП Газделиани Е.М. обратилась в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий по спорному условию договора купли-продажи.

Суд первой инстанции, разрешая настоящий спор об урегулировании разногласий по спорному условию договора купли-продажи, исходил из представленное в материалы дела экспертное заключение от 22.06.2018 № 16-2018, выполненное оценщиком Лукиным А.А., является допустимым доказательством, а доводы ответчика о том, что у оценщика отсутствует аттестат, подтверждающий полномочия по проведению соответствующей экспертизы, несостоятельными.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Объект недвижимого имущества: нежилое помещение площадью 94,5 м?, этаж подвал, расположенное по адресу: г. Красноярск, г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 115а, пом. 168, является муниципальной собственностью и был передано на праве аренды ИП Газделиани Е.М. по договору аренды нежилого помещения № 9281 от 01.06.2005.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-Ф3 в редакции на дату подачи заявления о выкупе, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 N 9785/12 по делу № А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по пунктам 2.1 и 2.3 договора купли-продажи муниципального имущества в отношении цены выкупаемого имущества.

Из материалов дела следует, что заявление истца на выкуп помещений получено ответчиком 16.05.2017.

Как следует из материалов дела, рыночная цена выкупаемого имущества указана ответчиком в проекте договора купли-продажи в сумме 1 826 000 рублей на основании отчета об оценке от 23.06.2017 № 03/17, выполненного обществом с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Старатель» на основании договора от 14.06.2017 № 10-02/27, по состоянию на 16.05.2017, т.е на дату оферты.

Оспаривая оценку, произведенную по заявке ответчика, истец представил другой отчет подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Гранит» от 23.10.2017, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: г. Россия, Красноярский край, г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий, 115а, пом. 168, составляет 1 358 000 рублей.

Таким образом, между сторонами спор возник в части определения рыночной стоимости выкупного объекта.

В связи с необходимостью установления рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимого имущества на дату оферты – 16.05.2017 судом первой инстанции, по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза определением от 14.05.2018, ее проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-аудит» Лукину Александру Александровичу.

Суд  апелляционной  инстанции   при наличии в  деле двух  противоречивых  заключений  досудебных   экспертиз  соглашается  с выводами суда  первой  инстанции  о необходимости  назначения судебной  экспертизы  с целью  исключения  противоречий.

Согласно заключению эксперта от 22.06.2018 № 16-2018, отчет от 23.06.2017 № 03-17 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки и не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость объектов, определенную оценщиком.

Согласно заключению эксперта Лукина А.А. от 22.06.2018 № 16-2018, рыночная стоимость нежилого помещения № 168, расположенного по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, пр-кт им. газеты Красноярский рабочий, д. 115а, по состоянию на 16.05.2017 составляет: 1 280 000 рублей включая НДС 18%.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив заключение эксперта Лукина А.А., признал его соответствующим статьям 64, 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом, суд первой инстанции отклонил доводы ответчика об отсутствии у эксперта Лукина А.А. документов,  подтверждающих сдачу  квалификационного экзамена и наличия квалификационного аттестата согласно требованиям статьи 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрены судом, указав, что в подтверждение наличия специальных познаний, достаточных для проведения оценочной судебной экспертизы, Лукиным А.А. в материалы дела представлены копии следующих документов: диплом с отличием ото 1979 года по специальности «Экономика и организация энергетики», диплом от 2001 года о прохождении обучения по программе «Оценка предприятия (бизнеса), аттестат доцента, кандидата экономических наук от 1988 года, выписка из реестра членов СМАО № 70 от 12.01.2018 о членстве эксперта в указанной организации; полис страхования гражданской ответственности Лукина А.А, от 13.06.2017 сроком по 30.06.2018 на сумму 300 000 рублей.

Представленные документы подтверждают наличие у Лукина А.А. специальных знаний и опыта работы, необходимых и достаточных для проведения оценочной судебной экспертизы.

Вместе с тем, апелляционная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что заключение эксперта от 22.06.2018 № 16-2018 эксперта ООО «Траст-аудит» Лукина А.А. соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки и установлению рыночной стоимости, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы. Отклонение вопросов, представленных лицами, участвующими в деле, суд обязан мотивировать.

Лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

О назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.

