ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А38-7876/2020

09 июня 2021 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет» на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 30.03.2021 по делу № А38-7876/2020, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о внесении изменений в договор аренды,

при участии в судебном заседании представителя ООО «Новэкс Приоритет» – ФИО2 по доверенности от 01.03.2021 сроком действия 1 год (представлен диплом о высшем юридическом образовании),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко» (далее – истец, ООО «Алькор и Ко») обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет» (далее – ответчик, ООО «Новэкс Приоритет») о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества б/н от 15.07.2009, путем дополнения его пунктом 3.4 следующего содержания: «В связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 режима повышенной готовности и приостановлением на период с 28.03.2020 по 05.08.2020 работы объектов розничной торговли, в исключение из иных условий договора, в период с 28.03.2020 по 05.08.2020 включительно постоянная часть арендной платы не начисляется и арендатором не оплачивается. Переменная часть арендной платы за указанный период начисляется и оплачивается арендатором в соответствии с условиями договора. Действие настоящего пункта распространяется на отношения сторон, возникшие с 28.03.2020».

Исковое требование обосновано правовыми ссылками на статьи 450, 451, 452, 612, 614 ГК РФ, статью 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ»).

Решением от 30.03.2021 Арбитражный суд Республики Марий Эл внес изменения в заключенный сторонами спора договор аренды недвижимого имущества от 15.07.2009, дополнив раздел 3 договора «Арендная плата и порядок расчетов» пунктом 3.4 следующего содержания: «3.4 В связи с введением на территории Республики Марий Эл Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 (с изменениями к нему) режима повышенной готовности и приостановлением на период с 28.03.2020 по 05.08.2020 работы объектов розничной торговли, в исключение из иных условий договора, в период с 28.03.2020 по 05.08.2020 включительно постоянная часть арендной платы уплачивается арендатором в размере 50% от размера постоянной части арендной платы, установленной подпунктом «А» пункта 3.1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 05.07.2019 к договору аренды недвижимого имущества от 15.07.2009. Переменная часть арендной платы за указанный период начисляется и оплачивается арендатором в соответствии с условиями договора. Действие настоящего пункта распространяется на отношения сторон, возникшие с 28.03.2020».

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Новэкс Приоритет» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что размер уменьшения арендной платы, определенный судом первой инстанции в размере 50%, является не справедливым, не соответствует сформировавшемуся подходу с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Ссылаясь на разъяснения, приведенные в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, заявитель указывает, что требование истца об освобождении от уплаты постоянной части арендной платы  за период с 28.03.2020 по 05.08.2020 является неправомерным. Отмечает, что им предпринимались попытки к урегулированию возникших между сторонами разногласий, путем направления письменного предложения о рассмотрении возможности рассрочки арендных платежей, а также предложения снижения арендной платы на 20 %, которые однако остались без ответа. В связи с изложенным заявитель полагает неправомерным вывод суда первой инстанции об уклонении ООО «Новэкс Приоритет» от внесений изменений в договор аренды.

Представитель ООО «Новэкс Приоритет» в судебном заседании поддержал вышеизложенную позицию, настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу возразил против доводов заявителя, полагая их несостоятельными, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, рассмотрев данный спор без участия представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.07.2009 индивидуальными предпринимателями ФИО3, ФИО4 (арендодателями) и обществом с ограниченной ответственностью «Алькор-Казань» (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатели обязались передать арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 272,8 кв.м в пристроенном здании торгового центра общей площадью 5454,1 кв.м, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, 

<

...>. Помещение находится на первом этаже здания (комната № 29).

Месторасположение и границы помещения в здании обозначены специальной штриховкой и линиями контура на копии поэтажного плана первого этажа здания, который является неотъемлемой частью договора (Приложение № 1).

Согласно пункту 1.5 договора передаваемое в аренду помещение будет использоваться арендатором в целях организации и осуществления деятельности по реализации парфюмерной и косметической продукции и оказанию услуг в рамках данной деятельности в соответствии с ассортиментным перечнем продаваемых товаров и оказываемых арендатором услуг (Приложение № 2). 

Договор заключен сроком на 7 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункты 1.4 и 5.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной части. 

