Дело №А11-10995/2017

26 декабря 2018 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 декабря 2018 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Александровой О.Ю., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Владимирской области от 04.05.2018 по делу №А11-10995/2017, принятое судьей Поповой З.В.,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Владимир, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305332727600011, к администрации города Владимира, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Плаза», 

<

...>, государственное бюджетное учреждение «Управление административными зданиями администрации Владимирской области», 

<

...>, Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области, г.Владимир, Владимирская обл., пр.Ленина, 59, 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

при участии; от администрации города Владимира – ФИО3 по доверенности от 17.04.2018 №01-17/37 сроком на 1 год;

от иных лиц, участвующих в деле – не явились, извещены,

установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к администрации города Владимира об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка от 07.06.2016 № 15585М, просил изложить в редакциях: Пункт 2.1: на участке имеются: а) здания, строение, сооружения (есть); б) природные и историку культурные памятники (Зона с особыми условиями использования территории 33.22.2.43; 33.22.2.67; 33.22.2.65); в) многолетние насаждения – сведения отсутствуют. Пункт 6.4.6: своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. Пункт 8.1: в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором (одним из арендаторов) обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку из расчета 0,3 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки на условиях и порядке, предусмотренном разделом 5 договора. Основание статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пункт 4 расчета арендной платы: ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид земельного участка, учитывающая вид разрешенного использования земель (пункт 4.2, 27 приложения СНД г. Владимира от 19.03.2008 № 57). Расчет производить в соответствии с прилагаемым планом, исходя из соотношения площади принадлежащих арендатору в собственности помещений в здании: 1) применить ставку 1,58 для исчисления арендной платы для частей участка под номерами: 33:22:032041:ЗУ1, площадью 1446 кв.м; 33:22:032041:ЗУ2, площадью 677 кв.м; 33:22:032041:ЗУ3, площадью 365 кв.м; 2) применить ставку 3,53 для исчисления арендной платы для части участка под номером: 33:22:032041:ЗУ4 площадью 2989 кв.м.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил заявленные требования и указал, что просит урегулировать разногласия в части определения размера арендной платы за земельный участок и изложить его в следующей редакции: «размер арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально занимаемой арендатором площади (каждого из арендаторов) в здании (сооружении), которая начисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания

сооружения). ФИО2 уплачивает 137 480 руб. 26

коп. в квартал за 4121 кв.м, для содержания торгового-выставочного центра.

Размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 48 724 706 руб. 48 коп. и ставки от кадастровой стоимости, не превышающей ставки земельного налога». Уточнение судом принято.

В качестве правового обоснования требования в данной части истец сослался на статьи 1, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Плаза», государственное бюджетное учреждение «Управление административными зданиями администрации Владимирской области», Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области.

Решением от 04.05.2018 Арбитражный суд Владимирской области в удовлетворении требования индивидуальному предпринимателю ФИО2 отказал, изложив расчет арендной платы в редакции администрации г. Владимира: «размер платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 33:22:032041:11

площадью 5477 кв.м, расположенным по адресу: 

<

...>, подлежит установлению пропорционально занимаемой арендатором площади (каждого из арендаторов) в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания сооружения. ФИО2 вносит плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка 48 724 706 руб. 48 коп., ставки от кадастровой стоимости 3,53 %, исходя из коэффициента уровня инфляции на 2018 год - 1,04, размер арендной составляет 1 345 913 руб. 52 коп. в год и 336 478 руб. 38 коп. в квартал».

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

Заявитель указывает на невозможность приобретения им в собственность земельного участка ввиду наличия на нем зданий, находящихся в собственности Владимирской области.

Ссылается на наличие на территории, в которую входит спорный земельный участок, памятника археологического наследия.

Представитель администрации города Владимира в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заявитель, третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей заявителя, третьих лиц по имеющимся в нем материалам.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определениями суда от 20.08.2018, от 01.10.2018.

        Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2018 производство по настоящему делу приостанавливалось до рассмотрения Верховным Судом Российской Федерации дела №А53-34586/2017.

