ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-12088/2021

город Ростов-на-Дону

19 мая 2023 года

15АП-265/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2023 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Димитриева М.А., судей Николаева Д.В., Сулименко Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 (до перерыва), секретарем ФИО2 (после перерыва),

при участии: (до и после перерыва): от ФИО3: представителя ФИО4 по доверенности от 26.01.2022;  от конкурсного  управляющего должника ФИО5: представителя ФИО6 по доверенности от 31.07.2020; при участии посредством проведения онлайн-заседания в режиме веб-конференции: от ППК «Фонд развития территорий»: представителя ФИО7 по доверенности от 03.02.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного  управляющего общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Вектор» - ФИО5 на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2022 по делу № А32-12088/2021 об установлении размера требований кредитора по заявлению ФИО3 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Вектор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Вектор» (далее – должник) ФИО3 (далее – заявитель, кредитор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника. 

Определением от 15.12.2022 суд удовлетворил ходатайство ФИО3 об уточнении требований. Ходатайство конкурсного управляющего о снижении неустойки удовлетворил. 

Включил в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Вектор», г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) требования участника строительства ФИО3, г. Краснодар, о передаче нежилых помещений: в литере 3 - подъезде 1: санузел, площадью 2,85 кв.м.; коридор, площадью 4,88 кв.м.; КУИ, площадью 2,80 кв.м.; санузел, площадью 4,13 кв.м.; в литере 3 - подъезде 2: санузел, площадью 2,85 кв.м.; КУИ, площадью 2,89 кв.м., санузел, площадью 4,13 кв.м.; в литере 3 - подъезде 3: санузел, площадью 2,85 кв.м., КУИ, площадью 2,89 кв.м.; санузел, площадью 4,13 кв.м.; в литере 3 - подъезде 4: санузел площадью 2,85 кв.м.; КУИ, площадью 2,89 кв.м.; санузел, площадью 4,13 кв.м.; в литере 3 - подъезде 5:  санузел, площадью 2,85 кв.м., КУИ, площадью 2,89 кв.м., санузел, площадью 4,13 кв.м.

Включил требования ФИО3, г. Краснодар в четвертую очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Вектор» в размере 45 546 469 рублей основного долга, как обеспеченную залогом имущества должника, а также отдельно в четвертую очередь в размере 4 115 048 рублей 88 копеек неустойки. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказал.

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Вектор» ФИО5 обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил отменить судебный акт, принять новый. 

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что кредитором и должником произведено искусственное увеличение стоимости 1 кв.м. по договорам №№ 3-1-6, 3-2-6, 3-3-6, 3-4-6, 3-5-6 для сокрытия существенно заниженной стоимости за передаваемые помещения, кредитор является аффилированным по отношению к должнику лицом.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО3 просит определение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В отзыве на апелляционную жалобу публично-правовая компания «Фонд развития территорий» просит определение суда отменить, а апелляционную жалобу – удовлетворить. 

Рассмотрение дела начинается сначала (ч. 2 ст. 18 АПК РФ) ввиду замены в составе суда.

В судебном заседании, состоявшемся 03.05.2023, представитель конкурсного  управляющего должника ФИО5 поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Представитель ФИО3 поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ППК «Фонд развития территорий» просила определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд, совещаясь на месте и руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: объявить перерыв в судебном заседании до 10.05.2023 до 15 час. 20 мин.

Суд разместил на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о времени и месте продолжения судебного заседания 10.05.2023 до 15 час. 20 мин. (публичное объявление о перерыве и продолжении судебного заседания. В определении о принятии апелляционной жалобы к производству указана возможность получения информации о движении дела на официальном сайте суда в сети Интернет по соответствующему веб-адресу.

После перерыва судебное заседание продолжено 10.05.2023.

Представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания  «Вектор» - ФИО5 поддержала доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Представитель ФИО3 просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ППК «Фонд развития территорий» просила определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, о времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, письменных пояснений и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2021 общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания Вектор», г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом) с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщика, открыто конкурсное производство сроком на один год. Конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Вектор» утвержден ФИО8 член некоммерческого партнёрства союза «Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих «Альянс управляющих».

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.11.2022 ФИО8 был освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Вектор».

Конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Вектор» утвержден ФИО5, член ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих» (номер в реестре 11036, ИНН 

<

***>, адрес: 347905, 

<

...>).

При рассмотрении вопроса о законности и обоснованности заявленных требований суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве для целей параграфа 7 главы 9 данного Закона лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщик), является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Согласно пункту 10 статьи 201.4 Закона о банкротстве требования участников строительства, по которым заявлены возражения, рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном статьей 60 настоящего Федерального закона.

По результатам такого рассмотрения выносится определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства.

Согласно материалам дела определением арбитражного суда от 23.12.2021 в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Как следует из материалов дела, ООО «Строительная компания «Вектор», в качестве Застройщика, и гр. РФ ФИО3, в качестве Дольщика, (далее по тексту - Участник строительства) 22.02.2019 был заключен Договор № 3-1-6 участия в долевом строительстве жилого дома (далее по тексту - ДДУ -1), со следующими условиями:

В соответствии с условиями Договора, Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Объект и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика в указанном жилом доме нежилые помещения (далее - Помещения) общей площадью 454,79 квадратных метров, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Помещения.

Объект расположен: в г. Краснодаре «Комплекс среднеэтажных жилых домов по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87» -6-этажный двухсекционный многоквартирный жилой дом, Литер «3», 2-ой этап строительства, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0123033:68, расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87, площадью 44 269 м2.

Основные характеристики помещений

 

ФИО9-

Назначе-

Этаж

Номер

Площадь частей нежилого помеще-

Размер долевого

ный

ние

распо-

подъез

ния

взноса дольщика

номер

 

ложения

да

 

за помещение

 

 

Наименование помещения

Площадь , кв. м.

Руб.

Литер 3 - подъезд 1

1

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

35,34

151962,00

2

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

35,42

152 306,00

3

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

67,07

288 401,00

4

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

62,74

269 782,00

5

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

33,79

145 297,00

6

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

33,73

145 039,00

7

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

22,35

96 105,00

8

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

49,32

212 076,00

9

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

49,82

214 226,00

10

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

50,55

217 365,00

16

Нежилое

Чердак

 

Санузел

2,85

12 255,00

17

Нежилое

Чердак

 

Коридор

4,88

20 984.00

18

Нежилое

Чердак

 

КУИ

2,80

12 040,00

19

Нежилое

Чердак

 

Санузел

4,13

17 759,00

 

Общий размер долевого взноса Дольщика - 1 955 597 рублей.

Дольщик перечисляет на расчетный счет Застройщика долевой взнос в размере 1 955 597 рублей в срок не позднее 28.12.2019.

ДДУ-1 был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 26.02.2019 под номером 23:43:0123033:68-23/001/2019-560.

Между ООО «Строительная компания «Вектор», в качестве Застройщика, и гр. РФ ФИО3, в качестве Дольщика, 06.12.2019 заключено дополнительное соглашение к договору № 3-1-6 участия в долевом строительстве жилого дома от «22» февраля 2019 года, зарегистрированного в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю под номером 23:43:0123033:68-23/001/2019-560 от 26.02.2019 (далее по тексту - ДС к ДДУ-1), о нижеследующем:

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Объект и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика в указанном жилом доме нежилые помещения (далее - Помещения) общей площадью 454,79 квадратных метров, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Помещения.

Объект расположен: в г. Краснодаре «Комплекс среднеэтажных жилых домов по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87» - 6-этажный двухсекционный многоквартирный жилой дом, Литер «3», 2-ой этап строительства, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0123033:68, расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87, площадью 44 269 м2.

Основные характеристики помещений

 

ФИО9 ный номер

Назначение

Этаж расположения

Номер подъез да

Площадь частей нежилого помещения

Размер долевого взноса дольщика за помещение

 

 

Наименование помещения

Площадь , кв. м.

Руб.

