АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-29946/2018

12 июля 2019 г.

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 05 июля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 12 июля 2019 г.

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Верхнеуральского городского поселения, г. Верхнеуральск Челябинской области (ОГРН 

<

***>, далее – истец, Администрация),

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Верхнеуральск Челябинской области (ИНН 

<

***>, далее – ответчик, предприниматель ФИО3)

о взыскании 260 688 руб. 28 коп., 

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО4 (доверенность от 09.01.2019 № 8),

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, земельного участка №1 от 28.07.2016, за период с 28.07.20016 по 31.03.2018, в размере 302 894 руб. 41 коп. (с учетом уточнений – л.д.111-112).

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 309, 310, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и договор аренды № 1 от 28.07.2016, указал на произведенное доначисление арендной платы, что привело к образованию задолженности.

Определением суда от 17.09.2018 дело принято к производству в порядке ч. 5 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судьей Мухлыниной Л.Д. для судьи Бесихиной Т.Н., находящейся в очередном ежегодном отпуске и назначено к рассмотрению.

Ответчик требования отклонил по основаниям, изложенным в отзыве (лд.49-50), дополнениях к нему (л.д.76, 93-94). 

В заседании, состоявшемся 23.05.2019, истец представил уточнение искового заявления, датированное 25.04.2019 исх.№ 752 (л.д. 116-118), согласно которому истец увеличил период, за который заявляет к взысканию долг, а также начисляет пеню.

Судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований в части основного долга, одновременно судом отказано в принятии к рассмотрению требований в части взыскания пени по договору, т.к. истцом заявлено новое требование.

Таким образом, суд рассматривает требования истца о взыскании с ответчика основного долга в размере 462 735 руб. 47 коп., составляющего задолженность по арендной плате за период с 28.07.2016 по 31.03.2019.

Судом откладывалось судебное разбирательство в целях извещения ответчика о принято увеличении требований, и предоставлении возможности высказать свою позицию с учетом этого.

Несмотря на предоставленную возможность, ответчик дополнений не представил, иных доводов не привел.

В судебное заседание, назначенное на 26.06.2019, ответчик представителей не направил. О времени и месте рассмотрения спора все участники уведомлены путем размещения информации на сайте арбитражного суда в сети интернет (ч. 1, 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания лиц, участвующих в деле, не препятствует проведению судебного заседания в их отсутствие, судебное заседание проведено в отсутствие ответчика и его представителей по правилам ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании последовательно был объявлен перерыв до 03.07.2019 и 05.07.2019. Информация о перерывах в виде публичного объявления была размешена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После этого заседание было продолжено в отсутствие участников спора.

Суд считает, что им приняты все меры для предоставления сторонам возможности представить доказательства в подтверждение своей позиции по делу.

Дело рассмотрено по имеющимся в деле доказательствам по правилам ч. 3 ст. 156, ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, по итогам аукциона (л.д. 58-65) между Администрацией (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды здания с правом субаренды № 22 от 26.04.2016 (лд .66-67), по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передается в арендное пользование нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 422,9 кв.м. (далее – здание) для организации торгово-развлекательного центра. Здание принадлежит на праве собственности муниципальному образованию.

Согласно п. 1.1.2 договора аренды здания арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования зданием передается право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием. В течение 14 календарных дней с момента подписания настоящего договора заключить с Администрацией договор аренды на земельный участок под нежилым зданием. 

Здание сдается в аренду сроком на 20 лет с 26.04.2016 по 26.04.2036 (п. 1.2 договора).

Во исполнение условий договора аренды здания и на основании постановления № 288 от 28.07.2016 (л.д.16) между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка № 1 от 28.07.2016 (л.д.11-13), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:06:1002039:108 общей площадью 797 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, для размещения торгово-развлекательного центра, в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору (л.д.18).

Договор заключен сроком с 28.07.2016 по 28.07.2036 (п. 2.1 договора аренды земли).

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы составляет на 2016 г. 13 624,46 руб.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально (11.04, 11.07, 11.10, 26.12) (п. 3.2 договора).