Определением от 10.12.2018 производство по делу возобновлено.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП ФИО2 является собственником нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...>: нежилые помещения реконструированного здания бывшего ресторана «Нерль» в торгово-выставочном центре, площадью 4187, 5 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права серии 33 АК № 172360); нежилые помещения общей площадью 1454, 3 кв.м (свидетельство от 17.06.2014 серия 33 АЛ № 838000).

Данные нежилые помещения расположены в здании общей площадью 7757,3 кв.м, расположенном по адресу 

<

...>.

Также в здании находятся помещения площадью 292,9 кв.м, принадлежащие на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Плаза», помещения площадью 1822,6 кв.м, принадлежащие на праве собственности Владимирской области и на праве оперативного управления – Государственному учреждению «Управление административными зданиями администрации Владимирской области».

Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 33622:032041:11 площадью 5477 кв.м, с разрешенным использованием: содержание здания торгово-выставочного центра и кулинарного училища, расположенном по адресу: 

<

...>.

07.06.2016 ИП ФИО2 обратился в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды указанного земельного участка.

Администрация 30.11.2016 направила Предпринимателю проект договора аренды земельного участка от 07.06.2016 № 15585М.

ИП ФИО2 13.12.2016 в ответе (получен 15.12.2016) указал, что площадь земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для содержания объектов, расположенных на нем. Площадь объектов, принадлежащих ФИО2 превышает 5000 кв.м, размер арендной платы должен определяться исходя ставок 3,53 % (для размещения объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв.м) для площади участка 2379 кв.м и 1,58 % для размещения гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра и объектов археологического наследия.

Администрация в письме от 13.01.2017 сообщила об отсутствии оснований для пересмотра порядка определения размера арендной платы.

ИП ФИО2 31.03.2017 обратился в Администрацию с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, указав, что его площадь значительно превышает площадь, необходимую для

содержания объектов капитального строительства, при этом часть участка

(примерно 383 кв.м) занята объектом культурного наследия – земляным валом XI-XII веков «Ивановский вал».

Администрация в письме от 19.04.2017 № 24-10/1377 отказала в утверждении схемы расположения, указав, что: 1) проект раздела осуществлен без измененного остатка (в соответствии с пунктом 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько участков, при этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах); 2) каждый из образуемых участков расположен в двух территориальных зонах: О-1 «зона делового общественного и коммерческого назначения» и О-2 «зона размещения объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования», установленными правилами землепользования и застройки муниципального образования города Владимира, утвержденными решением Совета народных депутатов от 31.10.2011 № 183 (в соответствии с пунктом 7 статьи 11.9 земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон); 3) предлагаемый к разделу участок расположен в границах зоны охраны достопримечательного места регионального значения «исторический центр города Владимира» с режимами использования земель Р-2 и Р-4, установленными 

постановление

м Губернатора Владимирской области от 31.12.2010 № 1407 «Об утверждении границ зон охраны достопримечательного места регионального значения «Исторический центр города Владимира», режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон». В соответствии с п.2.2.2 Приложения № 1 к выше указанному постановлению в границах охранной зоны Р-2 (для участков и кварталов, непосредственно связанных структурно, пространственно, композиционно с территорией объектов культурного наследия, основная площадь кварталов исторического цен-фа города Владимира) допустимый процент застройки в границах земельного участка составляет до 50%. Таким образом, земельный участок, формируемый для содержания объекта недвижимости, не соответствует предельным размерам участков, в отношении которых определены градостроительные регламенты; 4) образование земельных участков согласно представленной схеме раздела, также нарушает требования п.4 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которым не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

29.08.2017 Предпринимателем направлены разногласия к договору аренды: расчет арендной платы в редакции арендодателя - ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид разрешенного использования земель (пункт 4.4. приложения СНД г Владимира от 19.03.2008 № 57) и расчет арендной платы в редакции Предпринимателя - ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид разрешенного использования земель (п. 4.2, 27 приложения СНД г. Владимира от 19.03.2008 № 57). Расчет производить в соответствии с прилагаемым планом, исходя из соотношения площади принадлежащих арендатору в собственности помещений в здании: применить ставку 1,58 для исчисления арендной платы для частей участка под номерами: 33:22:032041:ЗУ1, площадью 1446 кв.м; 33:22:032041:ЗУ2, площадью 677 кв.м; 33:22:032041:ЗУ3 площадью 365 кв.м. Применить ставку 3,53 для исчисления арендной платы для части участка под номером: 33:22:032041:ЗУ4 площадью 2989 кв.м.