В определении о назначении экспертизы указываются основания для назначения экспертизы; фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом; материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта; срок,  в течение которого должна быть проведена экспертиза и должно быть представлено заключение в арбитражный суд.

В определении также указывается на предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В целях полного и всестороннего рассмотрения дела для разрешения спора по существу, возникла необходимость выяснения вопросов в отношении ранее проведенной судебной экспертизы, для оценки которой требуются специальные познания.

В  обоснование   ходатайства  о назначении  повторной  экспертизы  Департамент  ссылается  на  то, что  в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что Лукин А.А. обладает правом заниматься оценочной деятельностью (отсутствие квалификационного аттестата в области оценочной деятельности).

Суд  апелляционной  инстанции  с целью проверки  и оценки  доводов  Департамента  приглашал   в судебное  заседание  эксперта Лукина  А.А., который  пояснил, что  на  момент  назначения судебной  экспертизы,  ее  проведения  и  в настоящее время у  него  отсутствует   квалификационный  аттестат.

По мнению  истца  и  эксперта  Лукина А.А. наличие  квалификационный  аттестат  является  не  обязательным.

Суд  апелляционной  инстанции,  оценив  доводы  лиц, участвующих в  деле  пришел  к следующим выводам.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23                   «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями, но не являющиеся работниками экспертного учреждения (организации).

В пункте 2 этого же Постановления указано, что при назначении экспертизы суд должен руководствоваться требованиями законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности, а также положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс) об обеспечении процессуальных прав лиц, участвующих в деле. Соответственно, если экспертиза подлежит проведению в экспертном учреждении (организации), суд в целях обеспечения реализации участвующими в деле лицами их права на отвод эксперта (статья 23 АПК РФ), а также права заявить ходатайство о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц (часть 3 статьи 82 Кодекса) в определении о назначении экспертизы указывает, помимо наименования экспертного учреждения (организации), фамилию, имя, отчество судебного эксперта, которому руководителем экспертного учреждения (организации) будет поручено проведение экспертизы.

При поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, суд выясняет также сведения о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и указывает их в определении о назначении экспертизы.

Таким  образом,  при  назначении  экспертизы  суду  следует руководствоваться,  как  положениям  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так  и  нормами   Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В данном  деле  суд первой  инстанции, исходя  из  предмета спора  и обстоятельств, подлежащих   доказыванию (установлению),  наличия  между сторонами  спора разногласий  относительной  рыночной  стоимости  спорного  объекта,  пришел  к верному выводу  о наличии  оснований  для  назначения   экспертизы, в том числе  для  установления  рыночной  стоимости  нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-т Красноярский рабочий, д. 115 «а», пом. 168 по состоянию на 16.05.2017.

Определением  от  14.05.2018 проведение экспертизы  поручено  эксперту  общества с  ограниченной  ответственностью «Траст-аудит» Лукину А.А. (т. 2 л.д. 105-106).

В материалах  дела  имеются  документы  подтверждающие стаж, квалификацию  и  иные  документы, представленные  экспертной  организацией (т. 2 л.д. 91-98), в  том числе выписка  из реестра  членов  соморегулируемой  организации  оценщиков (т. 2  л.д 95),   согласно  которой  Лукин А.А.  является членом Саморегулируемой  межрегиональной  ассоциации  оценщиков  (СМАО).

При  изложенных обстоятельствах  суд  первой  инстанции  при  назначении  экспертизы  следовало  учесть следующее.

Федеральным законом от 02.06.2016  № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 172-ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  (далее - Закон об оценочной деятельности), предусматривающие в том числе введение квалификационного экзамена в целях подтверждения уровня квалификации и обязательность получения квалификационного аттестата, подтверждающего сдачу квалификационного экзамена, для осуществления оценочной деятельности по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Нормы Закона № 172-ФЗ в части, касающейся проведения квалификационного экзамена, вступили в силу с 01.07.2017. При этом для лиц, являющихся членами саморегулируемых организаций оценщиков (далее - СРОО) по состоянию на 01.01.2017, они применяются с 01.04.2018.

Положениями части первой статьи 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости, а итоговым документом (в соответствии с частью первой статьи 11 Закона об оценочной деятельности), составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями части третьей статьи 4 Закона об оценочной деятельности оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате (положения применяются с 01.04.2018).