Пунктами 3.2.3, 3.2.4 и 3.2.5 договора установлено, что переменная часть арендной платы включает в себя коммунальные услуги, а именно: снабжение помещения электрической энергией, отоплением, горячей и холодной водой, канализацией, и оплачивается по тарифам, установленным соответствующими уполномоченными государственными органами, и по фактическому потреблению коммунальных услуг (по показаниям приборов учета, установленных в помещении арендатора), на ежемесячной основе путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей равными долями не позднее 10 банковских дней от даты получения счетов Арендодателей; Переменная часть арендной платы.

22.07.2010 участниками сделки заключено дополнительное соглашение № 1, в соответствии с которым площадь переданного в аренду помещения составила 256,5 кв.м, а также внесены изменения в пункт 1.2, подпункт 3.1.1 пункта 3.1 договора и в акт приема-передачи недвижимого имущества от 15.07.2009. 

01.12.2011 к договору аренды заключено дополнительное соглашение № 2 об изменении размера постоянной части арендной платы.

01.05.2012 ИП ФИО3, ИП ФИО4, ООО «Алькор-Казань» и ООО «Алькор и Ко» заключено дополнительное соглашение № 3 к договору аренды от 15.07.2009, по условиям которого права и обязанности арендатора с 1 мая 2012 года в полном объеме перешли к ООО «Алькор и Ко».

01.06.2016 ООО «Новэкс Приоритет» и ООО «Алькор и Ко» заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 15.07.2009, которым внесли изменения в преамбулу договора и в пункт 1.2 договора, указав в качестве арендодателя ООО «Новэкс Приоритет» и сведения о том, что спорные помещения принадлежат ему на праве собственности.

Кроме того, сторонами 12.10.2016 и 05.07.2019 заключены дополнительные соглашения о внесении изменений в договор аренды от 15.07.2009, в том числе стороны продлили действие договора аренды на 10 лет.

Постоянная часть арендной платы в соответствии с пунктом 2.1 дополнительного соглашения от 05.07.2019 составляет 800 руб. 85 коп., кроме того НДС, за 1 кв.м и в силу пункта 3.1.3 договора вносится путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей равными долями не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.

Требование закона о государственной регистрации договора аренды и дополнительных соглашений к нему сторонами исполнено в установленном законом порядке.

В обоснование иска указано, что в период с 28.03.2020 по 05.08.2020 ООО «Алькор и Ко» не могло пользоваться арендуемыми помещениями и осуществлять в них коммерческую деятельность, поскольку Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 «О ведении режима повышенной готовности в Республике Марий Эл» (с изменениями) в связи с введением на территории Республики Марий Эл режима повышенной готовности в целях предупреждения распространения новой коронавирусной инфекции в указанный период была приостановлена работа объектов розничной торговли, за исключением аптек, аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, объектов розничной продажи моторного топлива, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки.

По этой причине, руководствуясь пунктом 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, ООО «Алькор и Ко» направило в адрес ООО «Новэкс Приоритет» проект дополнительного соглашения с предложением внести изменения в договор аренды в части размера арендной платы за указанный период в редакции, изложенной в исковом заявлении.

Недостижение сторонами соглашения по вопросу размера уменьшения арендной платы за период с 28.03.2020 по 05.08.2020 послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

При разрешении возникшего между сторонами спора суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу статей 450 и 451 ГК РФ изменение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке возможно при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных законом или договором, либо в связи с существенным изменением обстоятельств при наличии одновременно нескольких условий.

Частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 5), право арендатора требовать уменьшения арендной платы за период 2020 год связано с невозможностью использования имущества по причине принятия органом государственной власти субъекта Российской 7 Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы, в том числе путем внесения изменений в договор. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

По представленным в дело документам судом установлено, что арендуемые по договору от 15.07.2009 помещения используются истцом в качестве объекта розничной торговли парфюмерной и косметической продукцией, что следует из условий договора аренды (пункт 1.5) и не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

Весной 2020 года на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» введены правовые режимы, предусматривающие определенные запреты и ограничения для граждан и организаций, устанавливающие обязательные для исполнения гражданами и организациями правила поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

В частности, согласно Указу Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Республики Марий Эл» (в редакции Указов от 30.03.2020 № 67, от 03.04.2020 № 71, от 29.04.2020 № 93, от 08.05.2020 № 97, от 29.05.2020 № 111, от 20.06.2020 № 120, от 29.06.2020 № 133, от 17.07.2020 № 137, от 24.07.2020 № 140) в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции на территории Республики Марий Эл был введен режим повышенной готовности и в период с 28 марта 2020 года была приостановлена работа, в том числе объектов розничной торговли, за исключением аптек, аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, объектов розничной продажи моторного топлива, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки(т. 2, л.д. 39-62). Перечень организаций, осуществляющих деятельность на территории Республики Марий Эл в период действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Республики Марий Эл в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Республики Марий Эл от 08.04.2020 № 126 (т. 2, л.д. 63-64) и в него не входит деятельность ответчика «торговля розничная в неспециализированных магазинах», а в частности деятельность по реализации парфюмерной и косметической продукции.