Литер 3 - подъезд 1

1

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

35,34

706 800,00

2

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

35,42

708 400,00

3

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

67,07

1341 400,00

4

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

62,74

1254 800,00

5

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

33,79

675 800,00

6

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

33,73

674 600,00

7

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

22,35

447 000,00

8

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

49,32

986 400,00

9

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

49,82

996 400,00

10

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

50,55

1011 000,00

16

Нежилое

Чердак

 

Санузел

2,85

57 000,00

17

Нежилое

Чердак

 

Коридор

4,88

97 600,00

18

Нежилое

Чердак

 

КУИ

2,80

56 000,00

19

Нежилое

Чердак

 

Санузел

4,13

82 600,00

 

Общий размер долевого взноса Дольщика, то есть цена договора, составляет сумму в размере 9 095 800 рублей.

При этом цена договора разделяется следующим образом: на сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и на сумму денежных средств на оплату услуг застройщика, которая составляет 20 (двадцать) процентов от цены договора плюс экономия Застройщика по окончании строительства Объекта из всех полученных от участников долевого строительства денежных средств по договорам участия в долевом строительстве на указанный Объект.

Дольщик перечисляет на расчетный счет Застройщика долевой взнос в размере 9 095 800 рублей в срок не позднее 28.12.2019.

В соответствие с положениями ДС к ДДУ-1 сторонами была изменена Цена ДДУ-1 (общий размер долевого взноса Дольщика), которая, в измененном виде, составила сумму в размере 9 095 800 рублей.

Суд первой инстанции установил, что обязательства, указанные в п.п. 2.2.1, 2.2.3, 2.2.4, 3.1, 3.2 ДДУ-1 (с учетом изменений, внесенных ДС к ДДУ-1), Участником строительства исполнены в полном объеме, что подтверждает:

-   платежное поручение № 1 Южного филиала АО «Райффайзенбанк» г. Краснодар от 26.02.2019;

-   платежное поручение № 171 Южного филиала АО «Райффайзенбанк» г. Краснодар от 12.09.2019;

-   справка от 04.03.2019 № 64/2019, выданной ООО «Строительная компания «Вектор»;

-  договор займа от 01.08.2017;

-  договор поручительства от 04 августа 2017 года;

-   дополнительное соглашение к договору займа (беспроцентному) от 01.08.2017, заключенное сторонами 01 июля 2019 года;

-   протокол внеочередного общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Вектор" от 2 августа 2017 года, об одобрении крупной сделки;

-    соглашение о взаимозачете встречных однородных требований от 12 декабря 2019 года;

-  протокол внеочередного общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Вектор" от 10.12.2019, об одобрении крупной сделки.

В нарушение обязательств, указанных в п.п. 1.1, 1.3, 1.4, 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.5, 2.1.6 ДДУ-1, ООО «Строительная компания «Вектор», в сроки, указанные в п.п. 1.3, 1.4 ДДУ-1, помещения, указанные в п. 1.1 ДДУ-1, в собственность Участнику строительства не передал, обязательства перед Участником строительства Должником не исполнены по настоящее время.

ООО «Строительная компания «Вектор», и гр. РФ ФИО3, в качестве Дольщика, (далее по тексту - Участник строительства) 22.02.2019 был заключен Договор № 3-2-6 участия в долевом строительстве жилого дома (далее по тексту - ДДУ - 2).

В соответствии с условиями Договора, Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Объект и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика в указанном жилом доме нежилые помещения (далее - Помещения) общей площадью 469,41 квадратных метров, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Помещения.

Объект расположен: в г. Краснодаре «Комплекс среднеэтажных жилых домов по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87» -6-этажный двухсекционный многоквартирный жилой дом, Литер «3», 2-ой этап строительства, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0123033:68, расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87, площадью 44 269 м2.

Основные характеристики помещений

 

ФИО9 ный номер

Назначение

Этаж

располо

жения

Номер подъезда

Площадь частей нежилого помещения

Размер долевого взноса дольщика за помещение

 

 

Наименование помещения

Площадь , кв. м.

Руб.

Литер 3 - подъезд 2

1

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

35,34

151962,00

2

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

35,42

152 306,00

3

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

67,07

288 401,00

4

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

62,74

269 782,00

5

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

33,79

145 297,00

6

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

33,76

145 168,00

7

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

62,74

269 782,00

8

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

68,44

294 292,00

9

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

52,59

226 137,00

15

Нежилое

Чердак

2

Санузел

2,85

12 255,00

16

Нежилое

Чердак

2

Коридор

7,65

32 895.00

17

Нежилое

Чердак

2

КУИ

2,89

12 427,00

18

Нежилое

Чердак

2

Санузел

4,13

17 759,00

 

Срок окончания строительства Объекта - 1-ый квартал 2020 года. Подтверждением факта окончания строительства Объекта является получение в установленном порядке разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Застройщик вправе ввести Объект в эксплуатацию и передать Дольщику Помещения в более ранний срок.

Срок передачи Помещений составляет 4 (четыре) месяца со дня ввода Объекта в эксплуатацию.

Общий размер долевого взноса Дольщика, то есть цена договора, составляет сумму в размере 2 018 463 рублей.

При этом цена договора разделяется следующим образом: на сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и на сумму денежных средств на оплату услуг застройщика, которая составляет 20 (двадцать) процентов от цены договора плюс экономия Застройщика по окончании строительства Объекта из всех полученных от участников долевого строительства денежных средств по договорам участия в долевом строительстве на указанный Объект.

Дольщик перечисляет на расчетный счет Застройщика долевой взнос в размере 2 018 463 рублей в срок не позднее 28.12.2019.

ДДУ-2 был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 26.02.2019 под номером 23:43:0123033:68-23/001/2019-559.

ООО «Строительная компания «Вектор» и ФИО3, в качестве Дольщика, 04.09.2019 заключено дополнительное соглашение к договору № 3-2-6 участия в долевом строительстве жилого дома от «22» февраля 2019 года, зарегистрированного в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю под номером 23:43:0123033:68-23/001/2019-559 от 26.02.2019 года (далее по тексту - ДС к ДДУ-2), о нижеследующем.

В порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором, Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Объект и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика в указанном жилом доме нежилые помещения (далее - Помещения) общей площадью 469,41 квадратных метров, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Помещения.

Объект расположен: в г. Краснодаре «Комплекс среднеэтажных жилых домов по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87» -6-этажный двухсекционный многоквартирный жилой дом, Литер «3», 2-ой этап строительства, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0123033:68, расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87, площадью 44 269 м2.

Основные характеристики помещений:

 

ФИО9 ный номер

Назначение

Этаж

располо

жения

Номер подъезда

Площадь частей нежилого помещения

Размер долевого взноса дольщика за помещение

 

 

Наименование помещения

Площадь , кв. м.

Руб.

Литер 3 - подъезд 2

1

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

35,34

706 800,00

2

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

35,42

708 400,00

3

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

67,07

1 341 400,00

4

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

62,74

1 254 800,00

5

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

33,79

675 800.00

6

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

33,76

675 200,00

7

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

62,74

1 254 800,00

8

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

68,44

1 368 800,00

9

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

52,59

1 051 800.00

15

Нежилое

Чердак

2

Санузел

2,85

57 000,00

16

Нежилое

Чердак

2

Коридор

7,65

153 000.00

17

Нежилое

Чердак

2

КУИ

2,89

57 800,00

18

Нежилое

Чердак

2

Санузел

4,13

82 600,00

 

Общий размер долевого взноса Дольщика, то есть цена договора, составляет сумму в размере 9 388 200 рублей.

При этом цена договора разделяется следующим образом: на сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и на сумму денежных средств на оплату услуг застройщика, которая составляет 20 (двадцать) процентов от цены договора плюс экономия Застройщика по окончании строительства Объекта из всех полученных от участников долевого строительства денежных средств по договорам участия в долевом строительстве на указанный Объект.

Дольщик перечисляет на расчетный счет Застройщика долевой взнос в размере 9 388 200 рублей в срок не позднее 28.12.2019.

В соответствие с положениями ДС к ДДУ-2 сторонами была изменена Цена ДДУ-2 (общий размер долевого взноса Дольщика), которая, в измененном виде, составила сумму в размере 9 388 200 рублей.

В соответствие с положениями п. 3.1 ДДУ-2 (с изменениями, внесенными ДС к ДДУ-2), Дольщик перечисляет на расчетный счет Застройщика долевой взнос в размере 9 388 200 рублей.

В соответствие с п. 3.2 ДДУ-2 (с изменениями, внесенными ДС к ДДУ-2), внесение долевого взноса производится в рублях Российской Федерации, а также любыми, не запрещенными законодательством Российской Федерации способами.

