﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-14214/2017

г. Краснодар

01 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сороколетовой Н.А., судей Герасименко А.Н. и Илюшникова С.М., при участии в судебном заседании от Саакян Инны Витальевны – Обласова А.В. (доверенность от 24.11.2020), в отсутствие конкурсного управляющего акционерного общества «Издательско-полиграфическая фирма “Ставрополье”» (ИНН 2634064294,                            ОГРН 1052600253628) Постол Максима Владимировича, индивидуального предпринимателя Димоева Руслана Федоровича, иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Саакян Инны Витальевны на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда   от 16.06.2021 по делу № А63-14214/2017, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) АО «Издательско-полиграфическая фирма “Ставрополье”» (далее – АО «ИПФ “Ставрополье”», должник) Саакян И.В. (далее – заявитель) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов по продаже имущества должника (лот № 2): нежилые здания, назначение: летний дом, площадь 47,6 кв. м, кадастровый номер: 23:37:0201000:1153; летний дом, площадь 43,1 кв. м, кадастровый номер: 23:37:0201000:1152; летний дом, площадь 45,8 кв. м, кадастровый номер: 23:37:0201000:1154; летний дом, площадь                   45,3 кв. м, кадастровый номер: 23:37:0203002:274; летний дом, площадь 46,6 кв. м, кадастровый номер: 23:37:0201000:1155; летний дом, площадь 47,6 кв. м, кадастровый номер: 23:37:0201000:1158; адрес объектов: Краснодарский край, г. Анапа, ст-ца Благовещенская, Б/О «Ставрополье»; право краткосрочной аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации базы отдыха «Ставрополье», площадь 1059 кв. м, кадастровый номер: 23:37:0203002:360, адрес: Краснодарский край, г. Анапа, ст-ца Благовещенская, ул. Прибрежная и признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.10.2020, заключенного между должником и индивидуальным предпринимателем Димоевым Р.Ф. (с учетом уточнения первоначально заявленного требования, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее  – Кодекс).

К участию в деле привлечен индивидуальный предприниматель Димоев Р.Ф. (далее – Димоев Р.Ф.).

Определением суда от 04.03.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.06.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе и дополнении к ней Саакян И.В. просит судебные акты отменить. Податель жалобы указывает, что на спорные объекты недвижимости определением Анапского городского суда Краснодарского края от 30.10.2019 наложен арест, судом запрещены любые сделки по отчуждению, в том числе продажа с торгов посредством заключения договора купли-продажи; конкурсный управляющий должника знал о наличии обеспечительных мер; поскольку обеспечительные меры приняты до признания должника банкротом, оснований для обращения в арбитражных суд в рамках дела о банкротстве с заявлением о принятии дополнительных обеспечительных мер не имелось. Суды неверно сослались на положения статьи 126 Федерального закона                       от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), поскольку данная норма подразумевает отмену арестов и запретов в рамках дела о банкротстве, а для отмены обеспечительных мер, принятых Анапским городским судом Краснодарского края, конкурсный управляющий вправе обратиться с заявлением об отмене обеспечительных мер. Кроме того, суды не учли, что спорное имущество является ветхим, исключено из гражданского оборота и не может быть предметом сделки; первоначальные торги по продаже имущества были назначены на 19.11.2019 и признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок, таким образом, торги, назначенные на 02.10.2020, являлись повторными и цена должна была определяться за минусом 10% от первоначальной; земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, находится во владении и пользовании Саакян И.В.; суды не привлекли к участию в деле учредителя должника – Росимущество по Ставропольскому краю; право аренды не могло быть реализовано с торгов; размещение конкурсным управляющим неверной и некорректной информации, отчетов не позволило заявителю принять решение об участии в торгах.

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий возразил против доводов кассационной жалобы, просил определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании  представитель Саакян И.В. поддержал доводы кассационной жалобы.

Кассационная жалоба рассмотрена на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), в отсутствие конкурсного управляющего, иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 35 вышеназванного Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установили суды, решением суда от 02.06.2020                     АО «ИПФ “Ставрополье”» признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Постол М.В.

Собранием кредиторов должника утверждено положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника (далее – положение), что следует из протокола от 17.08.2020 № 6.

Согласно пункту 1.8 положения начальная цена продажи имущества по лоту № 2 (спорное имущество) равна рыночной стоимости имущества должника, установленной независимым оценщиком – ООО «Регион-Эксперт» (отчет об оценке от 27.06.2019 № 09.2А01/19). Пунктом 3.2 положения предусмотрено, что проведение открытых торгов осуществляется в форме аукциона на электронной торговой площадке ООО «Аукционы Федерации».Утвержденный решением собрания кредиторов порядок реализации имущества должника соответствует нормам Закона о банкротстве и заинтересованными лицами не оспорен.