Согласно пункту 1 статьи 21.1 Закона об оценочной  деятельности  квалификационный экзамен в области оценочной деятельности (далее - квалификационный экзамен) проводится уполномоченным Правительством Российской Федерации органом (далее - орган, уполномоченный на проведение квалификационного экзамена) в целях подтверждения уровня квалификации.

В соответствии со статьей 21.2 Закона  об оценочной деятельности квалификационный аттестат является свидетельством, подтверждающим сдачу квалификационного экзамена, и выдается при условии, что лицо, претендующее на его получение, сдало квалификационный экзамен. Оценщик в течение каждых трех календарных лет начиная с года, следующего за годом получения квалификационного аттестата, обязан подтверждать квалификацию путем сдачи квалификационного экзамена.

Таким образом, в соответствии с нормами Закона об оценочной деятельности после 01.04.2018  оценщик не может осуществлять свою профессиональную деятельность в случае отсутствия у него квалификационного аттестата в силу прямого требования Закона об оценочной деятельности о необходимости наличия в таком аттестате указания на направления, по которым оценщик может осуществлять оценочную деятельность.

Кроме того, в соответствии с положениями абзаца четвертого части 2 статьи 24 Закона об оценочной деятельности наличие квалификационного аттестата является одним из требований к членству в саморегулируемой организации оценщиков (далее - СРОО), а оценщиками в соответствии с положениями части первой статьи 4 Закона об оценочной деятельности могут быть только лица, являющиеся членами одной из СРОО.

Исходя  из смысла и содержания  приведенных норм  права, если отчет об оценке составлен и подписан лицом, не имеющим квалификационного аттестата в области оценочной деятельности, то есть лицом, не имеющим права на осуществление оценочной деятельности, то он составлен с нарушением норм Закона об оценочной деятельности.

Как  уже указывалось  определением  суда  первой  инстанции  эксперту  поручено установление рыночной  стоимости   нежилого  помещения

Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае подлежала  определению рыночная стоимость  недвижимого имущества, у оценщика должен быть квалификационный аттестат по направлению «Оценка  недвижимости».

Вместе с тем, как  установлено  судом  и  не опровергнуто  экспертом на момент вынесения определения о назначении экспертизы (14.05.2018) и  подписания  экспертного  заключения  у эксперта ООО «Траст-аудит» Лукина А.А.  такой аттестат отсутствовал.

На основании изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали основания для поручения проведения экспертизы эксперту Лукину А.А. и принятия  в  качестве  доказательства  рыночной  стоимости  спорного  объекта заключения, подписанного  названным  экспертом.

При  изложенных  обстоятельствах   экспертное   заключение   подготовленное  Лукиным  А.А.  является  недопустимым  доказательством, как   полученное  с  нарушением  Закона  об оценочной деятельности.

Учитывая, что  в  данном случае   требовалось   проведение  судебной экспертизы  с целью  исключения  противоречий  в части касающейся  рыночной  стоимости   определенной  ООО Оценочная компания «Старатель» и  ООО «Гранит»  и  принимая  во  внимание, что   заключение эксперта ООО «Траст-аудит» Лукина А.А.   является  недопустимым  доказательством,  суд апелляционной  инстанции   по ходатайству  ответчика  с учетом  мнения истца,  назначил  повторную судебную  экспертизу,  поручив  ее  проведение   эксперту, указанному  ответчиком - Лимоновой Д. Г. – эксперту общества с ограниченной ответственностью «Адвокатъ».

На разрешения  эксперта  с учетом  мнения  сторон  поставлены следующие  вопросы:

- соответствует ли отчет от 23.06.2017 № 03-17 общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Старатель» установленным требованиям для проведения рыночной стоимости объектов недвижимости?

- в случае несоответствия отчета от 23.06.2017 № 03-17 общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Старатель» установленным требованиям, какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-т Красноярский рабочий, д. 115 «а», пом. 168 по состоянию на 16.05.2017?