Суд первой инстанции установил, что обязательства, указанные в п.п. 2.2.1, 2.2.3, 2.2.4, 3.1, 3.2 ДДУ-2 (с учетом изменений, внесенных ДС к ДДУ-2), Участником строительства исполнены, что подтверждается ниже перечисленными документами:

- платежное поручение № 2 Южного филиала АО «Райффайзенбанк» г. Краснодар от 26.02.2019;

-   справка от 04.03.2019 № 65/2019, выданной ООО «Строительная компания «Вектор»;

- договор займа от 01 августа 2017 года;

- договор поручительства от 04 августа 2017 года;

-   дополнительное соглашение к договору займа (беспроцентному) от 01.08.2017, заключенное сторонами 01 июля 2019 года;

-   протокол внеочередного общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Вектор" от 02 августа 2017 года, об одобрении крупной сделки;

-   соглашение о взаимозачете встречных однородных требований от 12 декабря 2019 года;

-  протокол внеочередного общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Вектор" от 10.12.2019, об одобрении крупной сделки.

В нарушение обязательств, ООО «Строительная компания «Вектор» (далее по тексту - Должник или Застройщик), в сроки, указанные в п.п. 1.3, 1.4 ДДУ-2, помещения, указанные в п. 1.1 ДДУ-2, в собственность Участнику строительства не передал, обязательства перед Участником строительства Должником не исполнены и по настоящее время.

ООО «Строительная компания «Вектор», в качестве Застройщика, и гр. РФ ФИО3, в качестве Дольщика, (далее по тексту - Участник строительства) 22.02.2019 был заключен Договор № 3-3-6 участия в долевом строительстве жилого дома (далее по тексту - ДДУ - 3).

В соответствии с условиями Договора, Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Объект и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика в указанном жилом доме нежилые помещения (далее - Помещения) общей площадью 469,41 квадратных метров, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Помещения.

Объект расположен: в г. Краснодаре «Комплекс среднеэтажных жилых домов по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87» -6-этажный двухсекционный многоквартирный жилой дом, Литер «3», 2-ой этап строительства, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0123033:68, расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87, площадью 44 269 м2.

 

ФИО9 ный номер

Назначение

Этаж расположения

Номер подъезда

Площадь частей нежилого помещения

Размер долевого взноса дольщика за помещение

 

 

Наименование помещения

Площадь , кв. м.

Руб.

Литер 3 - подъезд 3

1

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

35,34

151 962,00

2

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

35,42

152 306,00

3

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

67,07

288 401,00

4

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

62,74

269 782,00

5

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

33,79

145 297,00

6

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

33,76

145 168,00

7

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

62,74

269 782,00

8

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

68,44

294 292,00

9

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

52,59

226 137,00

15

Нежилое

Чердак

3

Санузел

2,85

12 255,00

16

Нежилое

Чердак

3

Коридор

7,65

32 895.00

17

Нежилое

Чердак

3

КУИ

2,89

12 427,00

18

Нежилое

Чердак

3

Санузел

4,13

17 759,00

 

Срок окончания строительства Объекта - 1-ый квартал 2020 года. Подтверждением факта окончания строительства Объекта является получение в установленном порядке разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Застройщик вправе ввести Объект в эксплуатацию и передать Дольщику Помещения в более ранний срок.

Срок передачи Помещений составляет 4 (четыре) месяца со дня ввода Объекта в эксплуатацию.

Общий размер долевого взноса Дольщика, то есть цена договора, составляет сумму в размере 2 018 463 рублей.

При этом цена договора разделяется следующим образом: на сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и на сумму денежных средств на оплату услуг застройщика, которая составляет 20 (двадцать) процентов от цены договора плюс экономия Застройщика по окончании строительства Объекта из всех полученных от участников долевого строительства денежных средств по договорам участия в долевом строительстве на указанный Объект.

Суд первой инстанции установил, что дольщик перечисляет на расчетный счет Застройщика долевой взнос в размере 2 018 463 рублей в срок не позднее 28.12.2019.

ДДУ-3 был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 26.02.2019 под номером 23:43:0123033:68-23/001 /2019-561.

Между ООО «Строительная компания «Вектор», в качестве Застройщика, и гр. РФ ФИО3, в качестве Дольщика, 06.12.2019 было заключено дополнительное соглашение к договору № 3-3-6 участия в долевом строительстве жилого дома от «22» февраля 2019 года, зарегистрированного в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю под номером 23:43:0123033:68-23/001/2019-561 от 26.02.2019 (далее по тексту - ДС к ДДУ-3), о нижеследующем.

В порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором, Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Объект и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика в указанном жилом доме нежилые помещения (далее - Помещения) общей площадью 469,41 квадратных метров, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Помещения.

Объект расположен: в г. Краснодаре «Комплекс среднеэтажных жилых домов по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87» -6-этажный двухсекционный многоквартирный жилой дом, Литер «3», 2-ой этап строительства, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0123033:68, расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87, площадью 44 269 м2.

Основные характеристики помещений

 

ФИО9-

Назначе-

Этаж

Номер

Площадь частей нежилого помеще-

Размер долевого

ный

ние

располо

подъез

ния

 

взноса дольщика

номер

 

жения

да

 

за помещение

 

 

Наименование помещения

Площадь , кв. м.

Руб.

Литер 3

- подъезд 3

 

 

 

1

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

35,34

706 800,00

2

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

35,42

708 400,00

3

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

67,07

1 341 400,00

4

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

62,74

1 254 800,00

5

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

33,79

675 800.00

6

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

33,76

675 200,00

7

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

62,74

1 254 800,00

8

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

68,44

1 368 800,00

9

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

52,59

1 051 800.00

15

Нежилое

Чердак

3

Санузел

2,85

57 000,00

16

Нежилое

Чердак

3

Коридор

7,65

153 000.00

17

Нежилое

Чердак

3

КУИ

2,89

57 800,00

18

Нежилое

Чердак

3

Санузел

4,13

82 600,00

 

Общий размер долевого взноса Дольщика, то есть цена договора, составляет сумму в размере 9 388 200 рублей.

При этом цена договора разделяется следующим образом: на сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и на сумму денежных средств на оплату услуг застройщика, которая составляет 20 (двадцать) процентов от цены договора плюс экономия Застройщика по окончании строительства Объекта из всех полученных от участников долевого строительства денежных средств по договорам участия в долевом строительстве на указанный Объект.

Суд первой инстанции установил, что дольщик перечисляет на расчетный счет Застройщика долевой взнос в размере 9 388 200 рублей в срок не позднее 28.12.2019.

В соответствие с положениями ДС к ДДУ-3 сторонами была изменена Цена ДДУ-3 (общий размер долевого взноса Дольщика), которая в измененной виде составила сумму в размере 9 388 200 рублей.

В соответствие с положениями п. 3.1 ДДУ-3 (с изменениями, внесенными ДС к ДДУ-3), Дольщик перечисляет на расчетный счет Застройщика долевой взнос в размере 9 388 200 рублей.

В соответствие с п. 3.2 ДДУ-3 (с изменениями, внесенными ДС к ДДУ-3), внесение долевого взноса производится в рублях Российской Федерации, а также любыми, не запрещенными законодательством Российской Федерации способами.

Суд первой инстанции установил, что обязательства, указанные в п.п. 2.2.1, 2.2.3, 2.2.4, 3.1, 3.2 ДДУ-3 (с учетом изменений, внесенных ДС к ДДУ-3), Участником строительства исполнены, что подтверждается ниже перечисленными документами:

- платежное поручение № 3 Южного филиала АО «Райффайзенбанк» г. Краснодар от 26.02.2019;

-   справка от 04.03.2019 № 66/2019, выданной ООО «Строительная компания «Вектор»;

- договор займа от 01 августа 2017 года;

- договор поручительства от 04 августа 2017 года;

-   дополнительное соглашение к договору займа (беспроцентному) от 01.08.2017, заключенное сторонами 01 июля 2019 года;

-   протокол внеочередного общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Вектор" от 02 августа 2017 года, об одобрении крупной сделки;

-    соглашение о взаимозачете встречных однородных требований от 12 декабря 2019 года;

-  протокол внеочередного общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Вектор" от 10.12.2019 г., об одобрении крупной сделки.