29.05.2020 в указанное постановление были внесены изменения (постановление № 216), согласно которым с 29.05.2020 было разрешено осуществлять деятельность объектам розничной торговли в части реализации непродовольственных товаров при наличии отдельного наружного (уличного) входа в объект торговли и площади торгового зала до 400 кв.м.

С 27.06.2020 было разрешено осуществлять деятельность объектам розничной торговли в части реализации непродовольственных товаров при наличии отдельного наружного (уличного) входа в объект торговли и площади торгового зала до 800 кв.м (постановление Правительства РМЭ от 27.06.2020 № 256).

При этом судом установлено, что указанные изменения Перечня не распространялись на истца, так как отдельный наружный (уличный) вход в арендованное помещение отсутствует.

Постановлением Правительства Республики Марий Эл от 05.08.2020 № 313 было разрешено осуществлять деятельность объектам розничной торговли без ограничения числа одновременно обслуживаемых посетителей и площади объекта.

Таким образом, работа объектов розничной торговли, не соответствовавших критериям, установленным в пункте 5 Перечня, а также не имеющих отдельного наружного (уличного) входа, была приостановлена в период с 28.03.2020 по 05.08.2020, в связи с чем суд справедливо заключил, что в указанный период истец не мог пользоваться арендованным помещением в целях осуществления коммерческой деятельности.

Учитывая изложенное, а также приняв по внимание то обстоятельство, что сторонами соглашение по вопросу снижения размера арендной платы не достигнуто, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ООО «Алькор и Ко» правомерно предъявило в суд требования о внесении изменений в заключенный сторонами спора договора аренды.

Требование об урегулировании разногласий при внесении изменений в договор должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям с изложением в судебном акте редакции таких условий (статья 173 АПК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определениях Верховного суда Российской Федерации № 305-ЭС16-16501от 13.04.2017 и № 305-ЭС17-6961от 23.10.2017, суд не может отказать истцу в иске в том случае, когда предложенные им редакции условий не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ).

Поскольку вышеприведенные положения законодательства и обстоятельства дела свидетельствуют о том, что истец имеет право на уменьшение размера ежемесячной арендной платы за период с 28.03.2020 по 05.08.2020, суд первой инстанции в обжалуемом решении пришел к обоснованному выводу, что предложение арендатора включить в договор условие о том, что в спорный период постоянная часть арендной платы не начисляется и не уплачивается, не соответствует положениям Закона № 98-ФЗ.

Учитывая, что в условиях распространения коронавирусной инфекции пострадавшими являются и арендатор, и арендодатель (по не зависящим от них причинам), которые лишились того уровня доходов, на получение которого рассчитывали, суд счел необходимым внести изменения в спорный договор аренды изменения в части размера постоянной части аренной платы, снизив ее размер на период с 28.03.2020 по 05.08.2020  на 50%.

Вопреки мнению заявителя жалобы, такое снижение в полной мере соответствует принципам справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

При этом судом учтено, что вопреки статье 65 АПК РФ арендодателем не представлены доказательства того, что арендатор в действительности не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (ответ на вопрос 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Ссылка ООО «Новэкс Приоритет» на наличие у арендатора возможности осуществлять торговую деятельность в дистанционном режиме также была предметом рассмотрения в суд первой инстанции и обоснованно отклонена, поскольку данное обстоятельство не лишает арендатора права на уменьшение арендной платы в связи с невозможностью пользоваться арендованным имуществом в предусмотренных договором аренды целях.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Все аргументы заявителя апелляционной жалобы были предметом исследования в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, которая подробно изложена в обжалуемом судебном акте по каждому доводу.

Аргументы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у заявителя собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 30.03.2021 по делу № А38-7876/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новэкс Приоритет» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Д.Г. Малькова

Судьи

Е.Н. Наумова 

А.Н. Ковбасюк