05.03.2019  в материалы  дела  поступило  заключение  эксперта  № 1-12 от  04.03.2019, согласно  которому:

- отчет  от 23.06 от 23.06.2017 № 03-17  оценщика  Галимовой В.В.  (ООО Оценочная компания «Старатель») не соответствует  законодательству  Российской Федерации об оценочной  деятельности;

-рыночная стоимость   нежилого  помещения, кадастровый  номер 24:50:0700197:3213,  общей  площадью 94,50м2, по адресу: Красноярский  край,                 г. Красноярск, пр-кт им. газеты Красноярский рабочий, д. 115 «А»,  пом. 168 по состоянию на 16.05.2017 составляет (без учета НДС)  1 178 000   рублей.

Истец, изучив  заключение эксперта,  согласился с выводами, считает  заключение   эксперта  допустимым  доказательством.

Департамент  выразил  несогласие  с  заключением  эксперта  ООО «Адвокатъ» Лимоновой Д.Г.  указав  на то, что в нарушение положений ФСО №5, скидка на торг в рамках доходного подхода вообще не учтена.

Также, оценивая соответствие отчета Оценочной компании «Старатель», оценщик ООО «Адвокат» указывает, что в нарушение требований пункта 13 ФСО №3, оценщик допустил нарушения при корректировки расположения объекта относительно дороги.

Вместе с тем в отчете оценщика ООО «Адвокат», в нарушение положений Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (далее - ФСО №3), корректировка расположения объекта относительно дороги в рамках доходного подхода вообще не проведена.

Кроме того, оценщиком ООО «Адвокат» в нарушение подпунктов «а», «б» пункта 8 ФСО №3, при определении соответствия отчета Оценочной компании «Старатель», не указаны применяемые стандарты оценки, то есть на соответствие каким нормам должен был быть оценен отчет Оценочной компании «Старатель».

Информация и выводы, изложенные в отчете ООО «Адвокат», не отражают рыночную ситуацию в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, не обоснованы, не подтверждены, в связи с чем, расчеты стоимости в рамках доходного и сравнительного подхода к оценке являются не корректными, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не соответствует действительности.

В отчете ООО «Адвокат», в разделе 4 «Описание объекта оценки», приведена информация об объекте оценки, а именно: нежилое помещение с предполагаемым использованием - для административно-хозяйственных целей. Вместе с тем, текущее использование спорного объекта - магазин промышленных товаров, относящийся к сегменту рынка недвижимости'1 производственно-складские помещения в многоквартирных жилых домах».

Оценщиком ООО «Адвокат» не определено ни текущее использование спорного объекта, ни сегмент рынка, к которому относится спорный объект, что имеет принципиальное значение при определении стоимости рассматриваемого объекта.

В отчете ООО «Адвокат», «Доходный подход», «Сравнительный подход» (таблицы с описанием объектов-аналогов), для расчета необоснованно использована информация об объектах-аналогах объекта оценки без указания их назначения, поскольку спорный объект оценки относится к сегменту рынка недвижимости «производственно-складские помещения в многоквартирных жилых домах», а из информации, приведенной о предложениях к аренде (публичная оферта) в приложении следует, что назначение нежилых помещений, предлагаемых к аренде, для сравнения не указаны (нарушено требование пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 (б) ФСО № 7).

Из отчета следует, что эксперт ООО «Адвокат» ошибочно, некорректно использует информацию для расчетов, чем существенно искажает стоимость объекта оценки, не учитывая такой ценообразующий фактор как «назначение» объекта оценки и объектов -аналогов объекта оценки, нарушает принципы оценки и методологию расчетов. Более  подробно доводы  ответчика  изложены  в  дополнительных пояснениях от  16.04.20189.

С целью проверки  доводов  ответчика  суд  обязал  явкой  эксперта Лимонову Д.Г. с целью  предоставления  письменных пояснений  по  доводам  департамента. Департаменту  предложено  направить письменные  пояснения  эксперту.

06.08.2018 (после проведения судебного  заседания) в материалы  дела  поступили письменные  пояснения  эксперта Лимоновой Д.Г. следующего  содержания:

«Довод ответчика

В отчете отсутствует указание на задачи оценки (нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Возражение эксперта на довод ответчика:

Положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливают требования непосредственно к оформлению отчета об оценке, договора на проведение оценки и порядку осуществления оценочной деятельности на территории РФ в статусе оценщика. Таким образом, требования Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не распространяются на проведение судебной оценочной экспертизы.

Судебная экспертиза от 04.03.2019 № 1-12 проведена на основании определения судьи, положений Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (в части методологии и принципов оценки) и методик оценочной деятельности.