По результатам проведенных торгов (лот № 2) между должником в лице конкурсного управляющего и победителем торгов Димоевым Р.Ф. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилых зданий, назначение: летний дом, площадь 47,6 кв. м, кадастровый номер: 23:37:0201000:1153; летний дом, площадь 43,1 кв. м, кадастровый номер: 23:37:0201000:1152; летний дом, площадь 45,8 кв. м, кадастровый номер: 23:37:0201000:1154; летний дом, площадь 45,3 кв. м, кадастровый номер: 23:37:0203002:274; летний дом, площадь 46,6 кв. м, кадастровый номер: 23:37:0201000:1155; летний дом, площадь 47,6 кв. м, кадастровый номер: 23:37:0201000:1158; адрес объектов: Краснодарский край, г. Анапа, ст-ца Благовещенская, Б/О «Ставрополье». Цена договора составила 3 592 тыс. рублей (пункт 2.1. договора).

Из пункта 1.5 договора следует, что покупателю известно, что в силу Земельного кодекса Российской Федерации, с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты у него возникает право на получение в аренду земельного участка, на котором расположены вышеуказанные объекты, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации базы отдыха «Ставрополье», площадь 1059 кв. м, кадастровый номер: 23:37:0203002:360, адрес: Краснодарский край, г. Анапа, ст-ца Благовещенская, ул. Прибрежная.

Согласно пункту 4.5 договора покупатель подтверждает, что на момент заключения договора ему известно о наличии обременения в отношении предаваемого имущества – запрета на совершение регистрационных действий. После заключения договора и исполнения покупателем обязательства по оплате стоимости имущества в полном объеме на условиях договора стороны обязуются осуществить все необходимые действия по снятию указанного обременения.

По акту приема-передачи от 12.11.2020 имущество передано покупателю.

Полагая, что торги по продаже спорного имущества являются недействительными, Саакян И.В., являясь собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на смежном земельном участке, обратилась в суд с заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 65, 71, 148 и 223 Кодекса, статьей 139 Закона о банкротстве, статьями 131, 235 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), разъяснениями, изложенными в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"»,                  от 23.07.2009 № 59 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возбуждения дела о банкротстве», информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», совместном постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22   от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Суды установили, что определением Анапского городского суда Краснодарского края от 30.10.2019 в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-38/2020 по исковому заявлению Саакян И.В. к ООО «База отдыха «Ставрополье» и АО «ИПФ “Ставрополье”» в лице внешнего управляющего Постол М.В. о признании незаконным раздела земельных участков и образования новых участков, признании недействительным права, внесении изменений в ЕГРН приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на спорные объекты недвижимости и запрета на их отчуждение в любой форме, до рассмотрения дела по существу. Определением Анапского городского суда Краснодарского края АО «ИПФ “Ставрополье”» от 17.07.2020 по делу № 2-38/2020 указанное исковое заявление Саакян И.В. оставлено без рассмотрения.

В рамках данного обособленного спора определением суда от 23.11.2020 удовлетворено ходатайство Саакян И.В. о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра совершать любые регистрационные действия в отношении спорного имущества.

Суды указали, что установленный запрет касается только государственной регистрации перехода права собственности и не распространяет свое действие на запрет проведения торгов и достижения целей процедуры конкурсного производства. Само по себе наличие запрета для регистрирующего органа на осуществление регистрационных действий в отношении указанного имущества автоматически не влечет за собой запрета конкурсному управляющему организовывать и проводить торги, а также заключать по итогам торгов договор купли-продажи с победителем торгов.

Принимая во внимание изложенное, с учетом целей конкурсного производства, уведомления управляющим покупателей о наличии обременения в отношении продаваемых объектов, а также отказа Саакян И.В. от исковых требований заявленных в рамках дела № 2-38/2020 (2-2867/2020), суды пришли к выводу о несостоятельности довода заявителя о невозможности проведения торгов ввиду наличия обеспечительных мер, принятых в отношении спорного имущества.

В части определения начальной стоимости продажи имущества, недостоверности сведений, размещенных в объявлении о проведении торгов, суды указали, что начальная цена продажи имущества утверждена собранием кредиторов от 17.08.2020 на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.06.2019                            № 09.2А-01/2019, которая кем либо, из заинтересованных лиц не оспорена. Из пункта 4.5 договора купли-продажи следует, что в стоимость лота № 2 включено преимущественное право аренды земельного участка, возникающее у покупателя с момента приобретения недвижимости, расположенной на нем, в связи с чем, ошибочен вывод заявителя о том, что указание на краткосрочную аренду является непосредственно продажей права аренды.

Суды указали, что оспаривание в суде общей юрисдикции раздела исходного земельного участка, из которого образованы участки с кадастровыми номерами 23:37:0203002:361 и 23:37:0203002:360 не влияет на наличие или отсутствие у должника права собственности на имущество, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0203002:360.

Кроме того, суды отметили, что аналогичные доводы Саакян И.А. были предметом рассмотрения антимонопольной службы, по результатам рассмотрения которых вынесено решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Пермскому краю             от 29.10.2020 по делу № 059/10/18.1-1253/2020 о признании жалобы необоснованной, а действия управляющего соответствующими требованиям закона.

С учетом изложенного, установив, что Саакян И.В. не подавала заявку для участия в торгах, не обладает преимущественным правом на приобретение спорных объектов недвижимого имущества и не оспаривает право АО «ИПФ “Ставрополье”» на спорные объекты недвижимости, суды пришли к выводу о том, что проведение торгов по продаже имущества должника не затрагивает права и законные интересы заявителя.