В нарушение обязательств, ООО «Строительная компания «Вектор» (далее - должник или Застройщик), в сроки, указанные в п.п. 1.3, 1.4 ДДУ-3, помещения, указанные в п. 1.1 ДДУ-3, в собственность Участнику строительства не передал, обязательства перед Участником строительства Должником не исполнены.

ООО «Строительная компания «Вектор», в качестве Застройщика, и гр. РФ ФИО3, в качестве Дольщика, (далее по тексту - Участник строительства) 22.02.2019 был заключен Договор № 3-4-6 участия в долевом строительстве жилого дома (далее по тексту - ДДУ - 4).

В соответствии с условиями Договора, Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Объект и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика в указанном жилом доме нежилые помещения (далее - Помещения) общей площадью 469,41 квадратных метров, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Помещения.

Объект расположен: в г. Краснодаре «Комплекс среднеэтажных жилых домов по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87» -6-этажный двухсекционный многоквартирный жилой дом, Литер «3», 2-ой этап строительства, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0123033:68, расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87, площадью 44 269 м2.

Основные характеристики помещений:

 

ФИО9 ный номер

Назначение

Этаж

располо

жения

Номер подъезда

Площадь частей нежилого помещения

Размер долевого взноса дольщика за помещение

 

 

Наименование помещения

Площадь , кв. м.

Руб.

Литер 3 - подъезд 4

1

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

35,34

151 962,00

2

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

35,42

152 306,00

3

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

67,07

288 401,00

4

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

62,74

269 782,00

5

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

33,79

145 297,00

6

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

33,76

145 168,00

7

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

62,74

269 782,00

8

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

68,44

294 292,00

9

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

52,59

226 137,00

15

Нежилое

Чердак

4

Санузел

2,85

12 255,00

16

Нежилое

Чердак

4

Коридор

7,65

32 895.00

17

Нежилое

Чердак

4

КУИ

2,89

12 427,00

18

Нежилое

Чердак

4

Санузел

4,13

17 759,00

Срок окончания строительства Объекта - 1-ый квартал 2020 года. Подтверждением факта окончания строительства Объекта является получение в установленном порядке разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Застройщик вправе ввести Объект в эксплуатацию и передать Дольщику Помещения в более ранний срок.

Срок передачи Помещений составляет 4 (четыре) месяца со дня ввода Объекта в эксплуатацию.

Общий размер долевого взноса Дольщика, то есть цена договора, составляет сумму в размере 2 018 463 рублей.

При этом цена договора разделяется следующим образом: на сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и на сумму денежных средств на оплату услуг застройщика, которая составляет 20 (двадцать) процентов от цены договора плюс экономия Застройщика по окончании строительства Объекта из всех полученных от участников долевого строительства денежных средств по договорам участия в долевом строительстве на указанный Объект.

Суд первой инстанции установил, что дольщик перечисляет на расчетный счет Застройщика долевой взнос в размере 2 018 463 рубля в срок не позднее 28.12.2019.

ДДУ-4 был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 26.02.2019 под номером 23:43:0123033:68-23/001/2019-562.

ООО «Строительная компания «Вектор», в лице ФИО10, действующего на основании доверенности от 22.12.2017 № 1-4804, удостоверенной ФИО11, нотариусом Краснодарского нотариального округа, в качестве Застройщика, и гр. РФ ФИО3, лице ФИО12, действующая на основании доверенности от 16.12.2016 № 23АА6627020, зарегистрированный в реестре № 7Д-2945, удостоверенной ФИО13, временно исполняющим обязанности нотариуса Краснодарского нотариального округа ФИО14, в качестве Дольщика, 06.12.2019 было заключено дополнительное соглашение к договору № 3-4-6 участия в долевом строительстве жилого дома от «22» февраля 2019 года, зарегистрированного в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю под номером 23:43:0123033:6823/001/2019-562 от 26.02.2019 года (далее по тексту - ДС к ДДУ-4), о нижеследующем: «1. Пункт 1 (предмет договора) договора изложить в следующей редакции: «1.1. В порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором, Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Объект и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика в указанном жилом доме нежилые помещения (далее - Помещения) общей площадью 469,41 квадратных метров, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Помещения.

Объект расположен: в г. Краснодаре «Комплекс среднеэтажных жилых домов по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87» -6-этажный двухсекционный многоквартирный жилой дом, Литер «3», 2-ой этап строительства, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0123033:68, расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87, площадью 44 269 м2.

Коммерческое обозначение - Жилой комплекс «ДУБРОВКА». 

Основные характеристики помещений:

 

ФИО9 ный номер

Назначение

Этаж

располо

жения

Номер подъезда

Площадь частей нежилого помещения

Размер долевого взноса дольщика за помещение

 

 

Наименование помещения

Площадь , кв. м.

Руб.

Литер 3 - подъезд 4

1

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

35,34

706 800,00

2

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

35,42

708 400,00

3

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

67,07

1 341 400,00

4

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

62,74

1 254 800,00

5

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

33,79

675 800.00

6

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

33,76

675 200,00

7

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

62,74

1 254 800,00

8

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

68,44

1 368 800,00

9

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

52,59

1 051 800.00

15

Нежилое

Чердак

4

Санузел

2,85

57 000,00

16

Нежилое

Чердак

4

Коридор

7,65

153 000.00

17

Нежилое

Чердак

4

КУИ

2,89

57 800,00

18

Нежилое

Чердак

4

Санузел

4,13

82 600,00

 

Общий размер долевого взноса Дольщика, то есть цена договора, составляет сумму в размере 9 388 200 рублей. При этом цена договора разделяется следующим образом: на сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и на сумму денежных средств на оплату услуг застройщика, которая составляет 20 (двадцать) процентов от цены договора плюс экономия Застройщика по окончании строительства Объекта из всех полученных от участников долевого строительства денежных средств по договорам участия в долевом строительстве на указанный Объект.

Суд первой инстанции установил, что дольщик перечисляет на расчетный счет Застройщика долевой взнос в размере 9 388 200 рублей в срок не позднее 28.12.2019.

В соответствие с положениями ДС к ДДУ-4 сторонами была изменена Цена ДДУ-4 (общий размер долевого взноса Дольщика), которая в измененной виде составила сумму в размере 9 388 200 рублей.

В соответствие с положениями п. 3.1 ДДУ-4 (с изменениями, внесенными ДС к ДДУ-4), Дольщик перечисляет на расчетный счет Застройщика долевой взнос в размере 9 388 200 рублей.

В соответствие с п. 3.2 ДДУ-4 (с изменениями, внесенными ДС к ДДУ-4), внесение долевого взноса производится в рублях Российской Федерации, а также любыми, не запрещенными законодательством Российской Федерации способами.

Суд первой инстанции установил, что обязательства Участником строительства исполнены, что подтверждается ниже перечисленными документами:

- платежное поручение № 4 Южного филиала АО «Райффайзенбанк» г. Краснодар от 26.02.2019;

-   справка от 04.03.2019 № 67/2019, выданной ООО «Строительная компания «Вектор»;

- договор займа от 01 августа 2017 года;

- договор поручительства от 04 августа 2017 года;

-   дополнительное соглашение к договору займа (беспроцентному) от 01.08.2017, заключенное сторонами 01 июля 2019 года;

-   протокол внеочередного общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Вектор" от 02 августа 2017 года, об одобрении крупной сделки;

-    соглашение о взаимозачете встречных однородных требований от 12 декабря 2019 года;

- протокол внеочередного общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Вектор" от 10.12.2019, об одобрении крупной сделки.

В нарушение обязательств, ООО «Строительная компания «Вектор» помещения в собственность Участнику строительства не передал, обязательства перед Участником строительства Должником не исполнены и по настоящее время.

Между ООО «Строительная компания «Вектор», в качестве Застройщика, и гр. РФ ФИО3, в качестве Дольщика, (далее по тексту - Участник строительства) 22.02.2019 был заключен Договор № 3-5-6 участия в долевом строительстве жилого дома (далее по тексту - ДДУ - 5).

В соответствии с условиями Договора, Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Объект и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика в указанном жилом доме нежилые помещения (далее - Помещения) общей площадью 469,41 квадратных метров, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Помещения.