Согласно п. 3.5 договора размер арендной платы может меняться в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка; изменения кадастровой стоимости на индекс инфляции на соответствующий год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете; размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Челябинской области, представительных органов местного самоуправления Челябинской области, регулирующих порядок определения размера и (или) размер арендной платы, без  дополнительных согласований с арендатором и без внесения изменений и дополнений в договор аренды.

Перерасчет производится самостоятельно с  момента вступления соответствующего нормативного правового акта или с момента, указанного в нормативном акте. 

Также размер арендной платы пересчитывается в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ (п.3.6 договора № 1).

В приложении № 1 к договору № 1  (л.д.14) стороны произвели расчет арендной платы ща период с 28.07.2016 по 31.12.2016 в размере 13 624,46 руб. Расчет произведен исходя из САП – 0,3 %, К1 – 10. Согласно подписанному расчету порядок внесения платежей определяется Законом Челябинской области № 257-ЗО от 24.04.2008. 

По акту приема-передачи от 28.07.2016 (л.д. 15) участок передан арендатору.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 30.08.2016, что подтверждается  Уведомлением росреестра (л.д. 17).

Оценив представленный договор аренды № 1, суд по правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ квалифицирует его заключенным.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

Земельный участок с кадастровым номером 74:06:1002039:108 общей площадью 797 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежит муниципальному образованию «Верхнеуральское городское поселение» на праве собственности (л.д. 68). 

На основании постановления Администрации № 206 от 20.06.2016 (л.д. 69) изменено наименование объекта расположенного по адресу: 

<

...>, с нежилого здания – кинотеатр «Юность» на торгово-развлекательный центр.

Постановлением № 187 от 09.06.2016 (л.д.71) изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:06:1002039:108, местоположение: 

<

...>, площадью 797 кв.м. с вида разрешенного использования «кинотеатр «Юность»» на вид разрешенного использования – «для размещения торгово-развлекательного центра».

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 09.01.2014 (л.д. 79-88).

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

В п. 19 постановления Пленума № 73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

В соответствии с п.3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается  Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу того, что регулирование арендной платы за спорный земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды независимо от воли сторон договора и без внесения в его текст соответствующих изменений. Соответствующая правовая позиции изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 № 9069/11 и от 17.04.2012 № 15837/11 и является обязательной для применения судами.

Таким образом, истец не только вправе, но и обязан при составлении расчетов отслеживать изменения в федеральном, региональном и муниципальном законодательстве и применять те нормы права, которые актуальны на момент составления расчета. 

С учетом изложенного обстоятельства, отсутствие дополнительных соглашений к договору аренды, изменяющих указанный в договоре размер арендной платы не имеет самостоятельного юридического значения.

Истцом, как и ответчиком, не представлено доказательств того, что органами местного самоуправления утвержден порядок определения арендной платы для земельных участков находящихся в муниципальной собственности, в связи с чем им применяется порядок, утвержденный Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон № 257-ЗО).

При этом довод ответчика о необходимости применения аукционной цены отклоняется, поскольку договор аренды земли № 1 заключался не по итогам торгов, его стоимость условиями аукциона не определялась. 

В соответствии с Законом от 24.04.2008 № 257-ЗО размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее – арендная плата), определяется по формуле: Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где: 

Ап – размер арендной платы; 

Скад – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; 

Сап – ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);  

К1 – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; 

К2 – коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; 

К3 – коэффициент, учитывающий категорию арендатора. 

В дело ответчиком представлено заявление арендатора  от 29.04.2016 (л.д.77), согласно которому он просит выдать разрешение на реконструкцию здания площадью 422,9 кв.м. Также им представлено разрешение от 07.09.2016 № 74-506-45-2016 (л.д.78) на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства – нежилое здание торгово-развлекательный центр. В разрешении на ввод реконструированного объекта имеется указание на то, что 20.07.2016 выдавалось разрешение на строительство в отношении этого объекта.