В обоснование площадей ИП ФИО2 приобщил проект схему Раздела, изготовленный обществом с ограниченной ответственностью

«Единая служба недвижимости, кадастра и оценки «ПРОФИ».

06.09.2017 Администрация в письме № 27-10/2016 отклонила разногласия, со ссылкой на пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду пропуска разумного срока направления акцепта оферты (протокола разногласий).

Возникшие разногласия при определении стоимости платы за земельный участок послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для разрешения преддоговорного спора на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, срок на передачу указанных разногласий на рассмотрение суда не истек, истец обратился в суд с иском 16.10.2017, разногласия к договору аренды направлены Предпринимателем 29.08.2017. При этом только в письме от 19.04.2017 № 24-10/1377 Администрация отказала в утверждении схемы расположения, указав, что раздел участка не возможен.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как следует из пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ), имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования

земли.

В статье 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или

муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора

аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер

первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой

земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в

муниципальной собственности.

В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Владимирской области, предоставленные в аренду без проведения торгов, установлен постановлением Губернатора Владимирской области от 28.12.2007 № 969 «О порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории владимирской области» (далее – Постановление № 969).

Ставки от кадастровой стоимости земельных участков, учитывающие вид разрешенного использования земель, утверждены решением Совета народных депутатов города Владимира от 19.03.2008 № 57 «О взимании арендной платы на территории города Владимира за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - Решение № 57).

В пункте 7 Постановления № 969 указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участком, или помещения в указанном здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной

собственности, размер арендной платы определяется по формуле: Ап = (Кс (кадастровая стоимость участка х Сф (ставка от кадастровой стоимости участка, учитывающая вид разрешенного использования земель) х Уи (коэффициент, учитывающий размер уровня инфляции на очередной финансовый год), /100/ Sзу (площадь земельного участка (кв.м)) х Sд (площадь доли арендуемого земельного участка(кв.м)), Sд = Sа (площадь используемого помещения (кв.м))/ Sзд (площадь здания (кв.м) х Sзу).

Судом установлено, что определение долей земельного участка с кадастровым номером 33622:032041:11 по проекту договора в редакции Администрации выполнен исходя из общей площади участка 5477 кв.м, совокупной площади литеров здания 7757,3 кв.м (площадь здания с литером А1-1454,3 кв.м, площадь здания с литером А1- 2140, 8 кв.м, площадь здания с литером А-4162 кв.м.), для Предпринимателя доля в здании торгового центра составила 5641, 8 кв.м соответственно, начисление арендной платы за 4121 кв.м в земельном участке общей площадью 5477 кв.м.

В пунктах 4.2, 4.4 Решения № 57 утверждена ставка 3,53 %, подлежащая применению в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв.м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования, указанных в пунктах 4.5 - 4.92,24; для размещения объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.

Кроме того, в пунктах 27, 4.2 данного решения утверждена ставка 1,58 %, подлежащая применению в отношении земельных участков, предназначенных для хранения и изучения объектов культурного наследия

народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом, а также хозяйственная деятельность, обеспечивающая познавательный туризм; для размещения гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

Из материалов дела следует, что разрешенное использование спорного земельного участка - содержание здания торгово-выставочного центра и кулинарного училища.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли, в том числе земли населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в

соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства согласно статье 37 Градостроительного кодекса

Российской Федерации может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды разрешенного использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным

видам разрешенного использования и условно разрешенным видам разрешенного использования и осуществляемые совместно с ними (пункты

1.2.3 части 1). Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и

объектов капитального строительства (часть 2). Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

Виды разрешенного использования указаны в постановлении губернатора Владимирской области от 30.11.2016 № 1048 и делятся на семнадцать групп.