Между тем суды не учли следующее.

Отношения, связанные с организацией и проведением торгов, регулируются нормами материального права, содержащимися в статьях 447 - 449 Гражданского кодекса.

Положение пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса и частью 1 статьи 4 Кодекса направлено на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов.

При рассмотрении в рамках дела о банкротстве заявления о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается оспаривающее торги лицо, существенными и повлияли ли они на результат торгов, а также нарушены ли права или охраняемые законом интересы должника или его кредиторов и будут ли они восстановлены в результате удовлетворения заявления.

В пункте 2 статьи 449 Гражданского кодекса указано, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 указанного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу положений пункта 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете (пункт 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса).

Согласно абзацу 9 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

В системе действующего правового регулирования для разрешения вопросов, связанных с несостоятельностью (банкротством), но являющихся предметом иного отраслевого законодательства, указанная норма должна применяться во взаимосвязи с требованиями такого законодательства.

Основание для снятия ареста на имущество должника, которое по смыслу этой нормы в системе действующего правового регулирования должно быть применено уполномоченным органом (например, судом, арбитражным судом) или должностным лицом (судебным приставом-исполнителем), которыми наложен арест на имущество и введены соответствующие ограничения (запреты), соблюдение которых, в свою очередь, возложено на иные органы, осуществляющие соответствующую деятельность. Необходимость обращения непосредственно к органу или должностному лицу, уполномоченным на снятие ареста на имущество должника и иных ограничений по распоряжению имуществом должника, обусловлена не только смысловым содержанием абзаца 9 части 1 статьи 126 Закона о банкротстве, но и, как указано выше, соблюдением требований иных законов, при применении которых был наложен арест на имущество должника.

Иной подход к толкованию приводил бы к необязательности информирования уполномоченного органа или должностного лица о наличии такого основания для снятия ареста на имущество должника и, как следствие, препятствовал бы им правильно осуществлять дальнейшие действия в отношении должника и его имущества, арест которого, например, может быть связан с необходимостью обеспечения публично-правовых целей уголовного судопроизводства.

Из материалов дела следует, что определением Анапского городского суда Краснодарского края от 28.09.2020 определение Анапского городского суда от 17.07.2020 по исковому заявлению Саакян И.В. к ООО «База отдыха «Ставрополье», АО «ИПФ “Ставрополье”», внешнему управляющему  АО «ИПФ “Ставрополье”» о признании незаконным раздела земельных участков и образования новых участков, признании недействительным зарегистрированного права, внесении изменений в ЕГРН отменено; производство по указанному исковому заявлению возобновлено. Определением Анапского городского суда Краснодарского края от 20.10.2020 по делу № 2-3117/2020 в удовлетворении заявления АО «ИПФ “Ставрополье”» об отмене обеспечительных мер, принятых определением Анапского городского суда от 30.10.2019 отказано.

Из материалов дела усматривается, что торги проведены и договор купли-продажи заключен в период действия обеспечительных мер в виде наложения ареста на спорные объекты недвижимости и запрета их отчуждения в любых формах, принятых определением от 30.10.2019 Анапского городского суда Краснодарского края и действующих до рассмотрения дела по исковому заявлению Саакян И.В. к ООО «База отдыха «Ставрополье», АО «ИПФ “Ставрополье”» о признании незаконным раздела земельных участков и образования новых участков, признании недействительным зарегистрированного права, внесении изменений в ЕГРН по существу.

Определение об отмене обеспечительной меры судом не выносилось, в удовлетворении ходатайства об отмене обеспечительной меры отказано.

Следовательно, конкурсный управляющий до наступления события, прекращающего действие обеспечительных мер, либо до отмены обеспечительных мер судом был не вправе проводить торги по продаже имущества должника.

Таким образом, суд кассационной инстанций приходит к выводу, что торги проведены в период действия обеспечительных мер, что противоречит пункту 1 статьи 96 Кодекса, и нарушает законный интерес заявителя. Заявление о признании торгов и договора купли-продажи недействительными подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса считает возможным отменить определение суда первой и постановление апелляционной инстанций в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт о признании недействительными торгов и заключенного по результатам торгов договора купли-продажи недвижимого имущества.

Поскольку судами не установлены все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения обособленного спора, а суд кассационной инстанции такими полномочиями не наделен обособленный спор в  части применения последствий недействительности сделки подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении обособленного спора в части применения последствий недействительности сделки суду первой инстанции следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, установить техническое состояние объектов недвижимости и возможность их возврата в конкурсную массу должника, учесть все доводы и возражения лиц, участвующих в деле, оценить представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, после чего принять законный и обоснованный судебный акт в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные отношения.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.03.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021 по делу № А63-14214/2017 отменить, признать недействительными торги в форме открытого аукциона по реализации имущества должника (лот № 2), указанного в сообщении                     № 5335848, опубликованном в ЕФРСБ 19.08.2020 и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.10.2020.

В части применения последствий недействительности сделки направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                 Н.А. Сороколетова

Судьи                                                                                                                А.Н. Герасименко

С.М. Илюшников