﻿

 

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№А51-7158/2020

г. Владивосток

16 ноября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 ноября 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Лойко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Управления муниципальной собственности г.Владивостока, общества с ограниченной ответственностью «КапиталИнвест»

апелляционные производства №05АП-5979/2021, №05АП-6180/2021

на решение от 30.07.2021 судьи Е.А. Левченко 

по делу № А51-7158/2020 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока 

(ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602) 

к обществу с ограниченной ответственностью «КапиталИнвест» 

(ИНН 2536286154, ОГРН 1152536007513), 

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края; ТСЖ «Русская 57 Т», Правительство Приморского края, 

о взыскании 2 224 023, 23 рублей задолженности по договору аренды,

при участии:

от ООО «КапиталИнвест»: Е.В. Медведева, по доверенности от 28.09.2021, сроком действия на 1 год, удостоверение адвоката;      

от УМС г.Владивостока: И.А. Слугин, по доверенности от 25.12.2020, сроком действия по 31.12.2021, служебное удостоверение;      

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС, Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КапиталИнвест» (далее – ООО «КапиталИнвест, общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 196 156 рублей 74 копейки, из которых 2 711 634 рубля 82 копейки – основной долг за период с 01.08.2016 по 31.10.2020, 484 521 рубль 92 копейка – пени за период с 02.09.2016 по 25.11.2020.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 3 579 556 рублей 94 копейки, из которых 2 997 273 рубля 02 копейки – основной долг за период с 01.08.2016 по 30.06.2021, 582 283 рубля 92 копейки – пеня за период с 02.09.2016 по 15.07.2021.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.07.2021 с ООО «КапиталИнвест» в пользу УМС г.Владивостока взыскано 1 523 892 рубля 24 копейки основного долга, 261 518 рублей 75 копеек пени, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Управление муниципальной собственности г.Владивостока и ООО «КапиталИнвест» обратились в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобами.

УМС г.Владивостока в обоснование своей правовой позиции указывает, что неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы. Не согласно с  выводом суда о необходимости применения к расчету арендной платы, коэффициента, установленного для земельных участков рекреационного назначения, за период после внесения изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки г. Владивостока и установления в отношении спорного земельного участка функциональной и территориальной зон рекреационного назначения, исключающей возможность строительства гаражей.. Ссылается на недобросовестное поведение ответчика.

ООО «КапиталИнвест» по тексту своей апелляционной жалобы указывает, что судом первой инстанции не были учтены доводы общества об одностороннем изменении арендодателем условий договора, что повлекло невозможность эксплуатации земельного участка, принятие ответчиком мер по расторжению договора. Поскольку с 30.11.2017 обществу официально запрещена эксплуатация земельного участка по целевому назначению, правовых оснований для применения мер гражданско-правовой ответственности в виде взыскания арендной платы и пени не имеется.

Определениями Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2021, 29.09.2021 апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 29.09.2021, впоследствии судебное разбирательство откладывалось до 09.11.2021.

На основании определения председателя второго судебного состава от 09.11.2021 произведена замена судьи С.М. Синицыной на судью Е.Н.Шалаганову. Рассмотрение апелляционной жалобы началось сначала в связи с изменением состава суда на основании пункта 2 части 2 статьи 18 АПК РФ.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель УМС г.Владивостока пояснил, что обжалует решение в части отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поддержал доводы своей апелляционной жалобы. Представитель общества на доводы апелляционной жалобы  УМС г.Владивостока возражал, поддержал доводы свой апелляционной жалобы.

Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.

14.04.2015 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодателем) и ООО «Партнеры» (арендатором) заключен договор №05-Ю-19997 аренды земельного участка (далее – оговор), согласно которому арендодатель на основании распоряжения департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края от 25.02.2015 №582-рз предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:050049:5516, площадью 4705 кв.м, из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: г.Владивосток, ул.Давыдова, 78 (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 18 м от ориентира по направлению на восток) (участок), вид разрешенного использования: капитальные гаражи, для использования в целях строительства гаражей, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. 

В силу пункта 1.3 договора срок аренды участка устанавливается 5 лет с момента государственной регистрации договора в Управлении Росреестра по Приморскому краю. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора за переданный земельный участок арендатору устанавливается арендная плата в размере 47 017 рублей 38 копеек в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой часть договора. 

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды плат вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора. 

Размер арендной платы изменятся с момента вступления в законную силу нормативных актов Российской Федерации, Приморского края, Администрации г.Владивостока, Думы г.Владивостока, регулирующих порядок исчисления арендной платы, без заключения дополнительных соглашений к договору. Начисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании договора аренды, уведомления арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативного акта на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно с момента вступления в силу указанных правовых актов (пункт 2.6 договора).

Из пункта 3.3.2 договора следует, что арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды, заключенному на срок пять или менее пяти лет, третьим лицам, отдавать арендные права на участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора. 

14.08.2015 между ООО «Партнеры» (арендатор) и ООО «КапиталИнвест» (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому арендатор передал новому арендатору в полном объеме свои права и обязанности по договору аренды №05-Ю-19997 от 14.04.2015. Таким образом, арендатором по спорному договору является ООО «КапиталИнвест». 

За период с 01.08.2016 по 31.07.2019 арендатором по спорному договору не исполнялись обязательства по внесению арендной платы, вследствие чего у ответчика образовалась задолженность по внесению арендных платежей в размере 1 937 201 рубль 22 копейки основного долга.

02.09.2016 Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края в адрес ответчика направлено предупреждение №20/04/04-12/30683 с требованием оплатить задолженность по договору, а также уплатить неустойку.