Ни в Постановлении № 969, ни в Решении № 57, не предусмотрено применение дифференцированной ставки от кадастровой стоимости земельного участка, отличной от группы вида разрешенного использования,

установленной по данным кадастрового учета, в связи с чем соответствующий довод истца возможности определения размера платы за участок в соответствии с прилагаемым планом с применением различных ставок: для части участка 3,53 % (размещение объектов, предназначенных

для продажи товаров) и для другой части 1,58% (для стоянки автомобилей и

для сохранения и изучения памятников культурного, археологического наследия), правомерно отклонен судом первой инстанции.

Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель указывал, что размер платы за земельный участок может быть установлен в размере 137 480 руб. 26 коп. в квартал за 4121 кв.м, исходя их кадастровой стоимости земельного участка в размере 48 724 706 руб. 48 коп. и ставки от кадастровой стоимости, не превышающей ставки земельного налога.

Истец также указывает, что в связи с нахождением в здании помещений, принадлежащих на праве оперативного управления третьему лицу, его право на приобретение земельного участка в собственность ограничено, он может быть предоставлен только в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской

Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти

субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582 (далее – Постановление № 582) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или

муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

В соответствии с пунктом 2.3 Постановления Губернатора Владимирской области от 28.12.2007 № 969, в редакции от 12.12.2017, также установлено, что арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Владимирской области, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере: 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка в случаях, не указанных в пунктах 2.1 - 2.2 и пункте 8 настоящего Порядка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено

законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного

налога, установленного в отношении предназначенных для использования в

сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков,

для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность

отсутствуют.

В соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ «Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной

собственности, на котором расположены здание, сооружение» (пункт 1) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В пункте 3 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если помещение в здании, сооружении, расположенных на неделимом участке, принадлежит одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве

хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположено несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

В Постановлении № 582 указано, что (пункт 4) Министерству экономического развития Российской Федерации разработать и утвердить до 01.01.2018 методические рекомендации по применению утвержденных настоящим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или

муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 4 Постановления № 582 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710).

В пункте 30 методических рекомендаций указано, что в целях применения принципа № 7 рекомендуется исходить из необходимости учета

интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской

Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление в собственность которых в собственность не допускается, при определении размера арендной платы за такие земельные участки.

Суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда первой инстанции о том, что ограничение права на приобретение земельного участка в собственность, поименованное в Постановлении № 582, должно быть продиктовано объективными предпосылками, не зависящими от субъективного статуса арендаторов земельного участка, в случае установления ограничения оборотоспособности самого земельного участка.

Кроме того, вопрос о применении льготной арендной ставки для лиц, заключивших договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора, урегулирован законодателем в Земельном кодекса Российской Федерации (подпункт 4 пункта 5 статьи 39.7).

Так, подпунктом 4 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ закреплено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или

муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды с ли земельного участка в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления.

Таким образом, право на льготное исчисления размера арендной платы имеют государственные и муниципальные учреждения в случае предоставления последним как обладателям права оперативного управления

на здание или помещения в нем, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков - по договору аренды,

заключенному на основании статьи 39.20 ЗК РФ. 

Следовательно, в силу изложенных норм права обоснован вывод суда о том, что ИП ФИО2, являющийся собственником нежилых помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, должен оплачивать арендную плату, исчисленную в общем порядке.

Также истец указывает, что земельный участок с кадастровым номером 33:22:032041:11 расположен в границах территории объекта археологического наследия федерального значения «Культурный слой древнего Владимира, XI-XVII вв.», следовательно, является ограниченным в

обороте и не может быть приобретен в собственность.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 33:22:032041:11 расположен в границах территории объекта археологического наследия федерального значения «Культурный слой древнего Владимира, XI-XVII вв.» (учетная карточка объекта, представляющего собой историко-культурную ценность от 12.01.2010; акт

комиссии по приемке объекта археологического наследия от 2011 года после проведения научно-исследовательских работ по сохранению объекта),

принятого на охрану Законом Владимирской области «Об объявлении объектов недвижимости памятниками истории и культуры регионального значения» от 08.10.1998 № 44-ОЗ и в соответствии с частью 3 статьи 64 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации,

внесен в государственный реестр объектов культурного наследия (регистрационный номер 33154029423006).