Объект расположен: в г. Краснодаре «Комплекс среднеэтажных жилых домов по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87» -6-этажный двухсекционный многоквартирный жилой дом, Литер «3», 2-ой этап строительства, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0123033:68, расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение 49 87, площадью 44 269 м2.

Основные характеристики помещений:

 

ФИО9 ный номер

Назначение

Этаж

располо

жения

Номер подъезда

Площадь частей нежилого помещения

Размер долевого взноса дольщика за помещение

 

 

Наименование помещения

Площадь, кв. м.

Руб.

Литер 3 - подъезд 5

1

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

35,34

151 962,00

2

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

35,42

152 306,00

3

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

67,07

288 401,00

4

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

62,74

269 782,00

5

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

33,79

145 297,00

6

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

33,76

145 168,00

7

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

62,74

269 782,00

8

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

68,44

294 292,00

9

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

52,59

226 137,00

15

Нежилое

Чердак

4

Санузел

2,85

12 255,00

16

Нежилое

Чердак

4

Коридор

7,65

32 895.00

17

Нежилое

Чердак

4

КУИ

2,89

12 427,00

18

Нежилое

Чердак

4

Санузел

4,13

17 759,00

 

Срок окончания строительства Объекта - 1-ый квартал 2020 года. Подтверждением факта окончания строительства Объекта является получение в установленном порядке разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Застройщик вправе ввести Объект в эксплуатацию и передать Дольщику Помещения в более ранний срок.

Срок передачи Помещений составляет 4 (четыре) месяца со дня ввода Объекта в эксплуатацию.

Общий размер долевого взноса Дольщика, то есть цена договора, составляет сумму в размере 2 018 463 рублей.

При этом цена договора разделяется следующим образом: на сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и на сумму денежных средств на оплату услуг застройщика, которая составляет 20 (двадцать) процентов от цены договора плюс экономия Застройщика по окончании строительства Объекта из всех полученных от участников долевого строительства денежных средств по договорам участия в долевом строительстве на указанный Объект.

Суд первой инстанции установил, что дольщик перечисляет на расчетный счет Застройщика долевой взнос в размере 2 018 463 рублей в срок не позднее 28.12.2019.

ДДУ-5 был зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 26.02.2019 под номером 23:43:0123033:68-23/001/2019-563.

ООО «Строительная компания «Вектор», в качестве Застройщика, и гр. РФ ФИО3, в качестве Дольщика, 09.09.2019 было заключено дополнительное соглашение к договору № 3-5-6 участия в долевом строительстве жилого дома от «22» февраля 2019 года, зарегистрированного в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 26.02.2019 под номером 23:43:0123033:68-23/001/2019-563 (далее -ДС к ДДУ-5), о нижеследующем.

В порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором, Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить Объект и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность Дольщика в указанном жилом доме нежилые помещения (далее - Помещения) общей площадью 469,41 квадратных метров, а Дольщик обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять Помещения.

Объект расположен: в г. Краснодаре «Комплекс среднеэтажных жилых домов по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87» -6-этажный двухсекционный многоквартирный жилой дом, Литер «3», 2-ой этап строительства, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0123033:68, расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87, площадью 44 269 м2.

Основные характеристики помещений:

ФИО9 ный номер

Назначение

Этаж расположения

Номер подъезда

Площадь частей нежилого помещения

Размер долевого взноса дольщика за помещение

 

 

Наименование помещения

Площадь , кв. м.

Руб.

Литер 3- подъезд 5

1

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

35,34

706 800,00

2

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

35,42

708 400,00

3

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

67,07

1 341 400,00

4

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

62,74

1 254 800,00

5

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

33,79

675 800.00

6

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

33,76

675 200,00

7

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

62,74

1 254 800,00

8

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

68,44

1 368 800,00

9

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

52,59

1 051 800.00

15

Нежилое

Чердак

5

Санузел

2,85

57 000,00

16

Нежилое

Чердак

5

Коридор

7,65

153 000.00

17

Нежилое

Чердак

5

КУИ

2,89

57 800,00

18

Нежилое

Чердак

5

Санузел

4,13

82 600,00

 

Общий размер долевого взноса Дольщика, то есть цена договора, составляет сумму в размере 9 388 200 рублей.

При этом цена договора разделяется следующим образом: на сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и на сумму денежных средств на оплату услуг застройщика, которая составляет 20 (двадцать) процентов от цены договора плюс экономия Застройщика по окончании строительства Объекта из всех полученных от участников долевого строительства денежных средств по договорам участия в долевом строительстве на указанный Объект.

Суд первой инстанции установил, что дольщик перечисляет на расчетный счет Застройщика долевой взнос в размере 9 388 200 рублей в срок не позднее 28.12.2019.

В соответствие с положениями ДС к ДДУ-5 сторонами была изменена Цена ДДУ-5 (общий размер долевого взноса Дольщика), которая в измененном виде составила сумму в размере 9 388 200 рублей.

В соответствие с положениями п. 3.1 ДДУ-5 (с изменениями, внесенными ДС к ДДУ-5), Дольщик перечисляет на расчетный счет Застройщика долевой взнос в размере 9 388 200 рублей.

Суд первой инстанции установил, что свои обязательства Участником строительства исполнены, что подтверждается ниже перечисленными документами:

- платежное поручение № 5 Южного филиала АО «Райффайзенбанк» г. Краснодар от 26.02.2019;

-   справка от 04.03.2019 № 68/2019, выданной ООО «Строительная компания «Вектор»;

- договор займа от 01 августа 2017 года;

- договор поручительства от 04 августа 2017 года;

-   дополнительное соглашение к договору займа (беспроцентному) от 01.08.2017, заключенное сторонами 01 июля 2019 года;

-   протокол внеочередного общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Вектор" от 02 августа 2017 года, об одобрении крупной сделки;

-    соглашение о взаимозачете встречных однородных требований от 12 декабря 2019 года;

-  протокол внеочередного общего собрания участников Общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Вектор" от 10.12.2019, об одобрении крупной сделки.

В нарушение обязательств ООО «Строительная компания «Вектор» помещения, указанные в п. 1.1 ДДУ-5, в собственность Участнику строительства не передал, обязательства перед Участником строительства Должником не исполнены и по настоящее время.

Согласно информации, размещенной в официальных источниках, а так же сведений из ДДУ - 1, 2, 3, 4, 5 застройщиком по недостроенному дому, в котором расположены, подлежавшие передаче ФИО3, нежилые помещения, является Должник, привлекавший денежные средства физических и иных лиц для осуществления строительства.

Суд первой инстанции сделал вывод, что обязательство по передаче ФИО3 нежилых помещений, указанных в п. 1.1 Договоров пайщика - 1, 2, 3, 4, 5 возникли у Должника.

На основании изложенного, суд первой инстанции сделал вывод о том, что ФИО3 в обоснование своих требований представил достаточное количество доказательств, обосновывающих денежные требования ФИО3 к ООО «Строительная компания «Вектор», а так же требования по передаче нежилых помещений площадью менее 7 кв. м.

В соответствие с пунктом 3.1 ст. 201.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ, требование о передаче машино-места и нежилого помещения - требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее -договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Суд первой инстанции указал, что требования кредитора о передаче нежилых помещений формируются в отношении нижеперечисленных помещений:

 

ФИО9-

Назначе-

Этаж

Номер

Площадь частей нежилого помеще-

Размер

ный

ние

располо

подъез

ния

 

долевого взноса

номер

 

жения

да

 

дольщика за помещение

 

 

Наименование

Площадь,

Руб.

 

 

помещения

кв. м.