Задача экспертизы состояла в разрешении следующих вопросов, поставленных перед экспертом арбитражным судом:

1. Соответствует ли отчет от 23.06.2017 № 03-17 общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Старатель» установленным требованиям для проведения рыночной стоимости объектов недвижимости?

2. В случае несоответствия отчета от 23.06.2017 № 03-17 общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Старатель" установленным требованиям, какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-т Красноярский рабочий, д.115 «а», пом.168 по состоянию на 16.05.2017?

Довод ответчика

Оценка проведена только в рамках сравнительного и доходного подходов, при оценке эксперт не использовал затратный подход, в то время как определение рыночной стоимости объекта осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

Возражение эксперта на довод ответчика:

Объектом экспертизы является нежилое помещение, кн 24:50:0700197:3213, общей площадью 94,50 м?, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр-кт им. газеты «Красноярский Рабочий», д.115 А, пом.168

При проведении судебной экспертизы экспертом использованы сравнительный и доходный подходы.

Согласно п.п. «а», п. 24, федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости» при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений.

На основании данного положения ФСО № 7 затратный подход при проведении экспертизы не применялся.

Довод ответчика

В нарушение пункта «и» части 16 Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 (далее ФСО № 5), оценщиком ООО «Адвокат» не отражены результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов.

Возражение эксперта на довод ответчика:

Федеральный стандарт оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328 (далее ФСО № 5) разработан для проведения экспертизы отчетов об оценке экспертами Саморегулируемьгх организаций оценщиков в рамках Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливает порядок проведения экспертизы отчетов об оценке, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения. В соответствии с п. 4 данного стандарта экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Данный Федеральный стандарт оценки при производстве судебных экспертиз не применяется.

Довод ответчика

В нарушение подпункта «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (далее – ФСО № 3), отсутствует обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов.

Возражение эксперта на довод ответчика:

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В разделе 5.1. стр. 12 заключения дано обоснование применения и методика расчета сравнительным подходом.

В разделе 5.2. стр. 21 заключения дано обоснование применения и методика расчета доходным подходом.

Довод ответчика

При расчете арендной ставки сравнительным подходом, оценщиком не описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах. Невозможно достоверно подтвердить, что повлияю на выбор именно тех аналогов, которые оценщик использовал в расчетах, из какой части диапазона оценщик взял аналоги (нарушение требований пункта 22В Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611).

Возражение эксперта на довод ответчика:

Согласно п. «в» ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

 

На стр. 13 заключения указаны основные элементы сравнения, которые были использованы для подбора объектов аналогов в ходе исследования рынка: состав имущественных прав; условия финансовых расчетов;  условия продажи; дата продажи/предложения;  местоположение;  площадь; этаж расположения; материал стен; физическое состояние.

Объекты аналоги, выбранные в ходе исследования по указанным критериям и пригодные для расчета сравнительным подходом, представлены в табл. № 5.1.1.1 на стр. 13. Требования п. «в» ФСО № 7 соблюдены.

Довод ответчика

В отчете оценщика ООО «Адвокат», в нарушение положений ФСО № 5, скидка на торг в рамках доходного подхода вообще не учтена.

Возражение эксперта на довод ответчика:

В рамках доходного подхода экспертом обоснована скидка на торг на стр. 24 и применена при расчетах в табл. № 5.2.18 на стр. 30.

Доводы ответчика

В отчете оценщика ООО «Адвокат», в нарушение положений Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 Л» 299 (далее - ФСО № 3), корректировка расположения объекта относительно дороги в рамках доходного подхода вообще не проведена.

Возражение эксперта на довод ответчика:

В положениях Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» отсутствует требование на применение корректировки расположения объекта относительно дороги.

В заключение эксперта на стр. 25-26, приведено описание примененных корректировок на местонахождение в пределах города и на расположение относительно «красной линии», т.е. относительно близости объекта исследования к развитым дорогам.

Довод ответчика

Оценщиком ООО «Адвокат» в нарушение подпунктов «а», «б» пункта 8 ФСО № 3, при определении соответствия отчета Оценочной компании «Старатель», не указаны применяемые стандарты оценки, то есть на соответствие каким нормам должен был быть оценен отчет Оценочной компании «Старатель».