В соответствии с приложением № 2 к Закону Владимирской области от 08.10.1998 № 44-ОЗ «Об объявлении объектов недвижимости памятниками истории и культуры» памятник «Культурный слой древнего

Владимира, XII-XVII в.в» отнесен к перечню объектов недвижимости, объявленных памятниками археологии.

28.04.2014 Приказом государственной инспекции по охране объектов культурного наследия № 257-01-05 утверждены границы территории объекта археологического наследия регионального значения «Культурный слой древнего Владимира, XII-XVII в.в», принятого на государственную охрану законом Владимирской области «Об объявлении объектов недвижимости памятниками истории и культуры регионального значения» от 08.10.1998 №44-ОЗ, согласно приложениям № 1 и № 2.

Между тем, несмотря на нахождение спорного участка в границах территории объекта археологического наследия федерального значения «Культурный слой древнего Владимира, XI-XVII вв.», он не относится к участкам, ограниченным в оборотоспособности. 

Так, согласно пункту 3 статьи 129 ГК РФ оборотоспособность земли

определяется законами о земле.

В пункте 2 статьи 49 Федерального закона от 25.06.2012 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследи (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» предусмотрено, что объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которого он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно. При этом в соответствии со статьей 5 Закона земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и данным Федеральным законом.

В силу части 1 статьи 94 ЗК РФ земли историко-культурного назначения относятся к землям особо охраняемых территорий.

Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. На отдельных землях историко-культурного назначения, в том числе землях объектов культурного наследия, подлежащих исследованию и консервации, может быть запрещена любая хозяйственная деятельность (пункт 3 статьи 99 ЗК РФ).

В пунктах 2 и 3 статьи 27 ЗК РФ установлено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим кодексом, федеральными законами.

Земельный кодекс Российской Федерации относит к землям, ограниченным в обороте, земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия (пункт 4 части 5 статьи 27 ЗК РФ).

Таким образом, законодатель предусмотрел возможность приобретения земельного участка, отнесенного к землям историко-культурного назначения, в собственность.

На основании изложенного размер арендной платы за пользование земельным участком подлежит установлению пропорционально занимаемой

арендатором площади (каждого из арендаторов) в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания сооружения. При этом ФИО2

Андрей Владимирович вносит арендную плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка 48 724 706 руб. 48 коп., ставки от кадастровой стоимости 3,53 (пункт 4.4 приложения к Решению № 57 – размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров), исходя из коэффициента уровня инфляции на 2018 год - 1,04), размер платы на день вынесения настоящего решения суда составляет

1 345 913 руб. 52 коп. в год и 336 478 руб. 38 коп. в квартал.

Размер кадастровой стоимости земельного участка на момент вынесения решения суда (04.05.2018) составлял 48 724 706 руб. 48 коп.

Решением Владимирского областного суда от 17.04.2018 по делу № 3а-190/2018 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:22:032041:11 площадью 5477 кв.м в размере рыночной стоимости 28 195 000 руб. по состоянию на 01.01.2016.

Указанное решение вступило в законную силу 18.05.2018.

В связи с этим при урегулировании разногласий при заключении договора относительно определения цены судом правомерно применен расчет арендной платы в редакции администрации г. Владимира: «размер платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 33:22:032041:11 площадью 5477 кв.м, расположенным по адресу: 

<

...>, подлежит установлению пропорционально занимаемой арендатором площади (каждого из арендаторов) в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на правах хозяйственного ведения, собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания сооружения. ФИО2 вносит плату исходя из кадастровой стоимости земельного участка 48 724 706 руб. 48 коп., ставки от кадастровой стоимости 3,53 %, исходя из коэффициента уровня инфляции на 2018 год - 1,04, размер арендной составляет 1 345 913 руб. 52 коп. в год и 336 478 руб. 38 коп. в квартал».

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции.  

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции и отклонены как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 04.05.2018 по делу №А11-10995/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

Судьи

О.Ю. Александрова

Н.В. Устинова