Согласно протоколу заседания рабочей группы по координации работы по подготовке проектов внесения изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования муниципальных образований Приморского края, вошедших по Владивостокскую агломерацию от 30.11.2017 №100/2017 принято решение о внесении изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа в части установления на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050049:5516 функциональной рекреационной зоны, территориальной зоны (Р1) – зона зеленых насаждений общего пользования (парков, скверов, бульваров, садов).

На основании закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственно власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края (в редакции от 03.12.2018) полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.05.2019 переданы Администрации г.Владивостока.

На основании постановления Администрации г.Владивостока от 25.04.2019 №1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участок, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС г.Владивостока. Таким образом, арендодателем по договору №05-Ю-19997 является Управление.

29.08.2019 истцом в адрес ответчика направлено предупреждение №28/16-6857 с требованием оплатить задолженность по договору, а также уплатить неустойку.

Поскольку ответчик на предупреждение не ответил, задолженность не погасил, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно разъяснениям пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее - Постановление №73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Постановления №73).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Стороны согласовали размер арендных платежей и сроки их внесения  в пунктах 3.1, 3.3 договора аренды. Размер арендной платы изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта  без внесения изменений в договор (пункт 3.2).

Расчет арендной платы по договору с 01.08.2016 по 21.08.2016 произведен на основании: постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (далее – Постановление №75-па); постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 №437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» (далее – Постановление №437-па); решения Думы г.Владивостока от 28.10.2005 №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» (далее - Решение Думы №108). Арендная плата составила 47 017,38 рублей в месяц.

Расчет арендной платы с 22.08.2016 по 31.12.2016 произведен на основании: Постановления №75-па; Постановление №437-па; Постановления Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 №5-п; решения Думы №108; решения Думы г.Владивостока от 30.07.2015 №505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее - Решение Думы №505). Арендная плата составила 70 526,07 рублей в месяц.

Расчет арендной платы с 01.07.2017 произведен на основании: постановления №75-па; решения Думы №108; решения Думы №505; Постановления Департамента №5-п. Арендная плата составила 51 628,91 рублей в месяц.

Ответчиком было заявлено о пропуске Управлением срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (статьи 195, 196, 200 ГК РФ)

В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 указано, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как следует из материалов дела, с рассматриваемым иском истец обратился 07.05.2020 согласно оттиску штампа Почта России на конверте.

Таким образом, Управлением пропущен общий срок исковой давности для предъявления требований о взыскании задолженности по арендной плате с 01.08.2016 по апрель 2017 года включительно и по пене с 02.09.2016 по 02.05.2017 включительно, с учетом условий договора о сроке внесения арендной платы и  требований статьи 202 ГК РФ.

Расчет размера арендной платы за период с мая 2017 года по июнь 2021 года подтверждается справочным расчетом истца (с учетом применения срока исковой давности, а также с учетом применения коэффициентов под строительство и функционального использования земельного участка с учетом установленного ПЗЗ г.Владивостока).

Судом обоснованно учтено, что в связи с принятием решения о внесении изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа в части установления на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050049:5516 функциональной рекреационной зоны, территориальной зоны (Р1) – зона зеленых насаждений общего пользования (парков, скверов, бульваров, садов) постановлением Администрации Приморского края от 12.02.2018 №61-па в Генеральный план Владивостокского городского округа внесены изменения, в соответствии с которыми земельный участок с кадастровым номером 25:28:050049:5516 расположен в функциональной зоне рекреационного значения, в связи с чем подлежат отклонению доводы Управления о необходимости применения коэффициента, соответствующего виду разрешенного использования земельного участка: капитальные гаражи, для использования в целях строительства гаражей к расчету арендной платы после внесения указанных изменений.

При таких обстоятельствах у арендатора существовала обязанность по внесению арендной платы в спорный период с мая 2017 года по июнь 2021 года, общая сумма которой составила 1 523 892 рубля 24 копейки, и была правомерно взыскана с ответчика в пользу Управления.

Доводы апелляционной жалобы ООО «КапиталИнвест» о том, что поскольку с 30.11.2017 обществу официально запрещена эксплуатация земельного участка по целевому назначению, правовых оснований для применения мер гражданско-правовой ответственности в виде взыскания арендной платы не имеется, отклоняются апелляционным судом ввиду следующего.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Таким образом, Администрация, как арендодатель, вправе рассчитывать на получение арендной платы от арендатора, фактически владеющего земельным участком с учетом действующего договора аренды, в отсутствие возможностей распоряжения данным участком иным образом для целей наполнения муниципального бюджета.

Со стороны общества мер для оперативного прекращения договора аренды не предпринято, земельный участок не возвращен Управлению по акту приема-передачи, на земельном участке расположены принадлежащие обществу объекты, за выдачей разрешения на строительство (реконструкцию) объекта ответчик не обращался, в связи с чем действия Управления по получению арендной платы за предоставленный земельный участок не могут быть признаны недобросовестными.

При таких обстоятельствах, с учетом действия положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, ссылки апеллянта на невозможность использования земельного участка в конкретных обстоятельствах настоящего спора не являются основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Истцом также были заявлены требования о взыскании пени в размере 582 283 рубля 92 копейки за период с 02.09.2016 по 15.07.2021.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ и пункту 1 статьи 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой - определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательств.

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами достигнуто, суд признал обоснованным требование истца о взыскании неустойки по договору в размере 261 518 рублей 75 копеек, с учетом положений статей 191, 193 ГК РФ, пропуске срока исковой давности, периода просрочки со стороны ответчика.

Доводы заявителей апелляционных жалоб фактически представляют собой ранее сформированные истцом и ответчиком позиции по делу, по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счёл, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьёй 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. 

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 30.07.2021  по делу №А51-7158/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

Е.Н. Шалаганова