 

Литер 3

- подъезд 1

 

 

 

16

Нежилое

Чердак

1

Санузел

2,85

57 000,00

17

Нежилое

Чердак

1

Коридор

4,88

97 600,00

18

Нежилое

Чердак

1

КУИ

2,80

56 000,00

19

Нежилое

Чердак

1

Санузел

4,13

82 600,00

Литер 3

- подъезд 2

 

 

 

15

Нежилое

Чердак

2

Санузел

2,85

57 000,00

17

Нежилое

Чердак

2

КУИ

2,89

57 800,00

18

Нежилое

Чердак

2

Санузел

4,13

82 600,00

Литер 3- подъезд 3

15

Нежилое

Чердак

3

Санузел

2,85

57 000,00

17

Нежилое

Чердак

3

КУИ

2,89

57 800,00

18

Нежилое

Чердак

3

Санузел

4,13

82 600,00

Литер 3

- подъезд 4

 

 

 

15

Нежилое

Чердак

4

Санузел

2,85

57 000,00

17

Нежилое

Чердак

4

КУИ

2,89

57 800,00

18

Нежилое

Чердак

4

Санузел

4,13

82 600,00

Литер 3

- подъезд 5

 

 

 

15

Нежилое

Чердак

5

Санузел

2,85

57 000,00

17

Нежилое

Чердак

5

КУИ

2,89

57 800,00

18

Нежилое

Чердак

5

Санузел

4,13

82 600,00

 

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, участником строительства являются физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;

Предъявление в реестр требования о передаче нежилого помещения более 7 кв. м. положениями параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве не предусмотрено.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016), по общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве, абзац второй п. 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 г. N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).

Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142 названного закона.

Кредитор просил включить в реестр денежные требования к должнику как обеспеченные залогом имущества должника, а именно: залогом нежилых помещений, общей ориентировочной проектной площадью 2278,29 кв. м., расположенные по адресу: г. Краснодаре «Комплекс среднеэтажных жилых домов по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение № 87» -6- этажный двухсекционный многоквартирный жилой дом, Литер «3», 2-ой этап строительства, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0123033:68, расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, Почтовое отделение 49 87, площадью 44 269 м2.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве требования заявителя являются требованиями кредитора четвертой очереди.

Статьей 201.14 Закона о банкротстве установлен порядок погашения требований граждан - участников строительства по денежным обязательствам и особенности расчетов с кредиторами в случае реализации предмета залога в деле о банкротстве застройщика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (подпункт 1).

В пункте 3 статьи 201.14 Закона о банкротстве указано, что не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан -участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно.

То есть, положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве прямо предусматривают возможность включения в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника требований, обеспеченных залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В данном случае речь идет не о требовании о передаче объекта долевого участия, а о денежном требовании кредитора четвертой очереди, обеспеченном залогом имущества должника.

Согласно пункту 3 статьи 334 ГК РФ (в редакции - на момент заключения договоров долевого участия) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 15.12.2004 N 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что возбуждение производства по делу о банкротстве не влечет прекращения залоговых правоотношений и трансформации требований залогового кредитора в необеспеченное денежное обязательство.

При этом Закон о банкротстве не регулирует ни основания возникновения залога, ни основания его прекращения.

Статья 352 ГК РФ не содержит такого основания прекращения залога, как введение в отношении застройщика (залогодателя) процедуры банкротства.

Таким образом, введение в отношении ООО «СК Вектор» процедуры банкротства, равно как и последующее предъявление должнику денежного требования, основанного на неисполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений, не отменяет статуса ФИО3, как участника долевого строительства в соответствии с положениями Федерального закона №214-ФЗ, а значит и статуса залогового кредитора.

Между тем, согласно пункту 3.1. статьи 201.1 Закона о банкротстве, требование о передаче машино-места и нежилого помещения - требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Таким образом, включению в реестр требований о передачи нежилых помещений подлежат исключительно требования о передаче нежилых помещений, площадь которых не превышает семи квадратных метров.

В связи с изложенным, преобразованию в денежные требования, обеспеченные залогом, подлежат требования кредитора в отношении перечисленных ниже нежилых помещений:

 

ФИО9 ный номер

Назначение

Этаж расположения

Номер подъез да

Площадь        частей        нежилого помещения

Размер

долевого взноса дольщика      за помещение

 

 

Наименование помещения

Площадь, кв. м.

Руб.

Литер 3 - подъезд 1

1

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

35,34

706 800,00

2

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

35,42

708 400,00

3

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

67,07

1341 400,00

4

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

62,74

1254 800,00

5

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

33,79

675 800,00

6

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

33,73

674 600,00

7

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

22,35

447 000,00

8

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

49,32

986 400,00

9

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

49,82

996 400,00

10

Нежилое

Чердак

 

Помещение для художников

50,55

1011 000,00

Литер 3 - подъезд 2

1

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

35,34

706 800,00

2

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

35,42

708 400,00

3

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

67,07

1 341 400,00

4

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

62,74

1 254 800,00

5

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

33,79

675 800.00

б

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

33,76

675 200,00

7

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

62,74

1 254 800,00

8

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

68,44

1 368 800,00

9

Нежилое

Чердак

2

Помещение для художников

52,59

1 051 800.00

16

Нежилое

Чердак

2

Коридор

7,65

153 000.00

Литер 3 - подъезд 3

1

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

35,34

706 800,00

2

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

35,42

708 400,00

3

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

67,07

1 341 400,00

4

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

62,74

1 254 800,00

5

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

33,79

675 800.00

6

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

33,76

675 200,00

7

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

62,74

1 254 800,00

8

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

68,44

1 368 800,00

9

Нежилое

Чердак

3

Помещение для художников

52,59

1 051 800.00

16

Нежилое

Чердак

2

Коридор

7,65

153 000.00

Литер 3-подъезд 4

1

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

35,34

706 800,00

2

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

35,42

708 400,00

3

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

67,07

1 341 400,00

4

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

62,74

1 254 800,00

5

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

33,79

675 800.00

6

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

33,76

675 200,00

7

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

62,74

1 254 800,00

8

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

68,44

1 368 800,00

9

Нежилое

Чердак

4

Помещение для художников

52,59

1 051 800.00

16

Нежилое

Чердак

2

Коридор

7,65

153 000.00

Литер 3 - подъезд 5

1

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

35,34

706 800,00

2

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

35,42

708 400,00

3

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

67,07

1 341 400,00

4

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

62,74

1 254 800,00

5

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

33,79

675 800.00

6

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

33,76

675 200,00

7

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

62,74

1 254 800,00

3

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

68,44

1 368 800,00

9

Нежилое

Чердак

5

Помещение для художников

52,59

1 051 800.00

16

Нежилое

Чердак

2

Коридор

7,65

153 000.00

 

Суд первой инстанции установил, что общая сумма денежных требований кредитора, преобразованных из требований о передаче нежилых помещений, с учетом соглашения о взаимозачете встречных однородных требований от 12.12.2019 и заявленных уточнений, составляет в размере 45 546 469 рублей.

Кредитором произведен расчет неустойки (пени) за нарушение застройщиком, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, что составило 22 142 535, 47 руб. за период с 01.01.2021 по 22.12.2021.

Суд первой инстанции проверил представленный заявителем расчет неустойки и признал его арифметически методически неверным.

Согласно расчету суда первой инстанции, размер неустойки за период с 01.01.2021 по 19.12.2021 (дата, предшествующая введению конкурсного производства), исходя из уточненного размера требований в сумме 46 629 449 рублей, составляет 8 230 097 рублей 75 копеек. 

Конкурсным управляющим в суде первой инстанции заявлено о несоразмерности размера заявленной неустойки.

Суд первой инстанции, руководствуясь нормами ст.ст. 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», ст. 6 Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п.п. 74, 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», п. 5.3 договоров долевого участия и принимая во внимание, что в настоящем деле неустойка взыскивается не в пользу гражданина, приобретающего имущество для личного потребления и вследствие этого защищенного законом посредством установления повышенной санкции, но в пользу лица, которое приобретает имущество не для личного использования, посчитал возможным исчислить неустойку исходя из 1/300 ставки рефинансирования, что составляет сумму 4 115 048 рублей 88 копеек.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции признал обоснованными требования ФИО3 в размере 45 546 469 рублей основного долга, как обеспеченных залогом имущества должника, а также сумму неустойки в размере 4 115 048 рублей 88 копеек.

Конкурсный управляющий в своей апелляционной жалобе приводит довод о том, что кредитором и должником произведено искусственное увеличение стоимости 1 кв.м. по договорам №№ 3-1-6, 3-2-6, 3-3-6, 3-4-6, 3-5-6 для сокрытия существенно заниженной стоимости за передаваемые помещения и включения в конкурсную массу аффилированного кредитора.