Возражение эксперта на довод ответчика:

При ответе на поставленный перед экспертом вопрос: «Соответствует ли отчет от 23.06.2017 № 03-17 общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Старатель» установленным требованиям для проведения рыночной стоимости объектов недвижимости», эксперт приводит ссылки на пункты федеральных стандартов, в отношении которых установлено нарушение.

Довод ответчика

Информация и выводы, изложенные в отчете ООО «Адвокат», не отражают рыночную ситуацию в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, не обоснованы, не подтверждены, в связи с чем, расчеты стоимости в рамках доходного и сравнительного подхода к оценке являются не корректными, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки не соответствует действительности.

В отчете ООО «Адвокат», в разделе 4 «Описание объекта оценки» приведена информация об объекте оценки, а именно: нежилое помещение с предполагаемым использованием - для административно-хозяйственных целей. Вместе с тем, текущее использование спорного объекта - магазин промышленных товаров, относящийся к сегменту рынка недвижимости» производственно-складские помещения в многоквартирных жилых домах».

Оценщиком ООО «Адвокат» не определено ни текущее использование спорного объекта, ни сегмент рынка, к которому относится спорный объект, что имеет принципиальное значение при определении стоимости рассматриваемого объекта.

Возражение эксперта на довод ответчика:

Описание объекта экспертизы представлено в табл. № 4.1 на стр.10-11, где определено возможное/предполагаемое использование объекта как «объект для административно-хозяйственных целей». К данному сегменту относятся объекты недвижимости офисного, торгового и административного назначения. К данному сегменту относится и магазин промышленных товаров (текущее использование спорного объекта).

Утверждение ответчика о том, что магазин промышленных товаров, имеющий основную торговую функцию, относится к производственно-складскому сегменту,  не соответствует действительности. К производственно-складскому сегменту относятся преимущественно промышленные склады, гаражи и производственные базы.

Довод ответчика

В отчете ООО «Адвокат», «Доходный подход», «Сравнительный подход» (таблицы с описанием объектов-аналогов), для расчета необоснованно использована информация об объектах-аналогах объекта оценки без указания их назначения, поскольку спорный объект оценки относится к сегменту рынка недвижимости «производственно-складские помещения в многоквартирных жилых домах», а из информации, приведенной о предложениях к аренде (публичная оферта) в приложении следует, что назначение нежилых помещений, предлагаемых к аренде, для сравнения не указаны (нарушено требование пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 (б) ФСО № 7).

Из отчета следует, что эксперт ООО «Адвокат» ошибочно, некорректно использует информацию для расчетов, чем существенно искажает стоимость объекта оценки, не учитывая такой ценообразующий фактор как «назначение» объекта оценки и объектов - аналогов объекта оценки, нарушает принципы оценки и методологию расчетов.

Возражение эксперта на довод ответчика:

В качестве аналогов для сравнительного и доходного подхода экспертом использованы предложения по продаже и аренде помещений административно-хозяйственного назначения, расположенных в многоквартирных домах. Объекты-аналоги сопоставимы с объектом исследования по назначению и разрешенному использованию.»

Лицам, участвующим  в  деле,  предоставлена возможность  ознакомиться  с указанными  пояснениями.

После ознакомления с указанными  пояснениями  стороны  не настаивали  на вызове  эксперта в  судебное   заседание.

При  этом  ответчик  настаивал  на своей  позиции  и  просил  принять  в качестве  надлежащего доказательства  заключение  ООО  оценочная компания «Старатель»  по  мотивам изложенным  ранее.

Истец   просил при рассмотрении  данного спора исходить  из  рыночной стоимости определенной  экспертом ООО «Адвокат».

Суд апелляционной  инстанции, исследовав  в  совокупности   заключение   эксперта ООО «Адвокат», в  совокупности  с  пояснениями  эксперта Лимоновой Д.Г.  признает   необоснованными  доводы  департамента.

Признает   заключение   эксперта  допустимым  доказательством,  а возражения  ответчика   необоснованными.

Довод   ответчика  о том, что экспертом   Лимоновой Д.Г.   для  расчета  необоснованно  использована   информация  об  объектах – аналогах  объекта оценки  отклоняется судом апелляционной   инстанции как  противоречащие  материалам  дела.