Согласно уточненному расчету от 25.04.2019, истец соглашается с тем, что с 28.07.2016 по 07.09.2016 имелось строительство и применяет К1 = 5 (строительство), однако при этом ставка арендной платы (САП) применяется им в значении 3 %.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также – ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

Реконструкция относится к виду деятельности – строительство, соответственно до даты ввода объекта в эксплуатацию САП должен применяться в значении 0,3%, то есть с 28.07.2109 по 07.09.2016, с 08.09.2016 истец правомерно применяет САП = 3 % (предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц; для размещения административных и офисных зданий), учитывая, что торгово-развлекательная деятельность может включать в себя и торговлю, и общественное питание, и развлечения, и офисные помещения. Ответчик не представил доказательств того, что в здании осуществлялся какой-то иной, отличный от предназначения здания вид деятельности.

Согласно постановлению Администрации Верхнеуральского городского поселения № 314 от 23.12.2015 (л.д.22-26) с 01.01.2106 на территории поселения для расчета арендной платы применяются следующие коэффициенты: К1 = 8 (розничная торговля), К1 = 10 (деятельность развлекательных и досуговых комплексов).

Сведений об отмене этого постановления не имеется, однако, с 01.01.2017 в расчетах истец применяет сниженный коэффициент К1, утвержденный Администрацией Верхнеуральского муниципального района.

Применение коэффициента в меньшем значении не нарушает прав арендатора, поскольку в таком случае размер арендного платежа становится ниже.

С учетом этого, суд принимает значения К1 в расчете так как его применяет истец.

Расчет платы, подлежащей внесению ответчиком с 28.07.2016 по 31.03.2019, выглядит следующим образом:

-с 28.07.2016 по 07.09.2016 (42 дня) плата составит: 1817,48 руб. (1 055 865,60 * 0,3% * 5 /366 *42);

-с 08.09.2016 по 31.12.2016 (115 дней) плата составит 79 622,66 руб. (1 055 865,60 * 3% * 8 /366 *115);

-с 01.01.2017 по 31.12.2017 – 206 527,31 руб. (по расчету истца),

-с 01.01.2018 по 31.12.2018 – 159 963,64 руб. (по расчету истца),

-с 01.01.2019 по 31.03.2019 – 39 052,57 руб. (по расчету истца).

Всего – 486 983,66 руб. (расчет: 1817,48 руб. + 79 622,66 руб. + 206 527,31 руб. + 159 963,64 руб. + 39 052,57 руб.).

Согласно пояснениям истца и представленным платежным поручениям (л.д. 19-21), ответчик за время действия договора произвел оплату в сумме 40 873,38 руб., в том числе платежным поручениями:

-№ 231 от 29.09.2016 на 13 624,46 руб.,

-№ 201 от 19.07.2018 на 13 624,46 руб.,

-№ 202 от 19.07.2018 на 13 624,46 руб.

С учетом частичной оплаты сумма долга составляет 446 110 руб. 28 коп. (486 983,66 – 40 873,38 = 446 110,28)

Ответчик не представил суду доказательств своевременного надлежащего исполнения обязательств с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованными, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению, а задолженность в размере 446 110 руб. 28 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Таким образом, требования истца удовлетворены в части.

На основании ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и применительно к п. 6 ст. 52 Налогового кодекса Российской Федерации  за рассмотрение требования о взыскании 462 735 руб. 47 коп. подлежит уплате госпошлина в сумме 12 255 руб. (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

Поскольку требования истца удовлетворены в части госпошлина подлежит взысканию в федеральный бюджет с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить в части.

Взыскать с ответчика – индивидуального предпринимателя Оганесяна Усика Шураи, г. Верхнеуральск Челябинской области (ИНН 

<

***>) в пользу истца – Администрации Верхнеуральского городского поселения (ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате в сумме 446 110 руб. 28 коп. за период с 28.07.2016 по 31.03.2019.

В удовлетворении требований в остальной части иска отказать.

Взыскать с ответчика – индивидуального предпринимателя Оганесяна Усика Шураи, г. Верхнеуральск Челябинской области (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 11 814 руб. 70 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

 

Судья                                                                                                Т.Н. Бесихина