Конкурсный управляющий приводит мотивированные доводы, что согласно представленным ФИО3 документам, им как физическим лицом предоставлен беспроцентный, нецелевой заем другому физическому лицу ФИО15 (учредителю должника) в размере 34 300 000 рублей (Договор займа (беспроцентный) от 01.08.2017 г.), однако в материалах дела отсутствуют сведения о финансовой возможности предоставления ФИО3 займа в таком размере. Кроме того, между ФИО3 и ООО «СК «Вектор» заключен договор поручительства от 04.08.2017 г. 

В свою очередь, участниками ООО «СК «Вектор», участвовавшими во внеочередном общем собрании участников, на котором было принято решение об одобрении крупной сделки в виде поручительства являлись учредители ООО «СК Вектор» на момент принятия решения - ФИО15 с 50% уставного капитала и ФИО16 с 50% уставного капитала.

В то же время ФИО16 и ФИО3 являлись учредителями Общества с ограниченной ответственностью «Строй Эксперт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), и общества с ограниченной ответственностью «Центр Автомобильных Услуг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) что свидетельствует об аффилированности вышеуказанных лиц при заключении сделок.

Заем предоставлялся до 01.07.2019 г. В соответствии с дополнительным соглашением от 01.07.2019 г. к договору займа от 01.08.2017 г., возврат денежных средств должен быть осуществлен не позднее 10.12.2019 г.

Экономическая целесообразность действий займодавца в предоставлении денежных средств заемщику заключается в получении процентов как платы за пользование заемными средствами. Таким образом, выдача беспроцентного займа не позволяет сделать вывод об экономической целесообразности договора займа, при этом, кредитор не является ни банковской, ни иной организацией, которая осуществляет выдачу займов на постоянной основе любым лицам, к ним обратившимся.

При этом ФИО3 не предпринимал попыток взыскания долга по выданному займу, подписав соглашение о взаимозачете 12.12.2019 с должником, которым оплатил два договора долевого участия, несмотря на то, что на момент подписания соглашения о взаимозачете застройщиком были допущены значительные просрочки в сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию (разрешение на строительства дома было выдано должнику 21.12.2015 сроком до 21.12.2018).

Таким образом, в феврале 2019 года (когда ФИО3 заключил договоры долевого участия), а также в декабре 2019 (когда ФИО3 подписал соглашения о взаимозачете) информация о том, что застройщиком многоквартирный дом не будет сдан в эксплуатацию имелась в распоряжении кредитора.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что ФИО3 приобретал нежилые помещения площадью более 2 300,00 квадратных метров, не в личных целях для удовлетворения своих бытовых нужд, а в целях последующего извлечения прибыли. Данный вывод следует из объема приобретаемых помещений, отсутствия их связи с использованием жилых помещений непосредственно ФИО3

ФИО3 являлся учредителем строительной фирмы Общества с ограниченной ответственностью «Строй Эксперт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), а также до настоящего времени является генеральным директором Общества с ограниченной ответственностью "ЦЕНТР АВТОМОБИЛЬНЫХ УСЛУГ", что предполагает наличие у лица определенных юридических знаний в сфере строительства и предпринимательства. Изложенное исключает неосведомленность кредитора о последствиях приобретения соответствующего имущества на стадии строительства спорных объектов.

Суммарно на основании первичных договоров участия в долевом строительстве № 3-1-6, № 3-2-6, № 3-3-6, № 3-4-6, № 3-5-6 стоимость передаваемых помещений общей площадью 2 332,43 кв.м составляет 10 029 449 рублей, что в перерасчете на 1 кв.м составляет 4 300 рублей за 1 кв.м (10 029 449,00 руб. / 2 332,43 кв.м = 4 300 руб./кв.м).

С учетом дополнительных соглашений в указанным договорам, стоимость передаваемых помещений возросла до 46 648 600 рублей, что в перерасчете на 1 кв. м составляет 20 000 рублей (46 648 600,00 руб. / 2 332,43 кв.м = 20 000 руб./кв.м).

Таким образом, договоры изначально заключены по явно заниженной стоимости. 

Последующее изменение заключенных договоров путем подписания дополнительных соглашений к ним не позволяет признать действия ФИО3 соответствующими стандарту поведения разумного и рачительного участника гражданского оборота.

Исходя из п. 1.1 договоров участия в долевом строительстве следует, что срок завершения строительства 2 этапа возводимых многоквартирных домов 1 квартал 2020 года.

Признаки неплатежеспособности ООО «СК «Вектор» уже имелись на конец второго квартала 2019 года.

Данный факт подтверждается задержкой ввода в эксплуатацию многоквартирных домов Литеры «1» и «2», 1 -й и 2-й этапы строительства соответственно. Нарушение сроков исполнения обязательств ООО «СК «Вектор» по договорам долевого участия подтверждено решениями Прикубанского районного суда города Краснодара от 08.09.2020 дело №2-6116/2020, от 19.10.2020 дело № 2-6010/20, от 23.11.2020 дело № 2-1740/20.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав материалы дела, установил, что согласно выписки по расчетному счету ООО «СК «Вектор», открытому в ОА «Альфа-Банк», ФИО3 были произведены следующие платежные операции на общую сумму 12 329 449 рублей на счет должника:

26.02.2019 оплата по договору 3-1-6 в размере 1 955 597 руб.

26.02.2019 оплата по договору 3-2-6 в размере 2 018 463 руб.

26.02.2019 оплата по договору 3-3-6 в размере 2 018 463 руб.

26.02.2019 оплата по договору 3-4-6 в размере 2 018 463 руб.

26.02.2019 оплата по договору 3-5-6 в размере 2 018 463 руб.

12.09.2019 оплата по договору № 3-1-6 ДДУ от 22.02.2019 по дополнительному соглашению от 04.09.2019 в размере 2 300 000 руб. 

Вместе с тем, несмотря на то, что дополнительное соглашение от 04.09.2019, по которому 12.09.2019 перечислены денежные средства в размере 2 300 000,00 отсутствует в материалах дела, сам факт оплаты по указанному договорному основанию подтвержден и принимается судом апелляционной инстанции как надлежащий.

При таких обстоятельствах, выпиской по счету должника подтверждается факт перечисления денежных средств ФИО3 по спорным обязательствам только на сумму 12 329 449 руб. 

Конкурсным управляющим по указанию суда апелляционной инстанции произведены расчеты неустойки на сумму основного долга 12 329 449 руб. за период с 01.01.2021 по 19.12.2021, из которых следует, что сумма неустойки, подлежащая взысканию с должника, составляет в размере 2 176 147,75 руб.: 12 329 449 х 353 х 2 х 1/300 х 7,5%.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего пояснила, что расчет конкурсного управляющего произведен неверно, сумма неустойки, подлежащая взысканию, составляет 1 088 073, 88 руб., ввиду того, что к требованиям ФИО3 не применяются нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", поскольку спорные помещения приобретались заявителем не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в связи с чем умножение в расчете неустойки на два неверно.

При таких обстоятельствах, размер неустойки, подлежащий включению в реестр требований кредиторов, составляет 1 088 073, 88 руб.

Согласно пункту 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве,  в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности: 1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда; (в ред. Федеральных законов от 28.11.2011 N 337-ФЗ, от 29.06.2015 N 186-ФЗ); 2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности; 3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке: в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта; во вторую очередь - по требованиям Фонда, приобретенным в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случаях, предусмотренных пунктами 6, 7 и 13 статьи 201.15-2-2 настоящего Федерального закона; (в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 04.11.2019 N 359-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ, от 30.12.2021 N 436-ФЗ); в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона; (пп. 3 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ); 4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

 

При этом, в силу пункта 4 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, денежным требованием являются требование участника строительства о:

 

возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; (в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ);

возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение, машино-место, нежилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения; (в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ);

возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом недействительными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам; (в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ);

возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) договору, предусматривающему передачу машино-места и нежилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом незаключенными, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по таким договорам; (в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ).

  При установленных обстоятельствах, денежное требование ФИО3 подлежит включению в реестр требований кредиторов как обеспеченную залогом имущества должника исключительно в той части задолженности, которая подтверждена документально, а именно исходя из суммы 12 329 449 рублей, перечисление которой подтверждено документально.

В Законе о банкротстве установлен закрытый перечень оснований, по которым арбитражный суд признает требование участника строительства денежным требованием. В указанном перечне отсутствуют требования об уплате неустоек, штрафов и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 137 Закона о банкротстве, требования кредиторов по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, в том числе за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате обязательных платежей, учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов.