Как  следует   из  материалов  дела  и  не опровергается  ответчиком,  спорное помещение   находится  в  подвале  жилого  дома и  экспертом с учетом данного   обстоятельства  исследовались  в качестве аналогов для сравнительного и доходного подхода экспертом использованы предложения по продаже и аренде помещений административно-хозяйственного назначения, расположенных в многоквартирных домах. Объекты-аналоги сопоставимы со спорным объектом по назначению и разрешенному использованию.

При  этом суд  апелляционной  инстанции  учитывает, что   приведенные  ответчиком  доводы  фактически  направлены  на  переоценку  выводов  эксперта.  Департамент,   указывая  на   использование   экспертом не  тех  аналогов для сравнительного и доходного подхода, не  приводит своих  сопоставимых со спорным  объектом вариантов.

Довод   ответчика   о необходимости  использования  при рассмотрении  настоящего спора  заключения  досудебной  экспертизы,  подготовленной  ООО  оценочная компания «Старатель»   отклоняется судом апелляционной  инстанции  на основании  вышеизложенного.

Суд  апелляционной  инстанции  учитывает, что  ответчик,  возражая относительно   выводов  эксперта Лимоновой Д.Г.,   не   представил   каких-либо  объективных  доказательств  и  доводов,  ставящих  по  сомнение   достоверность  выводов  эксперта. При  изложенных обстоятельствах  суд  апелляционной  инстанции  принимает в  качестве  допустимого   доказательства  заключение   эксперта №1-12 от 04.03.2019, в соответствии с которым  рыночная стоимость  спорного  объекта   составляет 1 178 000 (один миллион сто семьдесят восемь тысяч) рублей.

Учитывая  результаты  рассмотрения  апелляционной  жалобы,  суд  апелляционной  инстанции  пришел  к выводу, что  решение  суда  первой  инстанции  на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации    подлежит изменению с изложением резолютивной части решения в измененной редакции.

На основании пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По этим же правилам распределяются судебные расходы в связи с рассмотрением апелляционной жалобы (часть 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом  изложенного  с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в пользу индивидуального предпринимателя Газделиани Елены Михайловны 3000 рублей судебных расходов за рассмотрение искового заявления.

Относительно  расходов,   понесенных  на  проведение  судебных  экспертиз,  суд апелляционной  инстанции пришел   к следующим выводам.

С учетом   признания   экспертного  заключения,  подготовленного экспертом ООО «Траст-аудит» Лукины А.А.,    недопустимым  доказательством по  мотивам, изложенным  выше, и  принимая  во  внимание, что  денежные средства  на  проведение  данной  экспертизы  были  зачислены  на депозитный  счет Арбитражного  суда Красноярского  края,   расходы  на  проведение  указанной  экспертизы  не   подлежат  распределению судом  апелляционной  инстанции.

С учетом   результатов  рассмотрения  дела  расходы  на  проведение    экспертизы,  назначенной судом  апелляционной  инстанции и  проведенной  ООО «Адвокатъ»  относятся  на Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и  не подлежат  взысканию с  него,  поскольку  департаментом  указанные  денежные средства  зачислены   на депозитный счет Третьего  арбитражного  апелляционного  суда.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 18 июля 2018 года по делу № А33-30369/2017 изменить. Резолютивную часть изложить в следующей редакции:

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия по договору купли-продажи нежилого помещения № 168 площадью 94,5 м?, расположенного по адресу г. Красноярск, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 115а между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и индивидуальным предпринимателем Газделиани Еленой Михайловной на следующих условиях:

1. Пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора равная его рыночной стоимости,  составляет 1 178 000 (один миллион сто семьдесят восемь тысяч) рублей».

2. Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Сумма, которую покупатель обязан оплатить продавцу (основной платеж) в размере 1 178 000 (один миллион сто семьдесят восемь тысяч) рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 2.2 настоящего договора, в течение 7 (семи) лет равными долями по 14 023 рубля 80 копеек, последний месяц в сумме 14 024 рубля 60 копеек согласно графику уплаты рассроченных платежей. Датой поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в пользу индивидуального предпринимателя Газделиани Елены Михайловны 3000 рублей судебных расходов за рассмотрение искового заявления.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

О.Ю. Парфентьева

Судьи:

И.Н. Бутина

 

 

Ю.В. Хабибулина