Таким образом, требование о включении в реестр требований кредиторов должника неустойки не относится к денежным требованиям участников строительства. В связи с чем, подлежит включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника, с учетом норм статьи 137 Закона о банкротстве, согласно которой размер финансовых санкций учитывается в реестре отдельно от суммы основного долга.

Кредитором в суде первой инстанции заявлено требование о взыскании с должника штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также компенсацию морального вреда в размере 1 млн рублей.

При рассмотрении заявленного требования суд первой инстанции руководствовался следующим. 

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1) при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Статьей 15 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Указанными нормами определен субъектный состав лиц, которые вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) данный Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Между тем, исходя из предмета договоров - характеристика объектов недвижимости и способов их оплаты, не усматривается, что нежилые помещения приобретались исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Заявитель в ходе судебного разбирательства каких-либо доказательств того, что помещения приобретались исключительно для личного использования не представил.

С учетом изложенного, требования заявителя о взыскании с должника штрафа в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также компенсацию морального вреда в размере 1 млн. рублей подлежат отклонению.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает необходимым удовлетворить заявление о включении денежных требований в части и включить требования ФИО3 в четвертую очередь реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Вектор» в размере основного долга - 12 329 449 рублей как обеспеченную залогом имущества должника, неустойки в размере 1 088 073 рублей 88 копеек, которая  подлежит отдельному учету в реестре требований кредиторов в качестве финансовой санкции. 

В остальной части денежных требований надлежит отказать, поскольку кредитором не доказана фактическая оплата спорных договоров долевого участия в строительстве посредством предоставления беспроцентного займа и зачета встречных однородных требований.

            Согласно пункту 1 "Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с установлением в процедурах банкротства требований контролирующих должника и аффилированных с ним лиц" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.01.2020), на аффилированном с должником кредиторе лежит бремя опровержения разумных сомнений относительно мнимости договора, на котором основано его требование, заявленное в деле о банкротстве.

            В данном случае, суд апелляционной инстанции установил, что договор беспроцентного займа и последовавший за ним зачет встречных однородных требований носили мнимый характер, были направлены на создание фиктивного погашения задолженности по договорам долевого участия в строительстве с целью последующего вывода активов из конкурсной массы должника, получения денежных выплат со стороны Фонда. Иного кредитором не доказано, финансовая возможность предоставления заемных денежных средств не подтверждена.

Довод кредитора о необходимости оценки добросовестности конкурсного управляющего в рамках осуществления им своих процессуальных прав в рамках настоящего обособленного спора, необходимости применения принципа "эстоппель", квалификации действий конкурсного управляющего как злоупотребление процессуальным правом  судом апелляционной инстанции отклоняется. Судебная коллегия отмечает, что конкурсный управляющий должника действует в рамках дела о банкротстве исключительно в рамках осуществления своих полномочий, определенных Законом о банкротстве, в защиту интересов конкурсной массы. Оспаривание необоснованных требований конкурсных кредиторов является обязанностью конкурсного управляющего и само по себе не может свидетельствовать о злоупотреблении им своим процессуальным правом. Применение правового механизма "эстоппеля" в рамках рассмотрения настоящей апелляционной жалобы является недопустимым.

В части требований о включении в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Вектор»,  требований участника строительства ФИО3, г. Краснодар, о передаче нежилых помещений в литере 3 - подъезде 1: санузел, площадью 2,85 кв.м.; коридор, площадью 4,88 кв.м.; КУИ, площадью 2,80 кв.м.; санузел, площадью 4,13 кв.м.; в литере 3 - подъезде 2: санузел, площадью 2,85 кв.м.; КУИ, площадью 2,89 кв.м., санузел, площадью 4,13 кв.м.; в литере 3 - подъезде 3: санузел, площадью 2,85 кв.м., КУИ, площадью 2,89 кв.м.; санузел, площадью 4,13 кв.м.; в литере 3 - подъезде 4: санузел площадью 2,85 кв.м.; КУИ, площадью 2,89 кв.м.; санузел, площадью 4,13 кв.м.; в литере 3 - подъезде 5:  санузел, площадью 2,85 кв.м., КУИ, площадью 2,89 кв.м., санузел, площадью 4,13 кв.м. суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции о необходимости удовлетворения заявления в указанной части по следующим основаниям.

Согласно техническим планам мансардного этажа незавершенного строительством объекта, помещения площадью до 7 кв. м (в виде коридоров, санузлов и комнат для складирования уборочного инвентаря) являются частью общего имущества многоквартирного дома.

В силу части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Согласно пунктам 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; (в ред. Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ); 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что спорные договоры долевого участия в строительстве в части нежилых помещений в литере 3 - подъезде 1: санузел, площадью 2,85 кв.м.; коридор, площадью 4,88 кв.м.; КУИ, площадью 2,80 кв.м.; санузел, площадью 4,13 кв.м.; в литере 3 - подъезде 2: санузел, площадью 2,85 кв.м.; КУИ, площадью 2,89 кв.м., санузел, площадью 4,13 кв.м.; в литере 3 - подъезде 3: санузел, площадью 2,85 кв.м., КУИ, площадью 2,89 кв.м.; санузел, площадью 4,13 кв.м.; в литере 3 - подъезде 4: санузел площадью 2,85 кв.м.; КУИ, площадью 2,89 кв.м.; санузел, площадью 4,13 кв.м.; в литере 3 - подъезде 5:  санузел, площадью 2,85 кв.м., КУИ, площадью 2,89 кв.м., санузел, площадью 4,13 кв.м. являются ничтожными применительно к пункту 2 статьи 168 и статье 180 Гражданского кодекса, поскольку их предметом выступало вышеуказанное общее имущество здания, которое в силу закона относится к общей долевой собственности собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

С учетом изложенного в удовлетворении заявления о включении в третью очередь реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Вектор», г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) требования участника строительства ФИО3, г. Краснодар, о передаче нежилых помещений: в литере 3 - подъезде 1: санузел, площадью 2,85 кв.м.; коридор, площадью 4,88 кв.м.; КУИ, площадью 2,80 кв.м.; санузел, площадью 4,13 кв.м.; в литере 3 - подъезде 2: санузел, площадью 2,85 кв.м.; КУИ, площадью 2,89 кв.м., санузел, площадью 4,13 кв.м.; в литере 3 - подъезде 3: санузел, площадью 2,85 кв.м., КУИ, площадью 2,89 кв.м.; санузел, площадью 4,13 кв.м.; в литере 3 - подъезде 4: санузел площадью 2,85 кв.м.; КУИ, площадью 2,89 кв.м.; санузел, площадью 4,13 кв.м.; в литере 3 - подъезде 5:  санузел, площадью 2,85 кв.м., КУИ, площадью 2,89 кв.м., санузел, площадью 4,13 кв.м. надлежит отказать.

Суд апелляционной инстанции отклоняет возражения кредитора против доводов апелляционной жалобы со ссылкой на определение Верховного Суда РФ от 22.08.2022 № 305-ЭС22-7163, поскольку данное определение принято по спору с иными фактическими обстоятельствами и не может подтверждать обоснованности требований ФИО3 в отказной части судебного акта суда апелляционной инстанции.

В части включения требования ФИО3 в четвертую очередь реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Вектор» в размере основного долга - 12 329 449 рублей как обеспеченного залогом, неустойки в размере 1 088 073 рублей 88 копеек (подлежащей отдельному учету в реестре требований кредиторов в качестве финансовой санкции) доводы апелляционной жалобы, обосновывающие возражения против такого включения судебной коллегией отклоняются как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства и ошибочной оценке обстоятельств дела.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

С учетом вышеизложенного, определение суда первой инстанции следует отменить, заявление ФИО3 удовлетворить частично.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2022  по делу № А32-12088/2021 отменить.

Заявление ФИО3 удовлетворить частично. 

Включить требования ФИО3 в четвертую очередь реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Вектор» в размере основного долга - 12 329 449 рублей, неустойки в размере 1 088 073 рублей 88 копеек (подлежащей отдельному учету в реестре требований кредиторов в качестве финансовой санкции).

В остальной части в удовлетворении заявления отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий                                                           М.А. Димитриев

 

Судьи                                                                                             Д.В. Николаев

 

Н.В. Сулименко